Apie tai laidoje „DELFI Diena“ kalbame su Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktoriumi Mindaugu Statulevičiumi ir Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentu Daliumi Gedvilu.
– 2008-aisiais pirkėjai NT iš brėžinių pirko it pašėlę. Dabar – panaši tendencija. Kas lemia tokį pirkėjų elgesį?
– M.S. Pirmiausia lemia tai, kad žmonės nori turėti platesnį pasirinkimą. Jeigu kalbėtume apie Vilnių, kiek galima rinktis iš pastatytų projektų, o kiek iš dar statomų, kur galima pažiūrėti brėžinius ar nuotraukas, net interaktyviai pasivaikščioti, tai santykis yra pastarųjų pusei, žmonės nori lankstumo. Yra nuperkami patraukliausi butai, tačiau kai jų nebelieka, žmogus pradeda svarstyti ir rinktis. O naujo būsto ieškoma ten, kur tik planuojama statyti. Apie naują projektą geriausiai sužinai tada, kai iškyla kranas. Tada žmonės sužino, kas ten vyksta.
– Kiek pačiame Vilniuje yra pastatyta butų, kurie nėra parduoti?
– M.S. Tas skaičius yra artimas penkiems tūkstančiams, kalbu ir apie tuos, kurie yra statomi. Jeigu išvestume vidurkį, viename projekte gali rinktis maždaug iš dešimties butų. Jeigu projekte yra 80 butų, tai reiškia, kad tik 10 procentų gali pasirinkti. Dažniausiai bus taip, kad likę butai tikrai nebus patraukliausi, gal vaizdas bus blogesnis ir pan. Iš brėžinių galima sužinoti daug dalykų, modeliavimas yra labai aukštame lygmenyje.
– Kokius pliusus ir minusus tokių pirkinių mato pardavėjai?
– D.G. Iš tiesų, šiandien pirkėjas labai daug dėmesio skiria vystytojui. Pasitikėjimas vystytoju yra labai svarbus faktorius. Jeigu vystytojas yra žinomas ir turi pozityvą rinkoje, tai pasitikėjimas iš brėžinių – teikia drąsos. Bent jau tam, kuris investuoja į rinkos objektą. (…) Projektai, kurie šiuo metu yra ruošiami pirkėjui, turi visai kitokį vaizdą. Tai yra trimatė grafika, galima pamatyti viską beveik taip, kaip ir atrodys.
– Bet rizikų yra?
– D.G. Asortimente yra 1400. Iš jų galima rinktis, bet dažnai būna taip, kad pirkėjas, matydamas prekinį ženklą, bijo rizikuoti, Būna taip, kad jis mato, kad yra kokie penki pagrindiniai vystytojai, kurie yra daug patikimesni. Todėl iš viso pasirinkimo lieka gal tik koks trečdalis.Aš manau, kad nemaža dalis investuotojų į nekilnojamąjį turtą tikrai žiūri į vystytojo patikimumą, jeigu investuoja į dar nepastatytą būstą. Tai yra labai svarbus aspektas. Žmonės, kurie lengvai gauna finansavimą iš banko, tikrai nėra paliekami vieni. Bankas taip pat turi savo nuomonę ir gali patarti, ar tas vystytojas yra patikimas.
– M.S. Atsakant į klausimą, kuo situacija skiriasi nuo 2008-aisiais metais vykusių procesų, kai žmonės pirko iš brėžinių, iš nepastatytų ar negirdėtų kompanijų, galima pasakyti, kad dabar mes turime visai kitokią situaciją, pirkėjas yra daug labiau išprusęs, labiau domisi tuo, ką perka, surenka daugiau informacijos. Žmogus konsultuojasi net su keliais bankais, yra kita pirkėjo branda. Tai palanku ir statytojams, ir pirkėjams. Tiek ir internete galima pasižiūrėti į projektus, kaip buvo vykdomi garantiniai įsipareigojimai.
