Šeši investavimo būdai
NT ekspertė ir sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ įkūrėja Viktorija Vanagė išskiria net šešias investavimo į nekilnojamąjį turtą rūšis: nuomą, perpardavimą, rekontrukciją (konversijos), NT vystymas, investavimas į NT fondus, investavimas į NT per sutelktinio finansavimo platformas.
Anot jos, uždarbis, reikalingas kapitalas bei žinios priklauso nuo kiekvienos investavimo rūšies.
„Nekilnojamojo turto nuoma yra vienas iš labiausiai suprantamų ir labiausiai apčiuopiamų būdų investuoti. Galima nuomoti tiek butą, bendrabutį, komercines ar kitas patalpas, tačiau norint nuomoti reikia turėti ką nuomoti. O tai reiškia, kad reikia didesnio pradinio kapitalo.
Jeigu kalbėtume apie buto nuomą – investavimui reikia turėti nuo 30 tūkst. eurų kapitalo. Tuo tarpu metinis nuomos pelningumas apie 6 proc. Darbo sąnaudos yra gana didelės, nes reikia nusipirkti būstą, jį prižiūrėti, ieškoti nuomininkų ir t.t.
Žinių taip pat reikia turėti norint įsigyti butą investicijai nepermokant ir patrauklioje nuomininkams vietoje. Vilniuje istorinė metinė grąža iš nuomos yra 6 proc. iki mokesčių, o Kaune 7 proc.“, – komentuoja V. Vanagė.
Ji tikina, kad NT perpardavimas dažniausiai reikalauja dar didesnių investicijų nei nuoma, nes šiuo atbeju dažnai dalyvaujama varžytinėse, perkami didesni turtiniai vienetai. Tačiau, priklausomai nuo NT tipo, gali užtekti ir 50 tūkst. eurų kapitalo.
Investuojant šiuo būdu metinis pelningumas yra šiek tiek didesnis nei iš nuomos ir siekia apie 10 proc., bet perpardavimas reikalauja daugiau darbo sąnaudų ir laiko, nes reikia užsiimti aktyviomis paieškomis, sandoriais, o kartais ir statybos darbais bei pardavimas.
Susimąsčius apie NT rekonstrukciją (konversijos projektą), kapitalo reikės mažiausiai nuo 50 tūkst. eurų, tačiau, kaip teigia ekspertė, grąža bus daug didesnė nei iš prieš tai išvardintų būdų. Metinė grąža svyruoja tarp 10 ir 20 proc., bet šis investavimo būdas reikalauja didelių žinių – dažnai reikia gauti papildomus leidimus, keisti paskirtis, ieškoti rangovų, kurie atliktų darbus ir t.t.
„Investavimas į nekilnojamojo turto vystymą reikalauja daugiausia kapitalo, maždaug nuo 100 tūkst. eurų. Grąža šio investavimo būdo yra viena iš didžiausių 15-30 proc. ir tai dar ne riba, nes gali būti ir didesnė. Šiuo atveju yra reikalinga visa NT vystymo infrastruktūra, statybinės ir teisinės žinios, komanda, geras pinigų srautų planavimas. Tad darbo sąnaudos, kapitalo bei žinių poreikis yra labai didelis“, – tvirtina V. Vanagė.
Pasak jos, NT fondai yra tiek atviro, tiek uždaro tipo. Uždaro tipo fondai yra terminuoti, tad investicija „užrakinama“ 5-7 metams.
„Fondai gali būti skirti informuotiesiems investuotojams arba mažmeniniams. Veikimo principas gan paprastas, investuotojas patiki savo investicijas NT fondų valdytojui, kuris investuoja į nekilnojamąjį turtą ir uždirbtus pinigus paskirsto investuotojams. Aišku sau pasiima administravimo mokesčius. Fondai gali būti tie, kurie investuoja į NT generuojantį pajamas iš nuomos arba tie, kurie vysto NT ir jį parduoda, arba mišrūs. Fondų investavimo strategija yra aprašoma fondo prospekte.
