Kainos augo dviženkliu tempu
„Ober-Haus“ skaičiavimais, bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių, spalio mėnesio duomenimis, augo 20,8 proc. Per metus (2021 metų spalio mėnesį, palyginti su 2020 metų spalio mėnesiu) butų kainos didmiesčiuose augo dviženkliu tempu: Vilniuje – 22,0 proc., Kaune – 20,2 proc., Klaipėdoje – 18,0 proc., Šiauliuose – 19,3 proc. ir Panevėžyje – 20,3 proc.
„Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis sako, kad Lietuvos NT rinka nesiliauja stebinusi ne tik parduodamų butų kiekiais, bet ir sandorių vertėmis: įsigyjamas vis brangesnis turtas.
„Šalies būsto rinka toliau mus stebina ir tampa sudėtinga įvertinti, kur yra jos galimybių ribos. Neblėstantis susidomėjimas butais ir toliau augina jų pardavimo kainas, tad šių metų spalio mėnesį užfiksavome solidų kainų augimą šalies didmiesčiuose. Vilniuje, kur butų pardavimo kainos toliau šturmuoja naujas aukštumas, senos statybos butai per paskutinius dvylika mėnesių jau yra pabrangę 19,7 proc., o naujos statybos – 24,8 proc.“, – vardija R. Reginis.
Brangstant naujos statybos butams, didmiesčių gyventojai būsto ima ieškoti antrinėje NT rinkoje – renkasi butą, kuris jau turėjo šeimininką ar net kelis, nespjauna į sovietinės statybos turtą. Tačiau auganti senesnės statybos NT paklausa, be abejonės, lemia būstų kainų augimą ir šiame segmente. Tiesa, čia jis nėra toks pastovus ir kiek kuklesnis: „1Partner LT“ būsto kainų indekso „1PI“ duomenimis, antrinėje rinkoje bendras butų kainų lygis Vilniuje per 10 šių metų mėnesių padidėjo 18,1 proc. (265 Eur/kv. m) iki 1734 Eur/kv. m. Kaune vidutinis butų kainų kilimas siekė 23,1 proc. (224 Eur/kv. m) iki 1192 Eur/ kv. m. Klaipėdoje užfiksuotas 17,4 proc. kainų kilimas (177 Eur/kv. m) iki 1192 Eur/kv. m.
Tik per spalio mėnesį Vilniuje vidutinė butų kaina padidėjo 1,2 proc. (20 Eur/kv. m), Kaune – 0,9 proc. (11 Eur/kv. m), Klaipėdoje – 2,7 proc. (31 Eur/kv. m). Tačiau reikia prisiminti, kad rugsėjo mėnesį, „1Partner LT“ skaičiavimais, Vilniuje vidutinė butų kaina antrinėje rinkoje padidėjo vos 0,3 proc. (5 Eur/kv. m), ir tai ne visuose mikrorajonuose: kai kuriose Vilniaus dalyse kainos krito (pietinėje miesto dalyje, taip pat Lazdynuose, Justiniškėse, Viršuliškėse ir pan.). Kaune butų kainos antrinėje rinkoje taip pat sumažėjo 0,3 proc. (4 Eur/kv. m), Klaipėdoje – 0,4 proc. (5 Eur/kv. m).
Kainų pokyčius antrinėje NT rinkoje pastebi ir pirkėjai. Šiuo metu buto senos statybos daugiabutyje Vilniuje ieškantis Tomas „Delfi būstui“ sakė, kad kasdien, apsilankęs NT skelbimų portaluose, negali patikėti vis augančiais pardavėjų lūkesčiais.
„Kasdien pažiūriu skelbimus ir matau, kad kainos sparčiai auga. Kai kurie butai labai prastos būklės, klausimas, ar tokiam butui įsigyti bankas duotų paskolą, tačiau pardavėjas prašo beveik 80 tūkst. eurų. Dviejų kambarių išgriuvęs butas – 80 tūkst. eurų? Ar tikrai tikime, kad tokios kainos yra adekvačios? Atrodo, kad žmonės nebejaučia ribų“, – komentuoja Tomas.
Vyro teigimu, jis neketina veltis į šias kainų lenktynes ir lauks, kol būstų pardavėjai „sugrįš į protą“.
