Didžioji dalis statinių – ant valstybinės žemės
Lietuvoje nekilnojamojo turto vystytojai turi kelias galimybes, kaip įsigyti žemę, ant kurios galėtų plėtoti projektus: nuomotis žemės sklypą iš valstybės arba pirkti žemę. Nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų vystytojai turi nedaug, daugiausiai – miestų pakraščiuose, kur žemė sugrąžinta arba, kur ją galima įsigyti aukciono būdu. Tuo tarpu didžioji dalis objektų, net 80 proc., vystomi ant išnuomotos žemės. Valstybinės žemės nuoma ir pardavimas yra reglamentuota žemės įstatyme. Numatyta tvarka ir sąlygos, kuriomis galima išnuomoti ir parduoti žemę be aukcionų. Lietuvoje be aukciono išnuomojama žemė prie statinių, pastatų, kurie priklauso fiziniams asmenims. Tokia nuoma yra vadinama lengvatine nuoma ir jos sąlygos yra tokios, kad kol žemės sklype stovės statiniai, tol nuoma ir galios. Be to, valstybinės žemės sklypų paskirtis, numatyta teisės aktuose, nebūtinai sutaps su savivaldybių bendruosiuose planuose numatytais teritorijų sprendiniais, pavyzdžiui, teisės aktuose numatyta, kad nuomojamas žemės sklypas yra sandėliavimo paskirties, skirtas sandėliams, o savivaldybė bendrajame plane yra numačiusi tą žemės sklypą vystyti kaip daugiabučių namų teritoriją ir statybos leidimus išduoda tik tokios paskirties statiniams. Teoriškai vystytojai galėtų pakeisti žemės paskirtį, tačiau ne viskas yra taip paprasta, tai ne visuomet galima padaryti.
Vystytojų teigimu, Vilniuje trūkstant NT plėtojimui tinkamų sklypų, valstybinės žemės nuomos klausimai yra itin skaudūs. Mat, plėtotojai neturi, kur statyti, o tuomet neturi ir ko pasiūlyti pirkėjams, jau esamo turto kainos kyla dėl didelės paklausos ir mažos pasiūlos. Apie sklypų trūkumą kalba ne tik vystytojai, kurie, žinoma, yra suinteresuoti, bet ir kai kurie nepriklausomi NT ekspertai ir analitikai.
„Delfi Būstas“ jau yra rašęs, kad tokių sklypų vystymo klausimas yra sprendžiamas ir Nacionalinėje žemės tarnyboje. Štai gegužės mėnesį institucija priėmė naują nutarimą dėl Sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklių. Čia reikia pabrėžti, kad „Delfi Būstas“ kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą prašydamas pakomentuoti naują dokumentą, paaiškinti jo tikslą ir įvardyti jo privalumus. Po straipsnio publikavimo buvo sulaukta ir NŽT komentaro. Jame teigiama, kad naujosios sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, išdavimo taisyklės nieko nepakeičia, nes anksčiau tokių taisyklių tiesiog nebuvo. NŽT teritoriniai skyriai anksčiau vadovavosi tik LR Vyriausybės nutarime Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ išdėstytais reikalavimais.
„Tokia tvarka, tokios taisyklės buvo parengtos siekiant sklandesnio, skaidresnio ir efektyvesnio sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, proceso ir aiškesnių procedūrų. Išdavimo taisyklėse nuosekliai detalizuota tokių sutikimų išdavimo tvarka, procedūros, jų eiliškumas, aiškiai aprašyta, kas ką turi padaryti, ką turi atlikti pastatų savininkai, į ką jiems reikia atkreipti dėmesį“, rašoma atsakyme.
Tęsiama, kad sutikimai dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo išduodami tik jame esantiems pastatams ar įrenginiams eksploatuoti, todėl sklype turi būti pastatas, kuris yra tinkamas naudoti pagal paskirtį. Jei tokiame valstybinės žemės sklype yra išlikusi tik pastato dalis, tai nesuteikia teisės į valstybinės žemės sklypo nuomą. Kilus klausimų dėl pastato ar įrenginio egzistavimo ar jo būklės, NŽT teritorinių skyrių darbuotojai turės atlikti faktinį duomenų patikrinimą vietovėje.
