Tiesa, pokyčiai jau palietė ir stagnuojančią žemės rinką – nors oficialių duomenų dar nėra, tačiau pačių ūkininkų teigimu. Žemės ūkio paskirties sklypų kaina krenta. Jau ilgiau nei metus niekas neperka ir vieno iš unikalių objektų – daugiau nei 1000 ha ūkis su visa reikalinga technika ir infrastruktūra.
Pasak nekilnojamojo turto agentūros „Renatos namai“, kurios viena iš specializacijų ūkių pardavimas, savininkės Renatos Boguševičienės, šiuo metu ūkių pardavimas Lietuvoje nėra toks didelis kaip buvo seniau, o paklausa ženkliai sumažėjusi. Lietuvos ūkininkų sąjungos duomenimis, žemės kaina gana stipriai krenta.
Tiesiog ūkininkai nenori investuoti ir svarsto, ar su tokiomis produkcijos supirkimo kainomis jų verslas atsipirks per 50 metų?
Ūkių pardavimas sustojęs
R. Boguševičienė tvirtina, kad Lietuvoje ūkius perka bendrovės arba investuojantys žmonės iš užsienio. Jos teigimu, ūkių pardavimų skaičiaus mažėjimą lemia daugelis šalutinių faktorių.
„Ūkių pardavimas sustojo. Taip nutiko dėl mūsų valstybės politikos ir grūdų supirkimo kainų kritimo. Taip pat kyla abejonės dėl Europos sąjungos išmokų, kiek laiko jos tęsis ir kokio dydžio bus.
Labiau perkami smulkesni ūkiai, o stambiųjų pardavimas yra sumažėjęs. Paklausiausi sklypai iki 50 ar 100 hektarų. Kol kas ūkių kaina pokyčio nepatyrė, bet jeigu ilgą laiką tęsis tokia situacija, tai gali turėti įtakos“, – atvirauja verslininkė.
Užsieniečiams Lietuvos ūkiai patrauklūs
Anot R. Boguševičienės, praėjusiais metais bandyta parduoti 1000 hektarų ūkį, kurį šiuo metu vis dar galima įsigyti. Jos teigimu, tokią situaciją lemia tai, kad savininkai nelabai stengėsi ir norėjo jį tiesiog parduoti.
„Ūkis, į kurį įeina technika, galvijai ir pastatai, nuolat plečiasi. Praėjusiais metais, turėjęs apie 1000 hektarų, šiai dienai aprėpia maždaug 1300 hektarų žemės. Tai yra perspektyvus ūkis, kuris nuolat auga, tad ieškoma tikrai gero pirkėjo ir nededama ypatingų pastangų šį objektą tiesiog parduoti. Savininkai nenori atmestinai pažiūrėti į šį reikalą.
Sudėtinga rasti pirkėją už tokią kainą, kokia yra norima. Kai ūkio dydis buvo 1000 hektarų, buvo prašoma 20 milijonų eurų. Lietuvos pirkėjui tai yra neįperkama, todėl tikimasi užsieniečio pirkėjo. Užsieniečiams Lietuvos ūkiai patrauklūs, nes žemės sklypai yra per pusę ar trečdaliu pigesni nei kitur, žiūrint su kuria šalimi lyginsime ir tokie pirkėjai nori geros žemės pigiai“, – ūkio pardavimo situaciją aiškina R. Boguševičienė.
Sklypai investicijoms
Jos teigimu, parduodami praktiškai tik tradiciniai ūkiai, kuriuose vyrauja grūdinės kultūros. Direktorė pasakoja, kad yra siūloma ir keletas unikalesnių sklypų, skirtų investuoti.
„Parduodami šimtai hektarų šlapynių, kurioms galima gauti Europos sąjungos išmokas. Juos reikia atitinkamai prižiūrėti. Šie plotai yra investavimo projektai, kadangi sklypai turi vandens, galima užsiimti ir žuvivaisa. Taip pat yra miško teritorijos, tad galima ir su miškotvarkos projektais užsiimti“, – pabrėžia moteris.
Perspektyvos nekokios
Pasak R. Boguševičienės, savo darbe žemės kainos kritimo kol kas nepatyrė. Jos teigimu, jeigu rinka bus sustingusi, ateityje kaina galbūt kris. Verslininkė teigia, kad žemės kaina labai jautriai priklauso ir nuo gamtos sąlygų.
