Ką reikia žinoti apie preliminarias pirkimo-pardavimo sutartis?
Vieni NT vystytojai teigė, kad preliminarių būsto pirkimo-pardavimo sutarčių nekeis, nes jau yra įsivertinę visas galimas rizikas dėl pasikeitusio teisinio reguliavimo. Kiti tikina, kad kol kas sutarčių nekeičia, tačiau nežino, ar to nereiks daryti ateityje. Treti užtikrintai sako, kad sutartis keisti reikės. Apie vystytojų planus daugiau galite skaityti ČIA.
Kokius „saugiklius“ būtina sudėti būstų pirkėjams, šiandien preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi rezervuojantiems butus, „Delfi būstas“ paaiškino advokato padėjėjas, Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos narys Arnas Stačiokaitis. Pašnekovo teigimu, pirmiausia pirkėjams ir pardavėjams reikia numatyti tikslų notarinės sutarties sudarymo laiką – ar jis bus pasirašoma dar šiemet, ar jau kitais metais.
„Turi būti aišku, kada planuojama pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, yra aktualu, ar sutartis bus sudaroma iki šių metų galo, ar jau kitais metais, įsigaliojus statybos įstatymo pakeitimams. Akcentas – vystytojo patikimumas. Reikia įsivertinti realią vystytojo galimybę, esant kritinei situacijai, ar jis bus pajėgus pats užbaigti projektą kitais metais. Pavyzdžiui, vystytojas nusimato, kad jis atliks darbus ir parduos atitinkamo baigtumo būstą pirkėjui iki metų galo, bet jo lūkesčiai yra atlikti tam tikrą kiekį pardavimų iki metų galo ir kitais metais jis naudos tuos pinigus ir projektą pabaigs. Jeigu vystytojas iki metų galo nespėja parduoti numatyto kiekio būstų, jis praktiškai visą projektą stabdo, nes neturi lėšų. Jis jau nebegali parduoti esamų butų ir projektas „pakimba“, – paaiškina teisininkas.
Jis tęsia, sudarydamas preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas turi įvertinti, kokia atsakomybė bus taikoma vystytojui, jeigu jis nevykdys sutarties, pavyzdžiui, sutartimi pirkėjas ir pardavėjas numatė, kad notarinę sutartį šalys pasirašys iki šių metų galo, tačiau atėjus numatytam laikui vystytojas prašo notarinės sutarties pasirašymo laiką nukelti kitiems metams.
„Preliminariose sutartyse turi būti numatytos jų nevykdymo pasekmės, pavyzdžiui, baudos. Jeigu vystytojas patikimas, jis mokės baudą arba tarsis dėl sutarties pratęsimo, ir to susitarimo metu bus aptariamos sąlygos, aktualios nuo 2024 metų, t. y., kad projektą baigs 100 proc. su atitinkamais, pagal projektą numatytais būsto įrengimo klausimais. Turi būti įsipareigojimai, kaip ir kas bus įrengiama pačiame daugiabutyje ir butuose“, – pabrėžia A. Stačiokaitis.
Teisininkas atkreipia dėmesį, kad, greičiausiai, dėl nuo kitų metų įsigaliosiančių statybos įstatymo pakeitimų keisis ir naujų NT projektų kainodara. Pirkėjams tai reiškia ne tik galimai augsiančias būstų kainas.
„Pirkėjui išvengti kainos keitimo iš pardavėjo pusės galima tik pasirinkus sąžiningą pardavėją ir numačius laiką, kada bus pasirašoma notarinė sutartis. Jeigu mes nusimatome, kad kitais metais pasirašysime notarinę sutartį, vystytojas jau turi žinoti, kiek jam kainuos kitais metais projektas, jis jau pagal tai turi susidaryti kainodarą ir kainą įvardyti preliminarioje sutartyje“, – tikina teisininkas.
Kas yra 100 proc. projekto baigtumas?
Kaip rašoma Aplinkos ministerijos pranešime, 100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje. Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai. Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.
Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.
Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris, patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai. Taip pat turi būti įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.
Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.
Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas – gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui – taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą. Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims.