Skirtingos įmokos gali koreguoti miestų plėtrą
Nuo šių metų Lietuvoje pagaliau tapo aišku, kokiu principu ir kiek prie infrastruktūros vystymo turi prisidėti NT plėtotojai, konkrečioje teritorijoje vystydami projektą. Valstybė apsisprendė ir pavedė savivaldybėms numatyti infrastruktūros mokesčio skaičiavimo metodikas bei dydžius. Tiesa, infrastruktūros mokesčius kai kuriose savivaldybėse reiks sumokėti ne tik verslininkams, kurie plėtoja NT projektus, bet ir fiziniams asmenims – gyventojams, norintiems pasistatyti individualų gyvenamąjį namą. „Delfi būstas“ jau rašė, kokius infrastruktūros mokesčius ir kokiais atvejais gali tekti sumokėti statant individualius namus Vilniaus miesto, Vilniaus rajono, Kauno miesto ir Kauno rajono teritorijose. Tačiau tai taip pat aktualu daugiabučių gyventojams ir kiekvienam miestiečiui, ypač didiesiems miestams, kuriuose plėtojama daugiau gyvenamojo, komercinio ar pramoninio NT projektų, – Vilniui, Kaunui, Klaipėdai. Mat vystytojams nustatytas infrastruktūros mokesčio tarifas, kuris kiekvienoje savivaldybėje skiriasi.
Įmokų dydžiai tarp savivaldybių skiriasi nuo 0 Eur iki 50 Eur/kv. m. Dalis savivaldybių, kuriose plėtra nėra didelė, nustatė 0 Eur įmokos tarifą. Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis teigia, kad dėl didelių įmokų skirtumų kyla abejonių, ar tokios savivaldybės ateityje tikrai nepareikalaus vystytojo prisidėti prie tam tikros infrastruktūros įrengimo savo lėšomis, taip pat ar tokiu atveju vystytojui būtų kompensuojama už tokios infrastruktūros įrengimą įstatyme nustatyta tvarka. Savivaldybėse, kuriose plėtra yra intensyvesnė, įmokos tarifas didesnis ir diferencijuotas pagal teritorijos infrastruktūros išvystymo lygį.
Vilniaus miesto savivaldybėje nustatyti didžiausi tarifai. Prioritetinėse teritorijose su geriau išvystyta infrastruktūra mokestis – 30 Eur/kv. m, neprioritetinėse, kur infrastruktūros trūksta, mokestis – 50 Eur/kv. m. Dalyje savivaldybių mokesčio dydis priklauso nuo ketinamo statyti statinio paskirties. Šie įmokų tarifai artimiausiu metu gali kisti, nes savivaldybės vis dar vertina infrastruktūrai įrengti būtinas išlaidas ir yra nusimačiusios teisę tarifus peržiūrėti.
„Įmokos dydis skaičiuojamas nuo statomo statinio ploto ir turės būti sumokėtas į atitinkamą savivaldybės sąskaitą iki pateikiant prašymą išduoti statybą leidžiantį dokumentą, išskyrus atvejus, kai statytojas pats įrengs infrastruktūrą ir sudarys dėl to sutartį su savivaldybe. Neatmetama galimybė, kad infrastruktūros plėtros įmokų skirtumai tarp savivaldybių lems vystymo pokyčius ne tik savivaldybių teritorijoje, ko ir siekiama įstatymu, tačiau galimai ir tarp savivaldybių. Pavyzdžiui, Vilniaus rajono savivaldybei nustačius 0 Eur tarifą tai gali paskatinti plėtrą būtent rajone, o ne mieste“, – pažymi D. Valiulis.
Kita vertus, pasak teisininko, dalies objektų, tokių kaip logistikos centrų ar gamyklų, statybos vietos parinkimą taip pat gali lemti infrastruktūros plėtros mokesčio dydžiai. Tad infrastruktūros plėtros įmokų skirtumai gali koreguoti vystytojų elgesį, o tikrąjį įstatymo poveikį dar sunku prognozuoti.