Šiuo metu Lietuvoje yra du biržoje listinguojami fondai į, kuriuos galima investuoti nedidelėmis sumomis. Tačiau didžioji dalis NT fondų yra skirti informuotiesiems investuotojams, kurių vidutinė investicija yra nuo 125 tūkst., o grąža gali būti įvairi nuo 4 proc. iki 15 proc.“, – DELFI teigia V. Vanagė.
Ji pamini ir dar vieną investavimo būdą – sutelktinį finansavimą, kuris Lietuvoje dar nespėjo išpopuliarėti, tačiau yra veikiančių specializuotų sutelktinio finansavimo platformų su NT įkeitimu. Pasak ekspertės veikimo principas taip pat paprastas – internetinėje svetainėje talpinami projektai, kuriems reikia finansavimo, o žmonės gali nedidelėmis sumomis investuoti į juos ir uždirbti. Investuotojams kaip papildoma saugumo garantija visuomet yra įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurio vertė didesnė nei pati investicija.
V. Vanagė tvirtina, jog investuoti per sutelktinio finansavimo platformas su NT įkeitimu galima pradėti nuo 50 eurų ir uždirbti 8-14 proc. metinės grąžos nuo investicijos. Šis būdas nereikalauja didelių žinių, nes pagrindinį projektų ir paskolų atrankos darbą atlieka platforma. Ji įvertina nekilnojamąjį turtą bei rizikas. Pateikia išsamų aprašymą bei įvertinimą, priskiria reitingą. Tik šiuo atveju investuotojams platforma netaiko jokių administravimo mokesčių kaip fondai – platforma uždirba iš tų, kurie ieško finansavimo.
Svarbu nusistatyti tikslą
Prieš atsakant į klausimą, ar verta investuoti, ar ne, NT ekspertė pataria pirmiausia nusistatyti savo investavimo tikslą: ar greitai ir daug uždirbti, ar noras kaupti senatvei, taupyti vaikų mokslams. Nuo to priklauso, kokią riziką jis gali ir nori prisiimti. Kuo didesnė rizika, tuo turėtų būti ir didesnė grąža. Tuomet žmogui reikia nuspręsti, kokią jis sumą gali ir nori investuoti.
„Tačiau yra investavimo būtų, kurie leidžia tiek dideles, tiek ir nedideles sumas išskaidyti ir taip sumažinti riziką.
Jeigu žmogus visgi nusprendė investuoti į nekilnojamąjį turtą, pirmiausia reikėtų susipažinti su investavimo į NT rūšimis, galimybėmis, nebijoti pasikonsultuoti su NT vertintojais, NT brokeriais. Būtų vertinga pasikalbėti su tai jau darančiais žmonėmis, apsilankyti NT konferencijose ar seminaruose, kuriuose patyrę NT specialistai dalijasi patirtimi“, – rekomenduoja V. Vanagė.
Investuoti galima ir imant paskolą
Anot jos, nuosavo kapitalo investavimui turėti nebūtina – net ir pasiėmus paskolą ir įsigyjus turtą, jį nuomojant ir gaunant pajamas, tai yra investicija. Tačiau šiuo atveju svarbu, kad gaunamos pajamos iš nuomos padengtų paskolą ir dar liktų.
Taip pat visuomet reikia pasiskaičiuoti ir įvertinti pesimistinį šios investicijos variantą ir pajamas. Kas bus, jeigu prarasite pajamų šaltinį, o paskolą vis tiek reikės mokėti, kiek laiko ir pajamų gali tekti prarasti ieškant nuomininkų, kas kiek laiko ir kokią sumą reikės investuoti į būsto atnaujinimą ir priežiūrą.
Kaip teigia V. Vanagė, į tokius ir panašius klausimus reikėtų atsakyti dar prieš nusprendžiant imti būstą nuomai su paskola. Bet visais atvejais rekomenduojama, kad paskolos dydis nebūtų didesnis nei 50 proc. perkamo turto vertės.
NT ekspertė taip pat pastebi, kad jeigu būstas perkamas pardavimui, reikėtų vadovautis tokia logika, jog uždirbti reikia iš NT pirkimo, o ne jo pardavimo. T.y., V. Vanagė rekomenduoja ieškoti tokio NT, kurį galima nusipirkti žemiau rinkos kainos ir iš to uždirbti, tačiau nesitikėti, kad būstas brangs ir jį bus galima parduoti už didesnę kainą.
