Reikšmingi kainų pokyčiai
Registrų centro Duomenų atvėrimo skyriaus vadovas Paulius Rudzkis pastebėjo, kad analizuojant informaciją apie įvykusius sandorius matyti, jog per pastaruosius du dešimtmečius Vilniuje ne tik žymiai išaugo įsigyjamų butų skaičius, bet ir vidutinės butų kainos.
„Štai dar 2000-aisiais už senos statybos butus sostinėje mokėta vidutiniškai po 412 eurų už kv. m, o pernai tokie butai vidutiniškai kainavo 1383 eurus už kv. m. Analizuojant šių metų pirmojo pusmečio sandorių duomenis matyti, kad vidutinė senų butų kaina Vilniuje siekė 1471 eurą už kv. m.
Stebint naujos statybos butų pardavimo tendencijas vidutinių kainų pokyčiai taip pat yra ganėtinai reikšmingi. 2000 metais už naujos statybos butus mokėta po beveik 584 eurus už kv. m, pernai tokių butų vidutinė vieno kvadrato kaina jau siekė 1603,5 euro, o pirmąjį šių metų pusmetį –1625 eurus“, – komentavo P. Rudzkis.
Anot jo, pirkimo ir pardavimo sandorių statistika rodo, kad 2000-aisiais sostinėje buvo parduota beveik 2,5 tūkst. butų. Palyginkime: vien pernai šis skaičius viršijo 11 tūkst., o per pirmąjį šių metų pusmetį Vilniuje savininkai keitėsi beveik 5,7 tūkst. butų.
Rusijos krizė sukėlė paniką
Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, pabrėžė, jog norint suprasti 2000-ųjų metų NT rinkos situaciją, pirmiausia reikia prisiminti ir ekonominę to meto aplinką.
Jis priminė, kad tuometinė rinka buvo stipriai paveikta 1998-aisiais vykusios Rusijos krizės – ji šalies bei sostinės NT rinkai darė dvejopą įtaką.
Anot jo, šalyje kilo panika dėl galimo Lietuvos bankų bankroto, ir daugelis nusprendė investuoti pinigus į NT.
„Iš pradžių dėl šios krizės, pradedant 1998 metų spaliu, prasidėjo staigus butų kainų augimas, tai tęsėsi iki 1999-ųjų vidurio. Atslūgus panikai, pradedant 1999 metų trečiuoju ketvirčiu ir Lietuvos ekonomikai kenčiant nuo tos krizės padarinių, kainos, ypač senesnių butų, pradėjo gana sparčiai kristi žemyn.
Taigi 2000-ieji buvo tas metas, kai butų kainų Vilniuje kitimo kryptis buvo neigiama. Per visus 2000-uosius standartinių butų blokiniuose namuose kainos vidutiniškai nukrito apie 15–20 proc.“, – pasakojo pašnekovas.
S. Vagonis patikino, kad rinkoje tuo metu buvo ir teigiamų ženklų. Pasak jo, 2000-ieji laikomi savotiško kokybinio lūžio Vilniaus butų rinkoje laikotarpiu.
Nauja statyba – ne tik turtuoliams
Jis kalbėjo, kad didėjant butų, esančių naujos statybos daugiabučiuose namuose, pasiūlai, krintant kainoms, įsibėgėjant kreditavimo sistemos užuomazgoms, vis daugiau žmonių galėjo sau leisti įsigyti naujos statybos butų.
T. y. nuo 2000-ųjų metų naujos statybos butai pradėjo būti laikomi ne egzotine tik turtuoliams prieinama preke, bet būstu, į kurį gali dairytis ir vidutines pajamas uždirbantis pirkėjas.
„2000-aisiais naujos statybos butų kainos Vilniuje dėl didėjančios pasiūlos, paaštrėjusios konkurencijos tarp tuometinių plėtotojų ir nepalankios ekonominės situacijos šalyje taip pat sumažėjo 10 proc. – taigi tapo įperkamesni.
2000-ieji būsto rinkoje buvo ypatingi ir tuo, kad nemažai finansinių institucijų – Lietuvos Taupomasis bankas, Vilniaus bankas, „Hansabankas“, „Hansa lizingas“, „Kredyt Bank S.A.“ – pradėjo aktyviau teikti būsto paskolas, tad didelė pirkėjų dalis galėjo įsigyti naujesnį bei brangesnį būstą.
