Kintanti situacija
Pasaulio valstybių kontekste Rumunija išsiskiria didžiausiu privačių namų skaičiumi. Remiantis Eurostato duomenimis, net 96 proc. rumunų gyvena privačiuose, sau arba kitam asmeniui priklausančiuose būstuose. Visgi vyriausybės vykdoma politika, ekonominiai pokyčiai, ribotos nuomos galimybės ir nemąžtantis socialinis spaudimas įsigyti nuosavą būstą tolydžio keičia per kelias rumunų kartas nusistovėjusią butų savininkų situaciją.
Kūdikių bumo karta: namai ne ką brangesni už televizorių
1990 metais, žlugus komunistiniam režimui, anot miestų planavimo eksperto, Bukarešto universiteto profesoriaus Bogdano Suditu, valstybei priklausė 70 proc. visų Rumunijoje įrengtų būstų. Vyriausybei inicijavus jų pardavimą, žmonės galvotrūkčiais puolė pirkti butus, kuriuose faktiškai gyveno. Labai dažnai juos pavykdavo įsigyti už itin palankią kainą. Dėl Rumunijos valiutos nuvertėjimo ir didėjančios infliacijos kūdikių bumo kartos atstovams buvo išties paprasta nusipirkti butą.
„1991 metais 100 tūkst. lėjų buvo ta suma, kurią paprastai tekdavo mokėti už butą. 1994 metais kaip tik tiek kainavo spalvotas televizorius“, – sako B. Suditu.
Tam metui buvo būdingos ne tik prieinamos būsto kainos. Tenka pasakyti ir tai, kad po 1996 metų Rumunijos vyriausybė beveik neužsiėmė valstybei priklausančių pastatų statyba. Taigi, nuosavybės įsigijimas savaime tapo priimtina nuostata.
Nuosavybės turėtojų mentalitetas
Namų savininkų gausa tikrai nebuvo visais laikais Rumunijai būdingas bruožas, tačiau ilgainiui nuosavybės turėjimo idėja tvirtai įsišaknijo šalies piliečių sąmonėje.
Kaip teigia B. Suditu, visuomenei nebuvo priimtina jokia nuosavo būsto alternatyva. Vis dėlto tikėtina, kad tokią nuostatą suponavo ne kas kita, kaip tokios alternatyvos nebuvimas, o kartais tiesiog nežinojimas, kad galimi ir kiti variantai.
„Iš visų pusių buvo brukama nuosavybės turėjimo idėja. Ją diegė tėvai, bankai stengėsi sudaryti patrauklias sąlygas pasiimti paskolą, nekilnojamojo turto plėtros sektoriuje buvo siūloma aibė įvairiausių sprendimų. Visi tik ir kalbėjo apie tai, kaip svarbu bet kokia kaina tapti būsto savininku“, – aiškina B. Suditu.
X karta: saugumo paieškos
Su X karta užtikrintai prasidėjęs nuosavybės savininkų gausėjimo etapas gana ilgai užsitęsė. Deja, pasaulinė finansų krizė kiek komplikavo būsto įsigijimo sąlygas. Prie to prisidėjo ir pasiūlos kritimas.
2009 metais Rumunijoje buvo imta vykdyti vadinamoji pirmųjų namų programa. Tuoj pat po visuotinio ekonomikos nuosmukio pradėtos iniciatyvos tikslas buvo padėti būsimiems namų savininkams įsigyti pirmąją nekilnojamąją nuosavybę.
„Programa padėjo atgimti nekilnojamojo turto rinkai, – konstatuoja kredito tarpininkas Dragosas Nichiforas. – Ji ne tik paskatino nekilnojamojo turto plėtotojus, bet ir suteikė žmonėms galimybę pasiimti paskolas, mokant vos 5 proc. dydžio pirminę įmoką.“
Svajonės išsipildymas
Pirmų savo namų per skyrybas netekęs 48-erių metų Catalinas Pomeanu antrus turėjo perduoti bankui. Tai įvyko 2016 metais, kai įmokos už paskolą kone susilygino su jo gaunama alga.
Po kelių nesėkmingų bandymų išsinuomoti būstą C. Pomeanu įsigijo namą kaimo vietovėje, maždaug per 60 km nuo Bukarešto. Namą jis nusipirko už pinigus, gautus pardavus butą, kurį tėvai įsigijo per paskutiniame praeito amžiaus dešimtmetyje vykdytą privatizavimo programą.
„Man tai – svajonės išsipildymas, – sako C. Pomeanu. – Tai ne tik namas ir kiemas, bet ir nuosavas būstas, kuriame galiu daryti, ką noriu, ir tik dėl savęs.“
Y karta: nuoma prisiimant riziką
Nepaisant su Y karta visame pasaulyje nykstančių nekilojamojo turto įsigijimo tendencijų ir daugelyje šalių pastebimo nuolatinės būsto nuomos rinkos suklestėjimo, Rumunijoje nuoma ir toliau laikoma tik laikinu sprendimu.
