Šį kartą aptarsime, kokius žingsnius turime padaryti norėdami naujai įsigytą butą parengti nuomai.
Paprastumo dėlei straipsnyje aptarsime situaciją, kada darbo tenka įdėti daug – kai NT perkamas su daline apdaila arba esama buto būklė reikalauja esminio remonto. Taip aprėpsime visus pagrindinius niuansus, o skaitytojai galės atsirinkti tai, kas aktualu konkrečiai jiems.
Pirmiausia įvertinkite buto techninę būklę
Šis aspektas aktualiausias senamiesčio tipo pastatuose esantiems butams: čia reikia įvertinti esamą komunikacijų (vandentiekio ir kanalizacijos vamzdžiai, elektros ir instaliacija, vėdinimo sistemos ir pan.), laikančiųjų konstrukcijų (perdangos, laukos sienos), langų ir durų būklę ir atlikti jų tvarkymo darbus. Šiuos darbus reikia atlikti prieš imantis kitų darbų, nes to nepadarius gali tekti remontą daryti iš naujo.
Dažnos klaidos: remontas daromas tinkamai nepasirūpinus drėkstančiomis sienomis ar grindimis, skylančiomis sienomis ar senais suklypusiais langais, prasta vėdinimo sistema, dėl kurios kambaryje tvyro per didelė drėgmė ir pan. Dėl šių priežasčių trumpėja laikas iki kito remonto, būstas darosi mažiau patrauklus nuomininkams.
Kita vertus, reikia įvertinti ne tik techninei būklei gerinti reikalingų investicijų sumą, bet ir laikotarpį, po kurio planuojama investicinį būstą parduoti. Pavyzdžiui, jei planuojama po 3 metų butą parduoti, reikia skaičiuoti, ar investicijos remontui atitinkamai padidins būsto vertę pardavimo metu. Gal trejų metų laikotarpiui pakaks kosmetinio skylančios sienos remonto ir nėra būtina investuoti į pamatų stiprinimo darbus.
Kas yra tikslinis nuomininkas ir kokio įrengimo jis tikisi
Svarbu numatyti, kas gali būti jūsų tikslinis nuomininkas ir kokie dažniausi šios nuomininkų kategorijos reikalavimai dėl buto įrengimo. Kartu reikia siekti, kad perkamas būstas galėtų patenkinti net kelių skirtingų nuomininkų kategorijų poreikius. Tad įrengiant būstą nuomai patartina vengti drastiškų interjero sprendimų bei ryškių spalvų, nes tai gali sumažinti potencialių nuomininkų ratą.
Kalbant apie spalvas, geriausiai tinka balta arba šviesios pastelinės spalvos. Įsivaizduokite, kad nuomininkas į butą žvelgia kaip į švarią drobę, kurioje jis kuria savo būsimus namus. Tad nėra blogai palikti šiek tiek erdvės būsto „prisijaukinimui“, kurį pasidarys pats nuomininkas.
Turbūt visi yra girdėję frazę, kad renkantis nekilnojamąjį turtą svarbūs trys aspektai – vieta, vieta ir vieta. Vieta mieste – vienas svarbiausių aspektų ir kalbant apie NT patrauklumą konkrečiai nuomininkų grupei. Tačiau skirtingoms nuomininkų grupėms patrauklios visiškai skirtingos miesto dalys, tad jau pati būsto vieta ir net namas, kuriame yra butas, sufleruoja, apie kokį nuomininką reikia galvoti įrengiant.
Įrengimą orientuoti ir pagal rajoną
Pavyzdžiui, butai senamiestyje turėtų būti orientuoti į vidutines ir aukštesnes pajamas gaunančius nuomininkus, butus senuose miegamuosiuose rajonuos renkasi mažiau išrankūs ir ekonomiško varianto ieškantys nuomininkai, miesto rajonai šalia universitetų visuomet paklausūs tarp studentų, 3–4 kambarių butus dažniausiai renkasi šeimos su vaikais, tačiau toks butas gali būti patrauklus ir studentams ir t.t.
Kalbant apie buto įrengimą verta paminėti kelis praktinius patarimus. Šviesiomis spalvomis dažytos, o ne tapetuotos sienos labai praktiškos dėl galimybės nebrangiai jas perdažyti keičiantis nuomininkams. Grindų danga turėtų reikalauti kuo mažiau priežiūros (pageidautina tokia, kad nereikėtų reguliariai vaškuoti, lakuoti ar pan.), kuo atsparesnė dėvėjimui (nesibraižanti nuo naudojamų baldų kojų ar aukštakulnių batų) ir lengvai valoma (kiliminė danga nėra pats tinkamiausia variantas).
Galima paminėti kelias dažnai daromas įrengimo klaidas. Miegamajame rajone (kaip Justiniškės ar Karoliniškės Vilniuje) esantis butas įrengiamas pernelyg prabangiai. Žinoma, toks būstas sulauks nuomininkų dėmesio, tačiau vargu ar jie bus pasiryžę mokėti papildomai tiek, kad įrengiant investuotos jūsų lėšos atsipirktų.
