Apie tai, kad būsto nuomai rinka pasiekė piką ir tikėtis, kad maržos ir paklausa toliau augs nebeverta kalba ir rinkos ekspertai bei vystytojai.
„Šalies piliečiai, žemų palūkanų normų aukurui pasiglemžus bene pagrindinę patrauklią alternatyvą santaupas laikyti bankuose indėlių pavidalu ir gauti už juos keletą procentų palūkanų, linksta į butų pirkimą nuomai“, – pastebi Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Vaidotas Šumskis.
Bėga iš bankų
Tai, kad šis santaupų „įdarbinimo“ būdas yra įaugęs į Lietuvos gyventojų kraują, atskleidžia daugelis šaltinių.
Pavyzdžiui, Registrų centro duomenys rodo, kad daugiau negu vieną būstą turinčių gyventojų skaičius šalyje pastaraisiais metais nuolat augo, o antrinių būstų prieaugis 2015–2016 m. sudarė beveik septintadalį (13,8 proc.) visų būsto sandorių.
Lietuvių apetitą investuoti į būstą patvirtina ir visuomenės apklausos. Pavyzdžiui, Lietuvos banko 2017 m. liepą atlikta gyventojų apklausa parodė, kad kas antras gyventojas šiuo metu geriausia investicija laiko būtent nekilnojamąjį turtą (NT). Be to, ir NT rinkoje veikiantys tarpininkai, statytojai ir bankų atstovai teigia, kad pastaruoju metu Vilniuje bene kas trečias naujas butas yra nuperkamas siekiant jį išnuomoti.
Dar ikikriziniais 2005 m. „Inreal“ užsakymu atliktoje apklausoje keturi iš penkių apklaustųjų nurodė, kad jie laisvas lėšas pirmiausia investuotų į NT.
Pirkdami butus nuomai, gyventojai skatina visos NT rinkos aktyvumą. Didėjanti būsto paklausa didina ištisos grandinės šalies gyventojų – būsto statytojų, turto vertintojų, pardavimo tarpininkų ir kitų profesijų atstovų – užimtumą, kelia jų uždarbį.
„Antra vertus, derėtų kreipti dėmesį ir į galimas neigiamas pasekmes – tokių pasekmių visiems šalies gyventojams gali sukelti per didelis investuotojų į butų nuomą optimizmas ir lengva ranka investuojamos santaupos, ypač jei pasitelkiamos dar ir skolintos lėšos“, – sako V. Šumskis.
Kokios būtų tos neigiamos pasekmės
Karštligiškas būsto pirkimas nuomai gali sukelti grėsmių darniai būsto rinkos plėtrai. Santaupas ir skolintus pinigus butams pirkti leidžiantys investuotojai didina paklausą, o ji kelia būsto kainas. Todėl jaunesniems gyventojams, norintiems nusipirkti pirmąjį būstą, gali tekti nukelti šiuos planus ateičiai ir būstą toliau nuomotis arba glaustis pas giminaičius.
Taip nuomojamo būsto paklausa irgi didėja ir gali sukelti klaidingus lūkesčius, kad butų nuoma nuolat brangs, o paskui nuomą brangs ir butų pardavimo kainos. Dėl per didelio investuotojų aktyvumo statybininkai gali nespėti statyti butų, kad patenkintų staigiai augančią paklausą, ir taip gali susidaryti iliuzija, kad parduodamų butų greitai neliks.
Priešingi reiškiniai vyktų, jei staiga ekonomikos plėtra nusloptų. Neilgai trukus butų stygius pavirstų į parduodamų būstų perteklių, o jų kainos staigiai kristų žemyn. Šiuo atveju labiausiai nukentėtų mažiausiai patyrę investuotojai, butą nuomai įsigiję už pačią didžiausią kainą, dažnai paklausę ne profesionalių NT rinkos dalyvių, o giminaičių, kaimynų ar taksi vairuotojų patarimų.
