Šie metai būsto rinkoje nebuvo rožėmis kloti. Panašu, kad daug vilčių nededama ir į 2023-iuosius. Ypač prastai metus baigia naujo būsto rinka – čia, „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko skaičiavimais, tik Vilniuje per 11 mėnesių, neskaičiuojant kotedžų, buvo parduota (susitarta dėl pirkimo-pardavimo preliminariomis sutartimis) apie 2000 butų, tuo tarpu praėjusiais metais per tą patį laikotarpį – 6500 butų. Dar anksčiau, 2020 metais buvo 4000 butų pardavimai, 2019 metais – 5000 butų.
„Rinkai lėtėjant naujų butų pardavimų skaičius yra dvigubai mažesnis ir tuomet galime svarstyti įvairius vertinimus. Išties, kainos augo, įperkamumas sumažėjo ir tai turėjo didelės įtakos rinkai, ypač sostinėje. Aišku, prie rinkos lėtėjimo prisidėjo ir tai, kad padaugėjo atšauktų susitarimų, netgi apie du kartus. Jeigu anksčiau atšauktų sandorių būdavo apie porą šimtų per metus, tai dabar vien Vilniuje jų yra beveik 400“, – laidoje „Keturios sienos“ akcentavo T. S. Kvainickas.
Gyventojų nuotaikos prastėja ir tai, pasak Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresniojo ekonomisto Dovydo Poderio, ko gero, NT rinką ves prie dar didesnio lėtėjimo.
„Gyventojų lūkesčiai yra suprastėję. Taip pat matome augančias palūkanų normas, kurios augina paskolų įmokas. Turbūt tai ir lems, kad aktyvumas rinkoje kitais metais dar labiau sumažės ir spaudimas kainoms augti, tikimės, taip pat sumažės ir grįš į sveikesnes ribas“, – prognozavo D. Poderys.
Prognozuoja rinkos lėtėjimą
NT bendrovės „Citus“ direktoriaus Manto Galdiko teigimu, šie metai NT rinkai buvo itin dinamiški: kiekvienas ketvirtis atnešė vis naujų pokyčių. Tą patį ekspertas prognozuoja ir kitiems metams bei akcentuoja, kad iš dalies situacija būsto rinkoje yra ir politikų rankose.
„Ką matysime kitais metais, spręsis ateityje – o bus dar visko. Kitą ketvirtį paaiškės, kaip Vakarų ekonomikos atlaikys šaltąjį sezoną, energetikos krizę ir geopolitines perturbacijas. Pagal tai lūkesčiai formuosis Europos sąjungoje ir Lietuvoje. NT rinkai didelę įtaką turės pavasarį vyksiantys savivaldos rinkimai, kurie parodys, ar Vilnius toliau keliaus link progreso, ar pasuks atgal; o gal bus kažkas per vidurį. Atidžiai seksime, kokią kryptį pasirinks ir kauniečiai“, – pažymi pašnekovas.
Vis dėlto, M. Galdikas būsto rinką Lietuvoje vertina kaip tvarią ir stabilią. Griūties jis nežada, priešingai – kitų metų antroje pusėje tikisi augimo.
„Rinkos suaktyvėjimo galima tikėtis pavasario pabaigoje ar vasaros pradžioje, bet tik tuo atveju, jei neatsiras naujų globalių ar lokalių veiksnių, apie kuriuos kol kas neturime net nuojautos. Dabar esame ramybės periode, kuris turi potencialo pereiti į stabilų augimą kitų metų viduryje ar antroje pusėje. Prognozuojame, kad būsto rinkoje Vilniuje ir Kaune artimiausią ketvirtį didelių pokyčių nebus – laikysis panaši kaip dabar paklausa: sostinėje – apie 200–300 sandorių per mėnesį, Kaune – 50–70. Kainos, tikėtina, liks stabilios, galbūt padaugės įvairių papildomų pasiūlymų pirkėjams. Ženkliai didėti šiuo metu kainos neturi erdvės, nes yra pasiektas balansas tarp vertės, rinkos realijų ir pirkėjų galimybių. Mažėti taip pat nelabai yra kur, nes pabrangę energetiniai resursai, medžiagos ir statybų darbai greitai nekeičia krypties“, – tikina NT ekspertas.
Jo teigimu, NT plėtotojai kitiems metams yra pasiruošę: projektų statyba ir pardavimai planuojami, tai reiškia, kad neįšaldomos investicijos pastatytuose turtiniuose vienetuose ir beatodairiškai nepučiamas sandėlis, todėl „išsipardavimai“ nevyksta ir spaudimas kainų mažėjimui nėra didelis – atsiranda paklausos ir pasiūlos balansas. Pati bendrovė, pasak pašnekovo, taip pat planuoja ne vieną naują patrauklų projektą ir vis dar siūlo būstus šiuo metu statomuose objektuose.
Projektų vystymo nestabdo
Apie pasiruošimą kitiems metams kalba ir „Realco“ vadovas Julius Dovidonis. Jo teigimu, bendrovė šiemet ištuštino savo būstų sandėlį ir statybų nestabdo: sudarė keletą didelių sandorių ateities projektams.