Pamiršta įvertinti visas sąnaudas
Pašnekovė pastebi, kad labai dažnai įsigyjamas pervertintas turtas.
„Kita dažna klaida yra neįvertinamos visos reikalingos investicijos ar galimos sąnaudos skaičiuojant uždarbį: pamirštama įskaičiuoti notarų, NT brokerių, pardavimo, draudimo, remonto ir kt. išlaidos, kurios gerokai sumažina grąžos eilutės dydį.
Jeigu nusprendžiama daryti didesnes investicijas – reikia nusimanyti apie statybų teisę, nes labai dažnai projektai užstringa dėl ne laiku gautų statybos, rekonstrukcijos ar kitų leidimų. O planuojamai grąžai didžiausią įtaką daro laikas.
Jeigu investuojama per sutelktinio finansavimo platformas – dažnai investuotojai pamiršta pasidomėti ar platforma licencijuota, perskaityti prie projektų pateikiamas NT vertinimo ataskaitas, ar informacinius dokumentus“, – neatidžių investuotojų klaidas vardija V. Vanagė.
Lietuviai ieško būdų apsisaugoti nuo infliacijos
NT ekspertės teigimu, Lietuvos banko naujausios apklausos rodo, kad gyventojams būstas ar kitas nekilnojamasis turtas ir toliau yra patraukliausia investicija – taip teigia beveik kas antras respondentas. Tokį turtą kaip patraukliausią investiciją dažniausiai nurodė didmiesčiuose gyvenantys ir vidutinio amžiaus (30–49 m.) grupei priklausantys gyventojai (atitinkamai 55 ir 50 proc. šių grupių respondentų).
Ji mano, kad gyventojai ieško kaip apsaugoti savo santaupas nuo infliacijos, o NT yra vienas iš būdų, kuris yra atsparus infliacijai ir gali generuoti papildomas pajamas.
„Savaime suprantama, kad investicijos atsiperka tada, kai uždirbama daugiau, negu išleidžiama. Kadangi NT yra daugiau ilgalaikio investavimo rūšis – skaičiuojant grąžą reikėtų išminusuoti vidutinę metinę infliaciją. Grąža turėtų būti teigiama ir didesnė nei infliacija.
Investicijų atsiperkamumas priklauso nuo skirtingo investavimo būdo. Tačiau visuomet į investavimą reikėtų žiūrėti kaip į ilgalaikį procesą, kuris neštų papildomas pajamas ir kurtų finansinę laisvę.
Per ilgą laikotarpį investuojant net ir po 50 eurų ar daugiau galima susikurti finansinę nepriklausomybę, kuomet visas pagrindines mėnesio išlaidas dengia pajamos gaunamos iš investavimo“, – aiškina V. Vanagė.
Alternatyva pensijų kaupimui fonduose
Pasikeitus pensijų kaupimo tvarkai, ne vienas lietuvis yra iškėlęs sau klausimą – ar investavimas į NT gali būti kaupimo alternatyva? NT ekspertė teigia, jog tikrai taip.
Anot jos, šiuo metu vis daugiau kalbama apie kaupimą pensijai ir vis daugiau žmonių dažnai svarsto atsisakyti pensijų fondų ir pensijai kaupti investuojant arba investavimą pasirinkti kaip papildomą kaupimą pensijai.
„Svarbu nepamiršti, kad investavimas turėtų būti ilgalaikis, o ne vienkartinis procesas, o jo tikslai gali būti įvairūs. Vieni kaip investavimo tikslą gali pasirinkti orią senatvę, kiti investuoja ir taip gali sutaupyti nuosavam svajonių būstui ir t.t.
Yra tik pora esminių dalykų, į kuriuos būtinai reikia atkreipti dėmesį: tai investicijų diversifikavimas (išskaidymas) ir rizikos sumažinimas bei savikontrolė, kad jeigu nusprendi investavimo tikslą pasirinkti pensijos kaupimui, tai ir turi kiekvieną mėnesį skirti tam tikrą procentą pajamų tam tikslui. Rekomenduojama skirti 10-20 proc. nuo šiuo metu gaunamų pajamų“, – pataria V. Vanagė.