Kiek paplitusi ši praktika neaišku, nes tiek Nacionalinė žemės tarnyba, atsakinga už leidimų pirkti žemę išdavimą, tiek Registrų centras, fiksuojantis sandorius, negali šių žinių nei patvirtinti, nei paneigti.
„Matome, kad į šią rinką ateina ir nekilnojamojo turto vystytojai, kurie pasiima kapitalą iš nekilnojamojo turto projektų, nes bijo burbulo sprogimo. Schema paprasta.
Sėda keli verslininkai ir įsteigia keliolika įmonių, kurių kiekvienoje turi ne daugiau kaip 20 proc. akcijų. Tada nesi susijęs asmuo ir gali pirkti kiek nori žemės“, – aiškina Saulius Daniulis, Lietuvos ekologinių ūkių asociacijos vadovas.
Jis sako, kad žemės ūkio žemės paskirties investicijos patrauklios dabar, kai rinkoje pinigų perteklius. Pajamos didesnės nei banko palūkanos, nėra nusidėvėjimo, remonto, priežiūros sąnaudų, kurie atsiranda eksploatuojant komercinės paskirties objektus. Be to nereikia rūpintis turto priežiūra.
Mindaugas Samkus, Registrų centro atstovas spaudai, atsiųstame komentare rašė, kad galimybės patikrinti ar tokie procesai vyksta nėra:
„Galima pabandyti išfiltruoti kiek pvz. per 2020 m. buvo įsteigtų uždarųjų akcinių bendrovių, kuriose bent vienas akcininkas turi iki 20 proc. akcijų. Bet ar tokios UAB vėliau pirko žemės ūkio paskirties žemes, tai čia jau būtų sudėtingiau atsirinkti. Bijau, kad tokių teiginių faktiniais duomenimis pagrįsti negalėsime, arba tie skaičiai neatspindės teiginio esmės, nes gal tiesiog tokia buvo naujos UAB akcininkų struktūra ir ta įmonė jokių sklypų nesupirkinėjo.“
Ar tokius procesus, kaip pasakoja S. Daniulis, galima kontroliuoti ir ar jie vyksta negalėjo atsakyti ir leidimus pirkti žemę (jis privalomi saugantis, kad nebūtų sukoncentruoti milžiniški plotai) išduodanti Nacionalinė žemės tarnyba, kurios pareiga sekti, kad masyvų nepirktų susiję asmenys.
„Iki šiol didžiausia problema, kad įvairių įmonių akcininkai tie patys žmonės. Įvedinėjant ribojimus, kai buvo bijoma, kad mūsų žemę supirks užsieniečiai, sakiau, jog problema yra kaip suvaldyti procesą, kai tie patys akcininkai steigs įmones ir paskui pardavinės ne žemę, bet akcijas, kaip vertybinius popierius, kurių apyvarta nereglamentuojama“, – aiškina Kęstutis Kristinaitis.
Korporacijos „Matininkai“ vadovas ir pastebi, kad ir šiandien, nors formaliai galioja draudimas įsigyti daugiau kaip 500 ha, jis tik formalus ir lengvai apeinamas. Teoriškai mūsų žemę be sunkumų gali supirkti Rusijos, Kinijos ar Baltarusijos saugumo kontroliuojamos įmonės. Jokių kontrolės mechanizmų nėra. Jie tiesiog pirks įmonių akcijas.
Ribojimai smogia ūkininkams, kurie fiziniai asmenys, o juridiniai asmenys – uždarosios ir žemės ūkio bendrovės – praktiškai nekontroliuojamos. Jis sako, kad žemė kaip investicija patraukli ir dėl to, kad ji per metus vidutiniškai pabrangsta 5 proc.
„Ūkiai parduodami. Keičiasi kartos, ne visų ūkininkų vaikai nori ir gali perimti ūkius ir žemę. Paprastai perka vietiniai, kurie jau turi stiprius ūkius ar bendroves. Norint apriboti tokią koncentraciją reikėjo neapsiriboti tik juridiniais asmenimis“, – sako K. Kristinaitis.
Žemės pirkimo tvarka
Visa tvarka ir aplinkybės, ką turi įvertinti NŽT specialistas išduodamas pažymą dėl privačios žemės ūkio paskirties žemės pardavimo , pateiktos NŽT direktoriaus įsakyme „DĖL PAŽYMOS DĖL PARDUODAMOS PRIVAČIOS ŽEMĖS ŪKIO PASKIRTIES ŽEMĖS IŠDAVIMO TVARKOS APRAŠO PATVIRTINIMO“.
