Kainą nustatė vystytojai
Nepaisant to, kad sandorių skaičius naujo būsto rinkoje yra mažiausias per 10 metų, jo kainos – aukščiausios, ypač sostinėje. Skaičiuojama, kad vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje yra daugiau nei 3 tūkst. eurų už kv. m. Tiesa, NT analitikas Arnoldas Antanavičius Delfi TV laidoje „Delfi tema“ akcentuoja, kad tokia kaina yra nustatyta ir prašoma vystytojų. Ar pirkėjai ją sutinka mokėti, kitas klausimas.
„Kalbėdami apie išaugusią naujo būsto kainą, turime akcentuoti tai, kad tai yra vystytojų prašoma kaina, kuri toliau didėja, bet tai nereiškia, jog ji – reali būsto kaina. Nes būsto kaina yra tokia, kokią pirkėjai sutinka mokėti – kai sudaromas sandoris. Tai ta informacija, kad vystytojai kelia kainas galvodami, kad tai yra naujas kainų lygis, bet tada pirkėjai atsitraukia ir mes matome rekordiškai mažus sandorius, man tai yra paaiškinimas, kad pirkėjams jau toks kainų lygis yra nebepriimtinas“, – pažymi pašnekovas.
Tuo tarpu „1Partner LT“ būsto kainų indekso „1PI“ duomenimis, antrinėje rinkoje bendras butų kainų lygis per liepos mėn. Vilniuje padidėjo 1,5 proc. (30 eurų/ kv. m), Kaune – 1,5 proc. (20 eurų/ kv. m), Klaipėdoje – sumažėjo 0,8 proc. (10 eurų/ kv. m). Per metus Vilniuje kainos padidėjo 16,2 proc. (272 eurų/ kv. m) iki 1949 eurų/ kv. m. Kaune metinis butų kainų kilimas siekė 13,9 proc. (159 eurų/ kv. m) iki 1308 eurų/ kv. m. Klaipėdoje fiksuotas 9,0 proc. metinis kainų kilimas (103 eurų/ kv. m) iki 1244 eurų/ kv. m.
Su A. Antanavičiumi sutinka ir Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Vaidotas Šumskis, kuris sako, kad NT pirkėjai, matydami jiems sunkiai įkandamas kainas naujo būsto rinkoje, gręžiasi į antrinę. Tai įrodo ir nekintantis paskolų skaičius: paskolų prašymų nesumažėjo, nors sandorių pirminėje rinkoje per liepos mėnesį įvyko vos 60.
„Pritarčiau, kad naujo būsto kainos yra vystytojų lūkesčiai, o gyventojai skaičiuoja, ir matydami, kad iš antrų rankų gali įsigyti geros būklės būstą už jiems įkandamą kainą, jie jį ir perka. Tai paskolas, tikėtina, gauna ne naujos statybos būsto pirkimui, o tam, kuris yra antrinėje rinkoje“, – sako pašnekovas.
Būsto įperkamumą vertina teigiamai
Lietuvos bankas yra skaičiavęs, kiek laiko šeimai reikia taupyti, kad jai pavyktų sukaupti pradinį būsto įnašą vidutinio dydžio būstui. V. Šumskio teigimu, šis skaičius Lietuvoje ir, pavyzdžiui, Vilniuje, skiriasi.
„Jeigu žiūrėtume į visą Lietuvą, matome bendrą vidurkį. Skaičiuojame, kad Lietuvoje dviejų asmenų šeimai, kuri siekia įsigyti vidutinį, 60 kv.m būstą už vidutinę kainą ir gaunant vidutinį atlyginimą, trečdalį gaunamų pajamų skiriant taupymui, prireiktų apie 2 metų, kad būtų sukauptas 15 proc. pradinis įnašas. Tačiau situacija skirtinguose miestuose gerokai skiriasi, pavyzdžiui, Vilniuje tokiomis pačiomis sąlygomis prireiktų 2 metų ir 3-4 mėnesių būsto įsigijimui, o mažesniuose miestuose (Panevėžyje, Šiauliuose) reikėtų du kartus trumpiau kaupti pradinį įnašą“, – pabrėžia pašnekovas.
Visgi, eksperto teigimu, būstas Vilniuje šiandien yra gana gerai įperkamas, nors pastebimos įperkamumo prastėjimo tendencijos.
„Šiandien, žiūrint ir į naujos statybos, ir į antrinę rinkas galime teigti, kad Vilniuje būstas vis dar yra pakankamai gerai įperkamas. Tik vėlgi, reiktų pabrėžti, kad yra perkamas nebūtinai naujos statybos būstas. Tačiau yra viena svarbi dedamoji – įperkamumas yra pradėjęs prastėti. Ko gero, auksiniai laikai būsto pirkėjui buvo metai iki pandemijos arba pati pandemijos pradžia, kada santaupos augo gana sparčiai. Matome, kad būsto įperkamumas buvo pats aukščiausias per visą istoriją. Dabar situacija yra visiškai pasikeitusi ir tendencija yra prastėjanti“, – komentuoja V. Šumskis.