Jeigu perleidžiamam (parduodamam) statiniui eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto, žemės sklypo dalis, reikalinga pastatui eksploatuoti, bus nustatoma vadovaujantis teisės aktais.
Išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, atsisakoma tokiais atvejais, kai:
1) perleidžiami laikinieji statiniai, inžineriniai tinklai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui;
2) valstybinės žemės sklypo nuomininkas netinkamai vykdo nuomos sutartį, – nenaudoja žemės sklypo pagal paskirtį, neleidžia naudotis žemės sklypui nustatytu servitutu, nemoka žemės nuomos mokesčio ar nevykdo kitų pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų;
3) nustatoma, kad perleidžiami statiniai ar įrenginiai nėra tinkami naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą pagrindinę naudojimo paskirtį;
4) valstybinės žemės sklype esantis statinys buvo naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas ir nepakeisti statinio kadastro duomenys;
5) nustatoma, kad statinių ir įrenginių savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas vykdo ar įvykdė pastatų rekonstrukciją, pastatė arba stato naują statinį, kuris pagal valstybinės žemės nuomos sutartį negalėjo būti pastatytas arba statomas;
6) atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį ir jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma.
Teisininkui kyla abejonių
Tuo tarpu Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis aiškina, kad šiose taisyklėse numatyta tvarka, kuria remiantis NŽT nuo šiol išduos sutikimus, būtinus perleisti valstybiniame žemės sklype esančius statinius.
Teisininko teigimu, dėl naujos tvarkos kyla abejonių: „Susipažinus su nauja sutikimų perleisti nuomos teisę į valstybinę žemę tvarka, kyla abejonių, ar ši tvarka užtikrins sklandų šių sutikimų gavimą, ar priešingai, lems dar didesnį neapibrėžtumą statinių valstybiniame sklype savininkams, siekiantiems perleisti šiuos statinius. Tai galimai paaiškės tik Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniams skyriams pradėtus taikyti šias taisykles ir teritoriniuose skyriuose nusistovėjus tam tikrai šių taisyklių taikymo praktikai.“
Tačiau D. Valiulis pažymi, kad taisyklių nuostatos statinių savininkams kelia nuogąstavimus dėl to, ar toks sutikimas bus apskritai jiems išduotas, ar pasikreipus dėl šio sutikimo nebus sumažinta nuomojama valstybinio sklypo dalis ar net nutraukta nuomos sutartis.
„Pagrindą šiems nuogąstavimas sudaro tai, kad pasikreipus dėl sutikimo perleisti statinius bei kartu su jais ir teisę nuomotis valstybinį sklypą tiems statiniams eksploatuoti, NŽT iš esmės turės teisę iš naujo įvertinti nuomos teisės pagrindus. Prieš išduodama sutikimą NŽT tikrintų tokias aplinkybes, kaip, ar tinkamai vykdomi pagal nuomos sutartį prisiimti įsipareigojimai, ar statiniai ar įrenginiai, kuriuos norima perleisti gali būti naudojami pagal jų tiesioginę paskirtį, gali funkcionuoti savarankiškai, ar jiems eksploatuoti turi būti išskiriama žemės sklypo dalis, ar naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas statinys yra įregistruotas. Taip pat būtų vertinama, ar perleidžiami statiniai nėra laikinieji statiniai, inžineriniai tinklai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai. NŽT nustačius, kad bent vienas iš nurodytų kriterijų nėra tenkinamas, sutikimas nebūtų išduotas“, – komentuoja teisininkas.
Jis priduria, kad NŽT taip pat vertintų, ar perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams (jų dalims) eksploatuoti reikia viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto. NŽT manant, kad tų statinių ir įrenginių eksploatavimui reikalinga mažesnė žemės sklypo dalis, sutikimas nebūtų išduotas tol kol nebūtų atlikta procedūra, kurios metu nustatoma sklypo dalis, reikalinga tiems pastatams eksploatuoti.
