Lietuvos bankas išanalizavo, kaip šalies būsto rinką paveikė koronaviruso pandemija. Analizė pateikta ne vienu pjūviu. Duomenys buvo renkami apie kainų, įperkamumo, pasiūlos, paklausos pokyčius, tačiau vienas įdomiausių ir retai nagrinėjamų rodiklių – pastatytų, statomų ir planuojamų statyti butų vidutinis plotas bei plotas, tenkantis vienam gyventojui. Analizėje matyti, kad ilgą laiką besitęsusi naujai statomų butų ploto mažėjimo tendencija 2021 metais staiga ėmė keistis, t.y, butų plotas liovėsi mažėjęs ir netgi šiek tiek augo.
Kaip „Delfi būstas“ aiškina Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Dovydas Poderys, naujausiais duomenimis, šalyje esantis bendras būstų (ne tik butų) plotas didėja, nes naujų būstų pastatoma daugiau nei nugriaunama senų, plečiamas jau pastatytų būstų plotas ir pan., o gyventojų skaičius nedidėja ar net mažėja. Tai lemia, kad ir vienam gyventojui tenkantis naudingasis būsto plotas didėja. Tiesa, pastebima, kad miestuose plotas didėja lėčiau, o rajonuose, kaimuose (pastaruosiuose neretai kuriasi modernios gyvenvietės, kuriose namus stato jaunos šeimos) – greičiau ir daugiau.
„Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. vienam gyventojui teko 38,2 kv. m plotas. Per metus rodiklis padidėjo nedaug – 0,3 kv. m, bet per dešimtmetį vidutinis plotas, tenkantis vienam gyventojui padidėjo beveik 8 kv. m., t. y. daugiau nei ketvirtadaliu. Tiesa, skirtinguose šalies regionuose galima įžvelgti skirtumų. Miesto vietovėse naudingasis būsto plotas, tenkantis vienam gyventojui 2021 m. buvo 6 kv. m arba penktadaliu didesnis nei prieš dešimtmetį ir siekė 33,8 kv. m, o kaimo vietovėse, kur yra daugiau individualių namų, minimu laikotarpiu vidutinis plotas padidėjo 13 kv. m arba daugiau nei trečdaliu iki 47,7 kv. m“, – pažymi pašnekovas.
Būstų ploto mažėjimas sustojo
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad ilgą laiką mažėjęs būsto plotas karantino metu ėmė nebesikeisti, o kai kuriais atvejais – nežymiai augti. (planuojamų ir naujai statomų būstų). Tai lėmė pandemijos metu žmonių išgyventos patirtys ir noras turėti erdvesnius, patogesnius būstus, kuriuose būtų daugiau erdvių skirtingoms funkcijoms, pavyzdžiui, darbo kambariui.
„Iki karantino vidutinis būsto plotas metai ir metų mažėjo, nes daugiau būsto, bent jau Vilniuje, buvo statoma centrinėje miesto dalyje, kur natūraliai kvadrato kaina yra didesnė ir žmonės galėdavo įpirkti butą už savo tam tikrą turimą biudžetą, tačiau mažesnio ploto, kompaktiškesnį. Dabar galbūt ta riba tarp centro, šalia esančių rajonų kainos prasme trinasi, ekonominio būsto apskritai mažėja, daugiau yra vidutinės klasės ir brangaus NT. Aišku, tai lėmė ir kainų augimas, statybos kaštų augimas. Tai stabilizavo ploto mažėjimą. Matome, kad daugėja ir būstų apjungimų, vystytojai, kurie prieš koronavirusą buvo suplanavę būstus, stengiasi suteikti galimybę žmonės sujungti kelis butus į vieną. Vėlgi, reikia suprasti, kad keičiasi ir būsto forma. Erdvės yra suplanuojamos funkcionaliai, jos išnaudojamos“, – komentuoja M. Statulevičius.