Anglijos pamoka
Ilgalaikis, plataus masto būsto pirkimas, siekiant jį išnuomoti, ilgainiui gali dar padidinti ir taip didelę pajamų nelygybę bei pagilinti socialinę atskirtį. Dažniausiai būstą nuomai įsigyti gali tik labai maža turtingesnių šalies gyventojų dalis ir užsienio investuotojai.
Todėl didelė visų būstų dalis gali tapti mažos visuomenės dalies ir užsienio investuotojų nuosavybė. Taip jų turtas bei pajamos dar labiau išaugtų, o didelė dalis gyventojų patirtų būsto už prieinamą kainą trūkumą. Be to, mažesnes pajamas uždirbantys gyventojai dėl brangstančio būsto turi ilgesnį laiką geroką dalį pajamų skirti nuomai, todėl mažėja jų galimybės sutaupyti. Tinkamas būstas gali tapti tiesiog neįperkamas.
Tai puikiai iliustruoja Jungtinės Karalystės pavyzdys. Vienas iš veiksnių, paskatinusių butų ir namų pirkimo nuomai populiarumą ir kartu būsto paklausą šioje šalyje, buvo 1996 m. pradėtos teikti būsto įsigijimo nuomai paskolos. Nuo tada nuomojamų būstų skaičius tapo daugiau nei dvigubai didesnis, o NT rinkos tarpininkai 2014 m. atliktame tyrime prognozavo, kad po 15 metų nuomai bus skiriamas daugiau nei kas trečias iš jau pastatytų butų ar namų.
Tas pats tyrimas atskleidė ir tai, kad apie pusė visų Jungtinėje Karalystėje 1986–2012 m. pastatytų naujų būstų buvo išnuomota, tačiau pajamas iš NT nuomos, šalies mokesčių inspekcijos duomenimis, 2015 m. gavo tik trys procentai gyventojų, t. y. visus nuomai skirtus būstus valdė tik nedidelė gyventojų dalis.
Be to, Jungtinėje Karalystėje vis daugiau gyventojų, skatinami mažų palūkanų ir palankių finansavimo sąlygų, nusprendė turėti nuosavą būstą. Susiklosčius tokiai situacijai, kai ir nuomai, ir sau gyventi būstą perkančių asmenų skaičius sparčiai augo, būsto kainos Jungtinėje Karalystėje didėjo kur kas sparčiau nei gyventojų pajamos, o kartu būstus kaip karštas bandeles graibstę investuotojai didino siūlomų nuomotis būstų skaičių.
„Susidarius didesnei nuomai skirtų būstų pasiūlai, nuomos kainos nebedidėjo taip sparčiai kaip nesenkančios paklausos pučiamos tų pačių būstų pardavimo kainos, todėl uždarbis iš būsto nuomos reikšmingai sumažėjo, o šiuo metu šalis susiduria su dideliu būstų trūkumu“, – kas nutiko Didžiojoje Britanijoje aiškina V. Šumskis.
Šešėlinė rinka
„Pro šalį neprašausime pasakę, kad reikšminga dalis pajamų už būsto nuomą nėra deklaruojama. VMI duomenimis, 2015 m. iš NT nuomos gautas pajamas deklaravo 0,3 proc. visų šalies gyventojų. Tokia dalis yra beveik dešimtį kartų mažesnė nei tais pačiais metais nuomos pajamas deklaravusių Jungtinės Karalystės gyventojų dalis, tačiau vargu ar investavimo į būstą populiarumas toje šalyje yra tiek didesnis. Nuo mokesčių pasislėpusi nuomos rinka lemia ir patikimų duomenų, galinčių padėti reguliariai ir nuodugniai ją stebėti, trūkumą“, – kitą bėdą įvardina V. Šumskis.
Mažų palūkanų normų, didėjančio NT rinkos aktyvumo ir kylančių būsto kainų sąlygomis tampa labai svarbu nuodugniai ir reguliariai stebėti procesus, vykstančius butų pirkimo nuomai rinkoje.
