Tiesa, vieną iš stebuklingų akcijų plėtotojai paneigė – skelbimų portale paskelbta, kad viename iš brangiausių naujos statybos būstų Vilniuje „Pilies apartamentai“ taikoma didesnė nei 50 proc. nuolaida ir 1 kvadratinio metro buto kaina mažėja iki 3 tūkst. eurų.
Klaida arba rinkodara
„Čia portalo sistemos techninė klaida, ją dabar tvarkome ir aiškinamės, kas atsitiko. „Pilies apartamentuose“ net nebuvo butų, kurių kvadratinio metro kaina būtų siekus daugiau nei 6000 eurų. Kvadratinis metras ten kainuoja nuo 2300 iki 4500 eur“, – sakė projektą vystančio „Hanner“ komunikacijos atstovė Renata Dantė.
Tai, kad šis atvejis greičiausiai sisteminė klaida arba rinkodaros ėjimas pritaria ir ekspertai.
„Tiesiog 3 tūkst. eurų kaina už kvadratinį metrą už vieno kambario butą pirmame aukšte netgi išskirtinėje vietoje labai didelė. Nerealu, kad normaliai jis būtų pardavinėjamas už 6 tūkst. eurų. Iš kitos pusės, tai gali būti tiesiog rinkodara, kai kaina iš pradžių padidinama iki nerealios, o po to sumažinama iki pakankamai aukštos, bet žmogui vis tiek atrodo, kad jis gavo didelę nuolaidą“, – sako „Realdata.lt“ įkūrėjas Arnoldas Antnavičius.
Ekspertas sako, kad tokia metodika pastaruoju metu gana dažna įvairiuose objektuose. Tai ne tik rinkodara. Kartais vystytojai iš pradžių tiesiog inerciškai prašo daugiau nei prieš tai buvusiuose projektuose, o po to ją sumažina iki tokios, už kurią tuose rajonuose būstą dar perka.
Akcijos patrauklios
„Pardavėjai stebi rinką ir mato žmonių lūkesčius – pirkėjai ieško pigesnio būsto. Todėl žaisti su kainų dydžiu patrauklu“, – aiškina A. Antanavičius.
„Akcijos ir dovanos buvo visada, tačiau jos naudojamos ne visuose projektuose. Pavyzdžiui, jei pirminiai pardavimai geri ir bankas patiki projektu, toliau kainas buvo galima netgi šiek tiek padidinti, nes nebereikia skubėti – aišku, kad pirkėjų pakanka“, – kiek kitaip į tai kas vyksta žiūri „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovu Saulius Vagonis.
Tokį modelį pernai skatino tai, kad, pavyzdžiui, pernai Vilniuje buvo pastatyta mažiau nei 4 tūkst. butų, o parduota 4500. Dauguma jų pastatuose, kurie dar tik statomi. Dabar svarstyklės pasikeitė pirkėjų naudai ir niekas nebeskuba pirkti už vystytojų nustatytas optimistines kainas.
S. Vagonis pritaria A. Antanavičiui, kad jei pirkėjų susidomėjimas projektu nėra milžiniškas, ieškoma būdų, kaip paskatinti pardavimus. Tada kaina gali būti mažinama iki rinkos vidurkio ar siūlomos įvairios dovanos.
„Suskaičiuoti tiksliai ir pasakyti, kad visi taip elgiasi negalime. Informacijos, kokias akcijas ir nuolaidas taiko vienas ar kitas plėtotojas neturime“, – aiškina S. Vagonis.
Ekspertas sako, kad legendos apie tai, kad vienu ar kitu atveju buvo pritaikyta keliolikos procentų ar keliasdešimt tūkstančių eurų dydžio nuolaidos gali būti tikros.
„Tokios nuolaidos paprastai netaikomos visam projektui ir visiems jame esantiems butams. Pakanka rasti pirmuosius pirkėjus, kad pardavimai pajudėtų. Dabar visi supranta, kad rinkodaros jau reikia, nes pasiūla auga sparčiai. Jei pernai pastatyta 3800 butų, šiemet jų bus apie 4500“, – aiškina S. Vagonis ir sako, kad dar anksti kalbėti apie visuotinį kainų kritimą.
Kartais su ypatingai didelėmis nuolaidomis išparduodami paskutiniai, prasčiausi butai ir vystytojas tiesiog taip baigia projektą.
Optimistinės kainos dingo
Tačiau jau reikia kalbėti apie tai, kad pasiūla jau pakankama ir dėl pirkėjų reikia konkuruoti. Optimistinių kainų nebėra. Iš kitos pusės atotrūkis tarp pasiūlos ir paklausos nėra tokio dydžio, kad plėtotojus priverstų paniškai ir bet kokia kaina mažinti pardavimo kainą.
„Jei projektą pradėjai didesnėmis kainomis nei konkurentai, natūralu, kad teks ieškoti būdų, kaip įtikti pirkėjui ar netgi pamažinti kainą iki rinkos vidurkio“, – aiškina S. Vagonis.
A. Antanavičiaus duomenimis, nors pardavimai kiek stabtelėjo, tačiau realios kainos Vilniuje, lyginant su buvsiomis metų pradžioje, ekonominiame segmente mažėjo 2–3 proc. Tačiau naujų projektų, kurie pradėti pardavinėti spalį, kainodara pasikeitė. Už būstą ten prašoma 5–10 proc. mažiau nei senuosiuose.
„Kol kas į šiuos veiksmus konkurentai nereaguoja, tačiau tik laiko klausimas, kada visa rinka pradės mažinti kainą. Tačiau tai nereiškia, kad rinka krenta. Tiesiog vystytojai, kurie sulig kiekvienu nauju projektu iš inercijos didino kainas, dabar jas kiek pamažino iki tokių, už kurias perka“, – sako A. Antanavičius.
Priežasčių tokiai griūčiai, kaip 2008 m. jis nemato.
A. Antanavičiaus prognozė – iki ateinančios vasaros kainos bent Vilniuje mažės iki 10 proc.