Prasidėjus pirmai koronaviruso bangai Lietuvoje ir pavasarį paskelbus pirmąjį karantiną, NT rinka patyrė sąstingį. Tai pripažino ir NT vystytojai, ir ekonomistai, ir NT analitikai. Tačiau neilgai trukus dėl objektyvių (tam tikrų paslaugų perkant ir parduodant NT prisitaikymo prie darbo nuotoliniu būdu ir pan.) ir subjektyvių (gyventojų lūkesčių dėl ekonomikos ir asmeninių finansų atsigavimo ir net augimo) būsto rinka ėmė kilti iš pelenų ir per vasarą bei pirmąjį rudens mėnesį pademonstravo rekordinius naujos statybos būstų pardavimo rodiklius. Neįvyko ir kai kurių NT analitikų prognozuotas būsto kainų kritimas, nors jų augimas žymiai sulėtėjo, pavyzdžiui, rugsėjo mėnesį butų kainos ūgtelėjo vidutiniškai apie 0,3 proc.
Taigi, panašu, kad NT rinka susitvarkė su pirmąja koronaviruso banga, atsitiesė ir sulaukė kito smūgio – antrosios bangos. Kaip jai seksis išgyventi ateinantį pusmetį, ekspertų prognozės skiriasi, tačiau visi „Delfi būsto“ kalbinti pašnekovai pabrėžia, kad šiuo metu pirkti NT reikėtų tiems pirkėjams, kurie užtikrinti dėl savo finansinės gerovės.
Optimistinio scenarijaus neprognozuotų
VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius, vertindamas šiandienę situaciją ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje, sako, kad šįkart išsisukti taip lengvai, kaip pavyko pavasarį, gali ir nepavykti.
„Panašu, kad anksčiau ar vėliau neišvengiamai bus skelbiamas visuotinis karantinas. Jau dabar priemonės griežtėja, panašu, kad būsime ten, kur buvome pavasarį. Tikėtina, kad karantinas bus ilgesnis, nes laukia žiema, sergamumo sezonas, tad jau galima numanyti, kokios ekonominės pasekmės lauktų, turėjome pavyzdį pavasarį, kai „išsijungė“ nemažai sektorių ir pašoko nedarbas, o ekonomika smuko. Todėl žvelgdamas iš dabartinės perspektyvos optimizmu netrykštu. Neatrodo, kad viskas taip lengvai praeis, nors bankų ekonomistai bando įžvelgti teigiamų aspektų“, – sako A. Antanavičius.
Pašnekovas tęsia, kad situacija NT rinkoje ir apskritai ekonomikos srityje priklausys nuo žmonių pasitikėjimo ir centrinės valdžios sprendimų siekiant suvaldyti koronavirusą.
„Matėme pavasarį, kad paskelbus karantiną reikšmingesnių ekonominių sukrėtimų pavyko išvengti, nes buvo dosniai dalijami skolinti pinigai, o dabar pasikeitė valdžia, rinkimai jau praėjo, tad gali būti visokių situacijų. Į ateinančius keletą mėnesių nereikėtų žiūrėti per rožinius akinius“, – pabrėžia NT analitikas.
Pasak A. Antanavičiaus, atsižvelgiant į tai, kad žiema dar net neprasidėjo, o koronaviruso susirgimų skaičius viršija rekordus ne tik Lietuvoje, bet ir didžiojoje dalyje Europos, sunku pasakyti, kas laukia NT rinkos, tačiau tikėtina, kad pasekmės gali būti gana skaudžios. Jis taip pat užsimena apie galimus atskirų NT segmentų kainų pokyčius.
„Jeigu mes kalbame apie karantiną, išaugusį nedarbą, apie smukusią ekonomiką, sumažėjusius atlyginimus ir, kaip matėme per pirmąjį karantiną, gyventojų migraciją iš didmiesčių, sakyčiau, gali įvykti tam tikrų pokyčių ir poslinkių NT rinkoje. Matėme suaktyvėjusį namų ir kotedžų segmentą, tai, manyčiau, tas segmentas bus dar įdomesnis žiūrint iš kelerių metų perspektyvos. Butai gali dar labiau prarasti paklausą ir patrauklumą, tad gali būti, kad kainos kris butų segmente, bet nekris ar net kažkiek paaugs namų segmente. Viskas priklausys nuo to, kiek bus pasiūlos ir paklausos, bet artimoje ateityje tikrai nėra gražaus paveikslo“, – sako pašnekovas.
NT analitikas skeptiškai vertina ir kalbas, kad, vyriausybėms pritaikius ekonomikos skatinimo politiką ir rinkose padaugėjus pinigų, jie galimai nuvertėtų ir kiltų NT kainos. Pasak pašnekovo, pinigų nuvertėjimas nebūtinai pirmiausia turi paveikti NT sektorių.
