Kam reikalingas būsto administratorius?
Naujų daugiabučių namų gyventojai turi priimti nelengvą sprendimą: išsirinkti, kas administruos jų būstą (valdys bendrojo naudojimo objektus). Kartais būsto administratorių, kuris nepatenkino butų savininkų lūkesčių, perrenka ir nenaujų daugiabučių gyventojai.
Kaip pasakojo DELFI kalbinti daugiabučių gyventojai, renkantis žmogų ar įmonę, kuri administruos jų būstą, kyla daug klausimų dėl kandidatų sąžiningumo ir profesionalumo. Vilnietė Toma, gyvenanti senos statybos name, pasakoja, kad jos daugiabutis samdo profesionalią įmonę ir gyventojai patenkinti paslaugomis.
„Mus aptarnauja profesionali įmonė ir tikrai džiaugiamės. Rinkomės tikrai ne pagal tai, kas pigiausia. Jau prieš tai turėjom pigų, bet mūsų netenkino paslaugų kokybė. Negalėdavom laiku prisišaukti, negaudavom patarimų. Dabar pasikeitėm administratorių. Gyventojai tai gali padaryti bet kada. Ir dabar viskas kitaip: mokam daugiau, bet visada sulaukiam profesionalios pagalbos. Todėl ir kitiems patariu rinktis pasidomėjus klientų atsiliepimais“, – pasakoja Toma.
Kiek kitokias įžvalgas dėsto kita DELFI pašnekovė, taip pat vilnietė, Rūta, kaip ir Toma, gyvenanti senos statybos name: „Mūsų namas priklauso bendrijai, turime pirmininką, kuris visiškai nieko neveikia. Patys jį išrinkome prieš maždaug metus, nes jis visiems prigyręs, kad žino, kaip reikia tvarkytis. Ir dabar pamatėme, kad padarėme klaidą: susirinkimų nebūna, aplinka netvarkoma, o jis tvirtina, kad viskuo pasirūpins, nors niekas nesikeičia. Iniciatyvūs kaimynai planuoja daryti susirinkimą ir jį iš pareigų atleisti. Esame turėję ir kitą administratorių, bet mums irgi nepasisekė su juo. Norime samdyti rimtą administratoriaus įmonę“, – apie padėtį bendrijoje pasakoja Rūta.
Kaip informuoja Aplinkos ministerija, daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymas yra privalomas, siekiant užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams (toliau – savininkai) bendrosios dalinės nuosavybės teise tenkančių namo bendrojo naudojimo objektų (namo bendrųjų konstrukcijų, bendrosios inžinerinės įrangos, bendrojo naudojimo patalpų) priežiūrą, remontą ir išsaugojimą.
Aplinkos ministerijos specialistai tęsia, kad pagrindinis administratoriaus uždavinys – administruoti namo bendrojo naudojimo objektus – užtikrinti jų priežiūrą pagal teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, įgyvendinti įstatymų nustatyta tvarka namo butų ir kitų patalpų savininkų su bendrąją nuosavybe susijusius sprendimus, jiems atstovaujant.
Vykdydamas savo funkcijas administratorius sudaro namo patalpų ir jų savininkų sąrašą; namo bendrojo naudojimo objektų aprašą; organizuoja namo (statinio konstrukcijų, inžinerinės įrangos (šildymo ir karšto vandens sistemų, liftų ir pan.) kitų bendrojo naudojimo objektų)) techninę priežiūrą, namui teisės aktų nustatyta tvarka priskirto žemės sklypo priežiūrą sudarydamas metinius ir ilgalaikius darbų planus, juos derindamas su savininkais, organizuodamas lėšų kaupimą namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti (remontuoti), paslaugų ir atnaujinimo (remonto) darbų šiems tikslams pirkimą, sudarydamas sutartis ir užtikrindamas jų vykdymo kontrolę; apskaičiuoja savininkams mėnesinius mokėjimus; organizuoja savininkų sprendimų priėmimą susirinkime ar balsuojant raštu; savo interneto svetainėje, namo skelbimų lentose skelbia už priežiūrą atsakingų darbuotojų kontaktinius duomenis, priežiūros paslaugų tarifus; nuolat skelbia savininkams privalomus dokumentus (darbų planus, bendrojo naudojimo objektų aprašą, veiklos ataskaitą, apie savininkų priimtus sprendimus ir pan.); rengia kasmetinę savo veikos ataskaitą; ne mažiau ketvirtadalio savininkų rašytiniu prašymu organizuoja savininkų susirinkimą pagal jų siūlomą darbotvarkę.
Yra kelios alternatyvos
Dėl to, kad būsto administratoriaus vykdomos pareigos yra labai svarbios, gyventojai turėtų atsakingai išsirinkti savo atstovą. Lietuvos būsto rūmų vadovas Juozas Antanaitis aiškina, kad yra ne viena alternatyva, kas gali būti būsto administratoriumi.
„Būstas gali būti valdomas trimis būdais: steigti bendriją, sudaryti jungtinę veiklą, o jei nepadaryta nei viena, nei kita – savivaldybė privalo skirti administratorių. Pastarasis turi būti profesionalas, turintis galimybę dirbti, žmogiškas, turi potencialą technikos srityje ir, aišku, turi finansines galimybes, nes čia yra didelis darbas. Yra ir ketvirtas būdas, kai galima įsteigti bendriją arba sudaryti jungtinę veiklą ir tuomet reikia sudaryti sutartį su bet kokia įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija“, – komentuoja J. Antanaitis.
