Žolyno gatvė tokių objektų gausa išties išsiskiria. Čia yra įsikūrusi Respublikinė tuberkuliozės ir infekcinių ligų universitetinė ligoninė, Nacionalinė visuomenės sveikatos priežiūros laboratorija, troleibusų parkas, Nacionalinis kraujo centras, Antakalnio morgas. Dar prieš metus DELFI rašė, jog būtent dėl tokių objektų aplink esančius būstus parduoti labai sunku ir itin ilgai užtrunka, mat sužinoję, kas stovi kaimynystėje, pirkėjai dažnai atgręžia nugaras (tekstą galite rasti čia).
Kainos gali siekti ir 300 tūkst. eurų
Kaip teigia „Inreal“ nekilnojamojo turto (NT) brokeris Arminas Karalius, Žolyno gatvėje esančius būstus galima suskirstyti į du tipus. Pirmas – Žolyno gatvės pradžioje, arčiau Antakalnio gatvės esantys senos statybos daugiabučiai, kurių dauguma yra bendrabučio tipo. Antras – naujesni, kai kurie ir visai nauji, individualūs namai ir dvibučiai randami važiuojant toliau šia gatve.
Nedaug nutolus nuo pagrindinės Antakalnio gatvės, tarp troleibusų parko ir morgo, yra naujesnės statybos daugiabučių namų kvartalas. A. Karalius taip pat atkreipė dėmesį, jog didžioji Žolyno gatvės dalis patenka į Pavilnių regioninio parko teritoriją, todėl objektų statyba ir plėtra čia yra griežtai reglamentuota bei gana ribota.
„Senuose bendrabučio tipo daugiabučiuose, stovinčiuose Žolyno gatvės pradžioje, kainos gali svyruoti nuo 800 EUR/kv. m iki 1250 EUR/kv. m. Tai – vieni pigiausių būstų ne tik Žolyno gatvėje ar Antakalnyje, bet ir visame mieste. Šalia, kiek tvarkingesniuose, ne bendrabučio tipo daugiabučiuose būsto kaina gali siekti ir 1500-1600 EUR/kv. m.
Kalbant apie naujesnės statybos namų kvartalą tarp troleibusų parko ir morgo, būstas čia kainuoti gali 1600-2300 EUR/kv. m. Individualių namų šioje gatvėje kaina prasideda nuo 180 000 EUR, bet gali siekti ir 300 000 EUR, ir daugiau“, – būsto kainas šioje gatvėje įvardijo brokeris.
Didžiausią įtaką NT vertei turi troleibusų parkas
Pasak jo, daugumai pirkėjų šios įstaigos susižavėjimo tikrai nekelia, bet tuo pačiu labai ir negąsdina. Įsikuriant šalia šių objektų reikėtų suvokti, jog teks susitaikyti su triukšmu, oro tarša, galbūt netgi kvapais, dėl šių priežasčių turto kaina čia yra šiek tiek mažesnė nei galėtų būti nesant tokiai kaimynystei.
Visgi, A. Karaliaus nuomone, realią įtaką NT vertei čia gali turėti nebent troleibusų parkas, mat šio objekto keliamas triukšmas labiausiai juntamas. Jis taip pat pastebėjo, jog minimi objektai tėra nedidelėje Žolyno gatvės atkarpoje – jos pradžioje – todėl įtakos visai gatvei neturi.
Nepaisant visų rajono privalumų, dauguma pirkėjų į šias įstaigas reaguoja neigiamai.
„Troleibusų parkas yra gana triukšmingas objektas, o morgas tiesiog kelia neigiamas emocijas, kurios neturi tiesioginės įtakos turto vertei, bet kainai ar sprendimui apskritai gali turėti. Tuberkuliozės ir infekcinių ligų centras taip pat sukuria tam tikrą aplinką, kurios nepageidauja tėvai, auginantys vaikus.
Tokios įstaigos neturi ženklios įtakos buto vertei, bet jo kaina ir galimybė parduoti dėl tokios kaimynystės gali mažėti“, – DELFI sakė A. Karalius.
Būsto čia nepirktų
NT analitikas, įmonės „Real Data“ direktorius Arnoldas Antanavičius patvirtino, jog kaimynystė ir aplinka vienareikšmiškai turi labai didelę įtaką NT vertei, nes žmonėms itin svarbu, kur jie gyvens, kokie kaimynai įsikurs, kas dedasi aplinkui, ar saugu ir t.t.
Pasak jo, dažniausiai NT žmonės renkasi remdamiesi emocijomis, o sprendimą pirkti priima, jei jaučia, kad tame būste norės gyventi, kad jiems čia patiks. Todėl bet kas, kas sprendimo įsigyti metu gali tas emocijas veikti neigiamai, greičiausiai lems, kad žmonės nepriims sprendimo to turto įsigyti, o tai turės didelę įtaką turto likvidumui bei kainai.