Tiesa, LNTPA prezidentas pažymi, kad kalbant apie būstų dydžius, reiktų suprasti, jog nuolatiniam gyvenimui šeimai ir nuomai statomiems būstams galioja kiti standartai ir prioritetai. Pavyzdžiui, Vilniuje daugėja co-living koncepto projektų, būstų, skirtų nuomai, o toks NT visuomet statomas mažesnis. Tai gali šiek tiek pakoreguoti ir vidutinio būsto ploto vienam gyventojui statistiką.
Nuperkamas butų plotas mažėjo
„Delfi būstas“ kalbinti NT vystytojai sako pastebintys gyventojų poreikį įsigyti didesnį būstą, tačiau statistika rodo, kad paskutinius 10–15 metų bendras nuperkamas butų (tik butų, be kotedžų ir nuosavų namų) plotas mažėjimas. „Citus“ investicijų ir analizės vadovo Šarūno Taručio teigimu, taip yra dėl dviejų priežasčių: brangsta pats būstas, be to, keičiasi žmonių suvokimas ir būsto funkcionalumas.
„Citus“ analitikų turima šviežiausia statistika sako, kad daugiausiai pasiūloma (ir nuperkama) yra dviejų kambarių butų. Pasiūloje jų yra daugiau nei 40 proc. Trijų kambarių butų pasiūla sudaro apie 30 proc., 1 ir didesnių nei 3 kamb. – po 14 proc. Tuo tarpu vidutinis bendras nuperkamas plotas per metus (nuo 2021 m. vidurio iki 2022 m. vid.) sumažėjo nuo 58,73 kv. m iki 53,35 kv. m. Tačiau vienam žmogui tenkantis plotas gali ir augti. Taip irgi yra dėl demografijos, ekonomikos ir gyvenimo būdo faktorių priklausomas rodiklis. Pirmiausia, vis anksčiau žmonės gali įsigyti pirmą nuosavą būstą, nes auga pragyvenimo lygis ir pajamos. Reiškia, tai gali būti vienas ar du žmonės, kuriems jau plotas skaičiuojamas. O jų tėvams, iš kurių namų jie išsikraustė, plotas taip pat auga. Antra, šeimos dabar vėliau susilaukia vaikų ir susilaukia jų mažiau, reiškia, plotas, tenkantis vienam žmogui, taip pat santykinai didėja“, – aiškina analitikas.
Š. Tarutis tęsia, kad kuo geriau gyvena visuomenė, tuo daugiau patogumo nori, nori geresnėje vietoje, didesnio, modernesnio būsto ir panašiai. Besikeičiantis gyvenimo būdas keičia požiūrį į būstą ir jam keliamus reikalavimus. Jei kažkada būstas buvo didžiausiu gyvenimo turtu, kurį žmonės stengėsi pirkti tokį, kad jis tiktų visą gyvenimą, šiandien situaciją yra pasikeitusi kardinaliai. Finansavimo galimybės, paprastesnis būsto pirkimo ir pardavimo procesas, pasiūla ir įperkamumas, pašnekovo teigimu, leidžia būstą keisti pagal poreikius: jį išaugame kaip drabužį, o tada perkame naują.
„Didėjant būsto keitimo dažnumui, natūraliai mažėja jo plotas – būstas neturi būti didesnis už poreikius. Iš vienos pusės, šiandien būstą įsigyti gali daug jaunesni žmonės, tačiau gyvenančiam vienam jaunuoliui ar porai didelio būsto nereikia. Ploto poreikis pradeda natūraliai augti didėjant šeimai ir finansinėms galimybėms, vėliau – vaikus išleidus į savarankišką gyvenimą – vėl mažėja. Iš kitos pusės, gerėjant ekonominei situacijai, žmonės gali įpirkti brangesnį būstą, tačiau dažniau ėmė rinktis ne didesnį, bet bendrąja prasme geresnį: arčiau miesto centro, aukštesnės ekonominės klasės ir pan.
