Butų pardavimų skaičiai mažesni
Registrų centro duomenimis, šiemet Lietuvoje įregistruota 31,7 tūkst. butų pardavimų – 11 proc. mažiau nei 2021 metų sausį-lapkritį (35,7 tūkst.), o vien tik per šių metų lapkričio mėnesį – 2,6 tūkst., arba 14 proc. mažiau nei 2021 metų lapkritį ir 16 proc. mažiau nei šių metų spalį. Ekspertai šių metų lapkričio mėnesį NT rinkai yra pavadinę blogiausiu mėnesiu per visus 2022-uosius.
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2022 metų lapkričio mėnesio reikšmė nesikeitė (2022 metų spalį buvo fiksuojamas 1,4 proc. augimas). Kitaip tariant, kainų augimas, panašu, arba labai sulėtėjo arba liovėsi visai.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko tokie skaičiai nestebina. Jis pabrėžia, kad aukščiausias naujo būsto rinkos klestėjimo taškas buvo pasiektas 2021 metais. Toliau fiksuojamas tolygus rinkos lėtėjimas. NT ekspertas skaičiuoja, kad šiemet Vilniuje per 11 mėnesių, neskaičiuojant kotedžų, buvo parduota (susitarta dėl pirkimo-pardavimo preliminariomis sutartimis) apie 2000 butų, tuo tarpu praėjusiais metais per tą patį laikotarpį – 6500 butų. Dar anksčiau, 2020 metais buvo 4000 butų pardavimai, 2019 metais – 5000 butų.
„Rinkai lėtėjant naujų butų pardavimų skaičius yra dvigubai mažesnis ir tuomet galime svarstyti įvairius vertinimus. Išties, kainos augo, įperkamumas sumažėjo ir tai turėjo didelės įtakos rinkai, ypač sostinėje. Aišku, prie rinkos lėtėjimo prisidėjo ir tai, kad padaugėjo atšauktų susitarimų, netgi apie du kartus. Jeigu anksčiau atšauktų sandorių būdavo apie porą šimtų per metus, tai dabar vien Vilniuje jų yra beveik 400“, – akcentuoja T. S. Kvainickas.
Susidomėjimas NT mąžta
Pasak T. S. Kvainicko, vertinant šiuos metus būsto rinkai pagal pardavimų skaičius, galima teigti, kad jie tikrai buvo vieni prasčiausių istorijoje. Kita vertus, vystytojai naujų projektų neatsisako, ir toliau stato, tikėdamiesi, kad kitais metais jau pastatytas būstas sulauks savo pirkėjo.
Tuo tarpu NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad jis nėra linkęs manyti, jog šie metai NT rinkai buvo prasti. Jis atkreipia dėmesį į antrinės būsto rinkos aktyvumą, kuris, pasak jo, yra normalus ir teigiamas butų pirkėjams. Jie gali neskubėdami įsivertinti savo galimybes įsigyti būstą, mėginti derėtis su pardavėjais, apgalvoti sutartis ir pan.
„Reiktų pabrėžti, kad Lietuvoje naujos statybos rinkos yra tik apie 10 proc. Daugumo būsto perkama-parduodama antrinėje rinkoje, senos ir naujesnės statybos, šeimininkus jau turėjusius, butus. Sandorių kritimas, kuris yra fiksuojamas, aš jį vertinčiau 8-9 balais, nes tai tikrai nėra vieni prasčiausių metų. Šių metų NT pardavimų situacija yra panaši 2017-2018 metus ir tai yra pakankamai sveikas aktyvumas.
Antrinėje rinkoje yra pakankamai sveika situacija. Pirkėjams laikotarpis yra ramesnis ir jie gali pasižiūrėti, pasitarti ir pasiderėti dėl jiems tinkančio būsto kainos. Tai man atrodo, kad dabar yra rinka yra labai sveika. Labai gera proga derėtis, tartis dėl palankesnių sąlygų ir pan.“, – pabrėžia NT analitikas.
Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Dovydas Poderys taip pat sako nemanąs, kad šie metai NT rinkai buvo labai blogi, tačiau jis pabrėžia kitą problemą – antrus metus iš eilės būsto įperkamumas Lietuvoje mažėja.
„Pirkėjų susidomėjimas NT vis dar yra, bet jei žiūrėsime į kainų augimo tempus, naujausiais duomenimis, metinis būsto kainų augimas siekia apie 19 proc., tuo tarpu atlyginimai augo apie 11 proc. Tad tenka pripažinti, kad būsto įperkamumas Lietuvoje prastėja antrus metus iš eilės. Jeigu palyginsime atlyginimų ir būsto kainų santykį, matome, kad įperkamumas jau yra nusileidęs iki maždaug 2017 metų lygio“, – pažymi ekonomistas.
Ko laukti kitais metais?
„Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis pranešime akcentavo, kad būsto kainos liovėsi augusios ir įtakos tam tikrai turėjo NT pirkėjai bei jų lūkesčiai. Jis įsitikinęs, kad artimiausiu metu galime matyti būsto kainų pokyčius.