– Dabar yra labai daug statytybų, kur projektai net įstringa teismuose. Taip buvo Užupyje ir kitur. Kodėl?
– M.S. Tai yra nevaldoma rizika. Jeigu kai kuriuos statybų klausimus tu gali prognozuoti, ši dedamoji dalis, kas liečia institucijų sprendimus arba bandymus atšauti, tai tapo nauja rizika. Pirkėjui tai sukelia tam tikrą klaustuką. Labai norisi palinkėti institucijoms stuburo, nes jeigu savivaldybė išduoda leidimą arba suteikia sąlygas statyti, tai vėliau tas sąlygas keisti, kai yra patvirtintas finansavimas, kai pasirašytos preliminarios sutartys, yra labai netvaru. Taip galima net sugriauti pasitikėjimą Lietuvoje, kad čia nesaugu investuoti.
– Kaip nupieštumėte tokio pirkėjo paveikslą?
– M.S. Kiek pasidomėjau, tas pirkėjo paveikslas atrodo maždaug taip: jauni žmonės, profesionalai, atvykstantys gyventi ir dirbti į miestą, tiek šeimos ar poros, žmonės, kurie ieško lankstesnių sprendimų. Kita pusė – investuotojai, kurie tam tikrose specifinėse vietose ieško investuotojų.
– Ar tai yra žmonės, kurie perka pirmą būstą?
– M.S. Įvairiai. Yra ir tokių, ir kitokių žmonių.
– Ar esate girdėję problemų, kuomet pirkėjas nusipirko brėžinius, o galiausiai viskas sustojo arba buvo padaryta kitaip nei brėžinyje?
– D.G. Yra tekę girdėti ne vieną situaciją, kai žmogus tikisi vieno, o gauna visai ką kita. Žmogus tada būna pasimetęs, klausimas kyla net ir dėl ne tokios kvadratūros, būna visokių nuokrypių. Todėl šiandien sakome, kad būtinai reikia pereiti į trimatę grafiką.
– O ką trimatė grafika pakeistų?
– D.G. Aš turiu omenyje, kad pirkėjas jau pačioje pradžioje galėtų paprašyt parodyti trimatį brėžinį. Jeigu yra nenaudojamos šiuolaikinės technologijos parodant brėžinį, galimos didžiulės paklaidos. Trimatė grafika praktiškai eliminuoja klaidas. Todėl sakome, kad jeigu investuotojas taiko senas technologijas, tikimybė, kad jis suklys, daug didesnė. Aš visada paprašyčiau investuotojo parodyti brėžinį.
– Kaip bankai vertina tokius pirkinius – nekilnojamąjį turtą brėžiniuose?
– M.S. Atrodytų, kad bankai turėtų vertinti rizikingiau, taikyti kitokius skaičiavimo modelius, bet didžiąja dalimi, jeigu statytojas yra patikimas, bankas su juo yra išvystęs tam tikrą istoriją, gal net išgyvenęs krizę, tai dažniausiai bankas duoda sutikimą. Kur yra rizika bankui? Jis gali duoti lėšas, jos gali būti įšaldytos ir tas objektas nebus pastatytas. Naujiems statytojams yra nemažas iššūkis įtikinti banką.
– O kiek pigiau kainuoja brėžinių butas?
– Nebūtinai pigiau. Jeigu projektas geroje vietoje, tikėtina, kad laukiančių eilėje yra daug. Turtas turi savo kainą, turi savo pirkėjus. Ta nuolaida būtų tiesiog dovana.
– Patarimai – kaip elgtis? Į ką atkreipti dėmesį?
– D.G. Pirmiausia, manau, kad yra vieta. Antras – vystytojas. Yra labai svarbu, kad vystytojas turėtų gerą reputaciją. Žmogus turi būti reiklus ir prašyti brėžinių.
Visą pokalbį žiūrėkite DELFI TV vaizdo įraše.