M.Leika. Nekilnojamojo turto rinka: svajonės ir realybė

Kolega iš Estijos papasakojo, kad vienoje Estijos statybų bendrovėje darbuotojai buvo išrikiuoti į eilę ir paprašyti apsispręsti: tie kas sutinka su atlyginimo sumažinimu 15 proc. tebūnie žengia į priekį, tie kas nesutinka – gali rašyti pareiškimus išeiti iš darbo.

Visi žengė į priekį. Minėta istorija atspindi vieniems ilgai lauktus, o kitiems visai netikėtus pokyčius būsto rinkoje – paklausos ir kainų kritimą ir galimas šio sektoriaus įmonių finansines problemas. Antai toje pačioje Estijoje jau bankrutavo kelios įmonės, šalia pagrindinės veiklos vysčiusios gyvenamojo būsto statybą.

Pastaruoju metu NT vystytojai ir bankininkai kibo vieni kitiems į atlapus įrodinėdami savo tiesas – ar būsto kainos kris, ar jos stabilizuosis. Apie augimą jau kalba tik patys drąsiausi. NT vystytojai kaltę dėl krintančių kainų ir paklausos linkę suversti bankams ir jų analitikams formuojantiems neigiamus lūkesčius. Žinoma, džiugu, kad, vystytojų nuomone, analitikais taip tiki visuomenė (gaila, kad nelabai tiki vyriausybė), bet, kaip bežiūrėtum, analitikų įtaka šiame kainų kritimo procese išlieka ribota.

Problema ta, kad būsto statytojai negali žinoti kokia bus būsto paklausa ateityje ir ar realiai ši paklausa išaugs, dėl šios priežasties (o taip pat labai ilgo būsto statybos ciklo) jie gali lengvai perinvestuoti, t.y. pristatyti daugiau būstų nei realiai jų reikia būsimai paklausai patenkinti. Jei statytojai priimdami investicinius sprendimus remiasi šiandienos situacija, o neprognozuoja paklausos veiksnių į ateitį, jie gali smarkiai apsirikti. Tai, kad I š.m. ketvirtį buvo pastatyta net 40 proc. daugiau būsto nei prieš metus rodo, kad su šia situacija galime labai lengvai susidurti ir mes.

Kalbant apie tai, kodėl kainos turi kilti, mėgstama manipuliuojama faktais apie mažiausią vienam gyventojui tenkantį plotą, tačiau galima rasti ir kitokių faktų, pavyzdžiui tai, kad Lietuva yra šalis, kurioje absoliuti dauguma būstų yra fizinių asmenų nuosavybė, t.y. mes mėgstame būstą įsigyti, o ne nuomotis.

Mindaugas Leika:

Būsto kainoms ir paklausai įtaką daro ne tiek analitikų komentarai, kiek realios priežastys: santykinės skolinimosi kainos augimas augant palūkanų normoms, prognozuojamas realių gyventojų pajamų, atskaičius būtinąsias išlaidas, augimo tempų lėtėjimas (ypač šį rudenį pabrangus komunalinėms paslaugoms).

Nors statybininkai mėgsta dejuoti, kad kyla darbo užmokesčio, medžiagų sąnaudos ir pan., tai visiškai nereiškia, kad atitinkamai turėtų kilti ir būsto kainos, nes mažėjant paklausai turi mažėti ir santykinė būsto kaina. Iš kitos pusės, jei statybinių medžiagų kainos pakiltų tiek, kad būsto niekas nebeįpirktų, tai reikštų, kad mes esame pernelyg skurdūs, kad galėtume įpirkti tokios kokybės būstą. Vadinasi statytojams jį tektų parduoti su nuostoliu.

JAV pavyzdys rodo, kad nemaža dalis mažesnes pajamas gavusių namų ūkių tiesiog pervertino savo galimybes būstą įsigyti. Pasitelkiant finansų institucijas naujo būsto svajonės kuriam laikui tapo realybe. Lietuvoje spartus paskolų srautas taip pat sukūrė tam tikrą iliuziją, kad sparčiai augančios gyventojų pajamos tokiais tempais augs nuolatos. Tačiau augant infliacijai, ryškės nominalaus ir realaus pajamų augimo skirtumas.

Lėtėjant paskolų srautui bei augant paskolų aptarnavimo išlaidoms, realiosios disponuojamos namų ūkių pajamos (atskaičius įmokas bankams) mažės, visos ekonomikos mastu – didės mūsų įsiskolinimo aptarnavimo išlaidos. Jau dabar skolos aptarnavimo išlaidos palūkanų mokėjimams nuo BVP sudarė 2,3 proc., prieš metus – 1,3 proc. Tai rodo, kad vis didesnę dalį nacionalinių pajamų skiriame paskolų aptarnavimui, kas savo ruožtu mažina potencialias gyventojų pajamas.

Taigi, būsto kainoms ir paklausai įtaką daro ne tiek analitikų komentarai, kiek realios priežastys: santykinės skolinimosi kainos augimas augant palūkanų normoms, prognozuojamas realių gyventojų pajamų, atskaičius būtinąsias išlaidas, augimo tempų lėtėjimas (ypač šį rudenį pabrangus komunalinėms paslaugoms).

Statytojai turi suvokti realybę, kad šalyje nėra neriboto žmonių skaičiaus, gaunančio nuolat didėjančius atlyginimus ir norinčio pirkti neaiškios kokybės būstą dykynėje šalia Vilniaus ar netoli nuo buvusio sąvartyno. Tuomet, kai statybų vystytojai tai suvoks, būsto statybos tempai sumažės. Sumažės ir užimtumas šiame sektoriuje, kris darbo užmokestis.

Būtent darbo rinkos lankstumas yra vienu iš svarbiausių veiksnių kurių dėka NT sektorius turėtų prisitaikyti prie lėtėjančio šalies ekonomikos augimo. Kol kas didelių suvaržymų šioje srityje lyg ir nematyti, tačiau bet kokie populistiniai politikų bandymai šį lankstumą suvaržyti ne tik, kad dar labiau pablogintų situaciją šioje rinkoje, bet ir visoje šalies ekonomikoje.

Sumažėjus statybos tempams nereikėtų manyti, kad automatiškai kils būsto kainos. Prielaidų joms kilti atsirastų tuomet, jei vėl tokiais pačiais sparčiais tempais kiltų mūsų visų realiosios pajamos. Bet net ir tuomet ekonomikoje išliktų „atminties“ efektas: dalis gyventojų prieš investuodami į būstą pagalvotų, ar tai iš tiesų pati pelningiausia ir saugiausia investicija, todėl prielaidų „burbuliavimui“ būtų mažiau.