Su DELFI redakcijoje viešėjusiais nepriklausomu NT ekspertu, „Realdata.lt“ direktoriumi Arnoldu Antanavičiumi ir „Eikos“ generaliniu direktoriumi Domu Dargiu ieškojome atsakymo į ne vieną lietuvį kankinantį klausimą, ar butai pigs?
Pardavimai stabtelėjo
„Matome, kad statistiškai šiais metais sandorių apie 10 proc. mažiau nei pernai tuo pačiu laiku, tačiau jei žiūrėtume istoriškai, 2017 m. vieni geriausių metų istorijoje. Todėl šį stabtelėjimą reikėtų vertinti kaip augimo sulėtėjimą, nes iki šiol matėme, kad keletą metų iš eilės rinka auga dviženkliais skaičiais“, – sako A. Antanavičius.
„3 ar 4 metus iš eilės pardavimai augo po 20 proc. kasmet ir galima sakyti, kad pasiekėme piką. Nors šiemet statistiškai mažiau sandėrių, tačiau jei lygintume šiuos ir 2015 m., tai mes būsto per tą patį laikotarpį esame pardavę bent 10 proc. daugiau. Džiaugiamės, kad situacija stabilizuojasi ir galima prognozuoti kokia bus paklausa. Tad prognozės tikslesnės nei tada, kai pardavimai ir pasiūla auga dviženkliais skaičiais“, – sako D. Dargis.
Prognozes sunkino tai, kad kai prasidėjo pakankamai spartus augimas, į šią sferą plūstelėjo neprofesionalūs vystytojai.
Pasak D.Dargio, lietuviškos įmonės ir netgi pavieniai žmonės suskubo investuoti. Dabar sklypai įsigyti, statybos vyksta ir tuo pačiu auga pasiūla bei pučiasi visa rinka.
Mėgėjų šturmas
„Manau, neprofesionalių vystytojų atėjimas pagrindinė grėsmė. Jei prieš metus Vilniuje buvo 80 statytojų, dabar virš 90. Be to, daugiau stato ir senbuviai“, – žvelgia „Realdata.lt“ vadovas, kurio duomenimis didėjant pasiūlai auga ir vadinamasis „sandėlys“ – neparduotų butų skaičius.
„Eikos“ direktorius pastebi, kad daugumos naujokų viltys nepasiteisins, nes marža traukiasi. Jei iš karto po praeitos krizės „Eika“ dažnai su patrauklaus sklypo savininkais derėdavosi vieni, dabar gali būti keli ar keliolika pretendentų.
„Naujokai vis ateina, perka sklypus, bet nesupranta, kad pavėlavo“, – pastebi D. Dargis.
Jis įvardija ir paprastą priežastį, kodėl į NT veržiasi žmonės, iki šiol su būsto sektoriumi turėję mažai ką bendra. Jei gamyklų savininkai per metus iš savo verslo gauna 2–3 proc. grąžos ir mato, jog NT auga po 10–20 proc., jie paprasčiausiai mėgina atkąsti ir savo pyrago gabalą. Tačiau, skirtingai nuo 2007 ar 2008 m., dabar bankai nenoriai skolina neprofesionaliems vystytojams, nes jau galvoja apie tai, kaip tuos pinigus susigrąžinti.
A. Antanavičius įvardina ir kitą kategoriją, kuri pučia šią rinką – grįžta vystytojai, kurie per krizę buvo užšaldę projektus. Dabar atnaujinamos statybos arba šie projektai parduodami. Taip mėginama bent susigrąžinti pinigus. D. Dargis sako, kad nors po krizės praėjo pakankamai daug laiko, bet bankai taip pat dar turi iš nemokių skolininkų perimto turto, kuris parduodamas.
„Dažnai tokius projektus įsigyja neprofesionalai ir matome, kaip jie, ypatingai tokiose vietose, kaip Senamiestis klumpa ir užtrunka 3– 5 m. kol pabaigia projektą ir pradeda pardavinėti butus. Dažnai jiems nepavyksta įveikti kliūčių ir projektus jie siūlo profesionalams“, – naujus procesus nupasakoja D. Dargis.
A. Antanavičius sako, kad kita bėda su tokiais vystytojais – jie nesugeba įvertinti visų sudedamųjų dalių ir teoriniai skaičiavimai būna toli nuo realybės. Be to, jie dažnai neįvertina ne tik savikainos, bet ir to, kad pirkėjai mieliau perka iš žinomos įmonės, o ne iš nežinomo vystytojo.
Pristabdė valstybinės institucijos
Tačiau D. Dargis sako, kad rinka nespėjo įsibėgėti tiek, kiek galėjo – ją savotiškai šaldo valstybinės institucijos. Pavyzdžiui, Nacionalinė žemės tarnyba pradėjo masiškai peržiūrėti sklypų nuomos sutartis ir dabar apie pusė planuotų naujų projektų sostinėje „pakibę“.
„Kita institucija – tai Kultūros paveldo departamentas, kuris praktiškai sustabdė statybas Vilniaus Senamiestyje ir pasiūla šiame segmente nebeauga“, – apie tai, kaip atskiros tarnybos pakeičia verslo planus pasakoja D. Dargis.
Jis prisipažįsta, kad dėl įvairių draudimų prestižinio būsto Centre statybos labai pailgėjo.
„Vienintelis segmentas, kuris dar gali greitai augti, tai ekonominės klasės būstas. Jo statybai įsigyti sklypus ir gauti reikalingus leidimus pakankamai lengva“, – niuansus aiškina D. Dargis.