„Esame gana dėkingoje projektų cikliškumo stadijoje, kai nereikia priiminėti svarbių sprendimų dėl pardavimų paleidimo ar projekto statybų pradžios. Planuojame, kad statybos leidimus daugumai jų gausime po 1-1,5 metų. Tai ilgas laikotarpis, per kurį rinka gali kardinaliai pasikeisti. Tikimės, stabilizuosis teigiama linkme. Artimiausios investicijos bus nukreiptos į gyvenamųjų projektų plėtrą ir verslo centro statybas, tačiau ir toliau dairysimės patrauklių sklypų ateities projektams“, – pažymi pašnekovas.
Tiesa, J. Dovidonis pripažįsta, kad naujo būsto rinka Lietuvoje šiuo metu yra stipriai sulėtėjusi ir, jo teigimu, panašu, kad tokia išliks ir artimiausiu metu.
„Manau, kad tokia NT rinka išliks ir artimiausiu metu arba kol pasikeis geopolitinė situacija. Kokios bus pastarųjų įvykių pasekmės, nėra aišku, tad ši nežinomybė ir toliau sunkins sprendimo priėmimą. Neapibrėžtumas, brangstantis skolinimasis, infliacija – priežastys, stabdančios nuo tokių brangių pirkinių, kaip NT, įsigijimo. Iš savo pirkėjų jaučiame, kad žmonių dėmesys šiuo metu yra kitur – naujais būstais domisi, tačiau priimti sprendimo pirkti nesiryžta“, – pabrėžia pašnekovas.
Planuoja dar daugiau projektų
NT bendrovės „Eika“ Plėtros vadovas Tomas Žiaugra sako, kad šiuo metu rinkai siūlo 5 projektus, kuriuose dar yra apie 360 laisvų butų. Visi statomi projektai per kitus metus bus pabaigti ir paruošti perdavimui pirkėjams.
„Tikime, kad didesnioji butų dalis ras savo klientus iki statybos užbaigimo. Mūsų tikėjimą būsto rinka parodo ir tai, kad įsivyravus nežiniai dėl prasidėjusio karo ir vis daugiau kalbant apie iššūkius, su kuriais susidurs ekonomika, 2022 gegužę pradėjome du naujus projektus Visorių ir Bajorų rajonuose. Taip jau susiklostė, kad paskutinius keletą metų plėtotojai nespėdavo su būsto pirkėjais ir kurį laiką formavosi pasiūlos trūkumas bei turėjome rekordiškai mažus laisvų butų skaičius. Vilniuje augant gyventojų skaičiui, poreikis būstui negali mažėti“, – įsitikinęs pašnekovas.
Kalbant apie ateinančius 2023 metus, T. Žiaugra pabrėžia, kad apsuku mažinti bendrovė neplanuoja. Rinkai pasiūlys dar 3-4 naujus projektus, kurie šiuo metu yra projektuojami.
„Turėtume būti pasiruošę juos pristatyti rinkai kitų metų viduryje. Taip pat faktas, kad neignoruojame to, ką šiandien matome pirminėje būsto rinkoje, t.y. kad pardavimai per mėnesį vos perlipa 100 butų. Siekdami turėti lankstumą, projektuose nusimatome galimybę statyti etapais, mažesniais kąsniais, jei rinkos aktyvumas nesikeistų kitais metais ir būtume priversti mažinti suplanuotas apimtis ir skaidyti projektus“, – sako NT ekspertas.
Perspektyva nuomos rinkoje
T. Žiaugra tęsia, kad bendrovė mato didelę būsto nuomos rinkos perspektyvą: „Akivaizdu, kad būsto nuomos segmentas patrauklesnis instituciniams investuotojams, kurių lūkesčiai grąžai yra gerokai mažesni, o jų tikslas saugi investicija į likvidų produktą“.
Jis taip pat pabrėžia, kad būsto rinka yra lūkesčių rinka ir ateinančių metų rinkos gyvybingumas labiausiai priklausys nuo pirkėjų elgsenos, nes plėtotojai 2022 metus bus išnaudoję pasirengimui ir bus pasiruošę rinkai pasiūlyti naujų projektų.
„Klausimas, kiek bus klientai pasiryžę aktyviai dalyvauti rinkoje. Kylančios palūkanos, išliekantis neapibrėžtumas dėl karo bei ekonomikos iššūkiai niekur nedingo ir teks išmokti dar kurį laiką su tuo gyventi. Bent jau panašu, kad būsto kainų kilimas stabilizuojasi, norisi tikėti, kad ne trumpam, ir visiems rinkos dalyviams nuo to bus tik lengviau priiminėti sprendimus bei planuotis ateitį“, – akcentuoja T. Žiaugra.
Didesnio aktyvumo tikisi kitų metų antroje pusėje
NT bendrovės „Bonava Lietuva“ vadovas Remigijus Pleteras, kaip ir M. Galdikas, tikisi, kad aktyvesnę NT rinką pamatysime kitų metų antroje pusėje.
