500 ha neišnaudotos teritorijos
Naujausiais Statistikos departamento duomenimis, Vilnius ir toliau išlieka vienintelis Lietuvos didmiestis, gyventojų skaičiumi ne mažėjantis, o augantis. Tad sostinė ir toliau plėsis, klausimas tik, kuriose miesto vietose šis augimas bus didžiausias, rašoma pranešime žiniasklaidai.
Vyriausias Vilniaus miesto architektas Mindaugas Pakalnis teigia, jog vienas savivaldybės prioritetų yra užuot kūrus naujus mikrorajonus, didinti gyventojų tankumą jau esančiuose bei išnaudoti centrinėje miesto dalyje esantį potencialą.
„Kalbos apie vidinę miesto plėtrą dažnai suprantamos kaip noras pristatyti daugiabučių kiemuose dar po namą, bet taip tikrai nėra. Sovietmečiu Vilnius buvo pramoninis miestas, todėl šiandien centrinėje jo dalyje yra apie 500 ha nenaudojamų sandėlių ir gamyklų teritorijų, kuriuos galima paversti naujomis gyvenamųjų namų vietomis“, – aiškina architektas.
Žvelgiant į Europos kontekstą, idėja didinti gyventojų tankumą atrodo pagrįsta. Pavyzdžiui, Vienos plotas kone identiškas Vilniaus (415 kv. km ir 401 kv. k,), tačiau gyventojų Austrijos sostinė turi beveik keturiskart daugiau (1,9 mln. ir 0,5 mln.), mat yra gerokai tankiau apgyvendinta (4,33 tūkst. gyventojų/kv. km palyginus su Vilniaus 1,34 tūkst./kv. km).
Savivaldybės planus atgaivinti jau egzistuojančius mikrorajonus papildo ir pati nekilnojamojo turto rinka, natūraliai sukanti prie pamirštų miesto vietų. UAB „Vertinimo partneriai“ nekilnojamo turto vertintoja Kristina Vysockaja pastebi, kad anksčiau patrauklaus įvaizdžio neturėję mikrorajonai pamažu tampa vienais paklausiausių.
„Kaip labiausiai populiarėjančius reikėtų išskirti Naujosios Vilnios, Pavilnio rajonus, prie pat Vilniaus esantį Nemėžį. Anksčiau itin populiarūs Riešės, Avižienių, Tarandės mikrorajonai, esantys miesto šiaurėje, dabar jau yra brangesni, nes norinčių juose gyventi skaičius lenkia pasiūlą, tad jų populiarumas šiek tiek smunka. Žmonės atsisuka į pietinę miesto pusę, pavyzdžiui, jau išpopuliarėjusius Kalnėnus. Svarbiausias faktorius yra kaina, tad patraukliu tampa ir toks rajonas kaip Salininkai, nes atstumas iki centro nedidelis, o kaina kol kas neaukšta, kadangi užstatymas nedidelis ir paklausa dar neviršijo pasiūlos“, – vertina K. Vysockaja.
Prognozuoja pietinės pusės populiarėjimą
Būtent pietinėje Vilniaus dalyje daugiausiai potencialo įžvelgia ir nekilnojamojo turto brokeriai. Už geležinkelio linijos esanti Naujininkų dalis bei toliau jos nusidriekę rajonai anot jų per ateinančius penkerius metus turėtų radikaliai pakeisti veidą.
„Miesto ribose patraukliausią mikrorajoną nuostato palankiausias kainos ir kokybės santykis. Šiuo metu pietinė pusė, Naujininkų-Salininkų rajonas yra patrauklus, nes dalys jo yra neapgyvendintos, o viešojo transporto sistema nusigaunant iki centro palanki ir dalis rajono turi nemažai žalumos. Tiesa, kol kas dalį žmonių nuo Naujininkų pusės atbaido socialinė jos padėtis“, – teigia „RE/MAX“ brokeris Vaidas Adlys.