Pavyzdžiui: anksčiau ir kambariai didesni dažnai būdavo, didesni, bet mažiau funkcionalūs būdavo prieškambariai ir pan. Galų gale, mažesnis būstas – paprastesnis įrengimas; mažesnis būsto plotos ne visada reiškia, kad namuose bus mažai vietos. Nauji butai, paprastai, projektuojami taip, kad erdvė būtų suplanuota racionaliai ir efektyviai. Todėl tinkamai įrengus tokius namus, erdvės gyvenimui ir daiktų laikymui tikrai pakaks“, – tikina Š. Tarutis.
Jo teigimu, vienam ar dviem žmonėms optimaliausia rinktis 42 kv. m dviejų kambarių būstą. Tik svarbu atkreipti dėmesį, ar šis plotas protingai ir logiškai suplanuotas. Miegamajam turėtų būti skirta apie 10 kv. m, kad jame tilptų ne tik lova, bet ir rūbų spinta. Jei svetainė numatyta su virtuvės zona, kuri užima apie 25 kv. m, ir joje yra vitrininis langas, užtikrinantis pakankamą šviesos srautą patalpoje, jau galima svarstyti apie šių erdvių atskyrimą.
„Jei siūlomas butas turi nedidelį koridorių, funkcionalų miegamąjį, virtuvėje telpa pilna įranga, o pats plotas yra kuo mažesnis – tuo geriau. Buto gyventojai turės tai, ko reikia, o būsto kaina dėl jo ploto nebus didelė“, – sako NT analitikas.
„Omberg group“ pardavimų ir klientų patirčių vadovė Edita Gudauskienė „Delfi būstas“ komentuoja, kad populiariausi išlieka dviejų kambarių butai. Tačiau karantino metu pastebėta, kad išsaugo didesnio erdvių skaičiaus tame pačiame plote poreikis.
„Nors nuo balandžio esame sustabdę nepradėtų statyti projektų pardavimus, vis dėlto klientų užklausų sulaukiame kasdien, apie 70 proc. besikreipiančių prašo juos informuoti iškart, kai grįšime į rinką. Dažnai klientai butus rezervuoja žodžiu. Tokiose rezervacijose dominuoja 2-3 kambarių butai, kurių plotas – nuo 40 iki 65 kv. m. Nuolat analizuojame klientų užklausas ir poreikius, šią informaciją naudojame planuodami ateities projektus. Matydami stabilią paklausą 2-3 kambarių, 40-60 kv. m. ploto būstui, tokį jį kuriame ir būsimuose projektuose. Tuo pat metu siekiame užtikrinti platesnį pasirinkimą, pavyzdžiui, pasiūlydami ir didesnius, 4 kambarių butus“, – sako pašnekovė.
Didesnio būsto pasiūlos trūkumas veda į periferiją
Taigi, aukščiau išvardyta statistika perša kelias išvadas: nors lietuviams reikia erdvesnio būsto, statistiškai nuperkamų (arba statomų) butų vidutinis plotas 10-15 metų mažėja. Kita vertus, vienam gyventojui tenkantis būsto plotas (būstas čia ir butai, ir namai, ir kotedžai) Lietuvoje bent jau iki 2022 metų augo. Kodėl? Kaip jau buvo minėta, tai galėjo lemti mažėjantis gyventojų skaičius arba kita priežastis, kurią akcentuoja „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas – vis daugiau šeimų, nerasdamos sau tinkamo buto, keliasi į nuosavus namus priemiesčiuose. Apie tai užsiminė ir Lietuvos banko ekonomistas D. Poderys.
„Statistiškai eilę metų vidutinis pastatytų butų plotas Lietuvoje, ypač Vilniuje, mažėjo. Pastatomų butų plotas Lietuvoje yra vienas mažiausių visoje Europos Sąjungoje, galbūt net visame pasaulyje. Mūsų butų plotai artėjo prie Honkongo būstų plotų ir buvo skaičiuojama, kad jei taip ir toliau, 2035 metais pasieksime Honkongo būstų dydžius. Tendencijos nebuvo džiuginančios ir nemaža dalimi jos lėmė spartėjančią chaotišką priemiestizaciją. Šeimos su vaikais tiesiog nerasdavo sau tinkamo, pakankamai erdvaus būsto ir jei atsirasdavo daugiau vaikų, jie buvo priversti keltis į priemiesčius ir susitaikyti su visomis pasekmėmis – vaikų vežiojimo į mokyklas ir darželius, laiko švaistymo spūstyse ir pan.“, – pabrėžia Ž. Mauricas.
