Būstų pardavimas sostinėje krito 82 proc.
Praėjo ketvirtoji karantino Lietuvoje savaitė ir jau galime matyti, kad kovo viduryje įvesti žmonių judėjimo apribojimai, įsigaliojęs nuotolinis darbas ir dalies paslaugų sustabdymas turėjo žaibišką poveikį visai mūsų šalies ekonomikai. Ne išimtis yra ir NT sektorius. Pirmosiomis balandžio mėnesio dienomis didžiausi NT vystytojai Lietuvoje paskaičiavo savo pirmojo metų ketvirčio (sausio–kovo mėn.) rezultatus ir jau gali pasakyti, kas įvyko kovo mėnesio viduryje, kai Lietuva netikėtai „užsidarė“.
Visų „Delfi būsto“ kalbintų NT bendrovių pardavimo rezultatai rodo staigų NT pirkimo kritimą, kurio pradžia – šių metų kovo mėnesio vidurys.
„Citus“ analitikų duomenimis, iki karantino būsto rezervacijų skaičiai sostinėje mušė visų laikų rekordus ir buvo susitarta dėl 1 413 būstų pardavimo. Tai yra apie 19 būstų kiekvieną dieną – daugiau nei rekordiniais laikytais 2019-aisiais. O per paskutines dvi kovo savaites, jau įvedus karantiną, skaičiuojamos 48 būstų rezervacijos – beveik 82 proc. mažiau.
Kaune, bendrovės duomenimis, kur rinka yra 5–6 kartus mažesnė nei Vilniuje, metų pradžia naujos statybos būstų rinkoje buvo vangesnė, palyginti su ankstesniais metais. Todėl pokyčiai ne tokie ryškūs, tačiau taip pat matomi. Per tris pirmuosius šių metų mėnesius laikinojoje sostinėje buvo rezervuoti 193 nauji būstai – 39 proc. mažiau nei per paskutinį 2019 m. ketvirtį (316) ir 32,5 proc. mažiau nei per pirmus mėnesius pernai, kai buvo sutarta dėl 286 būstų pardavimo. „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis skaičiuoja, kad per likusias dvi kovo savaites Kaune įvyko vos 9 rezervacijos – maždaug po būstą kas antrą dieną. Tai yra 73 proc. mažiau nei per laikotarpį iki karantino.
„Jei šiame mieste lyginsime rezervacijų skaičių iki karantino paskelbimo ir po to, pamatysime, kad metų pradžioje Kaune naujų būstų rinka buvo ramesnė: iki kovo vidurio rezervuoti 184 būstai, arba vidutiniškai po 2,5 būsto kasdien“, – komentuoja ekspertas.
Statytojai turės imtis priemonių, kad įvykdytų įsipareigojimus
NT bendrovės „Eika“ generalinis direktorius Domas Dargis skaičiuoja, kad 2020 m. I ketvirtį Vilniaus būsto rinkoje buvo vidutiniškai panašūs rezultatai, kaip ir visais 2019 metais, – rezervuota ir parduota 1390 butų. Tačiau, pasak jo, skaičiai slepia ne tik labai aktyvius sausio ir vasario mėnesius, kai buvo mušami rekordai ir pardavimas siekė net 660 butų per mėnesį, bet ir visuotinio karantino užkluptą kovo mėnesį, kai rinkoje beveik visi sandoriai įvyko per pirmąsias 10 kovo mėnesio dienų ir jų tebuvo 140, arba apie 80 proc. mažiau nuo prieš tai buvusių mėnesių vidurkio.
„Žvelgdami detaliau į kovo mėnesio įvykius, pastebime, kad paskutinės dvi kovo mėnesio savaitės, kai buvo paskelbtas karantinas, rinkoje prilygo šoko būsenai – apribotas notarų darbas, vis griežtėjančios karantino sąlygos bei šalį apėmusi nežinomybė visus rinkos dalyvius privertė sustoti. Plėtotojai skubiai persvarsto savo planus ir iš naujo matuoja galimybes užbaigti pradėtus projektus. Pirkėjai, savo ruožtu, vertina resursus ir ateities perspektyvas. Faktas, kad neskubama priimti skubotų sprendimų ir nutraukti preliminarių sutarčių ar atsisakyti rezervacijų, rodo rinkos brandą ir nuteikia pozityviai. Netgi visoje rinkoje rezervacijų, kurios dažniausiai yra nemokamos, nutraukimas yra minimalus – iš 150 projektų tik penki patyrė pokyčių: daugiau nei po du butus iš jau rezervuotų tapo laisvi“, – situaciją komentuoja D. Dargis.
