Sudarė NT vystymo žemėlapį
Jeigu kituose Lietuvos miestuose NT vystymo projektus galima suskaičiuoti ant vienos rankos pirštų, tai Vilniuje daugiabučiai auga kaip ant mielių. Dar metų pradžioje nekilnojamojo turto analitikai, analizuodami 2019-ųjų rezultatus, stebėjosi būsto sandorių skaičiumi ir tikino, kad šiemet jų turėtų būti ne ką mažiau.
Ekspertai sudarė Vilniaus miesto NT vystymo žemėlapį su duomenimis, kuriuose sostinės mikrorajonuose pastaruosius kelerius metus yra vystoma daugiausiai gyvenamosios paskirties statinių projektų ir pasidalijo prognozėmis, kur jų daugės.
Žemėlapį sudarė NT agentūra „Ober-Haus“. Bendrovės Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis tikina, kad Vilniaus miestas išgyvena itin aktyvios naujo būsto plėtros etapą, kurį jau galima prilyginti ankstesnės intensyvios plėtros laikotarpiui, kuris buvo stebimas prieš 12-15 metų.
„Kasmet būsto Vilniaus mieste ir jo apylinkėse pastatoma vis daugiau, o būsto plėtros varikliu išlieka didžiausias ir svarbiausias nekilnojamojo turto segmentas – daugiabučiai. Jeigu trumpuoju laikotarpiu pokyčiai nėra tokie pastebimi, tai pažvelgę šiek tiek atgal pamatysime, kaip pasikeitė mūsų šalies sostinė ir visų mūsų gyvenamoji aplinka“, – pastebi ekspertas.
Jis tęsia, kad pažvelgus į žemėlapį matyti, jog pastaruosius penkerius metus tankiausia ir didžiausia plėtra buvo stebima Pilaitės, Pašilaičių, Naujamiesčio, Šnipiškių bei Verkių seniūnijos pietinėje dalyje (Ozo parko teritorija).
„Pastaruosius penkerius metus Vilniaus miestas dėl daugiabučių statybų buvo toliau urbanizuojamas šiaurės-vakarų kryptimi, bet labiausiai buvo susikoncentruota į visos centrinės miesto dalies tankinimą. Todėl būtent centrinė miesto dalis turėtų sulaukti išskirtinio miesto planuotojų dėmesio, kadangi būsto plėtra čia tikrai nežada sustoti, o senbuviai turės ir toliau pasispausti priimdami naujakurius. Todėl miestiečiai ir toliau aktyviai kels jiems rūpimus klausimus dėl vykstančios ir tolimesnės miesto plėtros ir jo tankinimo. Ar bus patogus susisiekimas tiek pėstute, tiek įvairios rūšies transporto priemonėmis, ar bus pakankamai viešųjų ir žaliųjų erdvių bei vietų ugdymo įstaigose netoli namų? Ir dar daug kitų klausimų“, – komentuoja R. Reginis.
„Ober-Haus“ duomenimis, per pastaruosius penkerius metus (2015-2019 m.) Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje pardavimui skirtuose daugiabučiuose buvo pastatyta beveik 20 000 butų, kurių naudingas gyvenamasis plotas sudarė net 1 mln. kv. m. Pasak analitiko R. Reginio, vertinant viso miesto požiūriu, minėti skaičiai tikrai yra ženklūs.
„Šie naujai pastatyti daugiabučiai miesto gyvenamąjį būsto fondą padidino 7-8 proc. (priklauso, ar skaičiuojama būsto vienetais ar plotu). Kad dar aiškiau įsivaizduoti, tai labai panašus būsto kiekis ir jo plotas yra Žirmūnų seniūnijoje (2011 metų gyventojų ir būstų surašymo duomenimis). Kalbant paprastai, tai plėtotojai per pastaruosius penkerius metus Vilniuje pastatė Žirmūnų dydžio rajoną. Žinoma, naujas rajonas neatsirado – šis naujas plotas buvo išbarstytas beveik per visą Vilnių. Tačiau vienose miesto seniūnijose ar rajonuose apskritai nebuvo nieko pastatyta, o kitos miesto zonos tiesiog kaito nuo statybų gausos“, – analizuoja NT ekspertas.
Tačiau net ir šie rodikliai, R. Reginio teigimu, neparodo detalesnio plėtros intensyvumo konkrečiose miesto vietose. Didesnėse seniūnijose naujai pastatytų daugiabučių plotas gali pasiskirstyti tolygiai per visą seniūnija, arba sukoncentruotas vienoje teritorijoje.
„Geriausias pavyzdys būtų Verkių seniūnija, kuri yra viena didžiausių pagal plotą tarp Vilniaus miesto seniūnijų ir į ją patenka tokie rajonai kaip Santariškės, Visoriai, Jeruzalė, Baltupiai ir kt. Vertinant statistiškai, tai daugiabučių plėtra visoje Verkių seniūnijoje per pastaruosius penkerius metus buvo kukli, net nesiekė bendro Vilniaus miesto rodiklio (2.541 kv. m / kv. km) ir sudarė tik 1.759 kv. m / kv. km. Tačiau, vertinant konkrečias šios seniūnijos zonas, tai didžioji dalis Verkių seniūnijoje pastatyto gyvenamojo ploto teko Ozo parko teritorijai (59 proc.). Būtent tai ir rodo mūsų įmonės sudarytas Vilniaus miesto daugiabučių plėtros intensyvumo žemėlapis“, – paaiškina R. Reginis.