„Kaina kis nuo to, kiek bus mokama už grūdus ir koks bus sezonas. Jeigu kelis metus iš eilės ūkiai negaus pelno, automatiškai kai kurie norės atsikratyti tų žemių. Ignalinos rajone žemės kaina dabar gali svyruoti nuo 1700 iki 2500 eurų už hektarą. Utenos rajone kaina siekia apie 2000-2500 eurų už hektarą. O vidurio Lietuvoje hektaro žemės kaina gali svyruoti nuo 6000-8000 eurų.
Viskas priklauso nuo našumo balo, kiek ta žemė yra išdirbta ir kas joje daroma. Staigaus kainų kritimo tikrai nepatyriau, derybos vyksta visą laiką, bet nepasakyčiau, kad ypatingai deramasi“, – atvirauja ji.
Trūksta idėjų
Pasak R. Boguševičienės, „Renatos namų“ siūlomi ūkiai nėra parduodami dėl to, kad žmonės tiesiog norėtų atsikratyti ūkio ir žemės. Jos teigimu, jie parduodami, nes ūkininkai keičia veiklos kryptį arba tiesiog paseno ir nebeturi sveikatos.
„Žmonės neatsikrato ūkių, jie yra vertinami, kadangi ten yra uždirbami nemaži pinigai. Šis momentas įdomus ūkiams ir tuo, kad reikia naujų idėjų. Kadangi grūdų supirkimo kainos mažėja, tad žmonėms reikia ieškoti kažkokių naujų idėjų, nišų“, – situaciją aiškina ji.
Kaina krenta žemyn
Jonas Talmantas, Lietuvos ūkininkų sąjungos pirmininkas tikina, kad žemės kaina dabar stipriai krenta. Pasak jo, šis kainos pokytis pastebimas ne tik Lietuvoje, bet ir visoje Europoje.
„Žemės kaina mažėja, kadangi žemės ūkio produkcijos supirkimo kainos krenta visoje Europoje. Taip pat pastarieji trys metai vieni labai šlapi, kiti sausi. Ūkių ekonominis balansas prastas, pelnas yra labai mažas arba nulinis. Su tokiu balansu gauti paskolą žemės pirkimui praktiškai neįmanoma ir viskas užsidaro toje vietoje.
Kalbant apie daugelį ūkininkų, jie tikrai negauna paskolų žemės pirkimui ir apyvartinių lėšų tiek neturi. Tada rinka stoja ir žemės kaina krenta žemyn“, – aiškina J. Talmantas.
Ūkių kainos svyravimai
J. Talmanto spėja, žemės kaina buvo labai išpūsta, kadangi už hektarą žemės būdavo prašoma net 10 tūkstančių eurų. Ūkininkas mano, kad pagal rinkoje esančias žemės ūkio produkcijos supirkimo ir žemės kainas, jos dar neatitinka dabar turimų kainų.
„Koks čia verslas, jeigu jis neatsiperka net per 50 metų? Žemė Lietuvoje turėtų kainuoti apie 3-4 tūkstančius eurų už hektarą. Skelbimuose tikrai yra parduodamų ūkių ir žemės po 50-100 hektarų. Ne kiekvienas gali tiek įpirkti, užsieniečiai ieško 1000 ir daugiau hektarų dirbamos žemės. Gali būti ir mišrios, bet jie nori, kad būtų neišsibarsčiusi dideliu atstumu nuo ūkių“, – aiškina J. Talmantas.
Ūkininkai turi viską daryti patys
Pasak pirmininko, žemę dirbančių žmonių skaičius kasmet mažėja. Jis teigia, kad ūkiai stambėja ne tik čia, bet ir visoje Europoje, o norint išsilaikyti, ūkininkai turi viską daryti patys.
„Nereikia čia stebėtis, su tokiomis supirkimo kainomis. Smulkūs ir vidutiniai ūkininkai niekada neišgyvens, jeigu negamins išskirtinės produkcijos ir jos patys nepardavinės. Ūkininkas turi susirinkti visus centus iki galo pats, kad nebūtų jokio tarpininko. Dabartinė ūkininkų situacija – turi labai mažą arba nulinį pelną. Istorijoje rašoma, kad ūkininkai niekada gerai negyveno, nors pavalgyti turėjo“, – atskleidžia J. Talmantas.
Ateityje kaina dar mažės
Pasak jo, prognozių kilti žemės ūkio produkcijos supirkimo kainoms absoliučiai nėra. J. Talmanto teigimu produkcija yra labai didelė, o atsargos milžiniškos. Jis pabrėžia, kad per pastaruosius 50 ar 100 metų tokių skaičių dar nebuvo.
