Pasak specialistų, jei pasirenkama teisingai, tai naudingiau nei pirkti butą nuomai, o ir nebrandaus miško kainos dabar kaip niekada palankios siekiantiems, kad santaupos neštų naudą. Tiesa, skaičiuoti reikia ilgalaikę, ne momentinę, grąžą.
Kaip nesuklysti, nustatant miško vertę, patarimais dalijasi profesionalūs miškų pardavėjai. Čia ką reikia žinoti renkantis patį mišką.
Graži vieta vertės neprideda
Miško pardavimo platformos „miskoaukcionas.lt“ vadovas Tadas Palaima sako, jog lietuviai pirmiausia vertina akimis – mums svarbu graži vieta, norėtume, kad netoli būtų upė ar ežeras, prie kurio patiems būtų smagu įsikurti ar suplanuoti kokį verslą.
Iš tikrųjų visiškai nesvarbu, kur yra miškas, nes niekuo kitu jis niekada negalės tapti.
„Jei tai yra miškas, tai ir bus miškas – nei dirbama žeme, nei namų valda, nei komerciniu objektu jis netaps. Būna žmonių, kurie tokių svajonių turi, o paskui labai nusivilia. Pakeisti miško žemės paskirtį beveik neįmanoma, o jei ir būtų leidžiama, procesas būtų ilgas, sudėtingas ir labai brangus“, – užtikrino T. Palaima.
Lietuvos Respublikos Miškų įstatymas numato, jog iškirstas miškas per trejus metus turi būti atsodintas arba sudaromos sąlygos jam savaime atželti.
Klaidinanti statistika
Pasak eksperto, dažnai net ir nekilnojamojo turto vertintojai, miško vertę nustato pagal vietą ir aplink ją vykusius žemės pirkimo – pardavimo sandorius. Tai visiškai nesusiję, žmones klaidinantys dalykai. Miško vertė priklauso tik nuo jame augančių medžių.
Preliminarią miško vertę nustatyti galima žinant, kuriai grupei priskiriamas miškas ir turint miškininkų sudarytą taksoraštį, kuriame surašyta, kiek, kokių rūšių ir kokio amžiaus medžių auga. Šiuos duomenis galima sužinoti iš miško savininko, gauti Registrų centre ir Valstybinėje miškų tarnyboje.
„Ne visi miško savininkai žino, kur yra jų miškas, todėl gali neturėti ir duomenų miško vertei apskaičiuoti. Tiems, kurie dalyvauja miško aukcionuose, tokius duomenis visada suteikiame – investuojant į mišką, reikia žinoti, kiek jis vertas“, – sakė T. Palaima.
Žemės vertė menka
Žemės, ant kurios auga miškas, nėra tokia vertinga, kaip medžiai. Jos kaina rinkoje gali siekti 500 Eur/ha.
Tačiau specialistai pastebi, jog šiuo metu net ir tiek už miško žemę gauti ne visada pavyktų, ypač jei tai kirtavietės. Anksčiau prakirstus miškus ir kirtavietes pirkdavo užsienio investuotojai, tačiau jiems pasitraukus iš Lietuvos, tokį turtą parduoti tapo sudėtinga.
Ypač, jei sklype yra pelkė ar praeina aukštos įtampos linija ar melioracijos griovys – tokio ploto vertė tampa artima nuliui.
Dar blogiau, jei kirtavietę būtina atsodinti, nes neleidžiamas savaiminis atželdinimas.
„Tokiais atvejais sklypo vertė gali būti minusinė: atželdinimas kainuoja ne mažiau kaip 1000 Eur/ha. Daug labiau už panašią kainą apsimoka nusipirkti jaunuolyną, kurio nereikia želdinti“,- pastebėjo „miskoaukcionas.lt“ vadovas.
Brangiausi – ąžuolai ir spygliuočiai
Vertinimas pradedamas nustatant kokia taksacinių sklypų dalis patenka į miško valdą. Turint šiuos duomenis, galime pradėti skaičiuoti miško vertę.
Skaičiuojant miško vertę, svarbiausias dokumentas yra taksoraštis, kuriame pažymėta, kiek ir kokių medžių auga kiekviename taksaciniame sklype. Žinant, koks yra taksacinio sklypo plotas, jį padauginus iš tūrio hektare, gauname bendrą medienos tūrį.
Jei taksoraštyje rašoma 10P, reikia suprasti, kad miškas yra grynas pušynas. Jei rašoma 7E3A, žinome, kad miške auga 70 proc. eglių ir 30 proc. ąžuolų. Tokiu atveju medienos tūris skaičiuojamas kiekvienai medžių rūšiai atskirai. Medyno tūrį sudauginus iš stataus miško kainos, galime gauti kone visiškai tikslią miško vertę.