„Nuomoti skirtų butų pirkimui populiarėjant, gali įsisukti užburtas nuomos ratas. Jam sukantis, būsto kainos sparčiai auga, skatinamos tiek pelno siekiančių investuotojų, tiek eilinių piliečių, skubančių įsigyti namus, kol šie nepabrango dar labiau. Būstą besinuomojantys gyventojai tuo tarpu būna priversti būstą toliau nuomotis, menksta jų galimybės sutaupyti pradiniam įnašui.“, – sako V. Šumskis.
Šalys šiuos užburtus ratus stengiasi stabdyti įvairiai. Kai kurios pasirenka papildomai apmokestinti sandorius ar griežtinti antrojo ir paskesnių būstų įsigijimo sąlygas. Patirtis rodo, kad tai gali būti efektyvūs būdai sušvelninti pasekmes, galinčias susidaryti pernelyg aktyviai butus nuomai perkantiems investuotojams grasinant sudrebinti visos NT rinkos pamatus ir savo gerovę užsitikrinti kitų gyventojų sąskaita.
Lietuvoje jau nuo 2011 m. pabaigos galioja Lietuvos banko nustatyti Atsakingojo skolinimo nuostatai, kurie neleidžia NT rinkoje įsigalėti nepamatuotam ir rizikingam skolinimui bei skolinimuisi. Kartu Lietuvos bankas toliau atidžiai stebi rinką ir turi platų kitų finansinį stabilumą užtikrinančių priemonių arsenalą. Prireikus toks arsenalas gali būti panaudotas.
Rinkos pikas
Šiandien investuotojams, kurie masiškai pirko nuomai skirtą būstą geriausia žinia bus jei kainos tiesiog nekris.
„Nuomos rinka, jei nebus didesnių perkryčių, dabar vystosi natūraliai, ji neperkaitusi. Investuotojų pradės mažėti, nors kol kas butų nuomai perkama dar gana daug, o gyventojų skaičius Vilniuje nedidėja taip sparčiai, kad paklausa sparčiai kiltų“, – sakė „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.
10 proc. būsto nuomai S. Vagonis prognozavo, kad ateityje ši rinka nebeatneš ypatingų siurprizų tiek savininkams, tiek nuomininkams. Analitiko duomenimis, šiandien Vilniuje apie 50 tūkst. naujos statybos butų iš jų apie 10 proc. skirti nuomai.
Kiek nuomojama senos statybos ir ne visai legalaus būsto (pertvarkytos komercinės, administracinės patalpos), nežino niekas.
„Nuomos kainų pikas jau buvo pasiektas prieš kiek laiko. Nemanau, kad jos turi kur augti. Investuotojų pakankamai daug“, – pritaria „Luminor būstas“ vadovas Audrius Gudanavičius.
Jis sako, kad nuo smukimo apsaugojo tik tai, kad dalis būsto pirkėjų turtą nukreipė į trumpalaikės nuomos sektorių ir konkuravo su viešbučiais. Dabar visi sektoriai užpildyti.
Kalbant apie kainų svyravimą, jis natūralus, tačiau kol kas ryškesnio smukimo A. Gudanavičius nelaukia. Kainos greičiau išliks panašios. Išimtis nebent atsirastų griežtas trumpalaikės nuomos reguliavimas, kurio siekia bankai, ir rinkoje atsirastų perteklinio turto – būsto savininkai būtų priversti keisti veiklos kryptį. Lietuvos bankas sako, kad aktyvumas šalies būsto rinkoje pastaruoju metu buvo nemažas.
Šiemet santykinis būsto rinkos aktyvumo (sandorių skaičiaus, tenkančio 1 tūkst. gyventojų) didėjimas stebėtas visoje šalyje – šiuo atžvilgiu rinka jau yra pralenkusi ir lygį, buvusį prieš 2008–2009 m. krizę. Tai yra vienas iš svarbesnių rinkos įšilimo požymių. Antra, 2017 m. I–II ketv. būsto kainos šalyje didėjo dviženkliu metiniu tempu.
Tai tikrai nemažas augimas, peržengęs ir atlyginimų, ir nuomos kainų kilimo spartą. Rinką šildo ir investuotojai.