Šį etapą sudaro tokie žingsniai: NT objektų paieška; objektų filtravimas; pirmasis kontaktas su savininku ir objektų apžiūra; nuodugnus vertinimas; derybos ir įsigijimas.
Geriausi pirkiniai – ne iš oficialių kanalų
Objektų paiešką galima vykdyti pačiam arba prašyti NT specialistų pagalbos. Nusprendus kreiptis į specialistus patariame skirti pakankamai laiko tinkamo specialisto atrankai. Dažnai daroma klaida yra kreiptis pagalbos į NT brokerius. Kodėl tai – klaida? Dėl dviejų priežasčių.
Pirmoji ta, kad absoliuti dauguma brokerių įmonių Lietuvoje atstovauja pardavėjų interesams. Be to, brokeriai aktyviai bendradarbiauja tarpusavyje, tad net ir kai perkamas ne to paties brokerio parduodamas objektas, jūsų brokeriui gali būti sunku visiškai atsiriboti nuo asmeninių interesų. Taigi jis sunkiai gali užtikrinti nešališkumą ieškodamas objektų ir padėdamas juos įsigyti.
Deja, pasitaiko brokerių, kurie giriasi mažais įkainiais, nes gauna atlygį iš abiejų sandorio šalių. Išgirdus tokį pasiūlymą, patartina nebegaišti laiko ir iš karto tęsti specialisto paiešką, nes toks tarpininkas net pats nesupranta, kieno interesams jis atstovauja.
Antroji priežastis – net ir labai sėkmingai dirbantis brokeris pirmiausia yra profesionalus pardavėjas. O jums juk reikalingas profesionalus pirkėjas ir derybininkas, kurio asmeninės savybės, įgūdžiai ir psichologinis nusiteikimas vis dėlto turi skirtis nuo pardavėjo savybių.
Nusprendus naudotis specialistų paslaugomis, verta kreiptis į specializuotą, tokiomis investicijomis užsiimančią kompaniją arba susirasti tikrai patikimą brokerį.
Na, o jei nusprendėte paiešką vykdyti savarankiškai, pirmiausia reikia skirti nemažai laiko susipažinti su esama NT rinka ir prognozėmis. Reikėtų įvertinti atskirai kiekvieną miesto rajoną, t. y. esamą kainų, saugumo, susisiekimo, švietimo įstaigų, prekybos vietų situaciją, rajono perspektyvas, numatomus miesto ar infrastruktūros plėtros planus ir t. t.
Taip pat pravartu šiuo klausimu pasikonsultuoti su NT rinkoje dirbančiais specialistais ir išgirsti kitokių nuomonių. Tuomet, remdamiesi praeitame straipsnyje aptartais asmeniniais kriterijais, nusistatome tokius: miesto rajonas, NT tipas, objekto plotas, kaina, būklė.
Šiuo metu Lietuvos NT skelbimų rinkoje dominuoja du didieji internetiniai NT skelbimų portalai, kurie leidžia atlikti paiešką pagal ką tik įvardytus paieškos kriterijus, o ją išsaugojus suteikiama galimybė el. paštu gauti naujienlaiškį apie reikalavimus atitinkančius naujus objektus. Tai labai palengvina paiešką.
Be internetinių skelbimų portalų, verta sekti varžytynėse parduodamų objektų naujienas, kurios taip pat skelbiamos internete.
Na ir, žinoma, reikia stebėti, ar tinkamo objekto nepasitaikys jūsų aplinkoje ar bendraujant su pažįstamais. Jei esate nusižiūrėję dominantį objektą, pabandykite surasti savininką ir pateikti jam pasiūlymą. Tokie oficialių kanalų net nepasiekiantys objektai dažnai būna geriausi pirkiniai, bet prireiks nemažai pastangų ir sėkmės juos surasti.
Pirmasis etapas – vertinkite tik „grubiai“, apytiksliai
Dažnai daroma klaida objektų atrankos etapu – per daug laiko skiriama kiekvienam potencialiam objektui įvertinti. Žinoma, taip galima surasti patį geriausią objektą, bet tam reikia labai daug laiko, o dėl to greitai arba išvis liaujamasi ieškoti, arba trūkus kantrybei priimami skuboti sprendimai, nors objektas ir nevisiškai atitinka numatytus kriterijus.
Šiuo atveju labai pasiteisina dvigubo filtro metodas. Pirmiausia įvertinama tik apytikslė objekto bendrų investicijų grąža iš nuomos pajamų, kuri apskaičiuojama kaip metinių nuomos pajamų ir įsigijimo bei investicijų sumos santykis, ir yra matuojama procentais.