„Nuoma Rumunijoje nėra reglamentuota jokiais specialiais įstatymais, kuriuose būtų apibrėžtos nuomos atveju suteikiamos teisės ir tenkantys įsipareigojimai, – sako D. Nichiforas. – Tai pagrindinė priežastis, kodėl žmonės nori tapti būstų savininkais.“
Naujų daugiabučių statyba užsiimantys nekilnojamojo turto plėtros sektoriaus dalyviai nuomojamų kompleksų nė nesvarsto kaip galimo verslo modelio. Nuomos kainos yra per žemos, kad investuotos lėšos atsipirktų. Daugeliui Rumunijos nekilnojamojo turto savininkų priklauso nuo vieno iki trijų nuosavybės objektų. Pasak D. Nichiforo, dažniausiai tai aptriušę butai, apstatyti pačiais prasčiausiais baldais.
Taigi, dėl stabilios teisinės bazės nebuvimo ir savininkus, o ne nuomotojus ginančių įstatymų, nuoma tebėra retai svarstoma galimybė.
Jokios alternatyvos
2015 metais kūdikio besilaukiančiai rumuno Razvano Dumitrasconiu žmonai Giorgianai Boboutanu buvo likusios dvi savaitės iki numatyto gimdymo, kai Timišoaros mieste esančio būsto, kurį nuomojosi, šeimininkas pasakė, kad namus ketina parduoti, todėl jie privalą išsikraustyti. Dairydamiesi, ką galėtų įsigyti, pora (šiuo metu į ketvirtąją dešimtį įkopę sutuoktiniai) nutarė pasinaudoti pirmųjų namų programos siūlomomis galimybėmis.
Negalėdami investuoti į trijų kambarių butą miesto centre, jie įsigijo netoli Timišoaros esančiame kaime pastatytą naują namą.
Kad ir kaip nepatraukliai atrodė ilgas paskolos mokėjimo terminas, vis dėlto ištisus 30 metų nuo būsto įsigijimo jiems tenka mokėti įmokas.
„Kreditas buvo vienintelė išeitis, – sako R. Dumitrasconiu. – Jokios alternatyvos mes neturėjome.“
Priversti pirkti
„Idealiame pasaulyje tikrai sutikčiau visą gyvenimą būti nuomininkas. Deja, tai įmanoma tik tada, jei tikrai žinai, kad gyventi nuomojamuose namuose galėsi tiek, kiek pats nori. Jei prieš trejetą metų būčiau galėjęs nuomotis įmonei priklausantį būstą, kaip tik taip būčiau ir padaręs“, – sako 31-ų metų Stefanas Pana, 2015 metais įsigijęs dviejų kambarių butą Bukarešto pakrašty.
Butą S. Pana pirko už pinigus, gautus pardavus paveldėtą nuosavybę. Turėti nuosavą būstą – net ir labai atokiame rajone – atrodė saugiausias iš visų galimų variantų.
Pagalba ateina su paveldimu turtu
Kai Iuliai Baceanu tebuvo trylika, kartu su pussesere ji paveldėjo Ploješčio mieste gyvenusios senelės namą. Vėliau namą pusseserės pardavė. Gautus pinigus I. Baceanu planavo kada nors išleisti nuosavam būstui įsigyti. Pradėjusi studijuoti architektūrą ir urbanistiką Bukarešto universitete, mergina nutarė neišlaidauti ir gyventi bendrabutyje.
Dabar jau 30 metų turinti I. Baceanu mano, kad yra viena iš laimingųjų: juk ne kiekvienas paveldi nuosavybę, kurią pardavus gerokai lengviau nusipirkti butą. Žvelgdama į draugus ir kolegas, kurie turi mokėti nuomą, ji dėkoja likimui, nes jai būstas atsieina kur kas pigiau, todėl pavyksta ir šiek tiek susitaupyti.
Tradicijos pagimdytos problemos
Mainantis pasauliniam kontekstui, Rumunija tebėra būstų savininkų kraštas. Kaip nurodoma Pasaulio banko ir Rumunijos regioninės plėtros programos parengtoje ataskaitoje, nuomos rinka šioje šalyje beveik neegzistuoja, ir tai daro tiesioginę įtaką perpildymo lygiui: kelių kartų tos pačios giminės atstovai lieka gyventi kartu, nors šeimos narių tolydžio daugėja.
Ataskaitoje taip pat nurodoma, kad daugiau nei trečdalis Rumunijos būstų yra ypač prastos būklės: yra konstrukciniai elementai, kyla šildymo problemų, nerimą kelia apsaugos nuo žemės drebėjimų nebuvimas (nors, lyginant su kitomis Europos šalimis, Rumunija yra didžiausios rizikos zonoje).
Viena iš daugelio priežasčių, kodėl būstai neremontuojami, – toli gražu nepakankamos daugelio gyventojų lėšos.