Aktyvumas mažėja
Panašu, kad aktyvumas NT rinkoje ima blėsti arba bent jau stabilizuotis. Darnios miestų plėtros ir statybų bendrovė „YIT Lietuva“ antrąjį šių metų ketvirtį, kaip rašoma pranešime spaudai, pardavė 4,6 karto daugiau butų nei per tą patį laikotarpį pernai. Lyginant pusmečio rezultatus šiemet jie yra 3,4 karto didesni nei praėjusiais metais. Iš viso bendrovė per balandį, gegužę ir birželį pardavė 160 butų. Tiesa, antrąjį metų ketvirtį butų parduota 17 proc. mažiau nei pirmąjį, o vystytojo atstovai sako jau pastebintys rinkos stabilizavimosi ženklų. Bendrovės vadovas Kęstutis Vanagas prognozuoja, kad artimiausiu metu būsto pardavimų augimas turėtų lėtėti, o visa rinka šiek tiek atvėsti. Anot jo, praėjusių metų pabaigoje kilusi susidomėjimo būstų įsigijimo banga kiek atslūgsta, nes dalis būstą įsigyti siekusių gyventojų jau spėjo tai padaryti, o dalis savo planus koreguoja dėl kainų augimo. Be to, ilgesnėje perspektyvoje butų pardavimai turėtų mažėti ir dėl to, kad artimiausiu metu neplanuojama įgyvendinti naujų didelių būsto projektų – koncentruojamasi į esamų projektų užbaigimą.
„Eika“ plėtros vadovas Martynas Žibūda taip pat skaičiuoja, kad po rekordinio pirmojo metų ketvirčio, kai naujo būsto pirkėjai Vilniuje įsigijo net 2664 butus, antrąjį 2021 metų ketvirtį šis rodiklis krito 40 proc. ir siekė 1561 butą. Bendras 6 mėnesių rezultatas vis tiek yra istoriškai didžiausias – 4225 parduoti butai per pusmetį – ir 2,7 karto didesnis nei per tą patį laikotarpį pernai arba 1,5 karto didesnis nei 2019–ais m. iki karantino.
„Šiais metais būsto pirkėjai aktyviausi buvo kovą, kai įsigijo daugiau nei 1000 butų, tuo tarpu birželį buvo fiksuota tik 250 sandorių. Panašu, kad netikėtai kilusią pavasarinę pirkėjų audrą pakeitė vasariškas rinkos štilis. Tam įtakos turėjo trigubai sparčiau nei įprastai per pusmetį kilusios būsto kainos bei rekordiškai sumažėjęs laisvų butų pasirinkimas“, – pranešime aiškina M. Žibūda.
Jis tęsia, kad per pirmus šių metų mėnesius plėtotojų būsto aruodai buvo šluote iššluoti: šiuo metu Vilniuje yra belikę 2850 neparduotų butų – tai yra mažiausias kiekis nuo 2014 metų. Iš jų tik 142 butai yra visiškai užbaigti statyti, visi kiti – pradinėje arba vidutinėje statybų stadijoje, tuo tarpu prieš metus užbaigtų butų buvo beveik 1000.
Įsismarkavusią paklausą plėtotojai gesino ne tik nauja pasiūla, bet ir didindami turimo būsto kainas, kurios per ketvirtį pakilo net 4 proc. – skaičiumi, kuris iki šiol buvo labiau taikomas metiniam kainų indeksui įvardinti. Atskiruose būsto segmentuose, pavyzdžiui – vidutinėje klasėje, šis augimas pasiekia ir dviženklį skaičių.
„Panašu, kad tokiu būdu plėtotojams pavyko prisidėti prie rinkos situacijos stabilizavimo: išaugusios būsto kainos bei sumenkęs jo pasirinkimas kuriam laikui išgynė Vilniaus būsto pirkėjus į kitus Lietuvos bei pasaulio kraštus atostogauti ir pasidžiaugti pasibaigusiu karantinu. Plėtotojai, savo ruožtu, skaičiuoja grėsmingai augančius statybų kaštus bei vertina savo galimybes įgyvendinti pirkėjams duotus pažadus. Vasara, tikėkimės, bus laikas, kai normalizuosis ekonominiai procesai ne tik pasaulinėje, bet ir Vilniaus būsto rinkoje, pasiūlos ir paklausos santykis stabilizuosis ir bus galima kalbėti apie tolygesnius rinkos plėtros dydžius“, – prognozuoja ekspertas.
Kad po itin aktyvios metų pradžios Vilniaus pirminėje NT rinkoje jaučiamas atoslūgis, teigia ir NT plėtros bendrovės „Realco“ ekspertai. Bendrovė birželio mėnesį Vilniuje fiksavo beveik tris kartus mažiau naujų NT sandorių, palyginti su rekordiniu balandžiu.
