„Delfi Būstas“ tęsia ciklą „Interviu su vadovu“. Šį kartą apie NT rinką, augančias kainas ir ką reiškia būti rinkos naujoku – „Bonava“ vadovas Remigijus Pleteras. Ankstesnį straipsnį su „Eika“ generaliniu direktoriumi Domu Dargiu galite rasti ČIA.
– „Bonava“, kuriai Jūs vadovaujate, tik praėjusiais metais įžengė į Lietuvos butų rinką. Kodėl čia nestatė butų anksčiau?
– Savo kelionę į Lietuvą pradėjome nuo Estijos ir Latvijos. Kurį laiką stebėjome, kaip Bonava priimama ir vertinama ten, o vertinimai buvo ir yra išties geri. Pavyzdžiui, vos per keletą metų Latvijoje tapome pirmaujančiais rinkoje. Estijoje Bonava yra tarp trijų populiariausių NT vystytojų. Įvertinę konkurencinę aplinką Lietuvoje, įžvelgėme galimybes ir čia. Pirmiausia ne dėl konkurentų skaičiaus, kuris yra tikrai didelis, bet dėl to, kad konkurentai nesiūlo to, ką galime pasiūlyti mes. Pavyzdžiui, būstą su pilna apdaila už tokią kainą, kurią sunku būtų rasti už butą su daline apdaila.
– Laikas, kada bendrovė paskelbė apie projektą Vilniuje, buvo ruduo, antra koronaviruso banga. Kodėl pasirinkote būtent tokį metą? Kaip vertinate savo pasirinkimą, ar jis pasiteisino?
– Apie mūsų pirmąjį projektą „Vakarų lėnas“ išties visuomenei paskelbėme praėjusį rudenį, tačiau projekto darbai prasidėjo kur kas anksčiau. Tinkamos vietos paieškos prasidėjo dar 2019 m. vasarą, vėliau sekė kiti darbai – projektavimas, leidimų statybai prašymas, komunikacija su vietos bendruomene. Trumpai tariant, apie projektą paskelbėme tuomet, kai jau turėjome leidimą pradėti statybas.
Vertinant patį laikotarpį, mes jau pasidarėme išvadas, kad antrasis karantinas neturėjo absoliučiai jokios neigiamos įtakos NT rinkai Lietuvoje. Priešingai, jau nuo praėjusių metų vasaros stebimi šoktelėję pardavimai visos rinkos mastu. Kalbant bendrai, pirkimų nestabdo net augančios kainos, kurios šiuo metu jau yra šoktelėjusios daugiau nei 7 proc., lyginant su praėjusių metų tuo pačių laikotarpiu.
– Kokia anksčiau bendrovė užsiėmė Lietuvoje ir Skandinavijoje?
– Bonava yra kilusi iš Švedijos statybų lyderiaujančios įmonės NCC. Bendrovė pirmąjį namą pastatė praeito amžiaus ketvirtajame dešimtmetyje. Bėgant metams, įgyvendinant vis daugiau projektų, o taip pat įsigyjant ir kitas įmones, Bonava tapo patyrusiu būstų statytoju visoje Skandinavijoje, vėliau Vokietijoje, o nuo 2019 m. ir Lietuvoje. Iš viso šiuo metu Bonava gyvenamuosius būstus stato 9-iose šalyse.
– „Bonava“ Lietuvoje dar jauna gyvenamojo NT vystytoja. Lietuviai gan skeptiškai vertina naujus rinkos žaidėjus, į juos žiūri atsargiai. Kaip vertinate, ar tai netaps Jūsų iššūkiu, problema, norint įsitvirtinti NT rinkoje?
– Faktas, kad gerą reputaciją reikia užsitarnauti. Lietuvoje esame nauji rinkos dalyviai, tačiau, žvelgiantį į ilgametę tarptautinę patirtį, Bonava yra vienas labiausiai patyrusių gyvenamųjų būstų vystytojų. Mūsų vertybė prieš klientą yra ta, kad visose šalyse laikomės politikos, jog nekuriame vienadienių atskiriems projektams skirtų įmonių, siekiant išvengti atsakomybės prieš klientą, kas Lietuvos NT rinkoje yra ganėtinai populiaru. Kitaip sakant, viskas, kas įgyvendinama, įgyvendinama Bonava vardu su visomis garantijomis iš Skandinavijos. Be to, bendrovės akcijos kotiruojamos Nasdaq biržoje.
Kol kas matome, kad poreikis naujiems vėjams yra – vos paskelbę apie pirmojo projekto „Vakarų lėnas“ statybas, per pora mėnesių jau sudarėme 30 proc. preliminarių pirkimo sutarčių.