Tačiau per pandemiją pirkėjai ėmė reikalauti erdvesnių, tad NT vystytojai ėmė keisti savo strategiją ir siūlyti pirkėjams galimybes įsigyti ir didesnio ploto būstus. Tiesa, progresas, pašnekovo teigimu, vis tiek buvo per lėtas, vystytojai nespėjo vytis gyventojų poreikių, todėl žmonės ėmė dar aktyviau žvalgytis namų priemiesčiuose.
„Progresas yra, tačiau jis labai lėtas. Didesnių butų statoma, bet labai nedaug. Dauguma jų vis tiek yra mažesnio ploto ir tai kelia kitą problemą – sukuria priemiestizaciją. Mano nuomone, čia reikėtų aktyvesnio institucijų įsitraukimo, nes mes sukuriame sau problemą. Galbūt turėtų būti įvesti kažkokie reguliavimai, kurie suvienodintų būstų plotus tam tikruose projektuose. Nes dabar statomos tam tikros piramidės – viršutiniai aukštai erdvesni ir kuo arčiau pirmojo aukšto, tuo butai mažesni. Tai kelia ne tik būsto ploto trūkumo, bet ir darnių bendrijų kūrimo problemą. Nes tokiame daugiabutyje gyvens kelios šeimos, turės interesą rūpintis savo aplinka, o kita dalis gyventojų bus nuomininkai, kuriems ilgalaikis rūpestis namu ir jo aplinka nėra prioritetas“, – komentuoja Ž. Mauricas.
Jis priduria, kad Lietuva pagal vidutinį būsto plotą, tenkantį vienam gyventojui yra 2-3 nuo galo Europos Sąjungoje. Nuo pirmaujančių šalių, pavyzdžiui, Norvegijos, atsiliekame 2,5 karto.
„Lietuvoje vidutinio ploto būstų apskritai nėra statoma daug. Mes gyvename arba labai mažuose sovietinio tipo butuose, arba naujuose, tačiau dauguma atvejų taip pat labai mažuose, 30-40 kv.m., arba nuosavuose namuose. Kai tuo tarpu įperkamo būsto ploto vidurkis ES yra 90 kv.m“, – pabrėžia pašnekovas.
Įtakos galėjo turėti ir pagausėjęs prabangaus turto segmentas
Kasdien su NT pirkėjų poreikiais susiduriantis NT bendrovės „Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada sako, kad lietuviai karantino metu tikrai ėmė ieškoti erdvesnio būsto, o neradę tinkamų variantų daugiabučiuose, apsisprendė keltis į užmiestį, nuosavus namus. Tai gali būti priežastis, dėl ko augo vidutinis būsto plotas, tenkantis vienam gyventojui.
„Dažnas pirkėjas susimąsto, kad 45 kv. m ir 3 kambarių butas galbūt nėra tokia gera mintis, kokia buvo prieš kokį penketą metų, pirkti mažesnį plotą, tačiau arčiau miesto centro. Paskutinius kelerius metus miesto centras žiemą apmiršta, turime daug veiksnių, dėl kurių nebūtina būti miesto centre. Ta reiškia, kad galima sau leisti didesnį būstą už tą pačią kainą“, – aiškina NT ekspertas.
Jis tęsia, kad būsto ploto vienam gyventojui pokyčius gali lemti ir NT brangimas miesto centre bei aplink jį. Pakilus kainoms, žmonės nebeįperka reikiamo būsto arti centro ir ima dairytis būsto toliau, kur gali įsigyti didesnį būstą už jų turimą biudžetą.