„Svarbu nurodyti, kad taisyklėse nurodytas aplinkybes NŽT įpareigota nustatinėti dar iki nuomos sutarties su statinių valstybiniame žemės sklype savininkais sudarymo bei vykdydama valstybinę žemės naudojimo kontrolę. Tačiau panašu, kad NŽT pasitvirtinusi tokias taisykles dėl sutikimų nuomos teisei perleisti turės teisę iš naujo vertinti nuomos tesės įgijimo pagrindus. Pažymėtina, kad sutikimo perleisti statinius išsinuomotame valstybiniame sklype bei kartu su jais ir nuomos teisę, statinių savininkai kreipiasi paprastai po to, kai jau būna preliminariai susitarę dėl perleidimo sąlygų ar galimai net sudarę dėl to sutartį. Tačiau, dėl taisyklėse NŽT suteiktų plačių įgaliojimų prieš išduodant sutikimą tikrinti, ar parduodami statiniai atitinka reikalavimus nuomos teisei įgyti, statinių savininkai net negali prognozuoti, ar jiems bus išduotas šis sutikimas ir jie galės perleisti nuomos teisę, kurie ją iki šiol turėjo“, – aiškina D. Valiulis.
Kitas svarbus aspektas savininkams, siekiantiems statinių perleidimo, teisininko teigimu, yra sutikimo gavimo procedūros trukmė. Pagal taisykles NŽT turi patikrinti eilę šio sutikimo išdavimo sąlygų, gali pareikalauti susimažinti nuomojamo sklypo dalį, nuspręsti atlikti faktinių duomenų patikrinimą žemės sklype, pareikalauti papildomų dokumentų, pratęsti sutikimo išdavimo terminus.
„Nors taisyklėse numatyti tam tikri sutikimo išdavimo terminai, tačiau jie susieti su visų dokumentų NŽT pateikimu ar faktinių duomenų patikrinimo atlikimu. Tad statinių savininkai taip pat negali tiksliai numatyti, kiek laiko užtruks prašymo išduoti sutikimą nagrinėjimas, ypatingai tais atvejais, kai NŽT kils abejonių dėl nuomos teisės reikalavimų atitikimo. Įvertinus naujų NŽT taisyklių nuostatas bei NŽT veiksmų nenuoseklumą, sutikimų dėl nuomos teisės perleidimo išdavimas gali sukelti didelių iššūkių ir galimai stabdys ar net padarys negalimu daugelio nekilnojamojo turto projektų vystymą. Neatmetama tikimybė, kad dėl tokių sutikimų gavimo statinių savininkai privalės kreiptis į teismą arba ieškoti kitų būtų statinių perleidimui atlikit. Pavyzdžiui, perleisti įmonės, kuriai priklauso statiniai valstybiniame žemes sklype ir sudariusios valstybinės žemės nuomos sutartį, akcijas“, – pabrėžia D. Valiulis.
Dokumentą įvertino ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad nauja tvarka didelio proveržio valstybinės žemės nuomos srityje nesukels. Anot jo, asociacija taisykles vertina daugiau kaip procedūrinį dokumentą, kuris turi ir privalumų, ir trūkumų.
„Pradedant nuo trūkumų, taisyklėmis aiškiai nepasisakoma, kaip elgtis esant probleminėms situacijoms, kurios praktikoje yra gana dažnos, pavyzdžiui gana dažna situacija, kai valstybinės žemės nuomos sutartys yra sudarytos iki Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos patvirtinimo, t.y. iki 2020 metų pradžios, o dabar pagal šią metodiką suskaičiavus pastatui priskirtiną valstybinės žemės plotą paaiškėja, kad išnuomotos valstybinės žemės plotas yra per didelis. Taisyklės neduoda aiškaus atsakymo, ar keičiantis nuomininkui pagal tokias nuomos sutartis NŽT privalo visais atvejais tikrinti žemės ploto pagrįstumą ir jį mažinti, ar visgi turi gerbti jau susiklosčiusius nuomos santykius ir sutikimą išduoti“, – pažymi LNTPA.
Asociacija taip par akcentuoja, kad taisyklėse nėra aiškiai paaiškintos situacijos, kai parduodami nebenaudojami pastatai.
