Kas yra kainų „burbulas“?
Keistas klausimas: ar tikrai šios kalbos apie nekilnojamojo turto kainų “burbulą” yra pagrįstos? Daugeliui tai abejonių nekelia. Visgi pirmiausia reikėtų išsiaiškinti, kas tai yra kainų “burbulas”. Žinoma, kalbėsime tik apie nekilnojamąjį turtą, nors kainų “burbulų” pasitaiko ir akcijų bei kitose rinkose. Nepateiksime sudėtingo teorinio apbrėžimo, tiesiog paprastai aiškinant kainų “burbulas” yra ypač staigus kainų augimas, kai kainos padidėjimas sukuria tolesnio didėjimo lūkesčius ir taip yra pritraukiama dar daugiau pirkėjų. Svarbu išskirti kelis aspektus.
· Pirmiausia, kainų “burbulas” yra paremtas psichologiniais veiksniais. Kainos labai greitai kyla ne dėl objektyvių priežasčių, o dažniausiai remiasi “bandos” jausmu, “mada” ar žmonių lūkesčiais.
· Antra, kainų “burbulą” įtakoja į nekilnojamojo turto verslą įsitraukiantys perpardavinėtojai. Neretai tokie spekuliantai pasinaudoja esama padėtimi rinkoje ir gauna iš to nemenką pelną. Perpardavinėtojams rūpi ne kapitalo teikiamos pajamos, o pelnas iš parduodamo kapitalo. Todėl kainos kyla “nenatūraliai”. Apie tai dar kalbėsime plačiau šiame straipsnyje.
Jau sprogę „burbulai“
Peržvelgę XX a. istoriją matysime, kad nekilnojamojo turto kainų „burbulai“ jau sprogo amžiaus pradžioje Floridoje (JAV) ir visai neseniai, 1986 – 1990 metais, Japonijoje. Pastarasis sprogimas ypač stipriai palietė šalies ekonomiką. Japonijoje nekilnojamojo turto kainos nukrito beveik 80% ir lėmė tai, kad šalis paskui beveik 13 metų išgyveno ekonominę stagnaciją.
2004 metais gyvenamųjų patalpų kainos Tokijuje pakilo 0,9% ir tai buvo pirmasis kainų pakilimas po 17 metų. Iki krizės būstų kainos nuo 1950 m. (išskyrus 1975 metus) visada tik kilo. Krizę Japonijos nekilnojamojo turto rinkoje lėmė šalies ekonominė situacija bei tam tikri pokyčiai paskolų sistemoje. Krizė ištiko ne tik nekilnojamojo turto, bet ir akcijų rinką.
Floridos nekilnojamojo turto kainų „burbulo“ sprogimui daugiausia įtakos darė perpardavinėtojų veiksmai. Nepaprastai staigiai išaugusi paklausa ir gerokai mažesnė pasiūla „kilstelėjo“ nekilnojamojo turto kainas iki astronominių. Užklupusios stichinės nelaimės bei dėl per didelių kainų sumažėjusi paklausa lėmė krizę Floridos nekilnojamojo turto rinkoje.
„Burbulai“ Europos šalyse
Šiuo metu nekilnojamojo turto kainos sparčiai kyla tiek Europoje (D.Britanijoje, Ispanijoje), tiek ir Jungtinėse Amerikos Valstijose. Iš esmės kainų kilimą visur lemia dvi pagrindinės priežastys: manymas, kad nekilnojamojo turto kainos niekada nekris bei įsitikinimas, kad nekilnojamasis turtas yra geriausia forma investuoti pinigus. Iš esmės, tokios pat priežastys yra ir Lietuvoje.
D.Britanijos nekilnojamojo turto ekspertai teigia, kad kainų “burbulas” Jungtinėje Karalystėje pastebimas nuo maždaug 1998 metų. Ypač sparčiai kainos kilo 1996 – 2005 metais. Manoma, kad tai daugiausia lėmė ne objektyvios ekonominės priežastys, o spekuliantų veiksmai. Kai kurie analitikai teigia, kad nekilnojamasis turtas yra pervertintas maždaug 40%. Kiti ekspertai teigia, kad toks kainų kilimas buvo įtakotas didėjančio gyventojų užimtumo, ekonomikos stabilumo ir žemos palūkanų normos.