„Tikriausiai galime galvoti apie kiek didesnį aktyvumą kitų metų antroje pusėje, tačiau pirmiausia reikia žiūrėti į pirmąjį ketvirtį – kaip vystysis ekonomika ir kaip gyventojai reaguos į neseniai dar kartą ECB pakeltas bazines palūkanų normas, nuo kitų metų dar labiau brangstančias dujas ir elektrą bei infliacijos kreivę“, – pažymi pašnekovas.
Jis tęsia, kad bendrovė kitiems metams planuoja 3 projektus – vieną ketiną baigti, kitus du pradėti. Butus įmonė parduoda jau su pilna apdaila.
„Vieną iš planuojamų projektų būtume pradėję 2022 metais, tačiau dėl itin lėto Vilniaus miesto administracijos darbo ir dėl perteklinių biurokratinių procesų to padaryti nepavyko. Dėl pokyčių rinkoje projektų nestabdome, nes rinka yra nuolatos kintanti. Be to, esame itin konkurencingi, nes siūlome butus su pilna apdaila už kainą, kurią konkurentai gali pasiūlyti tik su daline apdaila. Tai rinkoje mums teikia pranašumo, todėl ir veiklos modelio neketiname keisti. Ir toliau pardavinėsime prieinamus būstus su pilna apdaila“, – teigia pašnekovas.
Dėl kainų pokyčio dydžio nesutaria
„Delfi būstas“ primena, kad dėl kitų metų NT kainų pokyčių dydžio ekspertai nesutaria, tačiau aišku viena: kainų augimas liausis. Tačiau, Lietuvos banko ekonomistas D. Poderys teigė, kad būsto kainos negrįš į priešpandeminį lygį.
„Lietuviams labai patinka nuosavas būstas, todėl tendencija tokia per trumpą laikotarpį nepasikeis. Kalbant apie aktyvumą, manau, kad jis išliks panašus, koks buvo šiemet, galbūt kažkiek sumažės, tačiau tai labai priklausys nuo to, kokia bus ekonominė situacija šalyje. Taip pat reikia prisiminti aukštas palūkanas ir augančias paskolų įmokas. Bet, kita vertus, matome, kad infliacija po truputį mažėja. Tai kitais metais ji dar išliks aukšta, tačiau turėtų mažėti. Ir šie veiksniai veiks gyventojų pasitikėjimą, nuotaikas ir norą įsigyti būstą. Tai galvočiau, kad rinka bus pakankamai rami kitais metais“, – prognozavo ekonomistas.
Tuo tarpu „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis pranešime akcentavo, kad būsto kainos liovėsi augusios ir įtakos tam tikrai turėjo NT pirkėjai bei jų lūkesčiai. Jis įsitikinęs, kad artimiausiu metu galime matyti būsto kainų pokyčius.
„Bent jau artimiausią pusmetį, galime fiksuoti realius neigiamus kainų pokyčius, kuomet tas pats būstas jau yra parduodamas pigiau nei anksčiau. Šių metų lapkričio mėnesio kainų pokyčiai rodo, kad spartaus kainų augimo periodas baigėsi ir jau tam tikruose šalies regionuose po ilgesnės pertraukos pradedami fiksuoti nedideli neigiami butų pardavimo kainų pokyčiai. Tačiau kainų raidos prasme būsto rinka dar neįžengė į neigiamą fazę, kuri pasižymi nuosekliu kainų mažėjimu visuose būsto segmentuose visuose šalies regionuose“, – pranešime sakė R. Reginis.
Atsiranda daugiau galimybių derėtis
Visgi NT pirkėjai rinkai sunkiausiu metu turi daugiau derybinių svertų, ypač tais atvejais, kai pardavėjai skuba parduoti.
„Deryboms atsiranda daugiau vietos, bet reikia turėti omenyje, kad mikroklimatas, kontekstas, kurį mes girdime, veikia ir pirkėjus, ir pardavėjus. Ir tuomet prasideda žaidimas, kurių nervai neatlaikys pirmiausia“, – „Delfi būstas“ akcentavo NT analitikas Arnoldas Antanavičius.
Jis tęsė, kad šalčiausiais nervais pasižymi NT vystytojai. Tai rodo praktika ir istorija: kad ir kokie būtų buvę laikai, vystytojai kainų nemažino, tik pasiūlė daugiau akcijų. Kita situacija yra antrinėje būsto rinkoje.
„ Visuomet taip būna, kad vystytojai kelis mėnesius laukia ir žiūri, taip yra ir dabar, nors pirkėjų aktyvumas krito jau vasarą, vystytojai tik dabar ėmėsi akcijų ir pirkėjų viliojimo. Tačiau antrinėje rinkoje situacija gali būti labai įvairi. Gali būti, kad kai kurie pardavėjai ims panikuoti ir norės išparduoti visą turtą ir tam pirkėjui, kuris atsiras tinkamoje vietoje tinkamu laiku pasiseks įsigyti būstą geromis sąlygomis“, – tikino A. Antanavičius.