„Bent jau artimiausią pusmetį, galime fiksuoti realius neigiamus kainų pokyčius, kuomet tas pats būstas jau yra parduodamas pigiau nei anksčiau. Šių metų lapkričio mėnesio kainų pokyčiai rodo, kad spartaus kainų augimo periodas baigėsi ir jau tam tikruose šalies regionuose po ilgesnės pertraukos pradedami fiksuoti nedideli neigiami butų pardavimo kainų pokyčiai. Tačiau kainų raidos prasme būsto rinka dar neįžengė į neigiamą fazę, kuri pasižymi nuosekliu kainų mažėjimu visuose būsto segmentuose visuose šalies regionuose“, – pranešime sako R. Reginis.
Išties, Lietuvos banko atliktos apklausos rodo, kitais metais būsto kainų augimo nesitiki beveik niekas. D. Poderio teigimu, daugiausiai apklaustųjų laukia kainų stabilizacijos arba sumažėjimo. Gyventojų nuotaikos, pasak ekonomisto, ko gero, NT rinką ves prie dar didesnio lėtėjimo.
„Tad gyventojų lūkesčiai yra suprastėję. Taip pat matome augančias palūkanų normas, kurios augina paskolų įmokas. Turbūt tai ir lems, kad aktyvumas rinkoje kitais metais dar labiau sumažės ir spaudimas kainoms augti, tikimės, taip pat sumažės ir grįš į sveikesnes ribas“, – prognozuoja D. Poderys.
Lietuvos banko skaičiavimais, pastarąjį mėnesį matomas labai nedidelis, 1 proc. kainų sumažėjimas. Tačiau dvejus metus būsto kainos Lietuvoje augo apie 40 proc., todėl, pasak D. Poderio, kelių procentų kainų kritimas neturi ir neturės didelės įtakos NT rinkos dalyviams, t. y., būsto kainos negrįš į priešpandeminį lygį.
„Lietuviams labai patinka nuosavas būstas, todėl tendencija tokia per trumpą laikotarpį nepasikeis. Kalbant apie aktyvumą, manau, kad jis išliks panašus, koks buvo šiemet, galbūt kažkiek sumažės, tačiau tai labai priklausys nuo to, kokia bus ekonominė situacija šalyje. Taip pat reikia prisiminti aukštas palūkanas ir augančias paskolų įmokas.
Bet, kita vertus, matome, kad infliacija po truputį mažėja. Tai kitais metais ji dar išliks aukšta, tačiau turėtų mažėti. Ir šie veiksniai veiks gyventojų pasitikėjimą, nuotaikas ir norą įsigyti būstą. Tai galvočiau, kad rinka bus pakankamai rami kitais metais“, – prognozuoja ekonomistas.
Apie būsto rinkos lėtėjimą kalba ir NT analitikas A. Antanavičius. Jis taip pat nėra linkęs tikėti, kad būsto kainos ženkliai kris.
„Aktyvumas nebus didelis, manau, išliks panašiame šių metų lygyje. Galbūt NT brangs lėčiau nei infliacija, tad realios kainos atrodys mažesnės. Mes vis dar esame infliacijos spiralėje, turi augti atlyginimai, perkamoji galia turi keistis“, – tikina pašnekovas.
Nuomos rinkos laukia ypatingas laikotarpis
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas T. S. Kvainickas akcentuoja, kad šiuo metu naujo būsto rinkoje populiarėjančios akcijos ir kitos vystytojų priemonės pritraukti pirkėjus rodo, jog vietos būsto kainų korekcijoms yra, tačiau jis taip pat pabrėžia, kad didelio kainų kritimo tikėtis nereikėtų. Maža to, NT ekspertas pažymi, kad kitais metais galime matyti didesnį aktyvumą būsto nuomos rinkoje, ypač Vilniuje ir Kaune.
„Aš manau, kad kitais metais mes pamatysime aktyvesnę nuomos rinką. Ne visi norės parduoti tą būstą, kai aktyvumas yra mažesnis, norės palaukti didesnio aktyvumo ir nuspręs per tą laiką būstą išnuomoti, ypač Vilniuje, Kaune. Jeigu kainos išlieka tokios pačios aukštos, o įperkamumas išlieka 2016, 2017 metų lygio, tai rinkoje atsiras daugiau nuomojamo būsto, jo gausėjimą matome ir šiandien.
Pirkėjai gali palaukti, kol būstas bus pastatytas, arba kol jų atlyginimai pasivys infliaciją, arba atsiras didesnės akcijos, arba antrinėje būsto rinkoje kažkas atsilaisvins. Trumpuoju laikotarpiu atsiranda segmentai, kuriuose metinė nuomos kaina tampa panaši į šios dienos Euribor kartu su banko marža. Tai tokiais atvejais didesni naujos statybos būstai galėtų būti nuomojami iki tol, kol pirkėjai pajėgs įsigyti savo mėgstamą būstą“, – pažymi T. S. Kvainickas.