Net jeigu perkate NT sau, tikrai pagalvojate, ar ateityje galėtumėte jį lengvai parduoti. Daugiau apie tai turėtų pagalvoti perkantys nestandartinius būstus, pavyzdžiui, bendrabučio tipo butus, kurie nėra pats paklausiausias NT, tačiau populiari investicija nuomai. Ypač šiuo metu, kai NT aktyviai perkamas ne tik gyvenimui, bet ir nuomai, būstai brangsta, o pigesnių variantų yra nedaug. Tačiau reikėtų pagalvoti, ar tokio tipo būstus ateityje bus lengva parduoti, ypač už tą pačią ar didesnę kainą, už kurią šis turtas buvo pirktas. O jeigu dar būsto kreditą suteikiančios institucijos vengtų finansuoti tokio būsto įsigijimą, potencialių pirkėjų ratas gerokai sumažėtų.
„SEB“ banko Mažmeninės bankininkystės tarnybos Rytų regiono vadovė, Vilniaus finansinių paslaugų centro vadovė Eglė Dovbyšienė sako, kad bankas finansuoja bendrabučio tipo gyvenamosios paskirties būstus, kurie yra tvarkingi, rekonstruoti, atitinka standartinio buto kriterijus, o atlikti pakeitimai yra užregistruoti Nekilnojamojo turto registre.
„Išsirinkus tokio tipo būstą, klientams labai rekomenduotume kreiptis į banką ir iš anksto pasitarti su banko vadybininku prieš priimant ilgalaikius finansinius sprendimus, pasirašant preliminarias sutartis ar sumokant avansą. Šiuo metu, remiantis Atsakingojo skolinimosi nuostatais, galima skolintis iki 85 proc. nuo pirkinio kainos. Tai reiškia, kad siekiant įsigyti gyvenamosios paskirties būstą, 15 proc. nuo pirkinio kainos reikės padengti nuosavomis lėšomis. Atsižvelgiant į planuojamo įsigyti bendrabučio tipo būsto būklę, vietą ir kitus kriterijus, gali prireikti ir didesnės nuosavų lėšų dalies“, – paaiškina pašnekovė.
Jos teigimu, kai žmogus kreipiasi dėl paskolos, kiekvienas atvejis analizuojamas ir vertinamas individualiai. Atsižvelgiama į asmens mokumo istoriją, vertinamos jo finansinės galimybės, pajamų tvarumas, jau prisiimti finansiniai įsipareigojimai ir pagal tai sprendžiama, kokiomis sąlygomis ir kokio dydžio paskolą suteikti,
„Atkreipiame dėmesį, kad bankas visuomet privalo teikti būsto paskolas vadovaudamasis Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatais, pagal juos būsto paskolai grąžinti turi būti skiriama ne daugiau kaip 40 proc. visų tvarių asmens ar šeimos pajamų“, – akcentuoja E. Dovbyšienė.
„Šiaulių banko“ finansavimo paslaugų vystymo departamento projektų vadovė Dovilė Kalvaitienė taip pat sako, kad kiekvieno žmogaus bei įsigyjamo turto situacija nagrinėjama bei vertinama individualiai, t.y. atsižvelgiant į tai, ar pirkėjas yra gavęs reikiamus leidimus, ar bus galimybė tinkamai įregistruoti tokį turtą.
„Išskirtiniai vertinimo kriterijai bendrabučio tipo turto įsigijimui Šiaulių banke nėra taikomi. Be to, finansavimo galimybės priklauso ir nuo pastato bendros būklės, ar jis atnaujintas, ar ne. Įsigydami tokio tipo turtą, klientai taip pat turėtų įvertinti ir tai, ar bus galimybė apdrausti šį turtą pagal banko reikalavimus“, – pabrėžia pašnekovė.
„Swedbank“ taip pat pateikė atsakymą dėl bendrabučio tipo būsto finansavimo, kuriame teigia, kad norėdamas gauti banko sprendimą dėl bet kokio būsto įsigijimo, žmogus turi pateikti ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą su informacija apie pasirinkto konkretaus būsto būklę, t. y., jo kokybę ir stovį (pvz., ar būstui reikalingas kapitalinis remontas, jo sanitarinės sąlygos), taip pat svarbūs ir kiti veiksniai (pvz., juridiniai, inžineriniai ir pan.).
Kaip vertinami bendrabučio tipo būstai?
Be abejonės, kreditą suteikiančios įstaigos sprendimas priklauso nuo pirkėjo ir būsto, kurį jis nori įsigyti, būklės, net jeigu tai bendrabučio tipo butas. „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis pabrėžia, kad bendrabučio tipo būstai vertinami atsižvelgiant į tuos pačius kriterijus kaip ir kiti gyvenamieji būstai.
„Turto vertinimo esmė yra lyginimas su kuo panašesniais parduotais objektais. Turto vertintojas ieško rinkoje įvykusių ko panašesnio turto sandorių: kuo panašesnėje vietoje, panašesnio ploto ir pan. Tai jeigu bendrabučio tipo butas yra apjungtas, inžinerine prasme jį galima palyginti su įprastu, standartiniu butu, vertintojai dažniausiai ieško panašių sandorių. Nes bendrabutinio tipo butų parduodamų dalis rinkoje nėra didelė, tai nėra tipinis būstas, todėl vertintojai gali lyginti su paprasčiausiais butais“, – paaiškina pašnekovas.
Eksperto teigimu, jeigu bendrabučio tipo butas turi akivaizdžiai prastesnę infrastruktūrą (pavyzdžiui, inžinerinę), nėra užtikrinti patogumai, vertintojas yra priverstas ieškoti nelygiaverčių būstų sandorių ir lyginti jų vertes.
„Vertintojas turi žiūrėti pirkėjo akimis. Reiškia, kad jeigu objektyvaus pirkėjo akimis tas bendrabučio tipo būstas turi tam tikrų trūkumų, lyginant su paprastu butu, vertintojas turi atsižvelgti. <...> Gali būti ne tik inžinerinių trūkumų, bet ir išplanavimas kitoks, kaimynystė prastesnė ir vertintojas paskaičiuoja, kiek reikia mažinti to turto vertę“, – pabrėžia S. Vagonis.
Be abejonės, gali būti, kad tokio būsto pardavėjas neatsižvelgs į turto vertintojo nustatytą turto vertę ir už jį prašys didesnės sumos, kartais ir neadekvačios realiai turto vertei. Tokių atvejų gali pasitaikyti šiandien, esant dabartinėms rinkos sąlygoms, tačiau būsto kreditą suteikiančios įstaigos, jeigu sutinka finansuoti būsto įsigijimą, tą daro nuo realios rinkos vertės, t. y., tos, kurią nustatė turto vertintojas. Tai reiškia, kad jeigu pardavėjas nelinkęs derėtis ir nuleisti kainos, kuri aukštesnė nei rinkos vertė, pirkėjui tenka pačiam susimokėti kainų skirtumą. Kita vertus, bendrabučio tipo būstus už adekvačią kainą pirko ir, ko gero, toliau pirks apsukrūs pirkėjai, kurie vėliau tokį turtą nuomoja, tačiau už mažesnę kainą. Būtent todėl bendrabučio tipo buto kaina turi būti gerai pamatuota ir adekvati, kad nuomos pajamingumas būtų kiek įmanoma geresnis.