Kainų kritimo neišvysime, bet taip pat ir augimo
Pasak NT analitiko ir VšĮ „Real Data“ direktoriaus Arnoldo Antanavičiaus, pats sandėlio didėjimas nereiškia, kad artėja negeri laikai – tai neturi tiesioginio ryšio su krize. Pasak jo, visada yra antra pusė – pirkėjai – kurie kol kas pakankamai aktyvūs, todėl toks sandėlio lygis nesukeltų didesnių iššūkių rinkai.
Visgi, jis teigė, jog kuo didesnis sandėlis, tuo didesnė potencinė jėga, kuri, atėjus krizei ar stipriai smukus pardavimams, reikštų daug didesnes problemas NT plėtotojams.
„Jei sandėlis toliau didės – kartu didės ir potencialios grėsmės. Vis dėlto, kol nėra kataklizmų išorinėse rinkose, kol galima santykinai nebrangiai skolintis, kol gyventojų užimtumas bei pajamos auga, tol paklausa bus pakankamai stipri, tad spėčiau, kad optimizmo nestokos ir NT plėtotojai.
Prie dabartinių aplinkybių tikėtis kainų kritimo greičiausiai nereikėtų, bet ir augimo taip pat. Tikėtina, kad pamatysime daugiau įvairių akcijų, dovanų ir pan. mažiau sėkminguose projektuose. Tad tokia situacija augančių pajamų fone visai palanki būsimiems būsto pirkėjams“, – aiškino A. Antanavičius.
Rekordiniai pardavimai padrąsino plėtotojus
NT bendrovės „Inreal“ skaičiavimais, šiuo metu neparduotų būstų skaičius siekia 5426 vienetų – nežymiai mažiau nei skaičiuoja „Real Data“. „Inreal“ analitikė Kotryna Griško pabrėžė, kad vertinti NT rinkos situaciją remiantis vienu rodikliu nebūtų teisinga. Anot jos, reikėtų analizuoti visumą.
„Vienareikšmiškai, šiuo metu sostinės NT rinkoje aktyvūs tiek pirkėjai, tiek plėtotojai. Nuo metų pradžios sostinėje vidutiniškai parduodama beveik po 500 butų per mėnesį, kai tuo tarpu praėjusių metų vidurkis buvo apie 300 butų. Išaugus paklausai metų pradžioje, plėtotojai drąsiau ėmėsi naujų projektų, todėl naujų būstų „sandėlis“ išliko didelis nepaisant išaugusių pardavimų. Taip pat reikėtų pabrėžti, kad būtent liepos mėnesį sostinės rinkai buvo pasiūlytas rekordinis kiekis naujų butų – apie 940, todėl sandėlis ženkliau ūgtelėjo, tačiau jei paklausa išliks tokia pat aktyvi, šis sandėlio padidėjimas greitai normalizuosis“, – komentavo K. Griško.
Analitikė patikino, kad šiuo metu pirminės rinkos būsto likvidumo rodiklis yra 1,1, o tai reiškia, kad nesikeičiant esamai pasiūlai ir paklausai, visus naujus būstus galima parduoti maždaug per 13 mėnesių.
K. Griško taip pat įvardijo, jog pernai per pirmuosius 7 mėnesius sostinėje buvo pasiūlyta apie 30 naujų projektų, kuriuose buvo 2280 naujų butų. Šiemet per pirmuosius 7 mėnesius rinką papildė net 40 naujų projektų ar jų etapų ir pirkėjams pasiūlė apie 3430 naujų butų, o tai yra 50 proc. daugiau.
„Rinkos aktyvumas, išaugusi paklausa paskatino plėtotojus imtis naujų projektų, todėl pasiūla ūgtelėjo. Kita vertus, tikėtina, kad toks rekordinis pasiūlos kiekis yra momentinis, kaip pavyzdžiui, buvo 2018 metų pabaigoje, ir ilgainiui rinka šią pasiūlą įsisavins“, – kalbėjo analitikė.