Kita vertus, šiuo metu, pasak NT bendrovės vadovo, Vilniaus būsto rinkoje yra apie 3620 laisvų būstų – 17 proc. mažiau nei pernai tuo pačiu metu. Tačiau dabar dar vykdomi projektai vystytojams tampa galvos skausmu.
„Dabartinėmis sąlygomis tai yra palankus veiksnys, nes rinka nėra perpildyta. Iš rinkoje esančių laisvų butų 1100 yra baigti arba baigiami: šių būstų plėtotojai nesusidurs su projekto užbaigimo, o klientai – su būsto įsigijimo sandorio iššūkiais. Kita vertus, šiuo metu intensyviai statoma apie 2520 butų, ir jų statytojai turės imtis papildomų priemonių, kad nenutrūktų statybų finansavimas ir būtų įgyvendinti įsipareigojimai klientams“, – pažymi D. Dargis.
Bendrovės „Eika“ generalinis direktorius D. Dargis sako, kad prognozuoti artimiausias būsto kainų kitimo tendencijas šiuo metu sudėtinga. Pasak jo, tai priklausys daugiausia nuo to, kiek tęsis karantinas ir jį gaubianti nežinomybė, kaip keisis bankų pozicija tęsiant projektų finansavimą ir, svarbiausia, naujai finansuojant būsto pirkėjus. Šiuo metu vidutinė rinkos kaina Vilniuje iš inercijos nuo 2018 metų yra pasiekusi aukštumas – 2170 Eur/kv. m, arba per metus augusi 7,5 proc.
Pirkėjai domisi, tačiau tik internetu
„Darnu Group“ pardavimo direktorius Mantas Umbrasas „Delfi būstui“ pabrėžė, kad šiuo metu bendrovės būsto pasiūlos portfelį sudaro aukštos klasės butai senamiestyje statomame „Paupio“ rajone. Jų, pasak pašnekovo, pirmąjį šių metų ketvirtį buvo parduota dvigubai daugiau nei pernai tokiu pat laikotarpiu. Tačiau M. Umbrasas pripažįsta, kad karantinas šalyje pakoregavo būstų rinką.
„Per kovo mėnesį pardavėme 7 butus, o tai dvigubai mažiau nei tuo laikotarpiu praėjusiais metais. Akivaizdu, kad naujus pirkimus pristabdė apribota galimybė apžiūrėti butus atvykus, tačiau mūsų interneto svetainės lankomumas rodo, kad butais domėtis žmonės nenustojo, – mūsų interneto svetainėje lankytojai praleidžia 3,5 karto daugiau laiko nei įprastai, tai reiškia, kad jie atsakingai ir kokybiškai analizuoja“, – komentuoja bendrovės pardavimo direktorius.
Pasak M. Umbraso, bendrovė statybų nesustabdo, parduotų butų notarinės sutartys po trumpo notarų veiklos sustabdymo sudaromos įprasta tvarka, tačiau, kita vertus, manoma, kad balandžio mėnesį naujų pardavimų bus dar mažiau, nes dėl susidariusios situacijos sunku numatyti, kiek tęsis karantino laikotarpis.
„Nuo to priklausys, kaip greitai būstų rinka grįš į normalias vėžes. Šiuo metu pirkėjai susikoncentravę į būtiniausių prekių įsigijimą ir turi daugiau laiko apsvarstyti didesnius pirkinius. Vis dėlto būsto įperkamumo indeksas išlieka aukštas, tai reiškia, kad pirkėjai gali įsigyti būstą, tačiau šį sprendimą atideda netolimai ateičiai, kai butus vėl bus galima apžiūrėti atvykus ir procesai bus normalizavęsi“, – komentuoja bendrovės pardavimo direktorius.
