Plačiau žemės perleidimo ir įsigijimo niuansus komentuoja Vilius Martišius, advokatų profesinės bendrijos „Žabolienė ir partneriai METIDA“ partneris, advokatas.
Ribojimai – siekiant išvengti spekuliacijos
Įstatymų leidėjas deklaruoja, kad ribojimais siekia to, kad žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama pagal tikslinę paskirtį ir netaptų spekuliacijų objektu. Dėl šios priežasties Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatyta eilė, pagal kurią nurodyti asmenys turi pirmumą įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę, kai ši parduodama ne iš varžytinių. Pirmumo teisė pirkti žemės ūkio paskirties sklypą ar jo dalį sudėliota tokia tvarka: žemės sklypo bendraturčiai, žemės sklypo naudotojas, kaimynai, toje savivaldybėje veikiantys ūkininkai ar įmonės, užsiimančios žemės ūkio veikla.
Praktikoje dažnai sutinkami ir toliau plinta būdai tai apeiti – žemės dovanojimas arba mainai. Fiktyvaus dovanojimo metu žemė perduodama neva nieko už ją nereikalaujant ir negaunant, todėl įstatyme numatytas eiliškumas žemės pardavimui nėra taikomas. Nors žemės ūkio paskirties sklypas perleidžiamas deklaruojant neatlygintinumą, pinigai ar kitas turtas gali būti perduodami kitais būdais, faktiškai įvykdant pirkimo – pardavimo sutartį. Mainų atveju už žemės ūkio paskirties žemę suteikiamas turtas, kuris dažnai net nėra perduodamas, o neretais atvejais yra gerokai mažesnės vertės už perduodamą žemės sklypą, todėl mainai dažniausiai taip pat yra fiktyvūs.
Net ir lygiaverčiai mainai ar neatlygintinas dovanojimas gali tapti neteisėti ir pažeidžiantys pirmumo eilę, jei jais siekiama ne realaus žemės įsigijimo, o tik teisinio preteksto plėsti žemės ribas. Jau turimas, nors ir nedidelis žemės ūkio paskirties sklypas ar jo dalis suteikia asmeniui teisę ateityje pirkti likusią žemės sklypo dalį ar greta esančią žemės ūkio paskirties žemę jau naudojantis neteisėtai įgyta pirmumo teise, tapus žemės sklypo bendraturčiu ar turint žemės sklypą, besiribojantį su kitais žemės ūkio paskirties sklypais. Būtina žinoti, kad net ir nedidelių žemės ūkio paskirties sklypų ar jų dalių mainai ar dovanojimas ateityje gali tapti gerokai didesne problema, todėl neturėtų būti praleisti pro akis vien dėl jų mažareikšmiškumo.
Siekiant išvengti piktnaudžiavimo – įstatymo mechanizmas
Įstatymų leidėjas, norėdamas apsaugoti asmenis nuo panašių piktnaudžiavimų ar pažeidimų, minėtame Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme numatė apsaugos mechanizmą. Pažeidus pirmumo teisę pirkti žemės ūkio paskirties žemę, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.
Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas suprantamas kaip galimybė teismo keliu, sumokėjus pirkėjo sumokėtą sumą arba realią žemės kainą, tapti jos savininku.
Nors Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas ir kiti teisės aktai nedraudžia žemės ūkio paskirties žemės sklypo savininkui sudaryti mainų ar dovanojimo sutarčių, ginčo atveju būtina vertinti, ar tokių sandorių sudarymas atitinka tikrą asmenų valią, ar tokių sandorių sudarymo tikslas nėra pagrįstas siekiu apeiti nustatytą pirmumo eilę ir pažeisti kitų asmenų teises.
Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, kad sutarčių laisvės principas, kitos teisės normos, užtikrinančios savininko teisę laisvai disponuoti nuosavybės teise priklausančiu daiktu ar jo dalimi, suteikia savininkui galimybę pasirinkti už perleidžiamą turtą pageidaujamo gauti atlyginimo rūšį. Vis dėlto savininkas, naudodamasis nurodyta teise, negali pažeisti įstatymų ar kitų asmenų teisių. Dėl to, jeigu žemės ūkio paskirties žemė buvo ne parduota pagal pirmumo eilę, o perleista kitais būdais, reikia įvertinti, ar tikrai nebuvo pažeistos pirmumo teisę turinčio asmens teisės ir ar nevertėtų kreiptis į teismą dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo. Teismų praktikoje jau atsiranda nemažai bylų, kur nukentėjusiojo asmens, turėjusio pirmumo teisę įsigyti žemę, interesai yra sėkmingai apginami.
Svarbu nenuleisti rankų
Reikia nepamiršti, kad teisė kreiptis į teismą yra apribota 3 mėnesių terminu, kuris yra labai trumpas, todėl dažnai pirmumo teisę į žemės ūkio paskirties žemę turintys asmenys laiku nepasidomi žemės teisinės padėties pasikeitimais ir neskuba ginti savo interesų, taip praleisdami terminą ir netekdami galimybės į pirkėjo teisių perkėlimą.
Nors reikalavimas perleisti pirkėjo teises yra būdas tapti žemės savininku, jis neįpareigoja pirmumo teisę turėjusio asmens būtinai jo laikytis, nes kai kurias atvejais tapimas žemės sklypo ar jo dalies savininku net nėra siekiamas tikslas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad pirmumo teisę turintis teisę asmuo turi visas teises ginčyti sandorį ir nereikalaudamas perkelti sau pirkėjo teisių. Jis gali tiesiog reikalauti panaikinti sutartį ir sugrąžinti turtą buvusiam jo savininkui, t. y. grąžinti situaciją į buvusią iki pardavimo.
Todėl sužinojus, kad jūsų žemės kaimynas ar jūsų naudojamos žemės savininkas perleido žemę dovanojimo ar mainų būdu neaišku kam, o jūs būtumėte mielai tą žemę įsigijęs, reikėtų nenuleisti rankų ir pasinaudojant įstatyme numatytomis galimybėmis ją atsiteisti.