Pažymos dėl parduodamos privačios žemės ūkio paskirties žemės išdavimo tvarkos aprašas (toliau – Aprašas) reglamentuoja pažymos dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2, 3 ir 4 punktus ir 2 dalį turintiems jį pirkti asmenims: parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo (toliau – žemės sklypas) naudotojams, asmenims, nuosavybės teise turintiems žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, fiziniams asmenims, deklaravusiems gyvenamąją vietą, arba juridiniams asmenims, įregistravusiems juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, ir valstybei, kurie gali įsigyti parduodamą žemės sklypą ta kaina, kuria jis parduodamas, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, ir pažymos dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti, išdavimą parduodamo žemės sklypo savininkui.
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės sklypą praneša Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba) teritoriniam padaliniui pagal parduodamo žemės sklypo buvimo vietą. Jeigu žemės savininkas priima sprendimą parduoti kelis jam nuosavybės teise priklausančius žemės sklypus, dėl kiekvieno parduodamo žemės sklypo teikiamas atskiras pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės sklypą. Vieną pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą gali pateikti keli žemės sklypo bendraturčiai. Už pranešime dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą nurodytų duomenų teisingumą atsako parduodamo žemės sklypo savininkas. Pranešime dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą privaloma nurodyti parduodamo žemės sklypo:
1. savininko: fizinio asmens vardą, pavardę, asmens kodą, gyvenamąją vietą, kontaktinius duomenis; juridinio asmens ar kitos užsienio organizacijos (toliau – juridinis asmuo) teisinę formą, pavadinimą, kodą ir buveinę, kontaktinius duomenis;
2. registro numerį, kaimo (miesto), seniūnijos, savivaldybės pavadinimą;
3. plotą, jeigu parduodama žemės sklypo dalis, – parduodamos žemės sklypo dalies plotą. Jeigu pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą (jo dalį) teikia keli žemės sklypo bendraturčiai, pranešime turi būti nurodytas kiekvieno iš jų parduodamos žemės sklypo dalies plotas;
4. kainą ir pardavimo sąlygas. Jeigu pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą teikia keli žemės sklypo bendraturčiai, pranešime turi būti nurodyta kiekvieno iš jų parduodamos žemės sklypo dalies kaina ir pardavimo sąlygos. Žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 1 ar 2 dalyje nurodyti pirmumo teisę turintys asmenys gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės sklypą tik kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai ribojasi tarpusavyje;
5. naudotojus, su kuriais sudarytos parduodamo žemės sklypo naudojimo sutartys, įregistruotos Nekilnojamojo turto registre (fizinių asmenų vardus, pavardes; juridinių asmenų ar kitų užsienio organizacijų teisines formas, pavadinimus). Tuo atveju, jeigu žemės sklypą neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutarties pagrindu naudoja Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatyti artimieji giminaičiai (tėvai ir vaikai, seneliai ir vaikaičiai, broliai ir seserys), taip pat sutuoktiniai, įtėviai ar įvaikiai, nurodyti žemės savininko giminystės ryšį su žemės sklypo naudotoju.
Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys, gavęs žemės savininko pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainės www.nzt.lt skiltyje „Skelbimai“ paskelbia informaciją apie parduodamą žemės sklypą. Skelbime nurodomas parduodamo žemės sklypo adresas, žemės sklypo unikalus numeris ir kadastro numeris, žemės sklypo plotas ir parduodamo žemės sklypo dalis, jeigu parduodamas ne visas žemės sklypas, kaina, pardavimo sąlygos ir sąlygos, kurioms esant žemės sklypą pageidaujantys įsigyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės sklypą, ir iki kada gali būti pateikiamas sutikimas (sprendimas) pirkti žemės sklypą.
Suėjus sutikimų (sprendimų) pirkti žemės sklypą pateikimo terminui arba paaiškėjus aplinkybėms, kad žemės sklypas negali būti parduodamas, arba žemės sklypo savininkui atsiėmus pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainės toje pačioje skiltyje, kurioje buvo įkeltas skelbimas, nurodoma, kad skelbimas yra negaliojantis.
Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą gavimo dienos atlieka šiuos darbus:
1. sutikrina žemės savininko pranešime pateiktus duomenis, prie gauto pranešimo pridėdamas išrašus su Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko, Juridinių asmenų registro duomenimis, patvirtinančiais juridinio asmens įregistravimą, arba Juridinių asmenų registro duomenimis, patvirtinančiais juridinio asmens įsteigtos atstovybės ar filialo registravimą, ir informaciją apie atstovybę ar filialą įsteigusį asmenį, patvirtinančią:
– parduodamo žemės sklypo daiktinių teisių į jį, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų įregistravimą;
– žemės sklypų, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, daiktinių teisių į jį, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų įregistravimą;
2. Lietuvos Respublikos gyventojų registre atlieka parduodamo žemės sklypo naudotojų ir žemės sklypų, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, savininkų deklaruotos gyvenamosios vietos adresų paiešką (jeigu parduodamo žemės sklypo naudotojai ir žemės sklypų, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, savininkai yra fiziniai asmenys);
3. Juridinių asmenų registre atlieka parduodamo žemės sklypo naudotojų ir žemės sklypų, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, savininkų buveinės adresų paiešką (jeigu parduodamo žemės sklypo naudotojai ir žemės sklypų, kurie ribojasi su parduodamu žemės sklypu, savininkai yra juridiniai asmenys);
4. raštu, kuris siunčiamas registruotu laišku, praneša apie parduodamą žemės sklypą ir žemės savininko nurodytą kainą ir pardavimo sąlygas:
– parduodamo žemės sklypo naudotojui (naudotojams), jeigu jis (jie) naudojo šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis).