Tai labai supaprastintas skaičiavimo modelis, tačiau jo visiškai pakanka pirminei lyginamajai analizei atlikti. Skaičiavimams naudojamas tikėtinas realias nuomos pajamas galima numatyti įvertinus analogiškų ar panašių skelbimų rinkoje esančių būstų nuomos kainų žemutinę ribą. Dažna klaida yra tikėtiną nuomos kainą nustatyti pagal skelbimų kainų vidurkį.
Atminkite, kad skelbimuose matomos kainos atspindi savininkų lūkesčius, o ne faktinius skaičius.
Atrinktiems objektams – daug daugiau laiko
Antruoju atrankos etapu vertinami tik pirmąjį filtrą įveikę objektai. Šis vertinimas apima daug nuodugnesnį vietos, buto padėties name, plano, buto būklės ir reikalingų investicijų vertinimą, mąstoma apie buto patrauklumą nuomininkams, apie galimybę keisti buto funkcionalumą ar kitokias jo pritaikymo ir vertės padidinimo galimybes.
Šiuo etapu dažnai daroma klaida – nepakankamai įvertinamas buto patrauklumas nuomininkui. Labai svarbu numatyti, kas gali būti jūsų tikslinis nuomininkas (pvz., jauna pora be vaikų, jauna šeima su vaikais, studentai, dideles pajamas gaunantys specialistai ir pan.) ir kokie dažniausi šios nuomininkų kategorijos keliami reikalavimai. Siekite, kad perkamas būstas galėtų patenkinti net kelių skirtingų kategorijų nuomininkų poreikius. Tai leidžia sumažinti prastovų tikimybę ateityje.
Investuojantys į NT spekuliaciniais tikslais taiko taisyklę „pelnas gaunamas perkant“. Tai reiškia, kad gerai nupirkti yra svarbiau, nei gerai parduoti. Kitaip tariant, reikia pirkti už tokią kainą, kuri jau dabar leistų jums uždirbti, jei nuspręstumėte objektą nedelsiant parduoti. Juk niekas tiksliai nežino, kas laukia NT rinkų ateityje, tačiau visada galima įvertinti, kas vyksta šiandien. Nors investicijos į nuomoti skirtą būstą yra ilgesnės trukmės nei investicijos spekuliaciniais tikslais, vadovaujantis minėta taisykle galima tikėtis solidžios grąžos ne tik iš nuomos pajamų, bet ir iš turto vertės pokyčio.
Pirmas kontaktas su savininku ir objekto apžiūra
Dažniausiai pasitaikančios klaidos pirmojo kontakto su savininku ar savininko atstovu metu yra emociniai kraštutinumai, t. y. arba iškart parodomas entuziazmas pirkti, arba viskas perdėm kritikuojama. Dėl abiejų šių kraštutinumų vėliau gali pasunkėti derybos. Per pirmąjį kontaktą ir objekto apžiūrą jūsų tikslas yra gauti kuo daugiau informacijos apie objektą ir savininko motyvus.
Tad prieš vykdami pasiruoškite detalų klausimų savininkui sąrašą, jei įmanoma, pasidarykite patalpų nuotraukų, nuodugniai įvertinkite patalpų techninę būklę. Pravartu į apžiūrą pasikviesti techniniais klausimais kompetentingą asmenį, kurio argumentai padės išvengti klaidų planuojant įrengimo investicijas ir sustiprins jūsų poziciją derantis su savininku.
Jei objektą parduoda brokeris, prašykite, kad apžiūrint būstą dalyvautų ir pats savininkas. Po apžiūros prašykite savininko pateikti visų būsto nuosavybės dokumentų kopijas, kad būtų galima įvertinti galimų teisinių problemų riziką.
Nuodugnus vertinimas
Nuodugnaus vertinimo etapo tikslas – susisteminti visą informaciją, reikalingą sprendimui dėl įsigijimo priimti.
Šiuo objektų atrankos etapu sistemingai įvertinama visa surinkta informacija apie patį objektą, įvertinamas investicinis patrauklumas, galimos rizikos, investicijų poreikis ir pan. Visa ši informacija lyginama su paieškos pradžioje išsikeltais tikslais. Labai dažnai pasitaikanti klaida – netinkamai įvertintas būsimų investicijų poreikis tiek finansiniu, tiek laiko aspektu. Ši klaida padaroma dėl atsainaus pradinio būsto būklės vertinimo arba dėl patirties vykdant remonto darbus stokos.
Tikriausiai ne vienam yra tekę girdėti apie atvejus, kai įsigijus butą senamiestyje ir nusprendus pakeisti grindis paaiškėja, kad reikia keisti ne tik grindis, bet ir visas perdangas. Tai tik viena iš klaidų, kurių galima išvengti skyrus pakankamai dėmesio įvertinti būsto techninę būklę..
Derybos ir įsigijimas
Derybos perkant nuomoti skirtą NT iš esmės nesiskiria nuo standartinių derybų tarp pirkėjo ir pardavėjo. Per daug nesileisdami į derybų proceso subtilybes paminėsime tris dažniausias klaidas.
