Dešimtmetį daryta pažanga „nurašyta“?
Dar šių metų vasarą „Delfi būstas“ rašė apie pagerėjusias lietuvių gyvenimo sąlygas – žmonės ėmė galėti įpirkti didesnio ploto būstus. Tąkart Lietuvos bankas, analizavęs, kaip šalies būsto rinką paveikė koronaviruso pandemija, pateikė ir vieną retai nagrinėjamų rodiklių – pastatytų, statomų ir planuojamų statyti butų vidutinį plotą bei plotą, tenkantį vienam gyventojui. Analizėje buvo matyti, kad ilgą laiką besitęsusi naujai statomų butų ploto mažėjimo tendencija 2021 metais staiga ėmė keistis, t.y, butų plotas liovėsi mažėjęs ir netgi šiek tiek augo.
Tuomet Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Dovydas Poderys paaiškino, kad naujausiais duomenimis šalyje esantis bendras būstų (ne tik butų) plotas didėja, nes naujų būstų pastatoma daugiau nei nugriaunama senų, plečiamas jau pastatytų būstų plotas ir pan., o gyventojų skaičius nedidėja ar net mažėja. Tai lemia, kad ir vienam gyventojui tenkantis naudingasis būsto plotas didėja. Tiesa, buvo pastebima, kad miestuose plotas didėja lėčiau, o rajonuose, kaimuose (pastaruosiuose neretai kuriasi modernios gyvenvietės, kuriose namus stato jaunos šeimos) – greičiau ir daugiau.
„Statistikos departamento duomenimis, 2021 m. vienam gyventojui teko 38,2 kv. m plotas. Per metus rodiklis padidėjo nedaug – 0,3 kv. m, bet per dešimtmetį vidutinis plotas, tenkantis vienam gyventojui padidėjo beveik 8 kv. m., t. y. daugiau nei ketvirtadaliu. Tiesa, skirtinguose šalies regionuose galima įžvelgti skirtumų. Miesto vietovėse naudingasis būsto plotas, tenkantis vienam gyventojui 2021 m. buvo 6 kv. m arba penktadaliu didesnis nei prieš dešimtmetį ir siekė 33,8 kv. m, o kaimo vietovėse, kur yra daugiau individualių namų, minimu laikotarpiu vidutinis plotas padidėjo 13 kv. m arba daugiau nei trečdaliu iki 47,7 kv. m“, – pažymėjo pašnekovas.
Tuo tarpu NT vystytojai ir ekonomistai pabrėžė, kad auga ir naujai statomo būsto vidutinis plotas, nes, viena vertus, vis dažniau gyventojai perka arba statosi nuosavus namus, antra vertus – jų finansinės galimybės leidžia jiems įpirkti didesnio ploto būstus, o vystytojai skuba tokį poreikį patenkinti. Jis kilęs ir dėl pandemijos, kurios metu žmonių gyvenimas persikėlė į namus. Kuo daugiau veiklų, tuo didesnių namų šeimoms reikia.
Mažėja įperkamo būsto plotas
Tačiau ekonomistai nerimavo, kad augant būsto kainoms tokios tendencijos gali tęstis neilgai. Šiomis nuotaikomis jie dalijosi dar prieš karą Ukrainoje, kuris visiškai sujaukė rinkas, taip pat ir NT segmentą. Naujausiais„Ober-Haus“ duomenimis, butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 22,7 proc. Bendrovės pranešime žiniasklaidai teigiama, kad po itin spartaus būsto kainų augimo 2021-2022 metais, bent jau šalies sostinėje, visi būsto segmentai yra brangiausi per visą šalies istoriją.
Išties, „Delfi būstas“ jau rašė, ką šiuo metu Lietuvos sostinėje galima įsigyti už 100 tūkst. eurų. Tai yra suma, kurią būstui gali skirti 1100 eurų į rankas uždirbantis ir būsto paskolą norintis pasiimti gyventojas. NT vystytojų ir ekspertų apklausa parodė, kad šiandien tiek kainuoja tik būstai miesto periferijoje (Pašilaičiuose, Pilaitėje), kurių dydžiai – iki 30 kv.m. Dažnu atveju tiek kainuoja 27-28 kv. m. naujos statybos butai. Senos statybos būtų už 100 tūkst. eurų galima įsigyti ir didesnių, bent 2 kambarių, tačiau jų kaina priklausys nuo vietos mieste ir būklės.