„Per 2021 m. pirmąjį pusmetį Vilniuje parduoti 4266 butai. Toks pusmečio rezultatas yra rekordinis per pastaruosius kelerius metus. „Pandeminių“ 2020 m. pardavimus jis viršijo beveik 2,5 karto, o 2019 m. pirmojo pusmečio rezultatus – 42 proc. Matome, kad vos per šių metų pirmus šešis mėnesius buvo parduota daugiau būstų nei per visus 2018 metus ir beveik trys ketvirtadaliai 2020 m. parduotų būstų”, – teigia NT plėtotojo finansų direktorius Lukas Cicėnas.
Populiariausi mikrorajonai, anot jo, Vilniuje pirmąjį pusmetį buvo Baltupiai, įskaitant Ozo parko teritoriją, taip pat Naujamiestis ir Pilaitė. Kiekviename iš šių sostinės mikrorajonų šiemet parduota po beveik 500 butų.
„Visais laikais didžiausias būsto pasirinkimas būna aktyviausiai vystomose teritorijose. Tiek Baltupiai, tiek Naujamiestis dar turi potencialo augti, o tvarkomos teritorijos traukia naujus pirkėjus. Tačiau matome, kad pirkėjai aktyviai domisi ir tokiais atgimstančiais rajonais kaip Markučiai, Paupys, Šnipiškės, kur vyksta aktyvi senų pramoninių teritorijų konversija“, – pasakoja L. Cicėnas.
Tikina, kad būstų pasiūla augs
Augant NT pardavimams, laisvo būsto pasiūla Vilniuje nuo praėjusių metų rugsėjo stabiliai mažėjo: birželio pabaigoje sostinės sandėlyje buvo apie 3400 vnt. neparduotų butų. Pasak L. Cicėno, esant dabartinei pasiūlai ir pardavimų tempui, visi pasiūloje esantys butai būtų parduoti per 10 mėnesių.
„Pagal birželio pardavimus būsto apyvartumo rodiklis siekia apie 10 – toks apyvartumo rodiklis yra gerokai natūralesnis, palyginti su ankstesniais šių metų mėnesiais, kai jis buvo nukritęs žemiau 4, o pirkėjams iššluoti visus pasiūloje esančius būstus truktų 3–4 mėnesius. Nepaisant to, pirkėjams aktyviai renkantis būstą, tik apie ketvirtadalis visų šiuo metu pasiūloje esančių būstų yra finalinėje statybų stadijoje arba jau pastatyti. Tai lemia, kad šiuo metu būstai dažniausiai ir toliau perkami „iš brėžinių“, – tvirtina L. Cicėnas.
Kita vertus, artimiausiu metu, eksperto teigimu, būsto pasiūla sostinėje turėtų didėti – tikimasi, kad būsto pasiūlos didėjimui turės įtakos naujas bendras Vilniaus miesto planas, kuris leidžia vystyti seniai užkonservuotas teritorijas. „Realco“ duomenimis, per pirmąjį 2021 m. pusmetį Vilniaus mieste paviešinti 35 daugiabučių projektų projektiniai pasiūlymai. Tai leidžia prognozuoti, jog brėžinių stadijoje esančių butų pasiūla per artimiausius metus galėtų padidėti maždaug 4300 vienetų.
Įspėja dėl nesąžiningų vystytojų
NT bendrovės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis sako, kad birželio mėnesio NT pardavimų skaičiai tik primena, kad į Lietuvą atėjo vasara.
„Natūralu, kad pirmąjį vasaros mėnesį rinka kiek atslūgsta – tai stebime jau daugybę metų. Panašu, kad tai yra mėnuo, kada daugiausia žmonių (ar bent jau tų, kurie perka būstą) atostogauja. Labai panašų atoslūgį stebime kasmet gruodį, kai žmonėms labiau rūpi ruoštis gražiausioms metų šventėms“, – aiškina Š. Tarutis.
Įmonei pirmasis pusmetis buvo vienas sėkmingiausių per visą veiklos istoriją, nors, pasak Š. Taručio, kai kuriuose projektuose, valdant kainų augimą, teko net įvesti pardavimų kvotas. Nežiūrint to, šių metų pusmečio rezultatas – 273 būstai Vilniuje ir Kaune. Sėkmingiausiais 2019–aisiais jų buvo 281 (3 proc. daugiau).
„Sostinės būsto rinkoje susiklosčiusi labai aukšto spaudimo situacija, kai sparčiai kylant kainoms ir ne mažiau sparčiai traukiantis pasiūlai žmonės pirko viską iš eilės ir matėme vieną rekordą po kito, turėtų prarasti inerciją. Vertinčiau, kad abu spaudimą kėlę faktoriai priėjo tokią ribą, kada pirkimas tampa per daug neracionalus, todėl turime dar vieną atskaitos tašką, nuo kurio tikiuosi rinkos normalizacijos“, – vertina „Citus“ ekspertas.
