Simpson’o paradoksas
Viena pagrindinių priežasčių, dėl kurių nekilnojamojo turto statistika negali būti traktuojama kaip ypač tiksli, atskleidžia Simpson‘o paradoksas. Jis teigia, kad sujungus kelias grupes į bendrą visumą, jos rodikliai nebeatspindės atskirų grupių koreliacijos. Pavyzdžiui, metinėje INREAL nekilnojomojo turto apžvalgoje rašoma, kad ekonominio būsto kainos Vilniuje ūgtelėjo 10 proc. Tačiau pažvelgus į to paties ekonominio segmento kainų pokyčius skirtinguose mikrorajonuose pamatysime, kad Pilaitėje jos didėjo 5 proc., Viršuliškėse – 15 proc., o Pašilaičiuose – 2 proc. Tokia duomenų paklaida bus visur ir visada, kai duomenys bendrinami. Ir ji nepriklausys nuo rodiklio – ar tai būtų būsto klasė, ar mikrorajonas, ar turto amžius.
Rogers’o paradoksas
Kitas statistinis fenomenas – Rogers‘o paradoksas, taip pat būdingas NT statistikai. Jis teigia, kad perkėlus vienos grupės elementus į kitą grupę yra pakeičiami abiejų grupių rezultatai. Atliekant būsto pardavimų analizę remiantis jau įvykusiais ir registruotais sandoriais į naujų butų grupę gali nepakliūti rekonstruoti objektai. Teisiškai įvardinti kaip „rekonstruoti“ šie nauji objektai patenka į antrinę, senos statybos būsto kategoriją ir dirbtinai iškelia šios grupės būsto kainas. Atsižvelgti vien tiktai į rekonstrukcijos metus taip pat nėra išeitis, nes tarp rekonstruotų pastatų patenka ir dalis senos statybos renovuotų daugiabučių. Butų tokiuose pastatuose kainos yra 10-15 proc. aukštesnės nei nerenovuotuose, bet jie neprilygsta naujos statybos būstams nei kainomis, nei savybėmis. Taigi, vertinant statistinius rodiklius svarbu pasidomėti, kokia metodika buvo taikoma renkant bei analizuojant duomenis.
Duomenų išsamumas ir patikimumas
Rogers‘o paradoksas susijęs su duomenų išsamumo bei patikimumo problematika statistikoje. Šiuo metu NT rinkoje yra du pagrindiniai būsto kainos pirminiai informacijos šaltiniai: plėtotojų skelbiama informacija ir VĮ „Registrų centras“ (RC) informacija apie registruotus turto sandorius. RC informacijoje „gyvas“ rinkos vaizdas vėluoja apie metus, nes realūs susitarimai dėl būsto pirkimo dažniausiai įvyksta dar neužbaigtame projekte, kai pirkėjas sumoka 15 proc. pradinį įnašą. Tikimybė, kad pirkėjas nutrauks susitarimą ir atsisakys savo pradinio įnašo yra labai nedidelė. Kita vertus, naudojant plėtotojų skelbiamą informaciją apie pardavimus naujuose projektuose iškyla kita statistinio netikslumo problema – kaina. Plėtotojų interneto svetainėse nurodoma kainos informacija ne visada atitinka tą, kuri suderama su pirkėju ir fiksuojama preliminarioje bei užtvirtinama notarinėje sutartyje. Kainos patikslinimas remiantis RC duomenimis sukelia problemą ne tik laiko atžvilgiu, bet ir dėl techninių aspektų. RC skelbiama informacija apie būsto sandorius yra ypač nuasmeninta, todėl tampa techniškai sudėtinga susieti pirminės rinkos ir RC informaciją apie konkretų objektą. Ne mažiau svarbus ir duomenų kainos klausimas. Per pastaruosius kelerius metus kasmet RC duomenų bazėje užregistruojama apie 5 000 naujos statybos būsto sandorių. Ši informacija yra apmokestinta, tad jos patikslinimas dėl pirkėjui suteiktos nuolaidos praėjus metams po sandorio yra ne tik techniškai sudėtingas, tačiau ir gana brangus.
Subjektyvumo problema
Kita dalis duomenų, apibūdinančių vertingąsias būsto savybes (langų orientacija, būsto suplanavimas, pastato architektūra, interjeras ir pan.), nors ir yra pasiekiami plėtotojų svetainėse, tačiau menkai struktūrizuoti. Vertinant tokius rodiklius kyla subjektyvumo problema. Išvengti subjektyvumo sunku net ir kainų atžvilgiu. Įsivaizduokite situaciją: naujas, patirties neturintis vystytojas „nepataikė“ į segmentą ir pernelyg optimistiškai vertino projekto realizavimo galimybes. Pasiūlos struktūroje atsiranda kainų padidėjimas. Praeina keli mėnesiai, vystytojas suvokia klaidą, sumažina kainas. Arba priešingai – jeigu vystytojas buvo pernelyg konservatyvus, ilgainiui jis pradeda kainas didinti. Tokie veiksmai ne tik iškreipia kainų tendencijas, bet gali turėti įtakos ir būsto likvidumo skaičiavimui bei neakivaizdžiai koreguoti kitų vystytojų planus. Galima ir kita problema, kuomet vystytojas naujo projekto svetainėje teikia „pagražintą“ informaciją apie pardavimus. Butai, dėl kurių nėra realių susitarimų yra pažymimi kaip „parduoti“ ar „rezervuoti“. Vis dėl to, didžiųjų miestų rinkos yra pakankamai didelės, todėl šių veiksmų įtaka analizės tikslumui yra ypač maža.
Kada nekilnojamojo turto statistika nepakeičiama?
Ar esant šiems apribojimams rinkos analizės gali tiksliai atsakyti į specifinius klausimus? Be jokios abejonės. Tačiau tokie tiksliniai tyrimai yra skirti konkretiems užsakovams. NT plėtotojus domina ne tik bendras kainos lygis mieste, tačiau ir naujo projekto kaimynystėje esančio NT. Jiems įdomūs ne tik bendro ploto pokyčiai, bet ir istorinė pasiūlos struktūra, jos santykis su įvykusiais pardavimais. Senesnių projektų likučiai bei naujų projektų pasiūla formuoja konkurencinę aplinką, kurioje teks veikti vystytojui, o jos analizė leidžia geriau suplanuoti pastatus, užpildyti rinkos nišas ir nepersotinti pasiūlos atskiruose segmentuose. Kartais rinkoje susiformuoja vienos ar kitos būsto rūšies perteklius. Dažniausia tokio disbalanso priežastis – nepakankama situacijos analizė, paviršinis rinkos supratimas. Nekilnojamojo turto statistika sprendžiant šią problemą – nepakeičiama.
Priežastingumo stereotipai
Vienas didžiausių statistikos „paradoksų“ – viešojoje erdvėje gajus stereotipas: „kainos – kaip prieš krizę, vadinasi, tuoj bus krizė“. Remiantis šiuo klaidingu priežastingumu krizė pranašaujama jau nuo 2016 metų, kai prasidėjo kainų augimas naujo būsto rinkoje. Tačiau ne kainų pokyčiai sukelia krizes, bet, atvirkščiai, – kilusios krizės daro įtaką kainoms. Be jokios abejonės, NT rinka ir būsto kainos yra susijusios su ekonominiais procesais šalyje, augančiais atlyginimais, didėjančia naujų projektų kokybe, aukštesne energinio naudingumo klasė, didesniu dėmesiu projekto aplinkai ir t.t. Todėl kainų lygį derėtų vertinti kaip ekonominės situacijos atspindį, o ne visų šalies gerovės ar negandų priežastį.