Šiandien investuotojams, kurie masiškai pirko nuomai skirtą būstą geriausia žinia bus jei kainos tiesiog nekris.
„Nuomos rinka, jei nebus didesnių perkryčių, dabar vystosi natūraliai, ji neperkaitusi. Investuotojų pradės mažėti, nors kol kas butų nuomai perkama dar gana daug, o gyventojų skaičius Vilniuje nedidėja taip sparčiai, kad paklausa sparčiai kiltų“, – sako „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.
10 proc. būsto nuomai
S. Vagonis prognozuoja, kad ateityje ši rinka nebeatneš ypatingų siurprizų tiek savininkams, tiek nuomininkams. Analitiko duomenimis, šiandien Vilniuje apie 50 tūkst. naujos statybos butų iš jų apie 10 proc. skirti nuomai. Kiek nuomojama senos statybos ir ne visai legalaus būsto (pertvarkytos komercinės, administracinės patalpos), nežino niekas.
„Nuomos kainų pikas jau buvo pasiektas prieš kiek laiko. Nemanau, kad jos turi kur augti. Investuotojų pakankamai daug“, – pritaria „Luminor būstas" vadovas Audrius Gudanavičius.
Jis sako, kad nuo smukimo apsaugojo tik tai, kad dalis būsto pirkėjų turtą nukreipė į trumpalaikės nuomos sektorių ir konkuravo su viešbučiais. Dabar visi sektoriai užpildyti.
Kalbant apie kainų svyravimą, jis natūralus, tačiau kol kas ryškesnio smukimo A. Gudanavičius nelaukia. Kainos greičiau išliks panašios. Išimtis nebent atsirastų griežtas trumpalaikės nuomos reguliavimas, kurio siekia bankai, ir rinkoje atsirastų perteklinio turto – būsto savininkai būtų priversti keisti veiklos kryptį.
Lietuvos bankas sako, kad aktyvumas šalies būsto rinkoje pastaruoju metu buvo nemažas. Šiemet santykinis būsto rinkos aktyvumo (sandorių skaičiaus, tenkančio 1 tūkst. gyventojų) didėjimas stebėtas visoje šalyje – šiuo atžvilgiu rinka jau yra pralenkusi ir lygį, buvusį prieš 2008–2009 m. krizę.
Tai yra vienas iš svarbesnių rinkos įšilimo požymių. Antra, 2017 m. I–II ketv. būsto kainos šalyje didėjo dviženkliu metiniu tempu. Tai tikrai nemažas augimas, peržengęs ir atlyginimų, ir nuomos kainų kilimo spartą. Rinką šildo ir investuotojai.
Be kreditų sustotų
Nemažai gyventojų būstą perka nuomai, siekdami įdarbinti sukauptas santaupas. Įvairiais vertinimais, 2016 m. Vilniuje net kas trečias naujas butas buvo perkamas kaip investicija. Būstą vien tik už santaupas įsigyti geba tikrai nedidelė visuomenės dalis.
„Jeigu būsto kreditavimas nevyktų, tikriausiai ir toliau stebėtume stagnuojančią nekilnojamojo turto rinką“, – dėsto Andrius Škarnulis, Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus viršininko
Jis sako, kad nors būsto pirkimas su paskola gana įprastas dalykas visame pasaulyje, kartu tai yra vienas svarbiausių finansinių sprendimų per visą gyvenimą, kurį žengti reikėtų tik gerai įvertinus poreikius ir galimybes. Kitaip tariant, svarbu, kad būsto įsigijimo sprendimai su paskola netaptų nepamatuotų lūkesčių ir „mados“ iššauktu reiškiniu. Kol to nėra, ir du trečdaliai būsto sandorių su paskola gali būti tvari situacija.
Koncentracijos nebus
Tačiau rinkos kaitimas ir perinvestavimas atskiruose regionuose jau sukėlė problemų, tačiau Lietuvoje ekspertai kol kas nemato ypatingų problemų.
Vienas iš miestų, kur dėl ypatingai didelių investicijų šiandien nuomos rinka tapo koncentruota tai Didžiosios Britanijos sostinė Londonas. Kainas ir pasiūlą ten reguliuoja keliolika stambių žaidėjų. Ekspertai tikina, kad mums tokia koncentracija kol kas negresia.
S. Vagonis sako, kad, skirtingai nuo Londono, kuris yra sparčiai augantis miestas į kurį atvažiuoja vis daugiau gyventojų, Vilnius, geriausiu atveju nemažėjantis miestas. Be to, pas mus praktiškai visa nuomos rinka fizinių asmenų rankose. Norint užvaldyti rinką pasiūlą reikėtų padidinti.
S. Vagonis pateikia ir tokį pavyzdį: jei šiandien Vilniuje naujų butų segmente pasiūla 5 tūkst. butų, tai norint tapti svariu žaidėju reikėtų įsigyti dar 5–10 tūkst. butų. Tai jau daug.
Paklausa nuomojamam būstui nėra begalinė ir kalbėti apie tai, kad būtų galima didelę dalį tokios būsto sukoncentruoti keliose rankose ir didinant pasiūlą išlaikyti ar net padidinti kainas sudėtinga.
„Tiesiog nebus tiek naujų mokių nuomininkų, kaip Londone. Kitas niuansas – juridinis asmuo pas mus moka kur kas daugiau mokesčių nei fiziniai asmenys ir konkuruoti su šešėliu negali“, – apie tai, kad pas mus ir toliau bus nekontroliuojama rinka aiškina S. Vagonis.
Dar vienas niuansas, pasak analitiko, kuris neleis greitai koncentruoti rinkos, nuosavybės struktūra. Londone stambūs savininkai valdo tūkstančius butų. Lietuvoje juos reikėtų po vieną pirkti iš privačių savininkų arba orientuotis tik į naujus projektus.