1998–1999-aisiais tik pavieniai pirkėjai būstą įsigydavo ne savo lėšomis, o, pavyzdžiui, 2000-aisiais jau apie 20 proc. „Ober-Haus“ bendrovės klientų būstą Vilniuje pirko naudodamiesi finansinių institucijų paskolomis. Tik reikia prisiminti, kad tuo metu būsto paskolų palūkanos vis dar buvo matuojamos dviženkliais skaičiais – 2000-aisiais būsto paskolos metinės palūkanos dažniausiai siekė 10–15 proc.“, – prisiminė S. Vagonis.
Statybos vyko vangiai, nors paklausa dvigubai viršijo pasiūlą
Kaip teigia pašnekovas, anuomet naujos statybos butais buvo laikomi tie, kuriuos statė 1996-aisiais ir vėliau. Pasak S. Vagonio, būtent nuo 1996-ųjų Vilniuje vėl buvo pradėti statyti daugiaaukščiai daugiabučiai gyvenamieji namai, jų statyba dėl įvairių priežasčių 1990–1995 metais buvo beveik sustojusi.
„Iki 1998 metų pabaigos naujų daugiabučių pastatų statybos procesas vyko itin vangiai: per metus buvo pastatomas tik vienas kitas gyvenamasis namas. Tačiau situacija kardinaliai pasikeitė 1998 m. pabaigoje–1999 m. pradžioje, kilus didžiausiam iki tol Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istorijoje Rusijos krizės sukeltam butų pirkimo bumui.
Itin pakilus butų paklausai bei jų kainoms, tuo metu mažesnių butų paklausa net 1,5–2 kartus viršijo pasiūlą, atsirado poreikis tenkinti tuo metu netikėtai staigiai sukilusią būsto paklausą. Todėl pradedant 1998 m. pabaiga prasidėjo naujas etapas Vilniaus miesto butų rinkoje: senos statybos butams atsirado konkurencija – naujos statybos būstas, kurio pasiūla sparčiai pradėjo augti“, – tvirtino S. Vagonis.
Anot jo, žodis „sparčiai“, palyginti su dabartiniais butų kiekiais, anaiptol neatrodo toks įspūdingas. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2000-aisiais buvo pastatyta apie 500 butų, o tai anuomet atrodė neįtikėtinai daug.
Ekspertas priminė, jog po 7 metų – rekordiniais 2007-aisiais – jau buvo pastatyta dešimt kartų daugiau butų – 5857. O praėjusiais, 2018 metais, – 4355 butai. Šiemet planuojama, kad iki metų pabaigos bus pastatyta iki 4800 butų.
Projektuojami butai buvo daug erdvesni nei dabar
S. Vagonis patikino, kad 2000-aisiais didžiausią paklausą turėjo dviejų kambarių butai. Vieno ir trijų kambarių butų paklausa buvo mažesnė, o dar didesnių butų – visai nedidelė.
„Palyginti su dabartine paklausa, vieno kambario butų poreikis buvo mažesnis nei dabar. Kaip ir dabar – mažesniems butams pirkėjai kėlė mažiau reikalavimų. Pagrindiniai mažos kvadratūros butų vertinimo kriterijai buvo du – namo vieta bei buto kaina. Buto išlaikymo išlaidos ar statybų kokybė nebuvo labai svarbus parametras renkantis tokį būstą.
Didesnius butus (3–4 kambarių) rinkosi turtingesni pirkėjai. Pagrindiniai tokių butų vertinimo kriterijai buvo ne tik namo vieta, tačiau ir paties namo bei buto kokybė, kaimynystė, parkavimo galimybės, vaizdas pro langus. Nieko neįprasto palyginti su šių laikų pirkėjų pageidavimais“, – paaiškino S. Vagonis.
Anot jo, tuo metu nauji butai buvo projektuojami erdvesni nei dabar. Vieno kambario butų plotas dažniausiai buvo 30–45 kv. m, dviejų kambarių 50–65 kv. m, trijų kambarių – 65–85 kv. m, keturių kambarių – net 85–100 kv. m bendrojo ploto. Šiuo metu statomų butų plotai vidutiniškai bent 10 kv. m mažesni.