Visus kozirius turi pirkėjai
Šiuo metu ji problemų rinkoje neįžvelgia. Problematiška, pasak K. Griško, būtų tokia situacija, jei rinkos likvidumo rodiklis viršytų 2 – t. y., jeigu turimą sandėlį būtų galima išparduoti per ilgesnį nei 2 metų laikotarpį.
Tačiau ilgainiui problemų gali sukelti netolygus geografinis likvidumo rodiklio pasiskirstymas bei koncentracija tam tikrose sostinės vietose. Analitikė tvirtino, jog didėjančios naujų projektų koncentracijos miesto zonose aštrins konkurenciją tarp vystytojų ir, tikėtina, tai gali turėti įtakos prastesniam likvidumo rodikliui.
Didesnė būsto pasiūla neabejotinai suteikia daugiau kozirių pirkėjams.
„Kuo didesnė pasiūla, tuo didesnį pasirinkimą turi pirkėjas. Taip pat didelė konkurencija tarp plėtotojų riboja kainų augimą ir suteikia pirkėjui daugiau derybinių galių tiek dėl buto kainos, tiek dėl papildomų naudų, pavyzdžiui, sandėliukų ar vietos automobiliui“, – naudą pirkėjams įvardijo pašnekovė.
Galėtų parduoti ir dar daugiau būstų
Anot bendrovės „Vilniaus turtas“ direktoriaus Antano Kudarausko, Vilnius yra vienintelis stipriai ir stabiliai augantis Lietuvos miestas, į kurį atvyksta darbingiausi ir gabiausi žmonės. O jiems reikalingas gyvenamas plotas bei stogas virš galvos.
„Atsižvelgiant į tai, kad Vilnius kasmet paauga mažiausiai 5000 asmenų, kurių didžioji dauguma turi gerą darbą ir gauna geras pajamas, prie dabartinių augimo ir pirkimo tempų Vilnius gali praryti ir 6000 būtų per 1,2 metus“, – sakė A. Kudarauskas.
Pašnekovo manymu, per dideliu laisvų būstų skaičiumi būtų galima laikyti 6500-7000 vienetų.
„Tuomet jau būtų per daug. Bet vėlgi, ekonomikos augimas kasmet yra po 4 proc., o tai reiškia, kad tai papildomai sukelia butų poreikį, kas yra net 220 papildomų butų kasmet. Žmonės nori investuoti uždirbamus pinigus, o lietuviai labiausiai mėgsta investicijas į NT“, – kalbėjo A. Kudarauskas ir pridūrė, kad mažiau nei 4000 būstų sostinėje jau būtų deficitas, kuris sukeltų kainų augimą.
Vienas iš aktyviausių laikotarpių per visą istoriją
„Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis patvirtino, kad pastaruosius penkerius metus pastebimai augantis pardavimui statomų tiek butų, tiek namų kiekis Vilniaus mieste ir jo apylinkėse rodo, kad šalies sostinė išgyvena vieną iš aktyviausių NT laikotarpių per visą istoriją.
„Matydami aukštą naujo būsto paklausą, būsto plėtotojai kiekvienais metais Vilniuje pastato vis daugiau naujo būsto. Pvz., jeigu 2013 metais sostinės pirminėje rinkoje buvo parduota ir rezervuota apie 2200 butų daugiabučiuose, tai 2014 metais plėtotojai Vilniuje iš viso pastatė apie 2750 naujų, 2014 metais buvo realizuota jau beveik 3100 butų, o 2015 metais plėtotojai užbaigė beveik 3500 butų statybas daugiabučiuose.
2016-2018 metais Vilniaus butų pirminėje rinkoje per metus vidutiniškai buvo realizuota beveik 4200 butų, o per metus pastatytų butų skaičius sudarė nuo 3700 iki 4400 butų. Akivaizdu, kad būsto plėtotojai reaguoja į augantį gyventojų poreikį naujam būstui ir kasmet po truputį didina ir jų statybų apimtis. „Ober-Haus“ duomenimis, plėtotojai šalies sostinėje šiais metais planuoja baigti 4600-4800 butų daugiabučiuose statybas. Tai būtų 5-10 proc. daugiau nei jų buvo pastatyta per 2018 metus ir tai būtų didžiausias kiekis nuo pat 2008 metų“, – DELFI sakė R. Reginis.
