Bet kokiu laikotarpiu perkant būstą, kyla klausimų dėl kainos, kur ir už kiek verta įsigyti, kokie būstų projektai vystomi ne tik Vilniuje, bet ir visoje Lietuvoje. Be to, 2019 metais nekilnojamojo turto specialistai ėmė kalbėti apie tendenciją statyti ir pirkti mažesnius, ekonomiškesnius butus. „DELFI Būstas“ Naujųjų metų išvakarėse didžiausių nekilnojamojo turto projektų vystytojų pasiteiravo, su kokiomis kainų, projektų viltimis žengiame į 2020-uosius.
Butų plotas sumažėjo
Nekilnojamojo turto plėtros ir statybos įmonių grupės „Eika“ plėtros vadovas Martynas Žibūda pasakoja, kad 2020-aisiais įmonių grupė ir toliau aktyviai veiks Vilniuje, – čia vystys daugiabučių, biurų, prekybos, viešbučių projektus. Anot M. Žibūdos, įmonių grupė žvalgosi ir į Kauną – pasitelkę partnerius, plėtoja gyvenamąjį bei studentams skirtą co-living‘o projektą miesto centre. Pasak įmonių grupės plėtros vadovo, 2020-aisiais „Eika“ nelaužys tradicijų ir toliau koncentruosis į daugiabučių namų projektų vystymą.
„Vienu metu plėtojame apie 5–7 NT projektus: po du kiekvienos turto klasės – ekonominės, vidutinės bei prestižinės – daugiabučių projektus. Tai leidžia mums „padengti“ visą Vilniaus miestą, pradedant Bajorais, Žirmūnais ir baigiant Antakalniu, Naujamiesčiu ar Žvėrynu. Nepriklausomai nuo projekto klasės, būstus projektuojame įvairius, mažiausiai šešioms skirtingoms klientų grupėms, iš kurių dominuoja investuotojai, perkantys būstą nuomoti, poros bei vienišiai“, – aiškina M. Žibūda.
Pašnekovas tęsia, kad per pastaruosius 15 metų vidutinis buto plotas sumažėjo nuo 60 iki 50 kv. m. Anot M. Žibūdos, vis labiau populiarėja labai maži būstai (iki 30 kv. m), todėl atsiranda specialių tokio tipo projektų.
„Kartu jaučiame didelį šeimų, kurios perka didžiausius butus, aktyvumą. Matome, jog 3–4 kambarių butų paklausa šiuo metu yra didesnė nei pasiūla, todėl šis aspektas vidutinio būsto dydį veiks priešingai“, – komentuoja „Eika“ atstovas ir priduria, kad populiariausi ir toliau turėtų išlikti iki 50 kv. m dydžio butai.
Pirkėjai – 45 proc. aktyvesni
Pasak M. Žibūdos, vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje per pastaruosius metus padidėjo vidutiniškai 7 proc. Tai, anot pašnekovo, yra gana tvarus ir nuosaikus augimas. Ekspertas pastebi ir tai, kad sostinėje 2019 metais pirkėjų aktyvumas išaugo net 45 proc.: „Tai reiškia, kad plėtotojai sugebėjo sureaguoti į staiga padidėjusią paklausą, ir būsto kaina augo nuosaikiai.“
M. Žibūda teigia, kad būsto kainų pokytis 2020 metais priklausys nuo pasiūlos ir paklausos santykio.
„Jeigu pirkėjai išliks tokie pat aktyvūs kaip ir šiais metais, yra tikimybė, jog vidutinės būsto kainos augs sparčiau nei šiemet; mes tikimės, jog būsto kainų pokytis bus artimas 5 proc.“, – skaičiuoja pašnekovas.
Kol kas „Eika“, pasak M. Žibūdos, investicijų į gyvenamųjų patalpų projektus regionuose neplanuoja. Viena iš pagrindinių priežasčių, įmonių grupei renkantis vietą investicijoms, – ekonominis miesto aktyvumas, rinkos dydis, gyventojų skaičiaus pokytis ir tendencija. Tačiau išimtis daroma kalbant apie komercinių patalpų vystymą.
„Labiausiai domina investicijas pritraukiantys miestai, kuriuose daugėja gyventojų. Nuolatos svarstome ir vertiname įvairias investicines galimybes. Regionuose tai dažniausiai yra komercinės arba pramoninės paskirties objektai“, – aiškina M. Žibūda.