Iš 2000-aisiais dirbusių bendrovių liko tik 3
„Statytojo patirtis ir reputacija 2000-aisiais neturėjo jokios reikšmės, nes pati naujų butų rinka gyvavo vos keletą metų ir nebuvo normalios nei teigiamos, nei neigiamos patirties. O žmonių lūkesčiai buvo paprasti ir gana naivūs: jei bendrovė stato naują namą, vadinasi, viskas jame bus gerai ir kokybiška, kaip naujame automobilyje ar naujame buitiniame prietaise.
Tuometiniai naujos statybos butų lyderiai Vilniuje, daugiausiai statę 1998–2000 metais, buvo šie: „Veikmė“, EIKA, „Arkada“, „Atkirta“, „Mabilta“, „Statreksas“, „Vilniaus kapitalinė statyba“, „Junesta“, SAVY, „Jokvila“ ir kt. Kaip matome, tik trys pirmosios sąrašo bendrovės – „Veikmė“, EIKA, „Arkada“ – tebevykdo veiklą iki šiol. Likusios, deja, jau bankrutavo arba iš aktyvios NT plėtros pasitraukė. O štai, pavyzdžiui, dauguma dabartinių būsto rinkos lyderių ir senbuvių savo veiklą būsto rinkoje pradėjo gerokai vėliau. Pavyzdžiui, „Hanner“ savo pirmąjį daugiabutį pradėjo statyti 2005 metais, o baigė 2006 metais; „Darnu Group“ savo pirmojo daugiabučio statybas baigė 2009 metais, o „Realco“ – 2008 metais“, – pasakojo S. Vagonis.
Jis patikino, kad dauguma butų anuomet, kaip ir dabar, buvo statomi su daline apdaila ir tik vos keletas vystytojų juos siūlė visiškai įrengtus. Pavyzdžiui, plėtotojas „Arkada“ per visą savo veiklos laikotarpį iki dabar siūlė tik visiškai įrengtus butus.
Skirtumas tarp prestižinių ir miegamųjų rajonų buvo ne toks didelis
Pasak S. Vagonio, būsto kainų lygis, palyginti su dabartiniu, skyrėsi ne procentais, o kartais. Senamiestyje dažniausias butų kainų intervalas buvo 800–1500 Eur / kv. m. Prestižiniuose rajonuose – Naujamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje – butai senos statybos daugiabučiuose kainavo 500–600 Eur / kv. m ir apie 600–1000 Eur / kv. m naujos statybos namuose. „Miegamuosiuose“ rajonuose senų butų kainos siekė 400–450 Eur / kv. m, o naujos statybos daugiabučiuose – 400–600 Eur / kv. m.
„Taigi, kaip matome, kainų diferenciacija tarp prestižinių ir paprastų rajonų bei tarp naujos ir senos statybos butų buvo gerokai mažesnė tiek santykine, tiek absoliutine išraiška. 2000-aisiais už 400–450 Eur / kv. m buvo galima įsigyti trijų kambarių butą sename blokiniame name Lazdynuose arba Fabijoniškėse, o už 800 Eur / kv. m – naują butą Žvėryne ar Antakalnyje su daline apdaila.
Palyginkime: šiuo metu toks senos statybos butas blokiniame name Lazdynuose arba Fabijoniškėse kainuotų 1000–1200 Eur /kv. m, o štai naujo buto su daline apdaila Antakalnyje arba Žvėryne kaina dabar dažniausiai siekia 2500–3500 Eur / kv. m.
Taigi, per 19 metų senų standartinių butų kainos daugmaž padvigubėjo, o štai naujų butų kainos prestižiniuose rajonuose išaugo tris keturis kartus. Iš esmės žvelgiant į naujos statybos butų kainas 2000-aisiais ir dabar galima sakyti, kad jos labai panašios. Tik tiek, kad tada jos buvo skaičiuojamos litais, o dabar – eurais“, – aiškino S. Vagonis.
Įperkamumas dabar – rekordiškai geras
Eksperto teigimu, nors būsto kainos išaugo drastiškai, dabar Vilniuje butai lengviau įperkami nei prieš 19 metų. Atlyginimai per šį laikotarpį kilo dar greičiau nei butų kainos, nekalbant apie kreditavimo sąlygų skirtumus.
