– Pandemijos metu trumpalaikė nuoma patyrė šoką. Nemažai rinkos dalyvių persikėlė į ilgalaikės nuomos rinką. Kokia situacija trumpalaikės nuomos rinkoje yra dabar?
– Pajūrio NT savininkai, kurie įsigijo būstą pandemijos metu, panašu spėjo juo atsidžiaugti. Atsidarius sienoms vyksta į užsienį, tad savo turimą būstą Palangoje, Neringoje perleidžia trumpalaikei nuomai.
Vien Palangoje būstų pasiūla paaugo 25 proc., lyginant su 2021 m. ir 2022 m pirmais ketvirčiais. Konkurencinė aplinka auga, pastebime, jog vis didesnę įtaką nuomininkams turi interjeras, neužtenka turėti būstą tik geroje vietoje. Juokaujant, ypač pasistengti reikia Palangos močiutėms, kurios 10-15 metų tik ima grąžą iš nuomos, tačiau atgal į turtą neinvestuoja.
Kitokia situacija yra didžiuosiuose miestuose. Ten trumpalaikės nuomos rinką užgožia stipri ilgalaikė nuoma. Pandemijos metu dauguma būstų savininkų pakeitė nuomos strategiją į ilgalaikę, tačiau ribojimams mažėjant, dalis grįžo į trumpalaikės nuomos verslą dėl tam tikrų privalumų (didesnė grąža, mažesnis turto nusidėvėjimas).
Tik praėjus pandemijai, prasidėjo karas Ukrainoje, kuris ženkliai pakėlė ilgalaikės nuomos kainas Vilniuje ir Kaune. Matome, kad trumpalaikės nuomos būstų Vilniuje padidėjo 8 proc., Kaune 11 proc., jeigu lyginsime 2021 m. ketvirtą ketvirtį ir 2022 m. pirmą ketvirtį. Tačiau šiuo metu Vilniuje teliko 50 proc. trumpalaikės nuomos rinkos, lyginant su laikotarpiu prieš Covid-19. Vis dėl to, augimą matome. Ne visi savininkai gali greitai persiorientuoti, nes turi įsipareigojimų (ilgalaikės nuomos sutartis).
– Kokių klientų daugiausiai sulaukia trumpalaikės nuomos būstai – užsienio turistų ar lietuvių poilsiautojų?
– Iki Covid-19, kurį laiką santykis buvo toks: Palangoje 80 proc. lietuvių ir 20 proc. užsienio svečių. Vilniuje atvirkščiai.
Statistikos departamentas yra paskelbęs 2021 m. birželio - rugpjūčio mėn. statistiką pagal savivaldybes. Remiantis šiais duomenimis galima matyti, jog Palangoje per vasaros sezoną buvo 95 proc. vietinių svečių, o užsienio 5 proc.. Vilniuje 55 proc., lietuvių, 45 proc. užsienio svečių.
– Trumpalaikės nuomos rinkos kainas šiemet daug kas lygina su pamėgtais užsienio kurortais Turkijoje, Egipte, Kroatijoje. Kodėl jos tokios aukštos?
– Kainos pajūryje praktiškai nepasikeitė lyginant su praėjusiu sezonu, o kai kuriais atvejais net sumažėjo. Nors priežasčių kelti kainas yra (padidėję atlyginimai, energijos kainos ir kita) padidėjusi būstų pasiūla neleidžia kelti kainų kartu su infliacija.
Birželis puikus mėnuo ilsėtis, tačiau dauguma negali čia atvykti, nes jų vaikai dar mokosi. O kai kuriais savaitgaliais liepą-rugpjūti susidaro būstų nuomai deficitas, tad natūralu, jog kas turi pasilikęs tas laisvas dienas, kainą pakelia, prasideda aukcionas. Bet tokių dienų būna mažai, jų į statistiką net traukti nereikėtų, tačiau kitiems labai įsirėžia į atmintį, piktinasi, kad pajūryje brangu.
– Kiek kilo trumpalaikės nuomos kainos?