Daugiausia projektų – Vilniuje
Nekilnojamojo turto projektų vystymo bendrovės „Realco“ generalinis direktorius Julius Dovidonis sako, kad 2020 metais ir toliau bus plėtojama daugiabučių gyvenamųjų namų statyba. Anot pašnekovo, šiemet pasiūlą bendrovė papildys 500 naujų butų – turimas omeny ir ekonominis, ir vidutinis segmentas.
„Šiuo metu Vilniuje esame užbaigę „Ozo parko“ projektą su 1700 butų. Taip pat baigta „Linkmenų ežerų“ gyvenvietės plėtra – per 3 projekto etapus pastatyti 842 butai, iš kurių tėra likę apie 30 neparduotų. Pardavimas sėkmingai vyksta ir kalbant apie daugiabučių namų projektą „Žvėryno panoramos“, čia iš rinkai pasiūlytų 399 esame pardavę daugiau nei 50 proc. būstų“, – pabaigtus projektus vardija J. Dovidonis.
Anot „Realco“ generalinio direktoriaus, Vilniaus NT rinkoje paklausiausi išlieka nedideli, 2 kambarių, butai, kurių plotas – iki 45 kv. m. Be to, jis teigia, kad būstų kainos 2020 metais nežymiai augs. Kylančias kainas, anot J. Dovidonio, lems didėjantys statybų kaštai, tačiau ryškų augimą pristabdys nuolat didėjanti būstų pasiūla.
Pašnekovas tęsia, kad daugiausia nekilnojamojo turto projektų 2020 metais numatoma Vilniuje. Bendrovė kol kas projektų regionuose neplanuoja, tačiau išimtį yra padariusi 2019 metais pradėtam plėtoti apartamentų projektui ant jūros kranto Šventojoje „Šventosios vartai“: „Pagrindinė priežastis imtis šio projekto plėtos – unikali lokacija. Taip pat matome augantį antrojo, ilsėtis skirto, būsto poreikį.“
Regionuose perspektyvų nemato
Būsto projektų vystymo bendrovės „Citus“ įkūrėjas ir vadovas Mindaugas Vanagas pasakoja, kad investicijas ateinančiais metais bendrovė planuoja atsižvelgdama į butų pasiūlą.
„Tai nulemia besikeičiantys pirkėjų poreikiai (geriau mažesnis būstas arčiau centro) ir išaugusi sklypų kaina Vilniaus mieste. Tokiuose sklypuose statyti mažaaukštę gyvenvietę su dideliais kiemais – komerciškai nebepatrauklu“, – kaip 2020 metais planuojami projektai, aiškina M. Vanagas.
Pašnekovas tęsia, kad ir šiais metais bendrovė išlaikys savo kryptį daugiau ruošti kotedžų projektus. „Citus“ įkūrėjas sako, kad tik Vilniumi bendrovė neapsiribos, – planuojama vystyti nekilnojamojo turto projektus ir Kaune. Tiesa, kituose, mažesniuose miestuose, pasak M. Vanago, planuojamų projektų nėra, nes bendrovė artimiausiu metu juose neįžvelgia paklausos perspektyvų.
„Vilniuje šiuo metu statybos darbai vyksta „Miško arduose“, ruošiamės pradėti darbus su projektu „Būk čia“, ruošiame dar vieną projektą Šnipiškėse. Kitais metais turėsime ir daugiau naujienų. Kaune toliau dirbame su šiemet pristatytais „Klevų namais“ bei ketiname pristatyti įdomų daugiafunkcį projektą vienoje ryškiausių miesto vietų. Stebime ir Klaipėdos rinką. Regionuose, deja, gyvenimas apmiręs ir naujų projektų ten beveik visiškai nėra“, – sako pašnekovas.
Labiausiai paklausūs – 2 kambarių butai
Pasak M. Vanago, pastebima, kad jau dešimtmetį mažėja vidutinis įsigyjamo būsto plotas. Didmiesčiai pritraukia daug jaunų žmonių, kurie ieško pirmojo būsto, todėl ši tendencija, pasak NT specialisto, yra natūrali.