Ar galimi kainų pasikeitimai?
Tačiau NT analitikas A. Antanavičius sako, kad būsto įperkamumą vertėtų skaičiuoti kitaip – kiek metų tenka taupyti, norint įsigyti būstą be paskolų. Čia, pašnekovo teigimu, Lietuva gerokai atsilieka nuo kitų Vakarų šalių.
„Aš galbūt kitaip vertinu įperkamumą. Ne pagal tai, kiek reikėtų pasiskolinti, o kiek reiktų taupyti, kad būstą galėtum įsigyti be paskolos. T.y., kiek vidutinių metinių pajamų pajamų reikia sugeneruoti, kad įsigytum vidutinį būstą su vidutine kaina. Vakarų praktika rodo, kad tokia suma sugeneruojama iki penkerių metų, Lietuvoje – ilgiau. Manau, kad yra nelengvas uždavinys įsigyti būstą, tačiau dažnai žmonės stengiasi tai padaryti, nes jeigu kainos NT rinkoje kyla, yra lūkestis, kad šiandien pirkti apsimoka, nes ateityje kainuos dar brangiau“, – tikina pašnekovas.
Paklaustas, ar NT kainos Lietuvoje pagaliau galėtų mažėti, jis sako, kad kol kas aplinkybės dėliojasi atvirkštinių korekcijų naudai.
„Neapibrėžtumai veikia. Taip pat ir infliacija, kuri veikia kasdien. <...> Mano nuomone, dar kurį laiką gyvensime aukštesnės infliacijos aplinkoje. Tai reiškia, kad ir paskolos bus prieinamesnės ir po kurio laiko žmonės pamatys, kad jų pinigai toliau nuvertėja ir NT, greičiausiai, bus ta paklausi prekė. Kalbant apie kainų pokyčius, kodėl antrinėje rinkoje kainos toliau auga, tai dėl to, kad naujos statybos butų kainos auga. Tai aš nors ir nenorėčiau matyti tokio scenarijaus, bet esu linkęs galvoti, kad infliacija yra didelė jėga, kuri darys įtaką NT kainoms“, – paaiškina A. Antanavičius.
Kad naujų butų kainos galėtų mažėti, abejoja ir „Eika“ generalinio direktoriaus pavaduotas Martynas Žibūda. Jis teigia, kad kol kas vystytojai vis dar nežino, už kiek galėtų pastatyti būstą, tad apie kainų pokyčius kalbėti sunku.
„Mes nežinome, už kiek pastatysime. Kol mes nežinome, tol ta kaina yra užkelta. Nes yra du pasirinkimai: statai, bet neparduodi, arba statai ir pardavinėji su saugia kaina, arba nestatai apskritai. Tai šiandien, kai žmonės klausia, ar kainos kris, aš atsakau, kad tam, kad jos kristų, turi būti kažkas pastatyta. Galbūt bus laikas, kada kainos ims kristi, bet artimiausius mėnesius yra didesnė tikimybė, kad jos arba dar kils, arba kilimas sustos“, – teigia M. Žibūda.
Tam tikrų korekcijų tikimybė yra
Tačiau bendrą Europos šalių būsto rinkų situaciją vertinantis „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas „Delfi būstas“ komentavo, kad būsto kainų kritimo Lietuvoje tikimybės atmesti negalima. Nors jos tikrai nepasieks 2019 metų kainų lygio, atskirais mėnesiais galime matyti įvairių nežymių korekcijų.
„Tam tikruose segmentuose, manau, galime pamatyti kainų kritimą. Pavyzdys gali būti Švedijos būstų kainos, kur paskutiniais duomenimis, butų sandorių skaičius čia sumažėjo 22 proc., namų – 12 proc. per metus. Kanų augimas Švedijoje tęsėsi iki vasario-kovo mėnesio, o po to kainos ėmė nežymiai kristi. Nuo metų pradžios būsto kainos ten pakrito apie 5 proc. Tai rinka vėsta ir tam įtakos turi brangus būstas ir palūkanų brangimas. Bankų politikai Švedijos rinka jautresnė nei Lietuvos, nes Lietuvoje daug būsto nuperkama be paskolų, bet tas, kuris perkamas su paskola. Tikėtis, kad kainos sugrįš į 2019 metų lygį, neverta, tačiau, kad jų korekcija bus neigiama, gali būti. Kaštų augimas nebėra toks didelis, todėl atskirais mėnesiais kainos gali augti mažiau, išlikti stabilios arba net kažkiek kristi“, – paaiškino ekonomistas.