Kiekvienas pardavėjas nori užsidirbti
Taigi butų kainos antrinėje rinkoje nėra stabilios. NT analitikas Arnoldas Antanavičius aiškina, kad tokius pokyčius gali lemti keli veiksniai. Pirmiausia – realūs pirkimo ir pardavimo sandoriai antrinėje NT rinkoje į statistiką patenka kiek vėliau, todėl ir tikrosios sandorių vertės matomos po kurio laiko. Antra, ne visi parduodami butai iš karto randa savo pirkėją.
„Pardavėjai kartais būna linkę laukti pirkėjo, kuris sumokės daugiau, todėl vieną mėnesį sandorių gali būti sudaroma mažiau, kitą – daugiau, o tai gali lemti kasmėnesinius kainų svyravimus. Gali būti taip, kad vieną mėnesį kainos krenta, o kitą – ūgteli su kaupu“, – pažymi NT ekspertas.
Tačiau, pašnekovo teigimu, bendros kainų pokyčio tendencijos rodo, kad butų kainos antrinėje rinkoje, nors ir matomas šioks toks „pasispardymas“, kyla.
„Šiuo metu galbūt nėra tiek daug ir tokių apimčių sandorių, kaip buvo metų pradžioje, pardavimai stabilizavosi ties ilgalaikiu vidurkiu, ir tai vis dar leidžia rinkai būti likvidžiai. Bet pardavėjai su kiekvienu parduodamu objektu paprastai stengiasi gauti šiek tiek didesnę kainą, nei ji buvo, o pirkėjai tas sumas moka“, – teigia A. Antanavičius.
Artimiausius kelis mėnesius kainų pokyčių neprognozuoja
Tai, kad lietuviai perka butus nepaisydami jų augančių kainų, NT analitikas aiškina gera ir vis dar gerėjančia gyventojų finansine situacija. Tačiau augančius būsto paskolų skaičius gali kiek sustabdyti nuo kitų metų įsigaliosiantys Lietuvos banko nauji reikalavimai: įvertinusi, kad būsto rinka kaista ir didėja skolinimo būstui pirkti apimtis, institucija nusprendė iki 30 proc. didinti minimalų pradinio įnašo reikalavimą antrajai ir paskesnėms būsto paskoloms. Išimtis bus taikoma tik tais atvejais, kai kiekvienos ankstesnės paskolos likutis bus mažesnis nei 50 proc. su ta paskola įsigyto būsto vertės. Nauji Atsakingojo skolinimo nuostatų papildymai įsigalios 2022 m. vasario 1 d.
„Atlyginimai didėja, žmonės noriai skolinasi pinigų iš bankų būstui pirkti. Galbūt paskolų išdavimą truputį suvaržys numatytos Lietuvos banko priemonės nuo kitų metų vasario mėnesio, tuomet gal sumažės spekuliacinių investuotojų, kurie pirko antrą, trečią ar kažkelintą būstą iš skolintų pinigų, tai gali šiek tiek atvėsinti paklausą“, – svarsto pašnekovas ir priduria, kad tokiu atveju galėtų įvykti ir NT kainų korekcijos, tačiau iki vasario mėnesio, tikėtina, didžioji dalis tokių pirkėjų skubės „apsipirkti“.
„Žmonės gali labai skubėti „apsipirkti“. Tad kol kas nematau ženklų, kad dabartinė situacija galėtų pasikeisti. Nebent tuo atveju, jei būtų įvestas karantinas, bet žmonės jau turi patirties, kad karantinas nėra toks baisus NT rinkai. Taigi panašu, kad artimiausius kelis mėnesius tokia situacija tęsis, o pavasarį reikės žiūrėti, kaip suveiks Lietuvos banko sugriežtinimas“, – tvirtina A. Antanavičius.
Parduodamo buto vertė – subjektyvus vertinimas
Didmiesčių, ypač Vilniaus, butų kainas šiandien NT analitikas linkęs vertinti santūriai. Jo teigimu, kiek vertas senos ar naujesnės statybos šeimininkus jau turėjęs butas, yra subjektyvi kiekvieno pirkėjo ir pardavėjo nuomonė.
„Visų pirma, vertės nustatymas, kiek kaina logiška ar ne, yra labai subjektyvus vertinimas, ir net turto vertintojai, atlikdami turto vertinimą, naudoja palyginamąjį metodą, kuris realiai yra žvilgsnis į rinką, – kokiomis kainomis buvo sudaromi panašaus turto sandoriai. Vadinasi, turtas yra vertas tiek, kiek kas nors už jį buvo linkęs mokėti. Ir čia mes visada turime diskusiją, nes vieniems atrodo, kad kaina yra normali, kitiems – kad per didelė“, – aiškina A. Antanavičius.