Pirmoji – išvis vengiama derybų arba jos vyksta tik simboliškai. Lietuvoje vis dar gyvuoja užslėpta nuostata, kad derėtis nemandagu arba kad besiderantis pirkėjas parodo prastą savo finansinę padėtį. Nieko panašaus – derėtis dėl kainos tiesiog būtina! Tačiau deryboms reikia kantrybės.
Per pirmą susitikimą pirkėjo užduotas klausimas „O kiek dar galėtumėm paderinti kainą?“ yra pats blogiausias derybų klausimas. Kodėl? Todėl, kad pardavėjas dar nepažįsta jūsų, nežino jūsų ketinimų rimtumo, tačiau žino, kad jūs tikriausiai dar nesate parengę svarių argumentų, todėl jam nėra prasmės sakyti tikrą galutinę kainą. Po tokio klausimo pardavėjo įvardyta „paderinta“ kaina tampa sunkiai perlipamu psichologiniu barjeru.
Antroji – žmonės, turintys mažiau NT pirkimo patirties, dažnai nuvertina nuolaidos reikšmę, palyginti su visa kaina. Pavyzdžiui, įsigyjant NT už 80 000 eurų, galimybė nusiderėti 2 tūkst. eurų nebeatrodo tokia reikšminga, todėl nededama per daug pastangų. Tačiau jei tam pačiam žmogui būtų pasiūlyta galimybė užsidirbti 2 tūkst. eurų, ir viskas, ką reiktų padaryti, būtų pasiruošti ir dalyvauti poroje pokalbių, labai tikėtina, kad toks pasiūlymas pasirodytų net labai viliojantis ir jam būtų atsakingai ruošiamasi.
Trečioji – deramasi tik dėl kainos. Jei savininkas nelinkęs keisti kainos, tačiau objektas jums patrauklus net ir už esamą kainą, patartina apmąstyti, kokių yra papildomų sąlygų, dėl kurių galima tartis. Tai gali būti paliekami baldai, įsigijimo proceso išlaidų padengimas, NT patobulinimo darbai, išsikraustymo sąlygos, atsiskaitymo terminai ir sąlygos ir pan. Tinkamai pasiruošus pirmajam kontaktui su savininku, jo metu gauta informacija padės suprasti savininko poreikius, pagal kuriuos formuojami šie derybų argumentai.
Jei derybų rezultatas jus tenkina, toliau atliekami pirkimo proceso formalūs veiksmai, jie gana paprasti ir bent kartą pirkusiems NT gerai žinomi, todėl atskirai jų neaptarinėsime. Kituose straipsniuose (dalį jų artimiausiu metu paskelbsime rubrikoje „Būstas“, o visąciklą rasite žurnale „Investuok“) kalbėsime apie tai, kaip naujai įsigytą NT tinkamai parengti nuomai, kaip išsirinkti tinkamą nuomininką ir kaip sukurti ilgalaikius santykius su nuomininku.
Spalio mėnesio žurnalo „Investuok“ numeryje taip pat skaitykite:
Aktualijų, rinkų ir sektorių rubrikose: Kainos kyla jau beveik dešimtmetį, tai dar ne ilgiausias ciklas, bet kuo aukščiau, tuo neramiau. Ką pirkti, kai kainos kosmose? Aiškinamės, kiek tvari esama padėtis, ir patariame, kokios strategijos laikytis.
Rubrikoje „Vertybinių popierių birža“: Per trejus metus Baltijos biržos pagrindinis akcijų indeksas (t. y. vidurkis) pabrango daugiau kaip 63 %, vien per vasarą daugiau nei 15 %. Bandome atsakyti į pagrindinį klausimą – „Kas toliau?“
Interviu: Kelis dešimtmečius investuojantis istorikas ir žurnalistas Kęstutis Petrauskas sakosi pasiekęs finansinę laisvę, interviu jis dalijasi investavimo patirtimi, savo požiūriu ir patarimais, taip pat ir tai, kaip sekasi finansinio savarankiškumo išmokyti dukras.
Pinigų skolinimas: Vekseliai – viena iš paprasčiausių skolinimo formų, bet turinti daugiausia niuansų. Ką būtina žinoti?
Viršelio tema: Indija – kodėl ji artimiausią dešimtmetį turėtų būti pasaulio ekonomikos žvaigždė ir kodėl Indijos akcijos ypač patrauklios ilgalaikiams investuotojams?
NT rubrikoje: Investicijos į nuomoti skirtą būstą – kaip parengti tinkamą nuomos sutartį?
Ir dar: įžvalgos, komentarai, patarimai, fondų rezultatai, pasaulio, žaliavų, valiutų apžvalgos ir tai, ką rugsėjį viešai kalbėjo garsūs investuotojai bei ekonomistai.