Vyriausias Vilniaus miesto architektas M. Pakalnis patvirtina, jog auginti už geležinkelio linijos esančius Naujininkus – vienas savivaldybės tikslų. Pietinėje miesto dalyje, ypač teritorijose netoli oro uosto, taip pat yra daug apleistų pramoninių teritorijų, kurios artimiausiais metais turėtų būti išnaudojamos komerciniams ar gyvenamiesiems pastatams.
„Šiandien su Naujininkais vyksta kažkas panašaus kaip prieš 20 metų su Naujamiesčiu. Aš pats, 1997 m. rengdamas Naujamiesčio atgaivinimo programą, kitiems architektams bandžiau parodyti, kuo, remiantis užsienio praktika, galima paversti apleistą pramoninį mikrorajoną. Šiandien matyti, kad ir mano prognozės nebuvo pakankamai drąsios, nes tiek verslui, tiek gyventojams Naujamiestis tapo vienu patraukliausių mikrorajonų, kas tuomet buvo neįsivaizduojama. Taip gali pasikeisti ir pietinė miesto pusė, tik tai nutiks ne per metus ir ne per dvejus“, – aiškina M. Pakalnis.
Įvaizdis ne visada atbaido
Anot „Capital“ biuro vadovo Gedimino Jankausko, vertinant mikrorajono patrauklumą atsižvelgiama į keletą elementų, užtikrinančių gyvenimo kokybę: statybų kokybę, gamtinę aplinką, infrastruktūrą (mokyklas, darželius, parduotuves, viešąjį transportą) bei demografinę aplinką. Tad rinkos dėsnius diktuoja ne vien kaina.
Pavyzdžiui, šiaurinės miesto dalies mikrorajonai – Bajorai, Bukiškės, Tarandė, Avižieiniai – yra toliau nuo Vilniaus centro, tačiau pirkėjams imponuoja dėl patogaus susisiekimo su darbo vietomis.
„Kiekvienas rajonas turi savo pliusus ir savo minusus. Pavyzdžiui, Pilaitė yra fantastinis rajonas su puikia gamta, socialine aplinka ir infrastruktūra. Išskyrus susisiekimą. Ir tas vienas minusas yra pirma daugelio asociacija su Pilaite. Analogiškai yra su pietinės miesto dalies rajonais. Iš Salininkų, Markučių, Belmonto, net dalies Antakalnio neatimsi vieniems romantiško, o kitus atgrasančio lėktuvų gaudesio. Ar tokie minusai nusveria kainos ir kitus pliusus? Kadangi toks dalykas kaip standartinis pirkėjas neegzistuoja, tai vieno atsakymo nėra“, – analizuoja „Capital“ biuro vadovas.
Neigiamos savybės su laiku neišvengiamai keičiasi – pavyzdžiui, Stoties mikrorajonas per pastaruosius keletą metų įgavo kur kas patrauklesnį įvaizdį. Tuo tarpu Pilaitės eismo problemas bandoma spręsti būsimu aplinkkeliu. Tiesa, klausimas, ar pokyčiai vyksta pakankamai greitai norint pakeisti mikrorajono įvaizdį.
„RE/MAX“ brokeris V. Adlys pastebi, jog dažniausiai pirkėjams kliūna infrastruktūros, visų pirma susisiekimo klausimai. Tačiau kadangi trūkumų turi kiekvienas mikrorajonas, prioritetą daugelis vis tik teikia kainai ir patogiam susisiekimui.
„Kaip ir kiekvienoje rinkoje, nekilnojamame turte dažnai išpučiamas negatyvus burbulas ir net skirtingos tos pačios gatvės pusės gali būti vertinamos visiškai priešingai. Su lėktuvų triukšmu yra panašiai – Naujininkų-Salininkų rajone susikūręs didelės problemos įvaizdis, o Kalnėnams, kur girdimi tie patys lėktuvai, tai netrukdo tapti vienu labiausiai prestižinių miesto mikrorajonų. Naujininkų-Salininkų mikrorajono atveju kaina ir susisiekimas nusveria faktą, kad čia jau nuo seno stovi oro uostas bei jo neplanuojama niekur iškelti, o žiniasklaida mirga žiniomis apie nesustojantį keleivių skaičiaus augimą“, – samprotauja V. Adlys.