„Būsto plotas yra toks, kokį pirkėjas gali nusipirkti. Senos statybos būsto ploto pirkėjas pakeisti negali, naujos statybos būstai statomi orientuojantis į pirkėjų elgesio pokyčius. Atsižvelgiant į tai, galima projektuoti didesnius ar mažesnius butus“, – pabrėžia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Kitaip tariant, greitai ir smarkiai kylant NT kainoms, o atlyginimams nespėjant jų vytis, mažėja įperkamo būsto plotas. NT vystytojai į tai atsižvelgia ir projektuose numato daugiau mažų butų.
„Nuo 2016 iki 2021 metų augo perkamoji galia ir tai buvo priežastis tikėti, kad būsto plotas didės. Žmogus pagal savo atlyginimą galėjo sau leisti didesnio ploto būstą. Ir 2021 metais tikrai matėme, kad truputį išaugo vidutinis įperkamas plotas. O dabar turime tokią situaciją, kad sumažėjo perkamoji galia, išaugo būsto kainos, atlyginimai nespėja tiek augti, būsto kainų augimas aplenkė atlyginimų augimą ir grįžtama į 2016 metus, kai sumažėja plotas, kurį žmogus gali įpirkti“, – paaiškina T. S. Kvainickas.
Vystytojai stato mažesnius, bet gerai suplanuotus butus
Nors pirkėjai gali įpirkti tik mažesnio ploto butus, NT analitikas T. S. Kvainickas sako, kad kol kas negalime pasakyti, tai – ilgalaikė ir trumpalaikė tendencija. Jos ateitis priklausys nuo kelių veiksnių.
„Kaip bus ilguoju laikotarpiu, priklausys nuo kelių veiksnių. Ar vystytojų plėtros išlaidos sumažės taip, kad bus vietos sumažinti pardavimo kainas, ir ar atlyginimų augimas pasivys būsto kainas. Jeigu vienas iš šių veiksnių įvyksta, plotų situacija taps geresnė. O gyventojų sprendimas dabar pirkti mažo dydžio būstą ir trumpalaikis, ateityje statomo būsto plotui jis neturės tokios didelės įtakos“, – sako pašnekovas.
NT analitiko teigimu, ilgalaikės tendencijos formuojasi po truputį ir kaip bus, pamatysime ateityje. O geriausiai butų ploto situaciją parodo NT vystytojų projektai. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad vystytojai stengiasi plėtoti mažesnius, tačiau efektyviai suplanuotus ir labiau įperkamus butus. Tai ypač pastebima Vilniuje – didžiausioje NT rinkoje Lietuvoje.
„Šiuo metu kainos auga ir gana sparčiai. Be to, nemažai projektų koncentruojama miestų centrinėse dalyse, jie yra ir brangesni, tad daugiau dėmesio skiriama jų suplanavimui – kaip mažą plotą optimizuoti ir turėti daugiau naudos. Sąlyginai neefektyvus plotas eliminuojamas. Tai apmąstoma jau projektuojant ir kai žmonės perka iš brėžinių, vystytojai mato, kad pirkėjai nori kuo efektyviau suplanuotų būstų, nes už kiekvieną kvadratą jie moka nemažą sumą. Tad projektuotojams formuojamos užduotys, kad būstas būtų kuo efektyviau suplanuotas, ieškoma kuo efektyvesnių sprendimų, erdvių panaudojimo. Tokiu keliu einama, nes norint parduoti, reikia pasiūlyti žmonės sprendimus“, – sako M. Statulevičius.
Pašnekovas priduria, kad darni plėtra reikalauja kompromisų ir vienas jų yra mažesnio ploto, tačiau funkcionaliai suplanuoti butai.
Kas toliau?
Įperkamo būsto plotas toliau mažės, jeigu NT vystytojai nemažins būsto kainų, nes paskolos tikrai dar brangs, teigia „Luminor“ banko ekonomistas Žygimantas Mauricas. Tiesa, jis pabrėžia, kad butų mažėjimo tendenciją jis stebintis jau kelerius metus. Ji, pasako jo, kuria Lietuvos sostinei labai nepalankią situaciją – gyventojų kėlimąsi į priemiesčius.