– Bendrovės vystomuose daugiabučiuose įrengiate butus su pilna apdaila. Kodėl pasirinkote tokią strategiją? Lietuvoje nedaug bendrovių rinkai pasiūlo jau įrengtų butų, ar manote, kad tai Jūsų išskirtinumas?
– Be abejonės ir nieko neslepiant – tai strateginis sprendimas. Dar prieš ateidami į Lietuvą įvertinome, kad gyventojų poreikis įsigyti būstą su pilna apdaila didelis, o pasiūla – itin maža. Veikiau tai didelis išskirtinumas Lietuvoje. Tuo tarpu Latvijoje ir Estijoje, jau nekalbant apie Vakarų Europą, dalinės apdailos sąvoka yra sunkiai suprantama ir tikrai nepopuliari.
Mes ketiname laužyti nusistovėjusius standartus Lietuvoje ir siūlyti būstus tik su pilna apdaila, nes taip klientams ne tik patogiau, bet ir naudinga finansiškai: įrenginėdami būstus patys galime pasiūlyti apdailą tokiomis kainomis, kurių individualiai žmogus nerastų. Be to, taip išsprendžiamas vienos paskolos būstui ir kartu apdailai klausimas, nes bankas iškart finansuoja galutinai įrengto būsto kainą.
– Kaip vertinate vystytojus, kurie už tą pačią kainą siūlo butus be apdailos?
– Mes savo išvadas ir vertinimus pasidarėme prieš žengdami į Lietuvą, o konkurentus tegul vertina pirkėjai. Ta „nematoma ranka“ (A. Smith) yra geriausias teisėjas. Ir kaip jau matome, pirkėjai netruko tai pastebėti.
– Jūsų vystomas projektas yra dviprasmiškai vertinamoje vietoje. Girulių gatvė kai kurių NT pirkėjų akyse yra ne Pašilaičiuose, o Perkūnkiemyje. Be to, objektas yra arti Vakarinio aplinkkelio, kur galima oro ir garso tarša. Kodėl pasirinkote tokią vietą?
– Šiandien Pašilaičių mikrorajonas yra vienas populiariausių tarp jaunų šeimų, ypač tarp tų, kurie renkasi savo pirmąjį nuosavą būstą. Pašilaičiai naujakuriams patrauklūs tuo, kad čia yra sukurta visa patogų kasdieninį gyvenimą užtikrinsianti infrastruktūra – darželiai, mokyklos, verslo ir centrai, sporto klubai. Be to, mes patys savo projektus vystome taip, kad naujakuriams jų gyvenamoji aplinka būtų itin patraukli – užtikriname plačias laisvalaikio erdves, žaliąsias zonas, kaimynystės erdves.
Kas liečia Vilniaus vakarinį aplinkkelį, jis nuo objekto yra nutolęs daugiau nei 120 m ir įrengtas 8m gylyje, todėl susidaro stiprus akustinis barjeras, kas leidžia maksimaliai neutralizuoti eismo garsus. Šį niuansą prieš rinkdamiesi vietą išstudijavome detaliai.
– Pakalbėkime apie NT rinką Lietuvoje. Kaip Jūs vertinate šiuo metu esančią naujos statybos butų pasiūlą ir paklausą?
– Galima teigti, kad ji yra subalansuota. Yra ir pasiūla, ir paklausa. Visgi, ko bent jau sostinės rinkoje pastaraisiais metais trūko, tai ekonominės klasės būstų, o tai lėmė ir bendrą kainų augimą.
Pavyzdžiui, 2019 metais pirminėje Vilniaus rinkoje realizuotų ekonominės klasės butų dalis sudarė 34 proc., o 2020 m. ji sumažėjo iki 21 proc. Tai lėmė NT plėtotojų užmojai, nes būtent patys vystytojai pastaraisiais metais reikšmingai didino investicijas į vidutinės ir aukštesnės klasės daugiabučių plėtrą Vilniuje, todėl ekonominės klasės būstų dalis rinkoje pastebimai sumažėjo.
Ir šiuo atveju, Bonava, pastebėjusi savotišką nišą, žengė su savo pirmuoju projektu, kai būsto kvadratinio metro kaina su pilna apdaila prasideda nuo 1,5 tūkst. eurų. Palyginimui, vidutinės ir aukštesnės klasės būsto kvadratinio metro kaina prasideda nuo 2 tūkst. eurų be apdailos.