Kalba apie pasikeitusius pirkėjus
NT vystytojai, analizuodami ketvirčio rezultatus ir planuodami pardavimą, tikina: gali būti, kad po karantino pasikeis ir pirkėjų įpročiai.
„Citus“ investicijų ir analizės vadovo Š. Taručio teigimu, jau šiuo laikotarpiu galima įžvelgti ne tik rezervacijų statistikos galimus pasikeitimus bet ir būstų pirkėjų bei savininkų poreikių pokytį.
„Šiandieninis izoliuotas gyvenimas privertė mus pakeisti įpročius labai staiga ir per itin trumpą laiką. Elgsenos, santykių specialistai, psichologai, rinkodaros analitikai jau ima kalbėti apie galimus visuomenės santykių, žmonių bendravimo, paslaugų suvokimo ir vartojimo sričių pasikeitimus. Man įdomu, kokią įtaką pasikeitusios aplinkybės ateityje gali daryti būsto rinkoje“, – komentuoja Š. Tarutis.
Pasak eksperto, trumpuoju laikotarpiu (per 3–6 mėn.) galima įžvelgti daugiau galimų rizikų, susijusių su ekonominiais veiksniais. Išaugęs nedarbas daliai jaunų žmonių gali sumažinti pajamas ir priversti grįžti į gimtinę: sumažės ne tik potencialių naujų būstų pirkėjų skaičius, bet ir ilgalaikės nuomos rinkos užimtumas.
„Sumenkę keliautojų ir atostogautojų srautai žmones, užsiimančius trumpalaike nuoma, stums į ilgalaikės nuomos rinką, dar labiau augs pasiūla. Tai gali sukelti kainų šioje rinkoje kritimą ir mažinti nekilnojamojo turto, kaip investicijos, patrauklumą, taigi – ir perkančiųjų būstą nuomai gretas“, – prognozuoja Š. Tarutis.
Laikotarpis buvo sukrečiantis
NT analitikai laikotarpį nuo karantino pradžios vadina „sukrečiančiu“. Pasak „Inreal“ grupės NT analitikės Kotrynos Griško, po itin aktyvios metų pradžios Vilniaus pirminėje būsto rinkoje įsismarkavusi COVID-19 pandemija ir kovo viduryje paskelbtas karantinas sukrėtė ir žmonių kasdienybę, ir nekilnojamojo turto (NT) rinką.
„Šiuo laikotarpiu savo planus pergalvoja tiek pirkėjai, tiek NT plėtotojai. Pastarieji persvarsto savo galimybes bei nebeskuba rinkai pristatinėti naujų projektų, tad kovo mėnesį rinka pasipildė vos 125 naujais būstais“, – komentuoja K. Griško.
Kita vertus, pasak NT analitikės, būstų kainos, palyginti su praėjusių metų kovu, kol kas nuosaikiai auga kalbant apie visus segmentus.
„Greita NT plėtotojų reakcija į galimą pardavimo kritimą neišaugino pirminės rinkos „sandėlio“ ir jis liko panašaus lygio kaip ir praėjusį mėnesį. Būsto likvidumo rodiklis sostinėje išlieka geras – 0,9 (visą turimą „sandėlį“ galima parduoti per maždaug 11 mėnesių), tačiau jis neatspindi trumpojo laikotarpio problemų dėl pandemijos“, – pabrėžia ekspertė.
K. Griško taip pat aptaria didžiųjų Lietuvos miestų NT rinką ir naujausius vystomus projektus. Pasak jos, pastebima, kad, pavyzdžiui, Kauno miesto pirminė rinka nėra pastovi.
„Tikėtina, kad potencialias buvo gerokai didesnis, tačiau jį prislopino šalyje paskelbtas karantinas. Plėtotojai rinkai pristatė 3 naujus projektus – 88 butus (66 proc. – ekonominės klasės, 34 proc. – vidutinės). Palyginti su praėjusių metų kovu, pirminės rinkos kainos nuosaikiai augo, turint omeny visus segmentus. Pirminės rinkos „sandėlis“ bei būsto likvidumo rodiklis išlieka panašaus lygio kaip ir vasarį“, – komentuoja NT analitikė.
Ji tęsia, kad Klaipėdoje po rekordinio vasario pirminė rinka aprimo – čia susitarta dėl 23 naujų būstų.