Jeigu kartu su pranešimu dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą yra pateiktas parduodamo žemės sklypo naudotojo (naudotojų) sutikimas (sprendimas) pirkti parduodamą žemės sklypą kartu su dokumentais, nurodytais Aprašo 8 punkte, arba atsisakymas pirkti parduodamą žemės sklypą už žemės savininko pranešime dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą nurodytą kainą ir kitomis žemės savininko nurodytomis pardavimo sąlygomis, pranešimas apie parduodamą žemės sklypą žemės sklypo naudotojui (naudotojams), pateikusiam sutikimą (sprendimą) arba atsisakymą, nesiunčiamas;
– asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės ūkio paskirties žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės sklypu.
Jeigu kartu su pranešimu dėl sprendimo parduoti žemės sklypą yra pateikti asmenų, kurių nuosavybės teise turimi žemės ūkio paskirties žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės sklypu, sutikimai (sprendimai) pirkti parduodamą žemės sklypą kartu su dokumentais, nurodytais Aprašo 8 punkte, arba atsisakymai pirkti parduodamą žemės sklypą už žemės savininko pranešime dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą nurodytą kainą ir kitomis žemės savininko nurodytomis pardavimo sąlygomis, pranešimai apie parduodamą žemės sklypą asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės ūkio paskirties žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės sklypu, pateikusiems sutikimus (sprendimus) arba atsisakymus, nesiunčiami;
– savivaldybės administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus numatoma panaudoti visuomenės poreikiams;
– valstybės įmonei Valstybės žemės fondui.
Tai tokios ir yra pagrindinės procedūros ir darbai, arba aplinkybės, kaip klausi, ką daro ir ką įvertina NŽT specialistas.
Toliau procedūra vyksta taip. Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys, gavęs asmens rašytinį sutikimą (sprendimą) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą (sprendimą) jį pirkti, pasibaigimo dienos, išnagrinėjęs asmenų gautus sutikimus (sprendimus) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ir prie jų pridėtus dokumentus ir patikrinęs pateiktą informaciją valstybės registruose bei nustatęs jų atitiktį Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2–4 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda atitinkamos formos pažymą dėl žemės sklypo pardavimo Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui:
1. Pažymą dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui (Aprašo 3 priedas);
2. Pažymą dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui, kai parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pageidauja pirkti keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys (Aprašo 4 priedas);
3. Pažymą dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui, kai žemės ūkio paskirties žemės sklypą perka valstybė (Aprašo 5 priedas);
4. Pažymą dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti (Aprašo 6 priedas).
Pažyma dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turintiems jį pirkti asmenims arba Pažyma dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti, rengiama dėl kiekvieno parduodamo žemės sklypo.
Parduodamo žemės sklypo bendraturčiams, pateikusiems vieną pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, rengiama viena pažyma, kurioje nurodoma kiekvieno bendraturčio parduodamo žemės sklypo dalis ir parduodamos žemės sklypo dalies kaina bei kitos pardavimo sąlygos.
Kai pirkti parduodamą žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą (sprendimą) jį pirkti, pasibaigimo dienos raštu informuoja asmenis, pageidavusius įsigyti žemės sklypą, apie tai, kad žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 1 dalyje nustatytą eilę.
Kai pirkti parduodamą žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, Pažymoje dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui (Aprašo 4 priedas) išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys. Žemės savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims pasiūlytomis sąlygomis parduoti žemės sklypą.
Kai turintys pirmumo teisę asmenys atsisako pirkti parduodamą žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo (sprendimo) pirkti parduodamą žemės sklypą, arba pateikė sutikimus (sprendimus) pirkti parduodamą žemės sklypą, bet nepateikė dokumentų ir (arba) neatitinka reikalavimų, nurodytų įstatyme, Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą (sprendimą) jį pirkti, pasibaigimo dienos išduoda Pažymą dėl siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, kai šio sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti, ir žemės savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.