Pirmiausia suskaičiuojamas brandą pasiekusių medžių tūris. Stataus miško kainos daugiausia priklauso nuo apvaliosios medienos kainų rinkoje.
Viena brangiausių ir populiariausių rinkoje yra spygliuočių – eglės ir pušies mediena, tad ir tokio stataus miško kaina rinkoje svyruoja apie 30 Eur/ kub. m.. Brangiau už spygliuočius kainuoja tik ąžuolas ir uosis. Medienos žinovai tikina, jog įvertinti ąžuolą labai sunku, nes šie medžiai smarkiai skiriasi vieni nuo kitų, bet jei ąžuolas auga miške, manoma, kad jo kaina turėtų būti apie 100 Eur/ kub. m.
Nebedaug miškuose liko uosių, bet jų vis dar pasitaiko. Uosio status miškas kainuoja maždaug 30 -60 Eur /kub. m., tiksliau kainą nustatyti sudėtinga kadangi labai dažnai būna pažeistas šaknų ligų ir didelė tikimybė, kad dalis medienos bus nekokybiška.
Beržo stataus miško kaina rinkoje yra maždaug 20 – 25 Eur, juodalksnio – apie 15 Eur, drebulės - 7- 10 Eur. Mažiausiai vertas baltalksnis, tokį statų mišką būtų galima parduoti tik už 3 – 7/ Eur kub. m.
Skaičiuojant stačios medienos kainą, likvidinio medienos tūrio kainą, kuri čia nurodyta, reikėtų sumažinti maždaug 15 proc., nes atėmus kelmus, nuopjovas, viršūnes ir žievę medienos tūris sumažėja.
Nebrandus miškas – pigesnis
Suskaičiavus brandžių medienų tūrį, reikėtų suskaičiuoti ir nebrandžių medynų tūrį ir jų vertę. Jei medynams iki brandos liko 10 metų arba mažiau, skaičiuojame jų vertę lygiai taip pat, kaip ir brandžius, tik mažinama 5 proc. už kiekvienus brandos laukimo metus.
Jei iki brandos liko daugiau nei 10 metų, reikėtų skaičiuoti pagal želdynų amžių, augavietę, rūšį ir net pagal plotą, kuriame jie auga. Nebrandžių medynų kainą sunkiau suskaičiuoti, ji labai priklauso nuo situacijos rinkoje.
Pasak T. Palaimos, rodiklių yra daug, bet stataus miško kainos maždaug tokios: spygliuočių miškas 10 Eur/kub. m., šiek tiek mažiau investuotojai vertina beržą ir kietuosius lapuočius – po 5 – 7 Eur/kub. m. Minkštieji lapuočiai, tokie kaip juodalksnis, drebulė yra mažesnės vertės – reiktų skaičiuoti ne daugiau kaip 3 – 5 Eur/kub. m.
Miškų pardavimo specialistai dabar diskutuoja, jog būtina keisti nebrandžių miškų vertės skaičiavimo metodiką. Pasitraukus profesionaliems investuotojams, rinkoje smuko nebrandžių miškų, kuriuose negalimi kirtimai, paklausa. Vertinant įprastu būdu, nebrandaus miško vertė tampa mažesnė nei rinkos kaina.
Miško kainos stabilizavosi
Miškų pardavimų specialistų patirtis rodo, jog Valstybinės miškų tarnybos taksoraščiuose užfiksuoti duomenys ne visada būna tikslūs, todėl nusprendus investuoti į mišką, reikėtų prašyti miškininko jį apžiūrėti ir sutikrinti.
Tik žinant preliminarią miško vertę, įmanoma orientuotis, kokią kainą už sklypą galima siūlyti. Kiek skiriasi kaina nuo miško vertės, priklauso nuo situacijos rinkoje. Pasak T. Palaimos, to niekada tiksliai negali numatyti.
Be to, situacija rinkoje nuolat keičiasi. Šiuo metu nebrandžių miškų kaina yra nukritusi apie 30 – 40 proc. – tai rodo aukcionuose užfiksuotų kainų palyginimas. Mažiau nukrito tik brandžių miškų kaina.
„Nepastebime, kad kainos dar labiau mažėtų – galima sakyti, kad jos stabilizavosi, todėl dabar būtų pats patogiausias laikas investuoti. Kai kurie mažesni, ne tokie patrauklūs, miškeliai sulaukia visai nedidelio pirkėjų susidomėjimo, nors ilgalaikė investicija į juos būtų naudinga“, – mano UAB „Miško aukcionas“ direktorius.