Dar kita priežastis, kodėl gali augti gyventojų perkamas būsto plotas – daugėja prabangaus NT pasiūlos. Prabangus NT visuomet yra didesnio ploto, o pastaraisiais metais lietuviai, sutaupę pinigų, ėmė aktyviau dairytis prabangaus būsto.
Pažangą gali stabdyti aukštos kainos
Jeigu statomų būstų plotas didėja, natūralu, kad ir gyventojai perka didesnius būstus. Arba – atvirkščiai. D. Poderio teigimu, vidutinis įsigyto būsto (t.y. bendrai namų ir butų) plotas 2021 m. siekė apie 68,5 kv. m ir buvo 1 kv. m didesnis nei 2020 m. ir 3 kv. m didesnis nei prieš pandemiją 2019 m. Per dešimtmetį vidutinis įsigyjamo būsto plotas padidėjo apie 5 kv. m. Tačiau per pirmus penkis 2022 m. mėnesius vidutinis perkamo būsto plotas buvo jau 1,2 kv. m mažesnis nei 2021 m.
„Sumažėjimą lemia dėl sparčiau nei atlyginimai augančių būsto kainų prastėjantis būsto įperkamumas, dėl ko gyventojams tenka rinktis mažesnius, įperkamesnius būstus, taip pat pasibaigus su pandemija susijusiems suvaržymams sumažėjęs didesnio būsto poreikis“, – paaiškina pašnekovas.
Ekonomistas tęsia, kad naujai statomo būsto plotas priklauso nuo to, kokį NT daugiau perka pirkėjai. Jeigu jų finansinės galimybės mažėja, jie priversti pirkti mažesnius namus, o vystytojai imasi tenkinti tokią paklausą.
„Statistikos departamento duomenimis, vidutinis baigto statyti buto plotas 2021 m. siekė 57,6 kv. m, tai yra apie 9 kv. m mažesnis plotas nei prieš dešimtmetį, o vidutinis namo plotas siekė 127,4 kv. m. ir buvo 33,5 kv. m mažesnis nei 2011 m. Dėl to mažesnė didesnio būsto paklausa gali tapti savaime išsipildanti: net ir pirkėjams panorus didesnio būsto ir finansiškai pajėgiant jį įsigyti, dėl ribotos didesnių būstų pasiūlos galiausiai gali tekti pirkti mažesnį būstą arba statytis namą pačiam“, – pažymi D. Poderys.
Su juo sutinka ir „Luminor“ banko vyr. ekonomistas Ž. Mauricas. Ekspertas sako, kad lėtas progresas, kuris buvo beprasidedantis, šiuo metu gali būti stabdomas aukštų būsto kainų. Tai programuoja dar didesnę problemą.
„Manau, kad tai lems dar spartesnę priemiestizaciją. Reikia susiimti ir kiek yra galimybių savivaldybėms kurti atskirus miestelius, eiti Nyderlandų keliu, kad priemiesčių plėtra nebūtų tokia chaotiška. Reikia sukurti tarsi miestelius su socialine infrastruktūra (kavinėmis, parduotuvėmis, sporto vietovėmis, ugdymo įstaigomis) ir susisiekimo infrastruktūra. Jeigu to nebus daroma, turėsime dar didesnių iššūkių dėl spūsčių ir infrastruktūros trūkumo“, – pažymi Ž. Mauricas.
Ekonomistui pritaria ir M. Čiulada. Pašnekovo teigimu, Lietuvoje, ypač Vilniuje, šiandien apskritai darosi sunku įpirkti NT, o ką jau kalbėti apie didesnio ploto būstus net irgi periferijoje.
„Bent jau Vilniuje šiuo metu vidutiniam lietuviui tampa sudėtinga ir išsinuomoti, ir įsigyti būstą. Ir nuomos, ir pardavimo kainos negelbsti, įperkamumą kol kas palaiko žemos palūkanų normos, tačiau jos augs ir įperkamumo rodiklis gali mažėti“, – tikina M. Čiulada.