„Citus“ atlikta rinkos duomenų analizė rodo, kad per paskutinius dvejus metus NT vystytojai dažniausiai siūlo 42–49 kv. m ploto 2 kambarių naujos statybos butus“, – sako M. Vanagas ir priduria, kad dviejų kambarių butai sudaro beveik pusę būsto rinkos pasiūlos ir paklausos. Bendrovės duomenimis, iš visų 2019 m. sausio–rugpjūčio mėnesiais Vilniuje nupirktų butų vieno kambario butai sudarė 15,4 proc., dviejų – 49,5 proc., trijų – 27,8 proc., didesni – 7,3 proc.
Panaši situacija, pasak M. Vanago, pastebima ir vertinant būstų pasiūlą: tarp visų rinkoje siūlomų butų vieno kambario butai sudaro 17 proc. , dviejų – 45,3 proc. , trijų – 27,8 proc., didesni – 9,9 proc.
„Dviejų kambarių butas gali būti ir pirmas jaunuolio būstas, ir brandaus žmogaus, jaunos ar vyresnės poros, o kartais – ir nedidelės šeimos su mažu vaiku, kol jam nereikia atskiros erdvės, namai. Šių butų auditorija didelė, tad jie patrauklūs ir investuotojams, kurie perka nuomoti“, – komentuoja „Citus“ vadovas.
Kalbėdamas apie būstų kainų prognozes, M. Vanagas sako, kad kitąmet kainos turėtų stabilizuotis, augti iki 4 proc. („Eika“ atstovas M. Žibūda įvardijo 5 proc. ribą), o joms kristi neleis keli veiksniai: paklausa, auganti statybų savikaina, didėjanti aukštesnės klasės būstų pardavimo dalis, didėjantys techniniai reikalavimai ir sunkėjančios statybos leidimų išdavimo procedūros.
„Labai akivaizdus kokybinis būstų šuolis dėl augančių techninių reikalavimų, pirkėjų lūkesčių. Šie reikalavimai toliau ryškins skirtingus segmentus – kainų pokyčiai bus nevienodi“, – tikina M. Vanagas.
Vyraus daugiabučiai
Nekilnojamojo turto vystymo ir plėtros bendrovės „Darnu Group“ pardavimo direktorius Mantas Umbrasas sako, kad 2020 metais bent jau Vilniuje daugiabučių ir individualių namų proporcijos artimiausiu metu nesikeis: didžiąją dalį projektų sudarys daugiabučių namų projektai.
„Didžioji dauguma statomų būstų – daugiabučiai, nes daugiau žmonių pasirenka gyventi apsupti miesto infrastruktūros, kur arti yra vaikų darželių, mokyklų, darbo ir pramogų vietų. Šiuo metu individualūs namai sudaro apie 14 proc. būstų rinkos Vilniaus mieste, yra dar nedidelė dalis namų, statomų ūkio būdu (savoms reikmėms), jie neįtraukiami į apskaitą“, – aiškina M. Umbrasas.
Pašnekovas tęsia, kad šiuo metu bendrovė plėtoja ištisus kvartalus ar rajonus, vykdo konversijos projektus – atgaivina apleistas vietas, jas paverčia tinkama gyventi erdve, kurioje nedideliu atstumu vienas nuo kito įsikuria gyventojai, įmonės, kavinės, parduotuvėlės, kasdienių paslaugų teikėjai.
„Vilniuje vienos funkcijos rajonų, kuriuose tik dirbama ar tik gyvenama, pamažu tampa vis mažiau. Jų vietą perima sumažintos viso miesto kopijos – daugiafunkciai kvartalai, kuriuose veiksmas verda nuolatos. Vienas ryškiausių šios koncepcijos pavyzdžių – „Paupio“ rajonas“, – komentuoja M. Umbrasas ir priduria, kad 2020 metais „Darnu Group“ ir toliau daugiausia projektų vystys Vilniuje, nors nuolat žvalgomasi ir į regionus.
„Be jokios abejonės, planuodami naujus projektus, vertiname galimybes, o, svarbiausia, – naujo būsto poreikį visoje Lietuvoje. Mūsų įmonės grupių plėtojami gyvenamieji rajonai yra aukštos klasės. Šiandien tokių būstų poreikis auga miesto centre arba kuo arčiau centro, todėl mūsų gyvenamieji projektai šiuo metu vystomi centrinėje Vilniaus dalyje. Regionuose galima rasti pavienių daugiabučių namų projektų, tačiau jų paklausa šiose vietose labai ribota, o turto likvidumas ateityje – abejotinas. Šiuo atveju mūsų dėmesio centre yra Vilniaus miestas“, – aiškina pašnekovas.