„Pagal dabartinį naujai pastatomų butų plotą mes artėjame prie Honkongo lygio. Tai nėra gera tendencija, nes rodo tam tikrą nesubalansuotumą rinkoje, žmonės dažnu atveju tiesiog neįperka didesnio ploto būsto. Kitas dalykas, tai skatina netolygią miestų plėtrą. Centrinėse miestų dalyse liks mažo ploto butai, skirti nuomai, atvykstantiems svečiams iš užsienio, o šeimos su vaikais vis daugiau migruos į priemiesčius, periferiją ir gyvens kotedžuose, namuose, kurie yra erdvesni“, – sako pašnekovas.
Jis tęsia, kad toks gyvenimo modelis būdingas anglosaksų šalims, pavyzdžiui, nuo Australijai, kuri, pasak Ž. Maurico, darė tas pačias klaidas kaip ir Vilnius. Jos lėmė, kad žmonės masiškai kraustėsi gyventi į užmiestį, o dabar šalies didieji miestai susiduria su infrastruktūros iššūkiais.
„Jeigu mes jau einame kėlimosi į priemiesčius keliu, galbūt turėtume išbandyti Nyderlandų praktiką, kad neįkalintume savęs amžinose spūstyse ir važinėjimu automobiliais pirmyn-atgal. Nyderlandų modelis yra kurti tokias mažas gyvenvietes už miesto su centrine infrastruktūra. Jose būtų laisvalaikio vietos, sporto aikštynai, mokyklos, darželiai, kad žmonės, gyvendami miestelyje šalia Vilniaus ar pan., nevažiuotų į centrinę miesto dalį, galėtų pėstute ar dviračiu pasiekti visas jiems reikalingas paslaugas“, – aiškina pašnekovas.
Didūs planai Vilniui gali nueiti veltui
Jeigu vis tik priemiesčių infrastruktūros gerinimas Vilniui nėra išeitis, pasak Ž. Maurico, galbūt reiktų nustatyti tam tikrus reikalavimus vystytojams, statantiems daugiabučius Vilniaus miesto centre ir aplink jį, nes nesiėmus priemonių, anot ekonomisto, ilgus šimtmečius reikės srėbti neapgalvoto miesto vystymo privirtą košę.
„Gal reiktų sugriežtinti tam tikrus reikalavimus centrinėse miesto dalyse statomiems daugiabučiams, kad nebūtų pristatyta mažo ploto butų. Pavyzdžiui, įvesti ribas tarp mažiausio ir didžiausio ploto būstų viename projekte. Tai, kad viršutiniame aukšte yra didžiausio ploto būstas, kurio kaina yra didelė, o apatiniuose aukštuose – maži butukai, programuoja konfliktą tarp gyventojų. Tokiuose daugiabučiuose nebus darnios bendruomenės, nes dideliuose butuose gyvenančios šeimos norės vieno, o mažuose butuose gyvenantys nuomininkai – kito. Jeigu norime kurti atsakingą miestą, kuriame kaimynai bendrauja, sprendžia problemas, tai kol kas tokio miesto mes nekuriame“, – sako Ž. Mauricas.
Jis priduria, kad bene labiausiai jį stebinantis dalykas – butų ploto mažėjimas ir gyventojų kėlimasis į priemiesčius Vilniuje vis dar nėra pripažįstama iššūkiu.
„Jeigu plauksime pasroviui, bus kaip Australijos miestuose ar Dubline, kai centre – dangoraižiai, juos sups mažo ploto butai, skirti gyventi ne šeimoms, o toliau, periferijoje, gyvena šeimos. Tad visi mero ir vyriausiojo miesto architekto lozungai, kad žmonės turi grįžti gyventi į miestą, nueis šuniui ant uodegos, nes didžioji dauguma gyventojų, kuriems reikia infrastruktūros, gyvens užmiestyje, nes mieste neras arba neįpirks sau tinkamo būsto“, – pabrėžia ekonomistas.