Notarinė sutartis – po projekto užbaigimo
Praėjusią savaitę Delfi paskelbė naujieną apie nuo kitų metų įsigaliojančius LR Statybos įstatymo pakeitimus. Nuspręsta, kad naujos statybos būstus Lietuvoje bus galima įsigyti tik visiškai užbaigtame projekte, kuris jau bus įregistruotas Registrų centre. T. y., notarinės būsto pirkimo-pardavimo sutartys bus sudaromos tik po projekto užbaigimo. Pokyčio iniciatoriai – Seimo Aplinkos apsaugos komitetas, kurio pirmininkė yra Aistė Gedvilienė. Ji praėjusią savaitę Delfi pasakojo, šis pakeitimas skirtas apsaugoti NT pirkėjus nuo nuostolių, kai vystytojas bankrutuoja nepabaigęs projekto ir butus jame įsigiję žmonės lieka „ant ledo“.
Visuomenėje ir tarp NT rinkos dalyvių iš karto pasipylė klausimai: ar šis pokytis galioja ir statant individualių namų kvartalus, kiek vystytojai turės įrengti butus, ar dar bus galima butą rezervuoti brėžiniuose ir pan. Diskusijų būta daug ir įvairių, nes, kaip vėliau teigė Aplinkos ministerija, visuomenėje ir tarp NT rinkos dalyvių skirtingai interpretuojami jau ir dabar galiojantys statybų techniniai reglamentai.
Šiandien laidoje „Delfi tema“ aplinkos ministras S. Gentvilas patvirtina, kad nuo kitų metų gyventojai galės įsigyti butus tik jau visiškai užbaigtame, Registrų centre registruotame projekte ir pažymi, kad projekto pabaigimas nereiškia, jog vystytojams reikės įrengti ir butus.
„Siekiant apsaugoti gyventojus, įstatyme pasakyta, kad parduodamas butas bus užbaigtame projekte, įregistruotame Registrų centre, o buto apdailą gyventojas galės pabaigti pats, projekto užbaigimui to nereikia. Gyventojui neturi būti perkeliama rizika, tiesiog preliminariose sutartyse vystytojai turi įrašyti, kad notarinė sutartis bus sudaroma po projekto užbaigimo“, – laidoje teigia aplinkos ministras.
Kiek reikės įrengti butus?
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius tikina, kad jeigu nuo kitų metų įsigaliojančiam naujam Statybos įstatymo punktui apie NT pirkimą tik pabaigtame projekte nebus sukurti aiškinamieji dokumentai, vystytojai butus statys pagal dabar galiojantį STR, kuriame, pašnekovo teigimu, projekto užbaigimas reiškia ir dalinį butų įrengimą.
„Didžioji dalis plėtotojų Lietuvoje būstą siūlo nepilnai įrengtą, tai yra, su galimybe įsitraukti į projektą anksčiau, kai dauguma reikalavimų pagal statybos reglamentą, kurie turi būti bute iki perdavimo pirkėjui, yra. Tie dalykai turi būti įrengti, mes to nevadiname daline apdaila, bet jie turi būti, ty, kiekvienam bute reikia įrengti po kriauklę, san. mazgą, duris į jį, įsukti lemputę, pakabinti palanges ir pan. Kitaip tariant, kokia šiandien turi būti bute minimali įranga, kad projektas būtų įregistruotas kaip 100 proc. baigtas. Ir tuomet plėtotojas perduoda pirkėjui tokį turtą, eina tvarkytis kitų dalykų, pavyzdžiui, tvarkyti gerbuvį. Reiškia, kad leidi butus žmonėms įsirengti, jie tampa tokio turto savininkais, o vystytojas eina pabaigti sodų, laiptinių, parkavimo vietų ir, aišku, teisinių dalykų, kurie užima daug laiko, pavyzdžiui, infrastruktūros sutarčių ir pan. Tai 4-6 mėnesius trunka teisiniai dalykai“, – aiškina pašnekovas.
Visgi, aplinkos ministras teigia, kad nuo kitų metų, norint Registrų centre registruoti projekto užbaigimą užteks būti įvykdžius įsipareigojimus, kuriems reikėjo leidimų, iki galo pabaigus pastato statybas, apdailą, įrengus projekte numatytą infrastruktūrą.
„Kriauklių nereikės. Mes būtent tam ir atidėjome pokyčių įsigaliojimą iki kitų metų, nes norime įtvirtinti, kad būsto užbaigimas būtų laikomas tada, kai yra baigtos visos veiklos, kurioms reikalingi leidimai: antžeminiai, požeminiai inžineriniai tinklai, komunikacijos, o vonios ar kriauklės šiame etape rinktis nereikės“, – tikina S. Gentvilas.
Kokius butus nuo kitų metų pirks lietuviai, LNTPA prezidento M. Statulevičiaus teigimu, šiandien nėra aišku. Jis sako, kad Statybos įstatymo pakeitimui reikia aiškinamųjų dokumentų. Kol kas, jo teigimu, statytojai dirba remdamiesi dabartiniu Statybos techniniu reglamentu.