Lietuvos būsto rūmų vadovas tęsia, kad, koks būsto administravimo būdas bus pasirinktas, priklauso nuo pačių gyventojų aktyvumo. Todėl vieno teisingo ir geriausio varianto, kokį būsto administratorių pasirinkti, anot J. Antanaičio, nėra, tačiau jis ragina vadovautis prioritetu „profesionalumas“.
„Viskas priklauso nuo to, ką pasirenka žmonės. Niekas negali žmonėms nurodyti, kaip savo turtą prižiūrėti. Priklauso nuo aplinkybių, pavyzdžiui, yra bendrovės, kurių dauguma yra profesionaliai parengti žmonės, jie dirba tą darbą ir prižiūri būstą, bendrąsias konstrukcijas. Jeigu name yra bendrija ir joje yra žmonės, kurie nusimano statybose, inžineriniuose dalykuose, tai galbūt tada gerai turėti ir bendriją, bet šiaip bendrija nėra pats geriausias variantas, nes bendrijos pirmininkas gali būti nuostabus žmogus, bet nėra specialistas. Tačiau jis gali sudaryti sutartį su profesionaliai veikiančia įmone dėl namo techninės priežiūros ir eksploatacijos“, – aiškina Lietuvos būsto rūmų vadovas.
Pašnekovas, kalbėdamas apie tinkamiausią pasirinkimą būstui administruoti, ragina jokiu būdu nesirinkti jungtinės veiklos pobūdžio: „Pats bjauriausias ir netinkamiausias dalykas yra jungtinė veikla. Kai atstovas yra išrenkamas iš butų savininkų, tačiau jis nėra nei profesionalas, nei įdarbintas ir atsakomybė didelė, tačiau jis negauna atlyginimo. Ir pinigai renkami į jo asmeninę sąskaitą. Žmonės turi pasirinkti tarp bendrijos ir administruojančios įmonės. Arba tarp bendrijos ir samdyti administruojančią įmonę.“
Svarbus savivaldybė vaidmuo
Kaip jau minėjo Lietuvos būsto rūmų vadovas J. Antanaitis, jeigu butų savininkams nepavyksta nuspręsti, pasirinkti daugiabučio administratoriaus, jį paskirti turi savivaldybė. Aplinkos ministerija informuoja, kad savivaldybės savo interneto svetainėje skelbia asmenų, pretenduojančių teikti administravimo paslaugą, sąrašą, jame nurodo pretendento vardą, pavardę arba pavadinimą; administravimo tarifą (1m2/mėn/Eur, kuris negali viršyti savivaldybės tarybos nustatyto maksimalaus administravimo tarifo), duomenis ir informaciją apie pretendento teikiamas paslaugas, patirtį bendrojo naudojimo objektų administravimo, pastatų priežiūros srityse, administruojamų daugiabučių namų, kitų pastatų skaičių, plotą, ar pretendentas taiko Būsto valdymo ir priežiūros veiklos elgesio kodeksą (ar susikūręs arba prisijungęs prie tokį kodeksą susikūrusių asmenų grupės ar organizacijos, paskyrusios už šio kodekso taikymą atsakingą subjektą), kitą informaciją, galinčią lemti savininkų sprendimą pasirenkant pretendentą.
Be kita ko, savivaldybės gali daryti valdytojų veiklos patikrinimus pagal bendrojo naudojimo objektų valdytojų sąrašą. Pasak tokią praktiką taikančios Kauno miesto savivaldybės atstovės, Daugiabučių namų administravimo ir renovavimo skyriaus Valdytojų veiklos poskyrio vedėjos Gritos Jasevičienės, bendrojo naudojimo objektų valdytojų sąrašai yra sudaromi kasmet. Kauno mieste daugiabučių gyvenamųjų namų veiklą, susijusią su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę vykdo Kauno miesto savivaldybės administracijos Daugiabučių namų administravimo ir renovavimo skyriaus Valdytojų veiklos poskyris. Taip pat jis nagrinėja ir sprendžia daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkų pateiktus nusiskundimus.
„Daugiabučių namų gyventojai į savivaldybę kreipiasi su įvairiais skundais dėl administratorių veiklos, t. y. dėl prirašomų darbų, per didelės darbų kainos atliekant remontą; dėl informacijos nepateikimo butų savininkams, kai norima sužinoti apie darbų sąmatas bei pačius atliktus darbus; dėl paslaugų pirkimo (neaišku kaip jie vykdomi ir kodėl parenkamas vienas ar kitas rangovas); dėl kiemų teritorijų tvarkymo (savininkai nepatenkinti atliekamų darbų kokybe) ir įvairiais kitais klausimais“, – vardija G. Jasevičienė.
Specialistė tęsia, kad, atsižvelgiant į gautų nusiskundimų turinį, gali būti nuspręsta atlikti Administratoriaus veiklos patikrinimą, po kurio yra surašomas aktas, pateikiami reikalavimai trūkumams pašalinti. Administratoriui neįvykdžius nurodytų reikalavimų, vadovaujantis LR administracinių nusižengimų kodekso nustatytais atvejais ir tvarka, gali būti pradėta administracinio nusižengimo teisena. Tačiau Savivaldybė nėra įgaliota kontroliuoti administratoriaus finansinių dokumentų turinio.