S. Vagonis pasvarstė, jog dabartiniams būsto pirkėjams gal atrodo mažai tikėtina, tačiau 2000-aisiais vidutinis darbo užmokestis „į rankas“ buvo vos 240 eurų per mėnesį, o būsto paskolų metinės palūkanos siekė net 10–15 proc.
2000-aisiais statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį metinį užmokestį galėjo įsigyti 4,8 kv. m vidutinės klasės bute. O 2018-ųjų pabaigoje dabartinis vilnietis jau gali įsigyti 6,6 kv. m. O tai, pasak S. Vagonio, – geriausias visų laikų būsto įperkamumas Vilniaus mieste.
Vis dėlto, nors skaičiai atrodo prastai, 2000-ieji nebuvo patys blogiausi istorijoje. S. Vagonis priminė, jog NT bumo metais – 2005–2007-aisiais – įperkamumo rodiklis buvo dar mažesnis. Dėl itin sukilusių būsto kainų tuometinis vilnietis už savo metinį uždarbį tegalėjo nusipirkti vos 2,9–3,3 kv. m būsto.
Augančios pajamos augino ir paklausą
„Apibendrinant galima pasakyti, kad 2000-ieji buvo dar tik būsto rinkos ir būsto kreditavimo sistemos užuomazgų pradžia. Naujos statybos būstas tuo metu vis dar laikytas egzotika, kaip ir būsto pirkimas skolinantis dalį pinigų iš banko. Būsto kainos buvo 3–4 kartus mažesnės. Esminės tokio žymaus kainų pasikeitimo priežastys yra dvi – išaugę gyventojų atlyginimai ir susiformavusi būsto kreditavimo sistema.
Augančios gyventojų pajamos ir palankios skolinimosi sąlygos lėmė stipriai padidėjusią būsto paklausą. Taip pat prie kainų augimo prisidėjo ir augantis gyventojų skaičius Vilniuje bei jo apylinkėse, kitų Lietuvos regionų gyventojų noras „saugiai“ investuoti ir pirkti butą nebūtinai savo mieste, o būtent šalies sostinėje, taip pat daugelio vilniečių noras pasigerinti gyvenimo sąlygas, palanki mokestinė aplinka – NT mokestis gyventojams atsirado sąlyginai nesenai, tik 2012 metais, ir iki šiol jis taikomas tik brangiam turtui, t. y. paliečia tik labai mažą visuomenės dalį“, – paaiškino S. Vagonis.
Namų kokybei nebuvo skiriama daug dėmesio
„Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis prisiminė, kad amžiaus pradžioje būsto rinkoje konkurencija buvo gerokai mažesnė – tik keletas kompanijų statė ir siūlė įsigyti butų. Kai 2004-aisiais Lietuva prisijungė prie Europos Sąjungos, tiek gyventojai, tiek investuotojai, tiek bankai įgijo daugiau pasitikėjimo, ir tai sukėlė 2006–2007 metų bumą.
„Kalbant apie pačią statybą, 2000-ieji vis dar buvo pereinamasis periodas iš sovietinės statybos į šiuolaikinę ir namų kokybei vis dar būdavo skiriama nedaug dėmesio. Tuo periodu ir atsirado tokie rajonai kaip Perkūnkiemis. Mes į būsto rinką įžengėme kiek vėliau, 2005-aisiais, tačiau taip pat buvome užlipę ant to paties grėblio ir netrukus supratome, kad reikia kelti aukščiausius reikalavimus projektuotojams ir rangovams. Dabar tiek projektų, tiek darbų kokybė yra mūsų dėmesio centre“, – tikino A. Avulis.
Statybos apimtys bent 10 kartų didesnės nei tada
Jis įvardijo, kad 2000-aisiais „Hanner“ kaip tik statė savo verslo centrą Geležinio vilko g., vadinamą „pieštuku“. Atvėręs duris 2001-aisiais, jis buvo antrasis visiškai stiklinis biurų pastatas Vilniuje. Pirmasis buvo pastatytas dar 1999-aisiais Goštauto gatvėje.