Mūsų duomenimis, būtent ekonominės klasės būstai šiuo metu populiariausi tarp jaunesnio amžiaus pirkėjų – 25–35 metų amžiaus. Ši pirkėjų grupė, dažniausiai uždirbanti vidutines pajamas, vis dažniau renkasi ne nuomotis, o įsigyti nuosavą būstą. Daugelis pirkėjų savo sprendimą grindžia tuo, kad Vilniaus nuomos rinkos kainos yra itin aukštos, o kas mėnesį mokama suma dažnai viršija banko kredito sumą, todėl nuomotis tiesiog neapsimoka. Bonava neslepia savo ketinimų tapti šios pirkėjų kategorijos pasirinkimu numeriu vienas.
– Kas turi įtakos naujos statybos butų pasiūlos pasikeitimui?
– Jei kalbėti apie pačią rinką, nesu tikras, ar ji smarkiai kito. Net COVID-19 pandemija ir karantinas neturėjo didesnės įtakos bendrai 2020 m. pardavimų statistikai. Visgi, jau dabar vadinamojoje karantininėje rinkoje pastebimas vienas niuansas: naujakuriai vis dažniau ieškosi tokio būsto, į kurį galėtų įsikelti nedelsiant. Kitaip sakant, būstas su visa apdaila įgauna akivaizdų pranašumą. Taip yra todėl, kad šios pandemijos laikotarpiu daugybė žmonių susidūrė su problemomis, kai įsirengiant naują būstą susiduriama su nesklandumais įsigyjant reikalingų apdailos prekių, taip pat randant, kas įvykdytų apdailos bei kitus būtinus būsto įrengimo darbus.
Jei kalbame apie techninius niuansus, tai bendram naujų NT objektų plėtojimui įtakos turi miesto vystymosi bendrasis planas, savivaldybės ir kitų susijusių institucijų darbo sparta ir įstatymų interpretavimas, susijusi teisinė bazė, sklypų rinkos pasiūla, ekonominė situacija, darbo rinka, statybos kaštai, migracija. Trumpai tariant, labai daug faktorių daro įtaką NT verslui ir pasiūlos bei paklausos pokyčiams.
– Statistiškai matome, kad butų kainos praėjusių metų pabaigoje ir šių metų pradžioje šoktelėjo greičiau nei įprastomis sąlygomis. Kaip tai aiškinate?
– Visiškas sąstingis pavasarį, kai vyravo neužtikrintumas dėl ateities, akumuliavo pardavimus vėlesniam laikui, metų antroje pusėje. Tuomet visi pardavimai sukrito į metų antrąją pusę ir pabaigą.
2020 metai NT rinkoje buvo lyg amerikietiški kalneliai – nuo staigaus sandorių skaičiaus kritimo pavasarį, kai dėl notarų darbo apribojimų rinka patyrė net 30 proc. nuosmukį, iki visiško sprogimo vasarą ir rudenį, kai sandorių skaičius viršijo net optimistiškiausias ekspertų prognozes.
Šio metu būsto kainos šalyje ir toliau auga, nes auga ir paklausa. Pavyzdžiui, praėjusių metų trečiąjį ketvirtį, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu 2019 m., būsto kainos Lietuvoje didėjo apie 7 proc. Vilniuje – virš 8 proc. Tokios tendencijos galimai rodo ir tai, jog gyventojai, vertindami situaciją ir veikiami informacijos apie galimai griežtėsiančias paskolų išdavimo sąlygas, skuba įsigydyti NT – dažniausiai pirmąjį savo nuosavą būstą. Jei pandemija bus greitu metu suvaldyta, ypač kai jau prasidėjo vakcinavimo procesas, rinka galimai didesnių nuostolių kitais metais nepatirs, o kainų augimas ilgainiui prislops, nes anksčiau ar vėliau pradės kilti daugiau ekonominės klasės būstų.
– Pasak kai kurių NT dalyvių, NT kainos periferijoje (Pašilaičiuose, Visoriuose, Bajoruose, Lazdynėliuose) kilo kiek daugiau (sumine išraiška vienam kv. m) nei vidutinės klasės būsto arčiau miesto centro. Ar sutinkate ir kuo tai galima paaiškinti?
– Dėl ribotos ekonominio klasės būsto pasiūlos, apie kurią jau kalbėjome, ir populiarumo tarp pirkėjų, kainos galbūt kilo šiek tiek sparčiau. Bet kuriuo atveju šiuose rajonuose kainos vis dar išlieka prieinamos jaunoms šeimoms. Čia naujakuriai vis dar gali įsigyti būstą su visa apdaila už 70–80 tūkst. eurų. Taip pat toks būstas perkamas, jei ne pačių savininkų gyvenimui, tai nuomai, nes būtent nuomos rinka sostinėje atsigavo sparčiai ir, matomai, toliau dėl pandemijos nebenukentės.