– Lūkestis buvo, jog trumpalaikės nuomos kainos vasarą pajūryje kils 10-15 proc., tačiau prasidėjus sezonui (gegužė-birželio pradžia) oras nedžiugino, niekas nenorėjo kišti nosies į lauką, kai lauke vos 10 laipsnių šilumos (nors ir yra ką veikti ir tokiu oru). Bet akivaizdu, jog svečiai į pajūrį pagrinde atvyksta dėl jūros.
Tad neužsipildžius dienoms sezono pradžiai, kainas teko peržiūrėti ir grąžinti į praėjusių metų lygį. Kaip bus liepą-rugpjūtį dar sunku prognozuoti. Jeigu visi tuo metu suskubs į pajūrį, kainos natūraliai šaus į viršų ir laimės tie, kurie užsakymus darė iš anksto.
– Kokius mokesčius ir kokio dydžio turi mokėti trumpalaike nuoma užsiimantys smulkieji verslininkai? Kokių nuolaidų jie gali sulaukti?
– Galimi keli variantai, kaip deklaruoti mokesčius vykdant trumpalaikę nuomą.
Verslo liudijimas arba individuali veikla.
Verslo liudijimo įkainius nustato kiekviena savivaldybė atskirai. Verslo liudijimas kodas 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“ Pvz. Palangoje ir Vilniuje mėnesiui (30 d.) jis kainuoja 56 Eur + VSD ir PSD įmokos. Yra niuansų, jog reikia mokėti PSD ir VSD (nesvarbu ar papildomai dirbate pagal darbo sutartį).
Verslo liudijimas kodas 051„Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ Nuo 2020 liepos 1 d. buvo apribota (išbraukta poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla) ir papildyta, jog turi imti verslo liudijimą kiekvienam turimam objektui atskirai. O trumpalaikei nuomai skirtas (kodas: 043) verslo liudijimas to neriboja ir galima turėti kelis objektus ir mokėti vieną įmoką, kaip už vieną.
Taip pat, Pvz. Varėnos raj. sav. mėnesio verslo liudijimo įmoka siekia tik 4 Eur + VSD ir PSD įmokos.
Taip pat, kai kurios savivaldybės teikia lengvatas įsigijantiems verslo liudijimą. Pvz. gyventojai, sulaukę senatvės pensijos amžiaus, tėvai (įtėviai), auginantys tris ir daugiau vaikų, tėvai (įtėviai), auginantys neįgalų vaiką, mokiniai (studentai) gali gauti 20-70 proc. lengvatą gyventojų pajamų mokesčiui (verslo liudijimų dydžiui).
Kitas būdas - individuali veikla. Reikia užsiregistruoti „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ ir mokėti apie 16 proc. nuo gaunamų pajamų. Šis modelis palankus ne sezono metu, kai srautai nelabai prognozuojami.
Kurį modelį rinktis priklauso nuo būsto ir jo pajamų. Pvz. jeigu būstas surenka apie 1250€ per mėn. tiek vienu tiek kitu modeliu sumokėsite panašiai mokesčių. Tačiau jeigu viršysite šią sumą, jums labiau apsimokės fiksuotas verslo liudijimas, nei procentinė individualios veiklos išraiška.
– Ar didelė yra konkurencija tarp legalių ir nelegalių nuomotojų? Kaip skaidrinti trumpalaikės nuomos rinką?
– Nelegalių nuomotojų mažėja, nes vis daugiau pereina prie „be grynųjų pinigų“ politikos. Vis daugiau lietuvių pereina į pardavimų kanalus (Booking ir Airbnb), kur grynuosius pinigus priimti darosi vis sunkiau, dauguma svečių renkasi atsiskaitymą kortelėmis, pavedimu.
Žinoma egzistuoja ta skelbimų lentų rinka ir įvairių socialinių tinklų grupių rinka, kur šešėlis vis dar yra. Tačiau šešėlyje gali nukentėti tiek svečiai tiek savininkai. Priėmus mokėjimus grynaisiais pinigais, o svečiams pridarius nuostolių, dažnas savininkas negali į teisėsaugą, bijodamas, prasitarti, jog buhalteriškai šių svečių nedeklaravo, nežino jų vardų, pavardžių.