Pasak A. Avulio, šie du pastatai tuo metu buvo vieninteliai A klasės biurai Vilniuje, tad dar keletą metų visi modernūs biurai buvo vadinami „hanneriais“, o verslo centras Geležinio vilko gatvėje dar ilgai buvo laikomas dangoraižiu, nors tai – tik 16 aukštų pastatas.
Statybos mastai taip pat buvo gerokai mažesni. Anot A. Avulio, šiuo metu sostinėje skaičiuojama apie 140 atskirų būsto projektų. Jis patikino negalintis tiksliai įvardyti, tačiau 2000-aisiais jų buvo bent keletą, jeigu ne daugiau kaip 10, kartų mažiau.
Biurus Vilniuje šiuo metu stato daugiau kaip 10 plėtotojų, o prieš 19 metų rinkoje veikė tik „Hanner“.
Keitėsi ne tik kainos, bet ir kokybė
„Vienas pagrindinių pokyčių – 2005 m. dviejų kambarių butus statėme 60 kv. m ploto ar net didesnius. Vėliau vidutinis jų dydis ėmė mažėti ir dabar vidutiniškai yra 45 kv. m.
Kitas dalykas, kuris labai pasikeitė, – šiuo metu nauji butai yra žymiai kokybiškesni, pasižymi aukštesnėmis energetinėmis, akustinėmis klasėmis, planavimo, aplinkos kokybe“, – pastebėjo A. Avulis.
Pašnekovo teigimu, keletas dalykų turėjo įtakos tam, kad didėjo naujų butų kainos. Pirmiausia, statybos kaštai: atlyginimų dydžiai, medžiagų kainos išaugo kartais. Kitas dalykas – naujas butas dabar, net ir ekonominės klasės, yra žymiai kokybiškesnis produktas nei naujas butas 2000-aisiais, kalbant tiek apie aukštesnius reikalavimus, tiek apskritai apie projektų bei statybos kokybę.
Anot jo, senos statybos butų kainų augimą lemia pragyvenimo lygio, atlyginimų ir apskritai kainų didėjimas, taip pat paklausa ir pasiūla.
Kainos keitėsi kas mėnesį
NT vystytojo „Eika“ plėtros departamento direktorius Martynas Žibūda kalbėjo, jog jis NT rinkos evoliuciją suvokia kaip Lietuvos istorijos evoliuciją. Pagrindiniai įvykiai NT rinkoje sutapo su tuo, kas vyko valstybėje.
„Laikotarpis nuo 2000-ųjų iki 2004-ųjų būsto rinkoje atspindi sąlyginai ramų augimą, tiek pardavimo apimties, tiek kainos prasme. Bet nuo 2003-iųjų pabaigos prasidėjo tikrai didelis augimas, dešimtimis procentų per metus. Trumpai kalbant, kainos keitėsi kas mėnesį.
Aš pats „Eikoje“ dirbu nuo 2003-iųjų metų, tai prisimenu, turėjome dilemą: kai pasirašai preliminarią sutartį su žmogumi, praeina metai, jau reikia rašytis notarinę, ir tu suvoki, kad galėtum parduoti tą butą bent 20 proc. brangiau. Juo labiau kad ir būsto savikaina atitinkamai didėdavo“, – prisiminė M. Žibūda.
Jis teigė, kad daugeliui vystytojų anuomet kildavo pagunda nutraukti preliminarią sutartį, kai kurie būtent taip ir padarydavo. Pirkėjai, nors ir jausdavosi apgauti, tačiau vis tiek sutikdavo mokėti daugiau, nei buvo susitarę.
Pirkėjai džiaugėsi, jei išvis galėjo nusipirkti butą
Anot jo, nuo tada, kai buvo paskelbta, kad Lietuva įstos į ES, lūkesčiai labai pakilo, „atėjo“ investicijos bei bankai. Nuo tada prasidėjo pigių ir lengvai prieinamų pinigų era.
M. Žibūda prisiminė, kad tuo laiku pirkėjai tiesiog skambindavo ir prašydavo, kad būtų įrašyti į eilę butui pirkti.
„Buvo toks laikas – kad ir kokie išprusę ar patyrę pirkėjai, jiems, išskyrus vietą arba galimybę įsigyti būstą, beveik niekas nerūpėjo. Tokia rinka buvo. Džiaugiesi, jeigu gali nusipirkti butą, nes pasiūla buvo labai ribota, o paklausa – labai didelė“, – aiškino M. Žibūda.