„Aišku ateityje žemės kaina mažės, ji priklauso nuo žemės ūkio produkcijos supirkimo kainos. Jei jos yra geros, ūkininkas gavo pajamų, tai perka žemę. Jeigu pajamų neturi, tai ir neperka. Žmonės, kurie pardavė žemę, kai jos kaina buvo 8 ar 9 tūkstančiai už hektarą, penkis kartus laimėjo. Jeigu nėra supirkimo kainos, nėra ir žemės kainos – čia viskas susieta“, – teigia vyras.
Vertės pokyčiai
Tai, kad rinkoje vyksta pokyčiai rodo ir Registrų centro skaičiuojama žemės vertė. Tiesa, čia kol kas fiksuojami skaičiai tik iš dalies patvirtina ūkininkų žodžius apie drastišką žemės pigimą.
2020 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliojo nauji Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) direktoriaus įsakymu patvirtinti žemės verčių žemėlapiai, pagal kuriuos yra skaičiuojami žemės mokesčiai, perskaičiuojami valstybinės žemės nuomos mokesčių dydžiai, vertinamas nekilnojamasis turtas.
Naujai patvirtinti žemės verčių žemėlapiai yra sudaryti iš 1348 verčių zonų. Šie žemėlapiai, palyginti su galiojusiais 2019 m., papildyti 87 nustatytomis verčių zonomis. Praėjusiais metais tokių zonų buvo 1261, o 2004 metais, kai buvo pradėti sudarinėti verčių žemėlapiai, visoje Lietuvos Respublikos teritorijoje tokių zonų buvo tik 413. Verčių zonų kasmet nustatoma vis daugiau, nes tokiu būdu yra siekiama kuo tiksliau nustatyti konkrečių žemės sklypų vertę, kuri geriausiai atitiktų nekilnojamojo turto rinkos kainas ir tendencijas, rašoma pranešime.
Žemės verčių zonos nustatomos remiantis konkrečioje zonoje per praėjusius kalendorinius metus sudarytais sandoriais ir jų vertėmis.
Apskritai Lietuvos Respublikoje žemės sklypų vidutinės rinkos vertės, palyginti su 2019 m., nuo 2020 m. sausio 1 d. didėja 1,07 karto (mažiausiai – 0,01 karto – Alytaus miesto, Klaipėdos rajono, Neringos, Šiaulių rajono ir Vilniaus rajono savivaldybėse, daugiausiai – 1,27 karto – Lazdijų rajono savivaldybėje).
Vertinant atskiroms žemės grupėms priskirtinus žemės sklypus, vidutinė jų rinkos vertė, palyginti su 2019 m., nuo šių metų sausio 1 d. kinta įvairiai:
Gyvenamųjų teritorijų žemės sklypų vidutinė rinkos vertė Kalvarijos ir Šiaulių rajono savivaldybėse mažėja 0,97 karto, Klaipėdos rajone nekinta, o kitų miestų ir rajonų teritorijose didėja nuo 1,01 iki 1,16 karto;
Komercinės paskirties žemės sklypų vidutinė rinkos vertė Kalvarijos, Kazlų Rūdos, Kretingos rajono, Marijampolės, Šiaulių rajono ir Zarasų rajono savivaldybėse mažėja nuo 0,95 iki 0,99 karto, Prienų rajone ir Radviliškio rajone nekinta, kitose teritorijose didėja nuo 1,01 iki 1,20 karto;
Mėgėjų sodų žemės sklypų vidutinė rinkos vertė Rietavo ir Šiaulių rajono savivaldybėse mažėja nuo 0,98 iki 0,99 karto, Elektrėnų, Joniškio rajono, Kretingos rajono, Radviliškio rajono, Šiaulių miesto, Šilutės rajono ir Vilniaus miesto savivaldybėse nekinta, kitose teritorijose didėja nuo 1,01 iki 1,35 karto;
Pramonės ir sandėliavimo žemės sklypų vidutinė rinkos vertė Neringos, Palangos miesto, Plungės rajono, Rietavo, Šiaulių rajono ir Telšių rajono savivaldybėse mažėja nuo 0,78 iki 0,99 karto, Alytaus miesto, Kalvarijos ir Trakų rajono savivaldybėse nekinta, kitose teritorijose didėja nuo 1,01 iki 1,23 karto;
Žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinė rinkos vertė Neringos savivaldybėje mažėja 0,99 karto, Panevėžio mieste nekinta, kitose teritorijose didėja nuo 1,01 iki 1,32 karto.