Nukenčia ir svečiai, kurie norėdami sutaupyti platformų komisinius, ieško nakvynės skelbimuose. Esu pastebėjęs, jog žmonės nukenčia net pravedę avansą, savininkas pinigus jiems grąžina, o nakvynes parduoda kitiems už brangiau. To nebūna, kai rezervacijos vykdomos per trečiąsias šalis (Booking ar Airbnb) arba kai nuomojamasi iš įmonės, kuriai rūpi reputacija.
Blogiausias atvejis, kai užkimbama ant kalinių jauko skelbimuose su netikromis nuotraukomis, pervedami pinigai ir liekama be nieko.
– Apskritai, kokio būsto trumpalaikei nuomai ieško lietuviai ir užsieniečiai? Kokiam būstui lietuviai ir užsieniečiai teikia pirmenybę?
– Skirtumų tarp užsienio ir vietinių svečių nepastebime. Dauguma teikia pirmenybę būstui:
Kuris turi terasą ar erdvų balkoną.
Gražiai aplinkai, eksterjerui.
Stilingam interjerui.
Lanksčioms taisyklėms, pvz, augintiniams.
– Pastaraisiais metais labai išpopuliarėjo individualus, ramus poilsis. Tiesa, jis ir labai pabrango. Kodėl?
– Be Palangos, Neringos, pandemija paskatino atrasti kitus maršrutus, taip pat bendrai pakoregavo klientų poreikius. Ypatingai imta vertinti privatumą, namelius medžiuose, miškuose, kurie yra netoli Vilniaus, Kauno. Svečiai mokėjo daugiau už tai, jog patogu atvykti, privatu, skoningai įrengta. Būriuotis nelabai kas galėjo ir norėjo, tad įvairūs kampeliai dviems buvo populiarūs. Mokėjo svečiai už pačią idėją, kuri buvo nauja (mažai konkurencijos), tad savininkai galėjo prašyti miesto kainų. Atlaisvėjus ribojimams, šios vietos išliko populiarios, tačiau joms jau reikia konkuruoti su alternatyvomis pvz. pajūris, užsienis ir kitas laisvalaikio praleidimas.
– Palyginkime, kokias pajamas galima gauti per sezoną iš vidutinio buto dviem pajūryje ir kokio namelio medyje ar pan. (jaukaus, skirto tik dviem asmenims). Kuris labiau apsimoka?
– Vienos taisyklės, kuris miestas, kuri vieta geriau nėra. Reikia žiūrėti į atskirus projektus ir juos lyginti.
Namelis rajono miške, kurio vertė apie 100 tūkst. Eur. Jo metinė grąža gali siekti 14-16 proc., nes ten žemė pigi, nors, žinoma, įrengimas kainuoja visur vienodai. Gali būti sunkiau gauti paskolą iš banko.
Įsigyti būstą pajūryje už tą pačią sumą būtų sudėtinga. Metinė grąža šiame regione gali siekti vidutiniškai apie 5-7 proc. Dar yra didelė tikimybė, jog kažkada uždirbsite iš turto pabrangimo jį parduodant.
Tačiau dar yra likvidumo klausimas. Jeigu nuspręsite parduoti turtą, didesnė tikimybė, jog parduosite lengviau pajūryje (rinka didesnė ir juda) negu miške.
– Į ką turėtų atkreipti dėmesį gyventojai, kurie ieško sezoninio būsto investicijai (nuomai)?
–Į vietą, dar kartą į vietą ir interjerą. Kartais žmonės renkasi įsigyti brangesnį turtą, kuris galbūt ir ne pagal kišenę, tačiau interjerui neskiria dėmesio. Tarkime, suveža baldus iš sodo ar pan. Labiausiai gaila žiūrėti į tokį turtą, brangus, gerame rajone, tačiau baldai 20 metų senumo. Prastas, pasenę ar neskoningas interjeras yra viena iš spragų, kurią pastebiu dažniausiai.