Brūkšnys ties Klaipėda
Nors pagrindinė būsto rinka Vilnius, kuris Statistikos departamento duomenimis, vienintelis šalyje augantis miestas, apie naujos statybos būsto rinką galima kalbėti dar dviejuose miestuose – Kaune ir Klaipėdoje bei kurortuose. Kitur statomi nebent pavieniai daugiabučiai.
„Kaunas, kaip miestas, išplanuotas kitaip nei Vilnius. Ten patogu į miestą važinėti iš priemiesčių. Todėl vis daugiau žmonių perka namus Kauno rajone, o Vilniuje, pavyzdžiui, kur kas daugiau namų nuperkama pačiame mieste“, – apie tai, kaip architektai, planavę miestus prieš keletą dešimtmečių, suformavo dabartinę rinką, pasakoja A. Antanavičius.
Tačiau dabar Kaunas sparčiai vystosi. Šį miestą atranda užsienio įmonės, kurios suprato, jog čia yra pakankamai specialistų, patogi infrastruktūra. Nors, palyginti su Vilniumi, naujos statybos butų čia parduodama keletą kartų mažiau, tačiau šis kiekis auga.
A. Antanavičius sako, kad trečias pagal dydį miestas Klaipėda stagnuoja.
„Manau, čia tiesiog per mažai gyventojų. Kai kurie čia vystomi projektai skaičiuoja dešimtmetį. Tiek laiko vystytojai mėgina išparduoti būstą. Naujų didesnių investicijų nėra ir miestas praktiškai stovi vietoje“, – sako A. Antanavičius ir įvardina, kas galbūt būtų įdomu uostamiestyje – maži pigūs butai.
Reali pardavimo kaina apie 1 tūkst. eurų už kvadratinį metrą ir tai pakankamai arti savikainos. Pinigus uždirbti paprasčiau be rizikos sostinėje ar Kaune. Dėl to visi eina į sostinę.
D. Dargis sako, kad nors Kaune investuoti įdomu, tačiau trūksta įdomių sklypų ir dėl to pasiūla natūraliai apribota. Iš kitos pusės, tai reiškia, kad augimas bus tolygesnis ir rinka kur kas geriau prognozuojama nei sostinėje.
Namai vaiduokliai
„Klaipėdoje yra sklypų individualiems namams, ne daugiabučiams. Esame ten statę, galbūt grįšime, tačiau rinka sekli ir tai gali būti tik palyginti nedideli projektai“, – analizuoja „Eikos“ vadovas ir sako, kad investuotojai dar renkasi Palangą. Tačiau jie turi iš karto susitaikyti su tuo, jog butus naujos statybos projektuose teks pardavinėti keletą metų, bet uždirbti įmanoma.
Panašiai kaip Palangoje ir Neringoje. Ten kainos dar aukštesnės nei Palangoje, tačiau projektai maži, ilgai parduodami. Panaši padėtis Birštone ir Druskininkuose.
„Likusioje Lietuvoje vyksta tik individualių namų statybos. Man tai kelia nerimą. Gyventojų nedaugėja, niekas nenori pirkti prieš 25–30 m. statytų didžiulių neekonomiškų namų. Verčiau stato mažą ekonomišką būstą. Bijau, kad namų vaiduoklių daugės“, – vertina „Realdata.lt“ vadovas.
Korekcijos belaukiant
„Kainų korekcija neišvengiama. Klausimas tik kada ir kokio dydžio, nes matau, kad neparduotų butų kiekis didėja. Kainų mažėjimas 5–10 proc. per ateinančius metus nesukeltų didesnių problemų“, – prognozuoja A. Antanavičius ir sako, kad tai rinkai leis grįžti į normalias vėžes, nors nudegs ir pasitrauks dalis neprofesionalių vystytojų.
A. Antanavičius sako, kad dalis dabar parduodamų projektų buvo kurti kai kainos buvo 5–6 proc. žemesnės nei dabar. Pridėjus įvairias paklausą skatinančias akcijas, realu, kad kainos mažės iki 10 proc.
D. Dargis sako, jog kainų kritimo nelaukia, nes statybų savikaina didėja kiekvienais metais. Auga atlyginimai,brangsta statybinės medžiagos. Vidutinis atlyginimas nuo 2008 m. Vilniuje paaugo 60 proc., o būsto kainos, palyginti su tais metais, dar 15 proc. žemesnės.
„Atlyginimų augimą kompensavome atpigusiais sklypais. Dabar mes kiekvieną dieną galvojame, kaip nedidinti savikainos. Ir kalbėti apie tai, jog mes galime lengvai mažinti kainą, klaidinga. Galbūt vystytojai 3–4 m. laikys butus ir jų neparduos, bet nemažins kainos, kad nepatirtų nuostolių“, – kiek kitaip galimą scenarijų dėlioja „Eikos“ vadovas.
D. Dargis sako, kad Vilniuje galbūt stabilizuosis ekonominio segmento kainos, jos nekris prestižiniame segmente, nes ten trūksta pasiūlos. Kauno rinkos galimybės dar neišsemtos ir ten būsto pigimo laukti neverta. Klaipėdoje galima stagnaciją, nes dar parduodama pakankamai daug projektų, pradėtų prieš krizę.
A. Antanavičius sako, kad jei vystytojai pradės laikyti butus, iš rinkos privers pasitraukti mėgėjus ir kritus sklypų kainoms, bus galima iki 10 proc. mažinti kainą.