Intensyviausia plėtra – centrinėje miesto dalyje
Vilniuje yra ir tokių rajonų, kurie pastaraisiais metais visai nesulaukė investicijų. Pasak analitiko R. Reginio, tai – tokios seniūnijos kaip Grigiškių, Panerių ar Šeškinės. Jos per pastarąjį penkmetį apskritai nesulaukė dėmesio iš plėtotojų ir naujų tradicinių daugiabučių ten nebuvo pastatyta.
„Šeškinėje net po 14 metų pertraukos yra baigiamas statyti pirmas daugiabučių projektas. Tačiau jeigu vienose miesto zonose daugiabučių plėtros nebuvo fiksuojama arba buvo vangi, tai kitose miesto vietose daugiabučiai dygo vienas po kito. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad Vilniaus miesto seniūnijos yra labai skirtingo dydžio ir jų plotas svyruoja nuo 2,5 iki beveik 80 kv. km., todėl pastatyto ploto kiekis konkrečioje seniūnijoje neparodys plėtros intensyvumo. Todėl skaičiavome santykinį pastatyto ploto kiekį, tenkantį konkrečios seniūnijos vienam kvadratiniam kilometrui“, – akcentuoja pašnekovas ir paaiškina, kad bendras per 2015-2019 metų laikotarpį pastatytų butų ploto rodiklis Vilniaus savivaldybėje sudarė 2.541 kv. m vienam kvadratiniam kilometrui.
Taigi, gauti rezultatai rodo, kad šis plėtros intensyvumo rodiklis konkrečiose seniūnijose labai skirtingas, o sąrašo viršuje, pasak eksperto, atsidūrė dažniausiai būsto rinkoje linksniuojami miesto rajonai (seniūnijos): Pilaitė (8.456 kv. m / kv. km), Žirmūnai (11.437 kv. m / kv. km), Pašilaičiai (14.342 kv. m / kv. km), Žvėrynas (15.900 kv. m / kv. km), Senamiestis (18.562 kv. m / kv. km), Naujamiestis (24.511 kv. m / kv. km) ir akivaizdus lyderis – Šnipiškės, kuriose viename kvadratiniame kilometre buvo pastatyta net 36.063 kv. m.
„Kaip matome iš šio seniūnijų sąrašo, intensyviausia (tankiausia) daugiabučių plėtra pastaruosius metus buvo vykdoma centrinėje miesto dalyje ir šalimai esančiose teritorijose“, – komentuoja R. Reginis.
Vilnius iš klaidų pasimokė?
Centrinės miesto dalies vystymą pastebi bei skatina ir Vilniaus miesto savivaldybė, kuri kaip tik šiuo metu viešina sostinės Bendrąjį planą. Jame nurodyti ir rajonai, kuriems reikiamas NT vystymo prioritetas. Tarp tokių patenka ir centrinė miesto dalis. Anot miesto Vyriausiojo architekto Mindaugo Pakalnio, Vilniui pagaliau pavyko išmokti 2006-2007 metų pamoką, kai buvo patvirtintas projektas daugiabučių namų komplekso projektas, kuriame nebuvo numatytas socialinių erdvių įrengimas.
„Mes dar dabar bandome taisyti klaidas, kurios buvo padarytos tvirtinant detalųjį planą 2006 ar 2007 metais. Jis buvo patvirtintas be bendrojo naudojimo erdvių, per mažais gatvių koridoriais ir pan. Dabar mes leidžiame visų miestiečių pinigus tam, kad ten sukurtume adekvačią, gyvenimui tinkamą žaliąją socialinę infrastruktūrą. Tai rodo, kad klaidos, padaromos dabar, labai brangiai kainuoja ir ateityje“, – komentuoja M. Pakalnis.
Vyriausiasis miesto architektas tęsia, kad šiuo metu Vilniui pagaliau pavyko pasiekti tikslą plėstis ne į žaliąsias erdves aplink miestą, bet vystyti daugiau NT projektų centrinėje miesto dalyje ir aplink ją.
„Vilnius, užuot plėtęsis į žalias pievas aplink miestą, kas skatina didesnes judumo problemas, daugiau automobilių, auga infrastruktūros kaštai, pagaliau pradėjo plėtrą į jau užstatytą miesto teritoriją konversijos būdu“, – džiaugiasi M. Pakalnis.
Anot jo, Vilnius iš kitų Europos miestų išsiskiria tuo, kad sukoncentruoti NT objektų plėtrą centrinėje miesto dalyje pavyko be jokių papildomų teisinių įrankių, kokius turi Vokietija arba Švedija.
„Daugiabučiai jau statomi buvusių gamyklų, sandėlių teritorijose. Ir reikia pabrėžti, kad statoma nenaikinant žaliųjų erdvių. Tiesiog išnaudojame nebeefektyviai naudojamas pramonines teritorijas. Jeigu Naujamiesčio atgimimą mes prognozavome 1998 metais, tai jis vyksta dabar, po dvidešimties metų. Tiek laiko prireikė, kad miesto planai pavirstų realybe“, – akcentuoja pašnekovas.
Vilniaus miesto Vyriausiasis architektas mato ir kitų šiuo metu pamirštų ir nepatrauklių rajonų potencialą. Anot M. Pakalnio, jau greitai vystytojai turėtų pastebėti ir Žemuosius Panerius, kurie yra strategiškai geroje vietoje, apsupti gamtos. Aišku, yra ir kliūčių, bet anksčiau ar vėliau tos teritorijos gali tapti patraukliomis. Ir tai yra daug geriau nei naujųjų „Perkūnkiemių“ statymas nuo miesto nutolusiose teritorijose.