Kitas kraštutinumas, su kuriuo teko neseniai susidurti, buvo toks. Žmogus įsigijo trijų kambarių butą su dviem terasomis prestižiniame Antakalnio Terasų rajone Vilniuje, tačiau aklai vadovaudamasis taisykle „vieta, vieta, vieta“ nusprendė neinvestuoti į buto įrengimą ir apsiribojo klasikiniu „euroremontu“, o baldus atvežė iš savo seno buto. Užėjus į tokį butą, apėmė nemalonus nesusipratimo jausmas. Žinoma, ir toks butas bus išnuomotas, tačiau klausimas, per kiek laiko ir už kokią kainą, kokia investicijų grąža bus pasiekta.
Kaip matyti iš šių dviejų kraštutinumų, svarbu, kad butas būtų įrengtas adekvačiai pagal vietą ir net namą, kuriame jis yra.
Smulkmenos, kurios atsiperka
Kadangi investuojant į NT nuomai pagrindinis motyvas yra investicijų grąža, skaičiuojama kaip įdėtų ir gautų pinigų santykis per investicinį laikotarpį, darant šį skaičiavimą reikia įvertinti ne tik įrengimo darbų, bet ir būsimo nusidėvėjimo ir ateities remontų kaštus. Kitaip tariant, sutaupyti remonto kaštai renkantis pigesnius spendimus šiandien gali reikšti papildomas išlaidas dėl greito nusidėvėjimo, gedimų ir reikalingo remonto po kelerių metų.
Lietuvoje dažna klaida – bandymas daryti remontą savo jėgomis. Jei turite patirties šioje srityje, viskas gerai. Tačiau tokį sprendimą dažnai priima žmonės, neturintys patirties ir negebantys įvertinti, kiek laiko ir kantrybės tai pareikalaus. Juk kiekvienas užsitęsęs remonto mėnuo yra negautos nuomos pajamos, o kur dar jūsų pačių laiko sąnaudos. Tiesiog reikia viską skaičiuoti.
Taip pat reikia turėti omenyje, kad dažnai gali pakakti tik kosmetinio remonto, pvz., perdažyti sienas, pakeisti senus šviestuvus, jungiklius ir čiaupą vonioje, nupirkti kelis naujus baldus, ir būtent tai bus finansiškai labiausiai apsimokantis variantas. Reikia tiesiog nepatingėti ir palyginti kelis skirtingus įrengimo variantus.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį: net jei remontas ir nėra daromas, visais atvejais prieš perduodant butą nuomininkams verta atlikti vandentiekio ir elektros sistemų profilaktiką. O jei bute anksčiau gyveno kiti nuomininkai, verta pakeisti arba perkoduoti buto durų spyną, tai įvertins ir būsimi nuomininkai.
Įrengimas „iki šaukšto“
Ar verta nuomai skirtą butą apstatyti baldais? Lietuvoje susiklosčiusi nuomos praktika yra tokia, kad paklausiausi yra butai su baldais. Žinoma, dalis nuomininkų turi savo baldus, tačiau tokių nuomininkų rinkoje gerokai mažiau, tad tikėtina, kad rasti tokį nuomininką užtruks ilgiau.
Ar verta nuomai skirtą butą įrengti „iki šaukšto“? Praktika Lietuvoje yra tokia, kad nuomininkui dažniausiai nėra būtinas buto aprūpinimas visais namų apyvokos daiktais. (Nors toks buto aprūpinimas gali būti pranašumas, padedantis nuomininkui apsispręsti dėl buto nuomos.) Jei jūsų bute nėra buitinių smulkmenų, bet pasitaiko geras nuomininkas, kuris ieško visiškai aprūpinto buto, galite pasiūlyti galimybę skirti tam tikrą lėšų sumą šioms smulkmenoms įsigyti, kuri bus atskaityta iš pirmojo nuomos mokesčio. Tai gali būti puikus motyvas nuomininkui rinktis jūsų butą, o įsigyti daiktai liks bute net ir nuomininkui išsikėlus.
Šiaip ar taip, pradėjus nuomoti būstą, verta pagalvoti apie kelias buitines smulkmenas, padedančias sukurti jaukumo įspūdį ir pagerinti prekinę išvaizdą per buto apžiūras. Tai gali būti paveikslai, kelios knygos lentynose, skoninga skulptūrėlė ant palangės, jaukus lovos užtiesalas ar pan. Tai daug nekainuoja, tačiau kuria gerą pirmą įspūdį ir sustiprina teigiamas emocijas. Ir galiausiai nieko baisaus, jei prieš pasirašydami nuomos sutartį užsiminsite nuomininkui, kad jam neprieštaraujant jūs norėsite paimti iš buto kelias smulkmenas, pvz., knygas, paveikslą ar pan.