„Gali brangti maisto produktai ir pan., būtiniausi pirkiniai, o NT yra daugiau investicinis pirkinys. Ir jei nelieka nuomininkų, jų sumažėja arba sumažėja nuomininkų mokumas, bankams padaugėja nemokių klientų, tad tokiame kontekste kainos sunkiai gali kilti. O kad jos nekris, irgi nesakyčiau, nes jei bus stiprių ekonominių padarinių, tai gali lemti ir kainų korekcijas”, – paaiškina A. Antanavičius.
Rekomenduoja palaukti
Tiems, kurie šiuo metu vis dar ieško būsto ir ketina jį pirkti paėmę banko paskolą, A. Antanavičius rekomenduoja gerai įvertinti savo galimybes, o geriausia – palaukti.
„Tiems pirkėjams, kurie ieško būsto ir planuoja skolintis iš banko, rekomenduočiau šiuo metu nepirkti ir nesiskolinti, nes paskola bankui yra įsipareigojimas, kurio taip lengvai neatšauksi, o tokia situacija, kai turto vertė nukrenta, o paskola lieka didesnė nei turto vertė, gali nutikti. Tad žmogus labai ilgam apsigyvena tokiame būste ir pakeisti jį gali būti sudėtinga“, – sako NT analitikas.
Jis tęsia, kad šiuo metu palankiau gali būti nuomotis butą, nei pirkti savą, nes yra galimybė persiderėti nuomos kainas: „Matėme per pirmąjį karantiną, kad nuomos rinkoje atsirado pasiūlos šuolis, gana nesudėtinga buvo persiderėti nuomos kainas, gauti nuolaidų, tad nuomos scenarijus būtų palankesnis šiuo metu, verčiau palaukti, pasižiūrėti, kaip klostysis situacija.“
Pasak pašnekovo, panašu, kad aplinkybės darosi labiau palankios būsimiems būsto pirkėjams. Kita vertus, jeigu gyventojas jaučia didelį poreikį, norą ir yra pasirengęs pirkti NT, tokiu atveju A. Antanavičius ragina rinktis ne butą, o namą ar kotedžą.
„O jeigu vis dėlto yra labai didelis poreikis ir noras, tokiu atveju reikėtų dairytis į nuosavų namų ir kotedžų segmentą, nes tai kol kas nėra labai brangi turto klasė, nėra spekuliatyvių investuotojų į tokį segmentą, kainos – statybų savikainos, ir šis segmentas turi daugiau ateities perspektyvų. Ir dėl demografinių pokyčių, ir, kaip matome, koronavirusas lengvai neatsitraukia, gal dar ne vienus metus su juo turėsime gyventi, tai darbas iš namų, vaikų mokslai iš namų tikrai prašosi didesnės erdvės“, – aiškina NT analitikas ir priduria, kad tie gyventojai, kurie šiuo metu turi nemažai santaupų, bijo pinigų nuvertėjimo, galėtų investuoti į NT arba kitas alternatyvas – auksą, sidabrą.
Prognozuoja kainų pokyčius
Apie būtinybę įsivertinti finansines galimybes prieš perkant būstą kalba ir „Luminor“ banko ekonomistas Žygimantas Mauricas. Pasak jo, šiuo metu NT pirkimo rizika tikrai aukštesnė nei įprastomis sąlygomis.
„Neapibrėžtumas išaugęs, ir jeigu yra grėsmė prarasti pajamas arba tikimybė, kad jos sumažės, vertėtų gerai pagalvoti, ar dabar tikrai tas metas, kai reikia pirkti“, – sako ekonomistas.
Tačiau jis pabrėžia, kad neapibrėžtumas susijęs su kiekvieno gyventojo individualia finansine situacija. Kalbant apie Lietuvos NT rinką, ekonomistas įsitikinęs, kad jeigu jai pavyko gana gerai išgyventi karantiną pavasarį, antroji koronaviruso banga didelių neigiamų pokyčių atnešti neturėtų.
„Dažniausiai būna taip, kad NT rinka krenta labiau nei ekonomika, tačiau šįkart matome, kad yra atvirkščiai. Tai, aišku, lemia ir ekonomikos skatinimas, žemos palūkanų normos, investavimo alternatyvų trūkumas ir pan. Didėja tikimybė, kad šįkart NT nebus tas sektorius, kuris nukentės labiausiai, tikėtina, kad bus tarp tų mažiausiai nukentėjusių“, – prognozuoja Ž. Mauricas.