„Situacijos, kai veikla pastatuose nutraukiama ir pastatai laukia pirkėjo nenaudojami yra verslo kasdienybė, bet valstybės tarnautojams yra palikta erdvės reikalauti, kad pastatų savininkai imituotų veiklą vien tam, kad nebūtų prarastos nuomos teisės į valstybinę žemę. Taisyklės turėtų aiškiai pasakyti, kad veiklos nevykdymas pastatuose, jei jie prižiūrimi, nėra laikomas žemės nenaudojimu pagal paskirtį“, – savo poziciją išsako LNTPA.
Asociacijos atstovų teigimu, taisyklės igonoruoja faktą, kad galimas legalus pastinių naudojimas ne pagal paskirtį: „Vyriausybės nutarime „Dėl Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos aprašo patvirtinimo“ yra išvardintos dešimtys atvejų, kai vienos pskirties pastate gali būti legaliai vykdoma pastato paskirties neatitinkanti veikla (pvz. mokykla gali veikti administraciniame pastate, o viešbučio pastatas gali būti paverstas sporto klubu ar SPA centru nekeičiant jo paskirties), tačiau jei valstybės tarnautojai Taisykles taikys pažodžiui, tai gali tapti kliūtimi nuomos teisės perleidimui.“
„Pagaliau, taisyklės ne tik nesprendžia, bet atvirkščiai – įtvirtina vadinamąsias aklavietės situacijas, kuriose yra atsidūrę fiziškai pažeistų nenaudojamų statinių savininkai. Taisyklėse sakoma, kad sutikimai nuomos teisės perleidimui prie statinių, kurie netinkamai naudojimui pagal paskirtį, neišduodami, o visoje valstybinės žemės nuomos santykius reguliuojančių teisės aktų sistemoje yra užkoduota nerašyta taisyklė: jei turi fiziškai pažeistą pastatą (pvz. apdegusį, stichinės nelaimės pažeistą ar pan) ir nori jį parduoti arba jo vietoje statyti kažką kito, leistino pagal teritorijų planavimo dokumentus, turi iš pradžių atstatyti fiziškai pažeistą pastatą į pradinė būklę, nes tik tuomet esamam pastato savininkui bes leista perleisti nuomos teises, o su pastato pirkėju bus sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis. Šio absurdiško reguliavimo, kuris nekuria jokios naudos valstybei, turėtų būti atsisakyta“, – pažymi asociacija.
Taisyklės įveda ir tam tikro aiškumo
Tačiau, kita vertus, naujas reguliavimas sprendžia tam tikras problemas. LNTPA teigimu, aiškiau sureguliuotos tipinės sutikimų išdavimo situacijos, valstybinės žemės nuomininkams bus aiškiau, kokius prašymus pildyti, kokius dokumentus pridėti, kas standartiškai tikrinama sutikimų išdavimo procedūros metu.
„Taip pat aiškiai nurodyta, kad vykdant legalią statybą valstybinės žemės nuomos teisė gali būti perleidžiama nepriklausomai nuo pastatų baigtumo procento įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Iki šiol praktikoje pasitaikydavo atvejų, kai NŽT atsisakydavo išduoti sutikimus nuomos perleidimui, jei pastatas nebaigtas statyti, nes statomas pastatas dar neeksploatuojamas, o įstatymas leidžia nuomoti žemę tik pastatų eksploatavimui. Aiškiai pasakyta, kad savavališkų statinių egzistavimas sklype gali tapti kliūtimi valstybinės žemės nuomos teisės perleidimui“, – komentuoja asociacija.
Dar vienas privalumas, LNTPA atstovų teigimu – aiškiai įvardinti šios administracinės procedūros tam tikrų etapų terminai – pradinės pateiktų dokumentų patikros, sutikimų išdavimo terminas, kai pateikti visi dokumentai ir NŽT tarnautojui nekyla abejonių dėl statinio egzistavimo ir jo būklės. Tokiu atveju procedūra turėtų trukti 20 darbo dienų. Tačiau, jei abejonių visgi kyla ir reikia vykdyti patikrinimą vietoje, Taisyklės jokių terminų patikrinimui vietoje nebenustato: NŽT tarnautojų vizito gali tekti laukti tiek, kiek reikės.