Kita vertus, pašnekovas primena, kad norint įvertinti, kiek tvari yra NT rinka, reikėtų prisiminti būsto kainų ir gyventojų pajamų santykio rodiklį: kiek metų vidutinei šeimai reikėtų dirbti, kad ji galėtų įsigyti vidutinį būstą.
„Lietuvoje tas rodiklis visada buvo vienas iš prastesnių ES ir nebuvo labai palankus būsto pirkėjams. Bet negalima remtis tik šiuo rodikliu ir sakyti, kad kainos yra neadekvačios, nes jei yra pirkėjų, kurie perka, vadinasi, kainų lygis palaikomas. Bet visada yra rizika, kad kuo labiau didėja atotrūkis tarp būsto kainų ir žmonių pajamų, tuo kaina labiau netvari, atsiranda papildomų rizikų. Pavyzdžiui, atsiradus nepalankiems veiksniams žmonėms gali būti gana sudėtinga išlaikyti būstą, mokėti paskolą nuo tos didesnės sumos ir pan. Tai rizikos, kurios gali atsigręžti prieš juos pačius“, – paaiškina A. Antanavičius.
„Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada taip pat akcentuoja, kad kainų kilimas ir pirminėje, ir antrinėje būsto rinkoje pradeda kelti nerimą tuomet, kai butų kainos nebeatitinka pirkėjų galimybių juos įpirkti. Tiesa, jis pabrėžia, kad antrinės rinkos senos statybos būstų kainų pokyčiams įtakos turi ne tik naujos statybos butų kainų korekcijos, bet ir pačių pardavėjų gebėjimas objektyviai įvertinti parduodamo turto kainą. NT ekspertas tęsia, kad jei turto savininkas imasi pats jį parduoti, kainą nustato žiūrėdamas į tuos pačius NT skelbimus portaluose, kurie neretai yra vadinami „pardavėjų lūkesčių portalais“, ir nustato dar keliais tūkstančiais aukštesnę kainą – jeigu tektų su pirkėju derėtis. Tai nėra itin gera praktika, ji skatina NT kainų kilimą. Tačiau, M. Čiulados teigimu, yra ir tokių pardavėjų, kurie skuba parduoti geros būklės turtą.
„Kai kada būna taip, kad privatus pardavėjas, pats parduodamas be tarpininko, džiaugiasi, jog pardavė butą per dieną, bet galbūt čia yra klaida ir tikėtina, kad per dvi savaites tą savo turtą būtų pardavęs, tik jau už didesnę kainą. Bet jis pasitikėjo savo jėgomis ir pardavė labai sėkmingai bei labai greitai“, – komentuoja pašnekovas.
Kainų augimas turi sulėtėti
M. Čiulada taip pat nėra linkęs dalytis geromis prognozėmis. Jo teigimu, NT kainos antrinėje rinkoje ir toliau kyla. Paklaustas, ar jos jau pasiekė piką, pašnekovas sako, kad kilimas negali būti amžinas.
„Kilimas negali būti nuolatinis, nesulaikomas ir nesustabdomas. Žmonės vis tiek kada nors ima klausti savęs ir vieni kitų, ar tai yra tvaru ir realu, gal vis dėlto reikia nuomoti būstą, gal reikia pataupyti ir laukti, kol kainos normalizuosis. Be to, prasidėjo šildymo sezonas ir pardavėjas, kuris parduoda turtą vasarą, gali prašyti optimistiškesnės kainos, nes jo nespaudžia nei šildymo kaštai, nei laikas. O žiemą keli mėnesiai ir gali ateiti šildymo sąskaita tokia, kad galbūt geriau nuleisti pardavimo ar nuomos kainą. Kitaip tariant, spaudimas pardavėjui žiemą didėja, o pirkėjų nuotaikos šaltuoju metų laiku taip pat prastesnės nei žiemą. Matome, kad vasarą pirkėjai labiau nusiteikę teigiamai, o prastėjant orams, artėjant šildymo sezonui prastėja ir nuotaika, ir tai tikrai lemia finansinius sprendimus“, – tikina M. Čiulada.