Ekonomistas įsitikinęs, kad NT rinka išliks gyvybinga dėl kelių priežasčių. Pirmoji – žmonės daugiau laiko leidžia namuose ir neišvengiamai pastebi jų trūkumus. Taip pat jie turi daugiau laiko naršyti internete ir peržiūrėti NT skelbimus, ieškoti sau palankių sandorių. Be to, anot Ž. Maurico, nuo metų pradžios žmonės nemažai sutaupė.
„Matome, kad, kai tik nuslūgo viruso baimės, žmonės aktyviai ėmė reikštis NT rinkoje ir sandorių skaičius daugumoje Šiaurės Europos valstybių pakilo į rekordinius lygius. Žinoma, kita priežastis, kad žmonės šiemet sutaupė nemažai pinigų, pavyzdžiui, Lietuvoje indėlių augimas yra sparčiausias visoje euro zonoje. Todėl, pavyzdžiui, baldų, buitinės technikos pirkimai gerokai viršija prieškrizinį lygį“, – sako ekonomistas ir priduria, kad NT rinkos aktyvumą didina darbas iš namų ir didesnio būsto poreikis – nuosavo namo ar kotedžo, o gal didesnio buto.
Ž. Mauricas, kaip ir A. Antanavičius, mato didelį nuosavų namų ir kotedžų potencialą. Ekonomistas, žvelgdamas į Skandinavijos ir dalies Vakarų Europos šalių situaciją, netgi matytų nuosavų namų kainų šoktelėjimą. Anot jo, tai yra gana stabili rinka, nes šio segmento pirkėjai dažniausiai turi didesnes, stabilesnes pajamas.
„Kalbant apie namų, didelių butų segmentą, tokie pirkėjai dažniausiai turi stabilesnes ir didesnes pajamas arba santaupų. Jiems jau atsiranda kita rizika – kuo ilgiau lauks, tuo didesnė tikimybė, kad kainos augs, nes kitose šalyse tokią tendenciją jau matome labai ryškiai. Pavyzdžiui, Švedijoje nuosavų namų kainos augo beveik 10 proc. Butų rinka taip pat atsigauna. Kinijoje, kuri jau išgyveno tą didžiausią pandemiją, matome, kad NT rinka irgi jau greitai atsigavo. Ir tai nėra tik standartinės priežastys – pinigų spausdinimas ir žemos palūkanos, o ir darbas iš namų ir pan.“, – analizuoja ekonomistas.
Apibendrindamas prognozes, Ž. Mauricas sako, kad nereikia pamiršti, jog pandemijos anksčiau ar vėliau praeina, o ekonomikos skatinimas lieka.
„Ir tos pandemijos pabaiga bet kuriuo atveju yra 2021 metai. Tai arba jau bus vakcina, vaistų, arba jau niekas nebekreips dėmesio į virusą. Be to, virusai turi ciklus, tad dažniausiai tokio tipo virusai turi savo ciklus. Kitą pavasarį (vėliausiai) jau nebekreips dėmesio. Baimė praeis ir viskas sugrįš į savo vėžias, o kadangi šalys dar turi galimybę pasiskolinti, įlieti pinigų į rinką, tai aš laikausi savo nuomonės, kad kitų metų spalį jau mes kalbėsimės, kaip sustabdyti burbulą“, – prognozuoja ekonomistas.
Griežtas karantinas būtų labai skausmingas
Išties, ir NT rinkos, ir pasaulio bei Lietuvos ekonominė situacija daugiausia gali priklausyti nuo Vyriausybių sprendimų. „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sako, kad daugiau žalos Lietuvos ekonominei situacijai padarytų griežtas karantinas, tačiau kol kas jo Lietuvoje nėra.
„Per pirmą karantiną turėjome labai stipriai apribotą komercinę veiklą, bet buvo pagalbos priemonių, kurios kažkiek tai kompensavo. Karantiną sustabdžius matėme, kad NT rinka atsigavo. Šiandien griežtas karantinas būtų labai skausmingas“, – sako NT analitikas.
T. S. Kvainicko teigimu, stebint dabartinius sprendimus, jis pesimistinio scenarijaus NT rinkai neprognozuotų. Be to, vertinant pirmojo karantino pasekmes, galima matyti, kad nors pažeidžiamiausi sektoriai (maitinimo, aviacijos, turizmo ir pan.) susidūrė su problemomis, NT rinka sukrėtimą išgyveno gana neblogai.
„Tačiau tai nereiškia, kad šie sektoriai visiškai nereikšmingi NT rinkai, kad jie gali be paliovos kentėti ribojimus. Kažkuriuo metu darbuotojai, kurie negauna pajamų arba gauna mažesnes pajamas turizmo, maitinimo sektoriuose, paveiks ir kitas sritis“, – akcentuoja NT analitikas.