„Be to, savivaldybės ir vystytojai susiduria su įvairiais įstatymo įgyvendinimo iššūkiais, jų neišsprendus išlieka tam tikras neapibrėžtumas, dėl kurio vystytojai negali planuoti savo investicijų“, – priduria D. Valiulis.
Įmokų dydžius reiktų koreguoti
Apie išryškėjusias įstatymo spragas jam jau įsigaliojus kalba ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius. Pasak jo, LNTPA dalyvavo rengiant Infrastruktūros įstatymą, teikė pasiūlymus ir pastabas, pritaria, kad toks teisės aktas reikalingas, tačiau spragos trukdo jam tinkamai veikti, todėl Vilniaus miesto savivaldybei teikiama papildomų pastabų ir pasiūlymų, kaip dar būtų galima teisės aktą pagerinti.
M. Statulevičiaus teigimu, daugiausia klausimų šiuo metu kelia tvarka Vilniaus mieste. Pirmiausia, daugiabučių ir sandėlių, komercinės paskirties patalpų plėtra apmokestinta to paties dydžio įmokomis. Įmokos mokamos ir už automobilių stovėjimo aikštelių plotą, o tai gali būti ypač skausminga komercinių objektų vystytojams, pavyzdžiui, pasak M. Statulevičiaus, logistikos centrams.
„Yra apmokestinama daug ne tik pastato ploto, bet ir papildomų statinių, pavyzdžiui, parkavimo aikštelių. Tokiems objektams kaip logistikos centrai tai yra labai skausminga, nes objektui reikia išasfaltuoti praktiškai tiek aikštelės sunkiasvoriam transportui – jam laikyti, apsisukti ir pan., kiek yra pastato ploto. Už asfaltą moki tiek pat, kiek už pastatą“, – pažymi pašnekovas.
M. Statulevičius sako, kad Kauno miesto savivaldybė yra nustačiusi 0 Eur/kv. m automobilių stovėjimo aikštelių tarifą, tačiau, pašnekovo teigimu, tai taip pat nėra sektinas sprendimas – aikštelės įrengimas turi būti apmokestinamas tam tikru tarifu, tačiau jis galėtų būti mažesnis nei įmoka už pastato plėtrą.
„Mes kalbame, kad ne tik sandėliavimo ar gamybos pastatų, bet ir daugiabučių ar komercinių pastatų automobilių stovėjimo aikštelėms būtų galima taikyti kitus tarifus, realiai tai nesukuria didelio infrastruktūros, kurią savivaldybė turėtų įrengti, poreikio. Aikštelės reikalauja drenažo, komunikacinių koridorių, bet tai nėra didelės investicijos, nes mokame tiek pat už asfalto plotą, kiek ir už gyvenamojo ploto kvadratą. Tad, mūsų nuomone, tai yra netikslumas“, – paaiškina M. Statulevičius.
LNTPA prezidentas taip pat kalba apie perteklinį reikalavimą inžinerinius tinklų projektus planuoti detaliaisiais planais: „Tai yra didelis iššūkis laiko prasme, nes tinklus projektuoti, derinti su aplinkiniais, viešinti tą planavimą užtruks ilgai. Manome, kad tvarka turi būti paprastesnė, – užtektų tik paruošti techninį projektą ar pan.“
Ar sumokės pirkėjas?
Nors dėl infrastruktūros įstatymo reikalingumo neabejoja niekas, tačiau, be jau LNTPA prezidento išsakytų teisės akto arba individualios mokestinės metodikos savivaldybėse spragų, kyla klausimų, ar surinktos lėšos išties pasieks visus miestiečius, ne tik tam tikro NT objekto gyventojus. Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas D. Valiulis teigia, kad įstatyme nėra aiškių kriterijų, pagal kuriuos būtų galima atriboti, ar statytojo įrengiama infrastruktūra yra savivaldybės infrastruktūra, skirta viešai naudoti, ar ta infrastruktūra reikalinga tik numatomam statyti pastatui ar statiniui.