Birželio mėnesio pabaigoje Vilniaus naujų būstų sandėlį sudarė 3 898 būstų ir kotedžų. Tokio žemo rodiklio nebuvo ne tik pernai ar užpernai, bet ir 2017 m. Situaciją rinkos specialistas vadina nepavydėtina: žmonės beveik neturi, iš ko rinktis. Jo skaičiavimu, esamame sandėlyje, be jokios abejonės, absoliučiai didžiąją dalį sudaro dar plėtojami projektai, kurių gyvai apžiūrėti ir „pačiupinėti“ nėra galimybės.
„Tačiau tai jau įsigalėjusi praktika, kuri pasiteisina. Žmonės rezervaciniu sandoriu fiksuoja esamą rinkoje kainą, o plėtotojai investicijas į statybą pradeda jau turėdami būsimų gyventojų pasitikėjimą. Tai abiem pusėms yra tam tikra garantija, tačiau svarbiausia yra rinktis patikimą plėtotoją, kuris nesugalvos nerti į krūmus nutikus kažkokiam netikėtam sukrėtimui rinkoje. Tai stebėjome per ankstesnius karantinus, o dabar matome atvejus, kai dėl augančių kainų keičiamos net preliminariųjų sutarčių sąlygos. Didieji plėtotojai, vertinantys savo reputaciją ir įvaizdį tokių fokusų sau neleidžia“, – įspėja investicijų ir analizės vadovas.
Todėl Vilniuje vis dar trūksta naujų projektų, naujos pasiūlos, kuri leistų balansuoti kainas ir atliepti pirkėjų lūkesčius. Tačiau „Citus“ specialistas pastebi, kad „užtaisyta“ yra tikrai nemažai naujienų, kurios rinką pasieks jau per artimiausius kelis mėnesius – plėtotojai pasirengė ir skelbia startus, rinka pasiruošusi.
„Sudėję dabar esamą maždaug metų šviežumo kokybišką būstų sandėlį ir kokius 3–5 vidutinius ar didesnius naujus projektus su bent 1 000 būstų turėtume tvirtą pagrindą prasidedančiam pusmečiui, kuris taip pat turėtų pasižymėti aktyvumu ir geromis sąlygomis žmonėms rinktis“, – apibendrina Š. Tarutis.
Ateitis priklausys nuo kelių veiksnių
Rinkos atvėsimą mato ir NT analitikai. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad ateitis būsto segmente labai priklauso nuo kelių veiksnių.
„Mažesnis pasiūlos kiekis galėjo sumažinti pirkėjų norus įsigyti būstą galbūt ne visai atitinkantį lūkesčius, o aukštesnės kainos – galimybes jį įpirkti. Tikėtina, kad rinkos aktyvumas gali vėl šoktelti atsigavus pasiūlai. Kita vertus, po rekordinio pusmečio pirkėjai iš tiesų galėjo įsigyti pakankamai būsto tiek savo asmeninių poreikių patenkinimui, tiek santaupų apsaugai nuo nuvertėjimo, turint omeny, kad būsto kainos visuose segmentuose per paskutinius šešis mėnesius padidėjo po daugiau nei 10 proc. Pagrindo tikėtis spartesnio kainų augimo ir toliau vis dar yra, tačiau išteklių rinkose medienos bei plieno kainos jau mažėja, kas galbūt leis išvengti tolesnio statybos darbų brangimo. Mokestinės aplinkos pasikeitimai nesudaro prielaidų kainų mažėjimui, tačiau, jei naujo būsto paklausa stagnuotų ilgesniam laikotarpiui, statybų apmokestinimas valstybinėje žemėje galėtų būti bent dalinai kompensuojamas mažesnėmis valstybinės žemės nuomos kainomis“, – sako „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Pasak jo, krypčių, kuriomis gali pasukti Vilniaus pirminė būsto rinka, yra iš tiesų daug. Vertinant sezoniškumą bei karštų orų įtaką, neabejotina, kad dalis pirkėjų galėjo atidėti planus įsigyti būstą, tačiau rinkos tendencijoms esminės įtakos tai neturėjo padaryti. Apibendrinant situaciją sostinėje galima teigti, kad nors birželio rezultatai atrodo gana kukliai lyginant su ankstesniais šių metų laikotarpiais, tačiau paskutinį kartą tiek daug būstų pirminėje rinkoje buvo parduota tik 2015 birželį (392 susitarimai, įvertinus atšaukimus). Sostinės naujų būstų rinkos balanso reikšmė kiek pakito pirkėjų naudai ir šiuo metu siekia 0.55 (gegužę 0.53), tačiau vis dar indikuoja, kad rinkos svertai yra pardavėjų pusėje, todėl reikia aiškiai apibrėžti, kad rinka šiek tiek atvėso, bet apie atšalimą kalbos dar negali būti.