Analitikai pateikia keletą priežasčių, kodėl kyla nekilnojamojo turto kainos D. Britanijoje. Pirmiausia, demografiniai faktoriai (ypač migracija), lemiantys, kad rinkoje auga paklausa. Antra, visuomenės pasitikėjimas ekonomika dėl jos stabilumo ir didelio gyventojų užimtumo. Trečia, didėjantis nuomos sektorius. Taip pat augančias kainas lemia sumažėjęs pasitikėjimas investicijomis akcijų rinkoje (lėmė “dot-com” krizė) bei maža palūkanų norma.
Ne mažesnis nekilnojamojo turto kainų augimas pastebimas ir Ispanijoje. Ten kainos išaugo 170% per 1997 – 2005 metus. Ispanijoje kiekvienais metais pastatoma 700 000 naujų būstų, tačiau to, rodos, nepakanka, kad kainos stabilizuotųsi. Jeigu šis “burbulas” sprogtų, manoma, kad tai padarytų ypač didelę žalą Ispanijos ekonomikai.
„Burbulas“ ir Lietuvoje?
Ar galima rasti analogijų su Lietuvos nekilnojamojo turto rinka? Pirmiausia reikėtų pabrėžti, kad kalbame apie nekilnojamojo turto kainų „burbulą“ Vilniuje, Neringoje ir galbūt Kaune bei Klaipėdoje. Kituose miestuose nekilnojamojo turto rinka nėra itin aktyvi.
Lietuvoje, kaip ir Floridoje praėjusio amžiaus pradžioje, žmonių susidomėjimas nekilnojamuoju turtu yra didelis, rinkoje veikia daug perpardavinėtojų. Tai matyti iš to, kad kyla būstų kainos, tačiau nuomos kainos išlieka nepakitusios. Vadinasi, įsigyjančius nekilnojamojo turto domina pinigai iš jo pardavimo, bet ne naudojimo. Perpardavinėtojai pirmieji įsigyja naujos statybos būstą, dažniausiai, kai jis vos tik pradedamas statyti, tikėdamiesi pasipelnyti iš jo pabrangimo. Kadangi rinkoje yra didelė paklausa, vėliau šie butai parduodami už gerokai didesnę kainą.
Jei visi šie būstai staiga būtų pasiūlyti parduoti (pvz. tikintis, kad jie atpigs), kainos nukristų. Tačiau mažai tikėtina, kad staiga visi perpardavinėtojų turimi būstai būtų “išmesti” į rinką. Kita vertus, neprognozuojamų veiksmų galima laukti prieš pat euro įvedimą.
Kodėl nekilnojamasis turtas toks paklausus?
Nekilnojamojo turto paklausą Lietuvoje lemia daug priežasčių. Pirmiausia, gerėjanti ekonominė situacija Lietuvoje. Didėjančios gyventojų pajamos skatina juos ieškoti būdų investuoti pinigus. Gyventojų disponuojamų pajamų kitimą galime stebėti pagal Statistikos departamento duomenis sudarytoje diagramoje (1 pav.). Per metus gyventojų disponuojamos pajamos (t.y. pajamos, atskaičius mokesčius) visoje Lietuvoje padidėjo 8,3%. Panašiai išaugo pajamos ir Vilniaus bei Kauno apskrityse, kiek mažiau – Klaipėdoje (6,3%).
Tradiciškai susiklostė, kad investicijas į nekilnojamąjį turtą, ypač gyvenamosios paskirties, gyventojai laiko saugiausiomis ir patikimiausiomis. Beveik neinvestuojama į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą, o apie investicinius fondus apskritai yra mažai žinoma.
Nekilnojamasis turtas – brangus pirkinys ir galbūt nebūtų taip lengva jį įsigyti, jei ne puikios kreditavimo sąlygos: mažas pradinis įnašas, galimybė gauti 100% būsto vertės paskolą, žema palūkanų norma. Nepaisant to, kad praėjusių metų pabaigoje Europos centrinis bankas palūkanų normą padidino 25 baziniais punktais, t.y. iki 2,25%, bankų teikiamos paskolos išliko patrauklios. Bankai varžosi dėl galimybės pritraukti klientus ir bene pagrindinis būdas – kiek įmanoma labiau sumažintos palūkanos.