„Stabtelėjo ne tik pirkėjai, bet ir pardavėjai – kovo mėnesį Klaipėdos pirminė rinka nebuvo papildyta naujais projektais, tad ir laisvų (laisvų ir rezervuotų) butų „sandėlis“ sumažėjo iki 500 vnt. Palyginti su praėjusių metų kovu, pirminės būsto rinkos kainos ekonominiame ir vidutiniame segmentuose nuosaikiai augo, o prestižiniame – krito. Kadangi Klaipėdos prestižinio segmento būsto rinką sudaro nedaug projektų, yra nedaug butų, bet koks pokytis turi įtakos, kad kaina pasikeistų“, – aiškina pašnekovė ir priduria, kad būsto rinkos likvidumo rodiklis Klaipėdoje išlieka nepakitęs – 1,2, ir tai rodo, jog visą naujų butų „sandėlį“, nesikeičiant rinkos situacijai, galima būtų parduoti per maždaug 15 mėnesių.
NT bendrovė „Ober-Haus“ apskaičiavo, kiek kovo mėnesį būsto pirkimo sandorių skaičius sumažėjo visoje Lietuvoje ir didžiuosiuose miestuose (visų NT bendrovių, parduodančių būstus, duomenys). Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis sako, kad skaičiai iškalbingi.
„Šių metų kovo mėnuo – išskirtinis Lietuvos nekilnojamojo turto rinkai, nes mėnesio viduryje paskelbus karantiną visa nekilnojamojo turto rinka buvo tiesiog sustabdyta. Geriausiai tai iliustruoja sudarytų butų sandorių skaičius 2020 metų kovo mėnesį – jis, remiantis VĮ Registrų centro duomenimis, palyginti su 2019 metų mėnesiniu vidurkiu, Lietuvoje sumažėjo 26 proc.: Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje atitinkamai užfiksuotas 19, 29, 39, 23 ir 26 proc. sumažėjimas. Žymus būsto rinkos aktyvumo sumažėjimas didžiąja dalimi buvo nulemtas dėl pirmąją karantino savaitę sustabdytos ir antrąją savaitę dar ne visu pajėgumu vykdytos notarų veiklos“, – teigia R. Reginis.
Bankai taip lengvai gali nebedalyti paskolų
Nors pirkėjai ir tikisi sulaukti mažesnių kainų, kita vertus, anot ekspertų, būsto pirkimą gali apsunkinti bendra ekonominė situacija šalyje: nedarbas, kai kuriuose sektoriuose – ir sumažinti atlyginimai. Taip pat kol kas nėra prognozuojama, kokių priemonių teks imtis bankams.
Lietuvos banko Makroprudencinės analizės vyresniojo specialisto Vaidoto Šumskio teigimu, būsto paskolų Lietuvos gyventojams bus suteikiama mažiau nei iki šiol, bent kol atslūgs neapibrėžtumas dėl šiuo metu pasaulį apėmusios koronaviruso pandemijos suvaldymo. Būsto paskolų paklausą mažins gyventojų neužtikrintumas dėl ateities pajamų – esant tokiai situacijai, gyventojai linkę atidėti didesnės vertės pirkinius, tokius kaip būstas, ateičiai.
„Susidūrus su realia ekonomikos nuosmukio grėsme ir žymiai išaugus ekonominiam neapibrėžtumui, bankai gali griežčiau vertinti daugelį naujų paskolų gavėjų. Pagrindinis veiksnys, į kurį atsižvelgia bankai nustatydami paskolų maržas ir pradinį įnašą savo klientams, yra klientų gebėjimas grąžinti paskolas ateityje ir jų įkeičiamo turto vertės perspektyvos. Išaugus ekonominiam neapibrėžtumui tampa akivaizdu, kad tikimybė bet kuriam dirbančiajam netekti visų ar dalies gaunamų pajamų yra gerokai didesnė, nei buvo iki prasidedant koronaviruso protrūkiui. Dėl to paties šiuo metu tvyrančio ekonominio neapibrėžtumo bankams sunkiau tiksliai įvertinti realią įkeičiamo būsto vertę ir galimą jos kaitą ateityje, todėl bankų reikalavimai pradiniam įnašui gali išaugti“, – komentuoja ekspertas.