„Kaip mes įrenginėsime butus nuo kitų metų, dar nežinome. Aiškinamosios šio pokyčio medžiagos nėra, jis priimtas ir taikomas labai plačiai, jis taikomas ir tiems objektams, kurie iki šiol per daugelį metų nėra baigti dėl įvairių priežasčių, ir jie negalės po kitų metų sudaryti sandorių. Dabar sudaromos preliminarios sutartys, kurių teisė nėra panaikinta, ir pirkėjai klausia, kokį butą jie nusipirks. Tai teisinio aiškumo mums reikia. Šiandien galiu pasakyti, kad bus taip, kaip reikalauja dabartiniai statybos techniniai reglamentai. Ir kai mums sako, ko nereikės daryti, tai mes tai pamatysime tik tada, kai bus teisės aktai ministro įsakymu patvirtinti“, – teigia pašnekovas.
Pokyčiai individualių namų statytojų nelies
Aplinkos ministro teigimu, šis pokytis reikalingas tam, kad naujakuriai netaptų statybininkais ir jiems nereikėtų patiems rūpintis projekto užbaigimo procedūromis. Tačiau šis Statybos įstatymo pakeitimas galios tik daugiabučių namų statytojams. Kitaip tariant, juridiniams asmenims, kurie statytis vienbučius, šis teisės aktas negalioja.
„Žmonių negąsdinkime: privačiam namui užbaigimo nereikės. Vienbutį namą bus galima perleisti be užbaigimo, užbaigimo reikės tik butams. Vienbučius bus galima parduoti ir sandorius sudaryti be 100 proc. projekto baigtumo. Jeigu fizinis asmuo sau stato namą, tai jis tai gali daryti ūkio būdu, jeigu vystytojas, mažoji bendrija, uždara akcinė bendrovė ar kitas juridinis asmuo, tokiu atveju jis tai turi daryti rangos būdu“, – patikslina S. Gentvilas ir priduria, kad individualių namų (vienbučių) statytojams, norint parduoti turtą, 100 proc. projekto baigtumo registracijos nereikės.
M. Statulevičius teigia, kad tokia ministerijos pozicija yra nenuosekli. Jis įžvelgia NT vystytojams taikomus dvigubus standartus.
„Tai yra takoskyra tarp daugiabučių ir individualių namų statytojų ir jų įgijėjų, nes sąlygos yra kardinaliai keičiamos, o motyvai nėra iki šiol aiškūs, nes dabar minimi keli atvejai, dėl kurių tarsi atsirado poreikis praėjusių metų pabaigoje šiuos pakeitimus atlikti, bet tie atvejai, apie kuriuos kalbama, yra ne apie tai. Jų yra visai kitokia situacija, keliami klausimai dėl statybos leidimo, jo išdavimo, ginčijimo“, – teigia pašnekovas.
Ar pirkti iš brėžinių?
Nors notarines NT pirkimo-pardavimo sutartis bus galima sudaryti tik po projekto užbaigimo procedūrų, rezervuoti turto dar brėžiniuose, pasirašyti preliminarias NT pirkimo-pardavimo sutartis jokie teisės aktai nedraudžia. Tačiau aplinkos ministras teigia nerekomenduojantis investuoti į būstą, kuris dar nėra pastatytas.
„Aš to nerekomenduoju daryti. Normalus teisininkas pasakytų, kiek yra rizikų iš tikrųjų susijusių su tuo. Nes vystytojai pakeliui gali patirti sunkumų ir šiaip jeigu bankai projekto pakankamai nefinansuoja, tai kodėl gyventojas savo pinigais, būdamas neprofesionalas, turi investuoti. Žinant, kad rinka lėtėja, tai gali būti dar daugiau rizikos“, – tikina S. Gentvilas.
Tačiau NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad rezervuoti būstą dar brėžiniuose kai kuriais atvejais gali būti ir naudinga. Visgi, visais atvejais reikia įvertinti ir su tuo susijusias rizikas.
„Pamėginti rezervuoti gerą variantą nėra pats blogiausias sprendimas. Juolab, kad gal mes matome tą šaukštą deguto, gal dauguma projektų yra vystomi sėkmingai, sėkmingai ir pabaigiami. Tie žmonės, kurie rezervavo būstą ankstyvose stadijose, nemanau, kad labai liūdi, nes ir kaina projektą vystant auga. Tai absoliučia dauguma žmonės išlošia, dalyvaudami greičiau. Tad negalima sakyti žmogui nerizikuoti, juolab, kad ta rizika dažnai kainuoja nedaug, 3-5 tūkst. eurų. Perauklėti nereikia, kiekvienas žmogus sprendžia, bet priimdamas sprendimą jis turėtų žinoti, kokios yra jo rizikos“, – teigia A. Antanavičius.
Visgi, jis pripažįsta, kad Statybos įstatymo pakeitimas ir jau pastatyto, ir dar tik statomo NT pirkėjus apsaugos nuo pernelyg didelių nuostolių ir situacijų, kai gyventojams patiems reikia imtis projekto užbaigimo procedūrų.
„Įstatymas įneša šiek tiek saugumo, nes gyventojai, pirkėjai nėra stipresnė pusė. Dažniausiai, jei pardavėjas pasakė, žmogus linkęs pasitikėti. O po to, kai paaiškėja, kad kažkas vis tik buvo ne taip, žmonės nukenčia. Tai toks žingsnis įneš daugiau aiškumo ir ramybės. Aišku, vystytojai sako, kad dabar darbai truks ilgiau, bet tai vis tiek yra darbai, kuriuos jie turi padaryti, tai dabar jie bus priversti“, – sako NT analitikas.