Dabartinėje rinkoje vystytojams sekasi skirtingai
Jis pastebėjo, kad šiuo metu pirkėjai turi itin plačias ir gausias pasirinkimo galimybes. Pavyzdžiui, 2019 metų viduryje galėjo rinktis iš beveik 1050 laisvų butų jau pastatytuose daugiabučiuose ir iš beveik 3500 laisvų butų daugiabučiuose, kurie dar tik statomi ir bus baigti 2019-2021 metais.
Pasak R. Reginio, įvertinus tai, kad dabartinėmis rinkos sąlygomis rinka gali įsisavinti daugiau nei 4000 butų, dabartinis pasiūlos kiekis nėra kažkuo išskirtinis. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2018-aisiais Vilniaus pirminėje būsto rinkoje buvo parduota ir rezervuota 4200 butų, o šių metų pirmąjį pusmetį – 2900.
„Neparduotų butų kiekis ir jo pokytis jau pastatytuose projektuose yra vienas svarbiausių rodiklių vertinant pasiūlos ir paklausos balansą pirminėje rinkoje. Nepaisant šalies sostinėje augančios konkurencijos tarp butų plėtotojų, kuomet kasmet pastatoma ir pardavimui pasiūloma vis daugiau butų ir namų, neparduotų butų kiekis jau pastatytuose daugiabučiuose iš esmės išlieka stabilus ir išsilaiko 1000-1400 ribose jau aštuntus metus iš eilės. T. y. didžioji dalis plėtotojų neturi didesnių problemų realizuojant savo produktą ir iš esmės nepatiria didesnio spaudimo, kadangi projekto statybų pabaigoje pirkėjui gali pasiūlyti tik nedidelį kiekį neparduoto turto.
Žinoma, nepaisant aukšto bendro realizacijos rodiklio Vilniaus pirminėje butų rinkoje, plėtotojams sekasi skirtingai – vienuose projektuose jų statybų pabaigoje jau būna parduoti ar rezervuoti beveik visi butai, о kituose pardavimų apimtys nesiekia ir trečdalio jau pastatytų butų. Tačiau bendri rinkos rodikliai šalies sostinėje išlieka itin geri. Vienas iš pasiūlos perviršio signalų galėtų būti nuosekliai augantis neparduotų butų kiekis jau pastatytuose projektuose“, – teigė R. Reginis.
Plačiausias ir įvairiausias būsto pasirinkimas per visą istoriją
NT ekspertas atkreipė dėmesį, kad jeigu vystytojai ir toliau matys nemažėjančią, o augančią paklausą, toliau didins būsto plėtros apimtis. Jis taip pat priminė, jog aukščiausiame būsto rinkos aktyvumo taške plėtotojai per metus pastatydavo daugiau nei 5000 butų.
Anot R. Reginio, viešojoje erdvėje dažnai pasiūlos kiekio augimas traktuojamas kaip neigiamas rizikos veiksnys, tačiau iš tiesų yra atvirkščiai.
„Pirkėjas turėtų džiaugtis, kad pastaraisiais metais galėjo ir toliau gali rinktis iš rekordiškai didelio skirtingų būsto projektų kiekio. Ar tai butų naujai statomas daugiabutis, loftų projektas, sublokuotas ar individualus namas tiek miesto pakraštyje, tiek centrinėje miesto dalyje. Taip pat galima rinktis iš gausaus ir įvairaus būsto projektų, kurie buvo pastatyti prieš 15, 10 ar 5 metus, kiekio. Tokio plataus ir įvairaus būsto pasirinkimo pirkėjai neturėjo per visą nepriklausomos Lietuvos istoriją. Galima tik padėkoti plėtotojams, kad jie rinkai pasiūlo tikrai pakankamą būsto kiekį ir didina ne tik pasirinkimo galimybes, bet apsaugo rinką ir pirkėjus nuo spartesnio būsto kainų augimo nei stebime šiuo metu. Nuo to būsto pirkėjams ir visai rinkai yra tik geriau“, – patikino R. Reginis.