Jis išvardijo visą įvykių chronologiją, turėjusią įtakos NT rinkai. Po įstojimo į ES, NT rinkai neabejotinai reikšminga buvo 2008-aisiais kilusi krizė. 2011-ųjų rugsėjo mėnesį priimti atsakingo skolinimosi nuostatai taip pat buvo svarbus įvykis rinkai, nes jie apribojo tiek skolinimąsi, tiek lengvą disponavimą turtu – nebegalima jo tiesiog pirkti ir parduoti.
Dar vienas reikšmingas įvykis – euro įvedimas 2015-aisiais. Prieš pat valiutos pasikeitimą rinkoje buvo matomas didelis pagyvėjimas, vėl padidėjo gyventojų lūkesčiai, kad kainos bus tokios pat tiek litais, tiek eurais – paprasčiau tariant, buvo vilčių, kad kainos pasikeis santykiu 1:1. Pasak M. Žibūdos, įvykiai Ukrainoje 2014-aisiais irgi turėjo įtakos NT rinkai – tuo metu ji gerokai sulėtėjo.
Dabar, anot jo, rinkos aktyvumas yra labai sveikas ir tolygus. Jau penktus metus iš eilės NT rinka tolygiai kyla.
Patys pigiausi būstai buvo patys populiariausi
Be to, parduodamų būstų plotas gerokai sumažėjo per šiuos metus – vidutiniškai apie 10–15 kv. m. Kita tendencija – prieš 19 metų absoliuti dauguma būstų buvo perkama miegamuosiuose rajonuose.
„Didžioji dalis sandorių priklausė ekonominės klasės segmentui, o dabar daugiau yra parduodama vidutinės ir prestižinės klasės būstų. Tai atrodo neįprastai, nes, kad ir kokią verslo šaką imtume, vis tiek daugiausia parduodama pigesnių daiktų nei brangesnių. Bet jau ketvirtus metus iš eilės brangesnių būstų žmonės įsigyja daugiau, o tai reiškia, kad jie nori būti arčiau miesto centro“, – tvirtino M. Žibūda.
Pasak jo, tai lėmė Senamiesčio atgimimas bei atsiradusi vertė ne tik pačiame būste, bet ir socialinėje erdvėje. Be to, daug įtakos turi turizmas ir gyventojai, atvykstantys iš kitų miestų.
„Vilnius auga ir plečiasi, dabar yra pakankamai išvystyta nuomos rinka, ko nebuvo 2000–2005 metais. Būsto rinka nebuvo tokia didelė, jau nekalbant apie tai, kad užsieniečių tikrai nebuvo. Dabar daug kas investuoja į būstą ir tikisi grąžos iš nuomos“, – sakė NT ekspertas.
Jis patikino, kad NT burbulas sprogo kaip tik tada, kai pats populiariausias buvo pigiausias būstas. Be to, pirkėjai galvodavo apie tai, kaip greitai turtą parduoti.
„Šiandien nuperku ir po pusmečio parduodu – tokia būdavo tipinė verslo idėja. Dažnai netgi nupirkdavo būstą, pasirašydavo preliminarią sutartį, o notarinės sutarties ateidavo pasirašyti kitas pirkėjas, nes būdavo skirtumas užfiksuotas – šiandien aš nuperku, o, kai reikės eiti pas notarą, aš jau būsiu pardavęs tą preliminarią sutartį kitam.
Dabar viskas yra visai kitaip – investuojama į būstą turint bent jau keleto metų perspektyvą. Taip yra, nes reikia išlaikyti būstą, kad nemokėtum pelno mokesčio, negali pinigų lengvai pasiskolinti, be to, žmonės turi daugiau santaupų. Dabar svarbus yra santaupų saugumas, ilgalaikė būsto vertė ir nuomos pajamų tvarumas, o ne tiesiog greitas, spekuliacija paremtas, pelnas. Pokyčių yra tikrai daug“, – pabrėžė M. Žibūda.