Dažnai daroma klaida įrengiant butą nuomai – bandymas visur kuo daugiau sutaupyti. Deja, per kelerius metus toks taupymas dažniausiai neatsiperka. Vienas iš tokių dalykų, dėl kurių siekiant sutaupyti tenka mokėti du kartus, yra virtuvės baldai. Taip, baldais prekiaujantys prekybos centrai siūlo įsigyti itin pigius ir paprastus standartinius virtuvės baldus, tačiau tokie pigiausi baldai paprastai tinkami būna iki 2–3 metų, o paskui dėl drėgmės atšoka faneruotė, nusidėvi stalviršių danga, išlūžta varstymo mechanizmai, paviršiai susibraižo ir darosi sunkiai valomi.
Taip pat nepatartina rinktis pigiausių santechnikos komponentų. Renkantis buitinę techniką neverta išlaidauti orkaitei, kaitlentei, šaldytuvui. Tačiau nepatartina pirkti pigiausią skalbyklę, džiovyklę, indaplovę ar dulkių siurblį, nes jose yra daug judančių detalių, kurios linkusios dėvėtis, o sugedus remonto kaštai gali būti artimi naujo tokio pat įrenginio kainai.
Valymas
Prieš pradedant nuomininkų paiešką tiesiog būtina atlikti nuodugnų buto valymą. Toks buto valymas turi apimti ne tik grindis ir dulkių valymą nuo atvirų paviršių, bet ir visų langų bei baldų valymą, lentynų uždaruose balduose bei stalčių valymą, sanitarinių mazgų valymą, buitinės technikos (orkaitė, šaldytuvas, indaplovė) išorės ir vidaus valymą. Nesvarbu, koks senamadiškas yra buto interjeras, jei tik pavyks užtikrinti švaros ir tvarkos įspūdį per apžiūras, nuomininkas tokiam butui vis tiek atsiras. Be to, iš būsimo nuomininko galėsite reikalauti palikti butą lygiai taip pat visiškai švarų ir tvarkingą jam išsikeliant, nepaliekant vietos diskusijoms apie tai, kad jam atsikeliant ne viskas buvo gerai išvalyta.
Rega yra pagrindinis informacijos šaltinis renkantis namus, tačiau antroje vietoje yra kvapas. Tad reikia užtikrinti, kad lankantis bute su potencialiu nuomininku švara bute būtų ne tik regima, bet ir užuodžiama. Jei kurį laiką nesilankėte bute, atvykite šiek tiek anksčiau nei sutartas apžiūros laikas, kad spėtumėte patikrinti, ar bute nėra pašalinių kvapų, ar viskas pakankamai tvarkinga. Prieš pasitikdami nuomininką pasistenkite, kad visame bute būtų kuo daugiau šviesos, atitraukite užuolaidas ar įjunkite šviesas visuose kambariuose.
Psichologai sako, kad pirmas įspūdis sutikus naują žmogų susidaromas per pirmą dešimtadalį sekundės. Tas pats dėsnis galioja ir kalbant apie pirmą įspūdį įžengus į naują butą, todėl stenkitės, kad pats pirmas vaizdas įžengus pro buto duris būtų kuo geriau nuteikiantis.
Kituose straipsniuose (dalį jų artimiausiu metu paskelbsime rubrikoje „Būstas“, o pilną ciklą rasite žurnale „Investuok“) kalbėsime apie tai, kaip ieškoti nuomininkų ir reklamuoti savo NT, kaip atsirinkti tinkamus nuomininkus.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: Kainos kyla jau beveik dešimtmetį, tai dar ne ilgiausias ciklas, bet kuo aukščiau, tuo neramiau. Ką pirkti kai kainos kosmose? Aiškinamės kiek tvari esama padėtis ir patariame kokios strategijos laikytis.
Rubrikoje Vertybinių popierių birža: per trejus metus Baltijos biržos pagrindinis akcijų indeksas (t.y. ~ vidurkis) pabrango daugiau kaip 63 %, vien per vasarą daugiau nei 15 %. Bandome atsakyti į pagrindinį klausimą – „Kas toliau?“
Interviu: Kelis dešimtmečius investuojantis istorikas ir žurnalistas Kęstutis Petrauskas sakosi pasiekęs finansinę laisvę, interviu jis dalijasi investavimo patirtimi, savo požiūriu ir patarimais, taip pat ir tai, kaip sekasi finansinio savarankiškumo išmokyti dukras.
Pinigų skolinimas: vekseliai – viena iš paprasčiausių skolinimo formų, bet turinti daugiausia niuansų – ką būtina žinoti?
Viršelio tema: Indija – kodėl ji artimiausią dešimtmetį turėtų būti pasaulio ekonomikos žvaigždė ir kodėl Indijos akcijos ypač patrauklios ilgalaikiams investuotojams?
NT rubrikoje: Investicijos į būstą nuomai – kaip parengti tinkamą nuomos sutartį?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.