„Galbūt realybėje šie objektai nieko neigiamo nesukels, bet emociškai tai potencialius naujakurius baugins. O kadangi NT įsigijimas dažniausiai yra emocijomis grįstas pirkinys, tai rezultate bus sudėtingesnis pardavimo procesas. Manau, kad ir aš pats nepirkčiau turto šalia tokios kaimynystės nebent kaina būtų patrauklesnė nei analogiško turto, neturinčio tokios kaimynystės, nes kodėl turėčiau pirkti už tokią pačią kainą?“ – komentavo A. Antanavičius.
Kai kuriuos tokios įstaigos žavi
Pasak „Capital“ brokerio Arūno Pranevičiaus, žmonės atsižvelgia į kaimynystėje esančius objektus, tačiau būstus Žolyno gatvėje vis tiek perka, nes tai yra gera vieta.
„Ten yra ir tos žalumos, ir iki centro netoli. Tikrai yra žmonių, kurie labai sureikšmina dalykus, esančius aplinkui, bet kitiems tai visiškai nedaro įtakos“, – tikino specialistas ir pridūrė, jog atsiranda netgi tokių pirkėjų, kuriuos žavi aplink esantys specifiniai objektai.
Pašnekovo nuomone, Žolyno gatvėje esantis morgas, ligoninė, bendrabučiai atbaido nedidelę dalį klientų. Jis užtikrino, kad ten tikrai nėra sunkiau parduoti būstą nei kitur, o kainos yra tokios pat, kaip ir visame Antakalnyje.
„Naujesnės statybos daugiabučiai, kurie ten stovi, yra mažaaukštės statybos, kas žmonėms labai patinka, tai kartais ta kaina gali būti net ir šiek tiek didesnė. Kainos kardinaliai neišsiskiria iš kitų panašių objektų, parduodamų Antakalnyje“, – kalbėjo A. Pranevičius.
Vystyojai stengiasi pabrėžti privalumus
Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius sakė, jog apskritai išskirtiniai objektai, tokie kaip kapinės, ligoninės, kalėjimai turi įtakos aplinkiniam NT, nes didžiajai daliai žmonių jie sukelia tam tikras nemalonias emocijas.
„Dirbti šalia gal ir nėra problemos, bet gyventi nelabai norima, matyt, bent jau tokiu atstumu, kai pro langą matai tokius objektus. Tą pagrįsti galima ir būsto kainomis, kurios šalia jų mažesnės. Tarkim, jei viena (projekto – DELFI) pusė žiūri į kapines, o kita į upę, tai faktas, kad lengviau butai parsiduos ir kainodara bus visai kita žiūrinčių į gamtą.
Čia nieko stebuklingo, visam pasaulyje taip yra ir tuo mes nebūsim kažkuo išskirtiniai. Dėl to parduodant arba kuriant tokius projektus NT vystytojai stengiasi pabrėžti kitus tokios aplinkos privalumus. Dažniausiai tokie objektai būna kur nors nuošaliau, ta pati Žolyno gatvė yra ramesnė, vedanti link miško, šalia yra buvęs stadionas, yra sporto, pasivaikščiojimo vietų. Stengiamasi pabrėžti tokius privalumus negu tai, kas yra mažiau patrauklu gyvenamajai aplinkai“, – paaiškino M. Statulevičius.
Ekspertas teigė, jog anksčiau tokios įstaigos buvo miesto pakrašty, kur gyvenamųjų namų buvo labai nedaug, tačiau kadangi miestas plečiasi, atsiranda dilemos pirkėjams, kaip jiems geriau pasielgti. Anot jo, kad panašūs objektai atsirastų gyvenamojoje aplinkoje, mažai tikėtina, tiesiog gyvenamoji aplinka prie jų priartėja.
Galima įžvelgti ir privalumų
M. Statulevičius pasiūlė įžvelgti ir tokios vietovės privalumus. Galbūt tuomet galima labiau derėtis su vystytoju ir gauti geresnes sąlygas, nuolaidas, prasitęsti išsimokėjimo terminą. Kitaip tariant, kiekvienoje tokioje situacijoje verta paieškoti galimybių.
Jis atkreipė dėmesį, jog kainą sudaro ne tik vieta, reikia atsižvelgti ir į tai, kiek kainavo sklypas, kiek kainavo ir pačios statybos. Todėl ne visada reikia tikėtis, jog kainos šalia morgo ar ligoninės bus ženkliai mažesnės nei kitur, ypač kalbant apie Antakalnį, kuriame pirkėjai tikisi kokybiško būsto, pastatyto iš kokybiškų medžiagų.
„Antakalnio kaimynija sukuria poreikį aukštesnei kainodarai. Vystytojai stengiasi parodyti privalumus neakcentuodami trūkumų. Jeigu nepasiteisina, projektai užtrunka ir ilgai neparsiduoda, tada jau taiko nuolaidas, dovanoja sandėliukus, parkavimo vietas ir t.t. Kiekvienas vystytojas turi skirtingą laiko tarpą, kurį jis gali laukti nenuleisdamas kainos. Vieni gali ilgai nenuleisti ir pardavinėti butus 5 metus už tą pačią kainą tikėdamiesi, kad atsiras koks nors klientas, kuris nupirks ir jiems tai nebus skausminga“, – tvirtino M. Statulevičius.