„Tai svarbu, nes pagal įstatymą statytojas gali gauti kompensaciją tik už viešosios savivaldybės infrastruktūros įrengimą. Teisė spręsti, ar įrengiama infrastruktūra laikytina vieša infrastruktūra, palikta pačioms savivaldybėms. Tačiau praktikoje susiduriama su sunkumais nustatant, ar, pvz., koks nors privažiavimo kelias bus skirtas tik patekti į statytojo sklypą, ar juo naudosis ir kiti subjektai. Kai nėra tokio apibrėžtumo, tikėtina, savivaldybės kiekvienu atveju galės vertinti individualiai, ar ta infrastruktūra būtų laikoma vieša ir ar už ją būtų kompensuojama. Dėl to statytojai negali iš anksto tiksliai numatyti išlaidų, kurias jie turės patirti vystydami projektą, o būtent – įrengdami infrastruktūrą“, – paaiškina teisininkas.
D. Valiulis tęsia, kad infrastruktūros plėtros mokesčio įvedimas neabejotinai padidins nekilnojamojo turto projektų vystymo išlaidas, kurias vystytojai, tikėtina, perleis jo pirkėjams.
„Dėl to itin svarbu užtikrinti, kad ta infrastruktūra pasiektų jos vartotoją, kuriam, tikėtina, ir teks šių išlaidų našta. Daug pastangų buvo skirta įstatymui priimti, infrastruktūros plėtros įmokų surinkimo mechanizmas jau yra įteisintas. Tačiau kyla abejonių, ar bus įgyvendintas vienas iš pagrindinių įstatymo tikslų – užtikrinti kiekvienos iš savivaldybių poreikius atitinkančios infrastruktūros įrengimą. Kitaip tariant, ar savivaldybė, surinkusi infrastruktūros plėtros įmokas, bus pajėgi įrengti atitinkamą infrastruktūrą ir per kiek laiko tai padarys. Neužtikrinus šio mechanizmo tinkamo veikimo, infrastruktūros plėtros įmokos lemtų tik brangesnes statybas, bet ne įstatymo tikslų įgyvendinimą“, – pažymi teisininkas.
Numatyta, kur keliaus lėšos
Tam, kad naujieji mokesčiai NT vystytojams būtų naudingi visiems miestiečiams, savivaldybės turėtų tinkamai ir skaidriai suplanuoti surinktų įmokų paskirstymą. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės vyriausiojo inžinieriaus Antono Nikitino teigimu, Vilniuje surinktos įmokos pateks į infrastruktūros plėtros fondą, iš jo miestas finansuos šaligatvių, dviračių takų, viešojo transporto infrastruktūros, gatvių projektus, taip pat reikalingą socialinę infrastruktūrą (pvz., darželio ar mokyklos statybą).
„Priklausomai nuo teritorijos, skirsis įmokos naudojimo tvarka: prioritetinė – įmoka galės būti naudojama prioritetinei infrastruktūrai finansuoti (ir gatvei įrengti, tačiau neapsiribojant) arba kompensuoti vystytojams už teritorijų planavimo dokumentuose numatytą įrengti infrastruktūrą sudarant sutartį, neprioritetinė – įmokos kaupiamos ir tik iš jų kompensuojama už vystytojų inicijuotą ir įrengtą viešąją infrastruktūrą, kuri buvo numatyta teritorijų planavimo dokumentuose“, – pabrėžia pašnekovas.
Pasak A. Nikitino, naujas teisinis reguliavimas reiškia aiškius kriterijus, pagal kuriuos vystoma infrastruktūra. Miestas numato prioritetines ir neprioritetines teritorijas ir infrastruktūrą, gali taikyti skirtingus tarifus. Toks reguliavimas yra naujas Lietuvoje, bet ne naujas pasaulyje.
„Natūralu, kad plečiantis miestui reikia vis daugiau infrastruktūros (pradedant gatvėmis, baigiant darželiais), infrastruktūrą įrengti ir išlaikyti yra brangiau ir sudėtingiau teritorijose, kurios nutolusios nuo susiformavusių miesto centrų. Ten įprasta, kad infrastruktūra prasčiau išvystyta. Todėl tokiai infrastruktūrai plėsti reikia daugiau lėšų“, – paaiškina pašnekovas.
Ar statinys patenka į prioritetinę zoną, ar ne, galima pasitikrinti čia –https://aktai.vilnius.lt/document/30349625