„Darnu Group“ pardavimo direktorius M. Umbrasas įvardija mažėjančio vidutinio būsto ploto tendenciją. Anot jo, tai gali lemti efektyvesni architektūriniai sprendimai (planavimas), besikeičiantys gyventojų įpročiai.
„Per pastaruosius metus aiškiai matomas poreikis turėti mažiau ploto, bet naujesniame, kokybiškesniame būste, kuris būtų arčiau centrinės miesto dalies“, – komentuoja M. Umbrasas.
Ekspertai: dabar butas, kaip investicija, – ne pats geriausias sprendimas
Skaičiuojant paskutines 2019 metų dienas, „DELFI Būstas“ DELFI TV laidoje „DELFI Tema“ pasiteiravo nekilnojamojo turto ir ekonomikos ekspertų, kokių pokyčių nekilnojamojo turto rinkoje atneš 2020 metai. Jie patvirtino NT vystytojų prognozes dėl būsto dydžio ir tipo paklausos tendencijų ir patarė, į kokius projektus verta atkreipti dėmesį.
Laidoje „DELFI Tema“ viešėjęs Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius tikino įžvelgęs tendenciją, kad gyventojai vis daugiau renkasi būstus arčiau miesto centro arba miesto centre. Taip pat pastebima, kad būstus paprastai įsigyja vienas žmogus ar pora, todėl mažėja ir vidutinis įsigyjamo būsto plotas. Tokią tendenciją vėliau „DELFI Būstas“ patvirtino ir patys nekilnojamojo turto vystytojai. Tiesa, M. Statulevičius pridūrė, kad, pagausėjus šeimoms, susilaukus vaikų, pastebima tendencija kraustytis į erdvesnį būstą toliau nuo miesto šurmulio.
„Bendra didmiesčių tendencija yra kompaktiškumas. Tai – dėmesys, poreikis ir noras gyventi miesto centre. Aišku, skirtingais gyvenimo etapais yra skirtingos galimybės; žmonės, pabuvę centre, nori daugiau vietos. Gimsta vaikai, pajamos auga, žmonės nori žolytės, nori aplinkos ir tada natūralu, kad jie ieško kokio nors sprendimo. Aišku, nuosavas namas miesto centre lietuviui turbūt būtų idealus variantas, tačiau tokių projektų arba nėra, arba jie prieinami tik labai siauram ratui pirkėjų. Todėl ieškoma nekilnojamojo turto dar miesto ribose, kad nebūtų rajone, nes infrastruktūra mieste geresnė, yra darželių, mokyklų, kurias galima pasiekti dar gana normaliai“, – aiškino pašnekovas.
Laidoje „DELFI Tema“ viešėjęs „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas tikino, kad, jeigu gyventojai planuoja pirkti būstą sau, abejoti nereikėtų, tačiau būtina gerai pasidomėti šiuo metu vystomais nekilnojamojo turto projektais bei išsirinkti kokybišką būstą. Anot jo, svarbiausia šiemet – dairytis kokybės.
„Jeigu perkama sau, tai ir reikia pirkti, nes spėlioti rinkos ciklo stadijas – tikrai nedėkingas darbas, ypač fiziniam asmeniui; ypač jei tas būstas patinka, kaina tinkama, nesudaro didelės finansinės naštos, tai ir pirmyn. Jeigu kalbama apie būstą, kaip investiciją, tai reiktų žiūrėti atsargiau, nes pastaraisiais metais pasiūla tikrai augo. Pažiūrėjus trumpalaikės nuomos kainas matyti, kad jos krenta. Tai čia, manau, yra šiokių tokių grėsmių. Pasiūla tikrai labai didelė ir panašu, kad tokia bus ir ateityje. Šiuo atveju turbūt galima nesulaukti tokios grąžos, kokios tikimasi“, – aiškino Ž. Mauricas.
Anot ekonomisto, ateityje augs kokybiškų būstų paklausa, į jų projektus bus įtraukta visa patogi infrastruktūra. Ž. Mauricas pabrėžė, kad žmonės vis labiau dairysis tokių būstų, iš kurių jie galėtų pėstute nuvesti vaiką į darželį ir mokyklą, kur aplinkui būtų daug žaliųjų zonų. M. Statulevičius pridūrė, kad į tokius kompleksiškus projektus jau orientuojasi ir vystytojai.
Daugiau apie 2020 metų NT tendencijas žiūrėkite laidoje „DELFI Tema“.