Vis dėlto tenka pripažinti, kad palankiausias metas imti paskolą būstui jau praėjo. Šiuo metu bankų marža būsto paskoloms yra 0,5 – 0,6% (prieš keletą metų ji buvo apie 1%) ir tai jau yra pavojinga riba, kai teikti paskolas bus nuostolinga. Europos centrinis bankas artimiausiu metu dar žada tiek pat padidinti palūkanų normą, taigi būsto paskolos brangs. Galima numanyti, kad ateityje paskolas galės gauti mažiau žmonių, todėl nekilnojamojo turto paklausa sumažės.
Naujas būstas įsigyjamas ne tik kaip investicija, bet ir siekiant pagerinti gyvenimo sąlygas. Daugelis iki šiol dar gyvena senos statybos, mažo ploto būstuose. Lietuvoje gyvenamasis plotas, tenkantis vienam gyventojui vis dar yra vienas mažiausių Europoje. 2004 metais vienam Lietuvos gyventojui vidutiniškai teko 23,4 kv. metro gyvenamojo ploto. Ryškiausi pasikeitimai matomi Vilniuje, kur per devynerius metus gyvenamasis plotas vienam gyventojui padidėjo 6,5 kv. metro (nuo 16,8 iki 23,3). Tačiau tai gerokai mažiau nei kitose Europos valstybėse. Tarkime, Danija ar Švedija mus lenkia dvigubai. Tai objektyvi priežastis, kodėl nekilnojamojo turto paklausa išliks didelė, ypač naujos statybos būstų sektoriuje.
Kai kurie ekspertai teigia, kad Lietuvoje yra nekilnojamojo turto kainų “burbulas” todėl, kad kainos yra per daug “išpūstos” ir neatitinka tikrosios vertės. Pažiūrėkime, iš ko gi susideda tikroji būsto vertė. Didžiausią dalį būsto kainos sudaro statybų išlaidos. Jų kitimą rodo statybos kainų indeksas. Statistikos departamento duomenimis, statybos kainų indeksas per praėjusius metus išaugo 8,7% lyginant su 2004 metais. Daugiausia pabrango gyvenamųjų namų statyba (9,2%). Taigi mažai tikėtina, kad kainos smarkiai nukris, nes statybų išlaidos vis didėja.
Svarbu pabrėžti, kad labiausiai nekilnojamojo turto kainų kilimą įtakoja ryškus pasiūlos ir paklausos skirtumas.
Tai ypač jaučiama Vilniuje, kur gyventojų perkamoji galia didžiausia Lietuvoje ir jie turi geriausias sąlygas įsigyti būstą. Tačiau Vilniuje statybų apimtys yra per mažos, kad būtų patenkinta paklausa. Nors iki praėjusių metų statybos apimtys augo (3 pav.), visgi kaip teigiama Statistikos departamento pranešime spaudai „pernai Lietuvoje buvo pastatyti 6146 butai, arba 9,7 proc. mažiau negu užpernai. Preliminariais statistikų skaičiavimais, pernai Vilniaus apskrityje pastatyta 3406 butai, arba 2,8 proc. mažiau negu 2004 metais“. Mažas statybų apimtis lemia tai, kad daugelio žemės sklypų paskirtis nenustatyta ir gauti leidimus statyboms yra sudėtinga. Kai tik bus išspręstos šios teisinės kliūtys bei atsiras pakankamai investuotojų, galima laukti pasiūlos padidėjimo.
Kada sprogs? Ar apskritai sprogs?
Aiškiai atsakyti, ar yra nekilnojamojo turto kainų „burbulas“, nėra lengva. Kartais apie tai sunku kalbėti netgi jam jau sprogus. Visos prieš tai aptartos priežastys, kurios lemia objektyvią nekilnojamojo turto paklausą, taip pat įtakoja ir chaotišką nekilnojamojo turto pirkimą. Todėl galima tik spėlioti, kada ir kiek kainos kris. Aišku tik tai, kad bent jau kai kuriuose rinkos segmentuose būsto vertė yra akivaizdžiai pervertinta ir kuo toliau, tuo bus sunkiau rasti pirkėją tokiam turtui. Tad galima tik patarti investuotojams rasti kitų investavimo būdų, o ieškantiems būsto – skubėti jį įsigyti lėtai.