Pašnekovo teigimu, bet kokiu atveju reikia prisiminti, kad NT rinkos situacija priklauso nuo dviejų veiksnių. Pirmiausia – nuo vystytojų noro parduoti ir gyventojų noro pirkti. Jeigu abi pusės yra pasiryžusios, tokiu atveju situaciją būsto rinkoje lemia pirkėjų galimybės.
„Klausimas kyla, ar norų neapribos galimybės. Jos pirmojo karantino metu buvo smarkiai apribotos kurį laiką, nes neveikė notarai ir pan. Mėnesį laiko finansavimas būstui įsigyti buvo šiek tiek nukritęs, tačiau netrukus jis atsigavo; nėra aukščiausio lygio, bet patenkinamas“, – prisimena T. S. Kvainickas.
NT analitikas tęsia, kad jeigu kredito įstaigos gyventojams skolina, galimybę įsigyti NT yra. Jeigu skolinimasis, paskolų sąlygos ir pan. pasikeistų, sumažėtų gyventojų pajamos, rinka nukentėtų.
„Beje, jeigu finansavimas būtų apribotas, jeigu nebūtų kokių nors atidėjimų, jeigu nebūtų pardavimų, vystytojai susidurtų su problemomis. Kiek jie galėtų mažinti kainas, kiek ne – atskira diskusija. Tai noro yra, o kiek bus apribotos galimybės... Pagal šios dienos informaciją, jos nebuvo reikšmingai apribotos“, – apibendrina pašnekovas.
Gali būti trys kainų pasikeitimo scenarijai
T. S. Kvainickas, kaip ir Ž. Mauricas bei A. Antanavičius, sako, kad šiuo metu apie būsto įsigijimą turėtų galvoti tie gyventojai, kurie užtikrinti dėl savo geros finansinės situacijos ir ateities. Ekspertas taip pat dalijasi keliais patarimais, kaip įvertinti savo galimybes ir kada geriausią įsigyti būstą.
„Visų pirma, bet kurio ekonomikos ciklo metu reikia pirkti tai, kas patinka ir tinka. Jeigu žmogus neranda sau patinkančio būsto, pirkti „iš bėdos“ nereikia nei dabar, nei ekonominio pakilimo metu.
Jeigu žmogus randa savo būstą, tokiu atveju yra du dalykai, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį. Pirma – ar jis turėjo savo būstą (keičia iš seno į naujesnį). Tokiu atveju ekonominis ciklas turi mažesnę įtaką. Jo turimo būsto vertė ir rinkoje esančių kitų būsto vertės būtų panašios. Jeigu keičiama į didesnį NT, tokiu atveju nebent priemoka gali būti didesnė, bet ji nesudarys kritinio pinigų kiekio.
Jeigu žmogus perka pirmąjį savo būstą, tokiu atveju jam svarbu ekonomikos ciklas. Jis prisiima naują įsipareigojimą“, – aiškina T. S. Kvainickas.
Pašnekovas tęsia, kad jeigu pirkėjas priklauso trečiai kategorijai (perka pirmąjį būstą), tokiu atveju jam reikia išsiaiškinti savo asmeninę ir nacionalinę finansinę bei NT situaciją.
„Kaip jis įsivaizduoja ateitį: jeigu mano, kad kainos kils, jam vertėtų pirkti dabar, kol kainos nepakilo. Jeigu kainos nesikeičia, jo nuomone, tai verta pirkti dabar, jei randa patinkantį būstą, nes leidžia pinigus nuomai ir bendrai sumokės daugiau. Tas pats galioja ir tiems, kurie mano, kad kainos labai nedaug smuktels, tokiu atveju vis tiek permokės laukdami to nežymaus kritimo ir mokėdami už nuomą. Jeigu mano, kad kainos kris labai smarkiai, žmogui naudingiau įsigyti kuo vėliau, kad jis prisiimtų kuo mažesnį piniginį įsipareigojimą“, – aiškina pašnekovas.
Kokia tikimybė kuriam nors iš šių scenarijų įvykti? Pasak T. S. Kvainicko, visų pirma, ekonomikos dar niekas nesužlugdė tiek, kad jai reikėtų ilgo laiko atsigauti: „Metai kiti sunkesni nėra paskata mažinti kainą, nes išgyventi metus – ne pats sudėtingiausias uždavinys. Kitas variantas – jeigu visiems atrodo, kad NT rinka bus stabili, gyvybinga, pirminėje rinkoje palaikomas būtinas aktyvumas, tai kainoms kristi pagrindo nėra. Išlaikomas rinkos gyvybingumas. Jei niekas nieko neperka, tada apyvartumas sumažėja, kainos mažėja, kad būtų paskatintas pirkimas. Jeigu norima, kad rinka nenukentėtų, reikia joje aktyviai dalyvauti.“