– Ar sutinkate, šiuo metu yra vadinamoji „pardavėjo rinka“?
– Šimtu procentų sutikti nedrįsčiau. Visgi Lietuvoje ir ypač sostinėje, išlieka aukšta konkurencija, kiekvienas vystytojas gali pasiūlyti „kažką savo“, kas patraukia vieno ar kito pirkėjo dėmesį ir konvertuojasi į būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
– Pasigirsta kalbų apie NT kainų burbulo formavimąsi. Kaip Jūs vertinate dabartinę situaciją NT rinkoje?
– Kalbos prasidėjo dar nuo 2012 m. kai „atsigavo“ būsto rinka po 2008 m. ekonominės krizės. Visgi, vertinant ne kalbas, o faktus, nemanau, kad burbulas jau formuojasi. Paaiškinu kodėl: taip vadinamus burbulus formuoja perdėti lūkesčiai, kai nekilnojamas turtas perkamas dėl to, kad jo kainos ateityje sparčiai kils ir kai pasiūla yra itin ribota. Šiuo metu virš tūkstančio butų yra pastatytų ir dar neparduotų, o metinis 5–7 proc. būsto kainų augimas tokių lūkesčių logiškai mąstant suformuoti negali. Tad dar ne, ne dabar.
– Esate gan kritiškai pasisakęs apie kalbas dėl NT kainų mažėjimo pirmojo karantino metu. Kokią situaciją, ateitį tuo metu matėte Jūs?
– Veikiausiai buvau teisus (šypsosi). Kaip matėme kainos nesumažėjo, priešingai – augo. Ir toliau artimiausią laikotarpį galime tikėtis nuosaikaus kilimo, pakankamai artimo infliacijos lygiui. Ir dar kartą pasikartosiu – pandemija ir karantinas neigiamos įtakos NT rinkai savaime neturėjo, išskyrus tuos atvejus, kai per pirmąją karantiną buvo apribota notarų veikla ir sandoriai negalėjo būti tvirtinami.
– Grįžtant prie naujos statybos butų pasiūlos, ar matote galimybę, kad naujos statybos būstų mažės ir žmonės prisimins seną statybą?
– Anksčiau statyto ir jau šeimininkus turėjusio būsto rinka menksta. Pavyzdžiui, „Registrų centro“ duomenimis, 2020 m. tokių butų parduota dešimtadaliu mažiau nei 2019 m., jų dalis nuo visų įregistruotų butų pardavimo sandorių pasiekė siekė 55 proc. Beveik prieš dešimtmetį senas būstas užėmė net 90 proc. rinkos.
Mūsų duomenimis, tokius pokyčius diktuoja kaina, kuri, pamažu, panašėja. Pavyzdžiui, standartinio dviejų kambarių būsto miegamuosiuose Vilniaus rajonuose kvadratinis metras naujos statybos butuose vidutiniškai įkainotas apie 1,2–1,8 tūkst. eurų, kai senos statybos plytiniuose namuose toje pačioje teritorijoje – 1,3–1,6 tūkst. eurų. Pigesnis variantas yra pirkti būstą blokiniame name, tačiau toks būstas paprastai turi prastesnę garso ir šilumos izoliaciją, todėl jiems dažniau reikia papildomų investicijų patogesniam gyvenimui užsitikrinti. Įvertinus tokias tendencijas, jei žmogus nori naujos statybos būsto, jis tokį ir pirks, nes kainos išties yra panašios.
– Pabaigai, kaip matote Vilniaus NT rinkos ateitį? Yra vystytojų, kurie braižo labai ne kokius scenarijus, be to, vis dar vaduojamės iš koronaviruso krizės. Kokią viziją matote Jūs?
– Kaip jau pastebėjote, buvau kritiškas tuo požiūriu, kai 2020 m. pavasarį prasidėjo nerimas dėl to, kad neva tuoj NT rinka kris į bedugnę. Toks esu ir dabar. Vilnius yra vis dar augantis miestas su didžiuliu potencialu augti ir toliau. Vidinė šalies migracija į sostinę, miesto plėtra ir sparčiai kuriamos darbo vietos neleis atslūgti paklausai. Svarbu yra mokėti greitai ir efektyviai prisitaikyti prie kintančios situacijos. Tokią pamoką mokomės dabar, kai pasaulyje ir Lietuvoje siaučia pandemija. Tikiu, kad iš šios situacijos išeisime sustiprėję dar labiau konkurencingi, o, kaip žinote, konkurencija visuomet teikia naudą vartotojui.