Ši situacija įvardinama ne kaip burbulo sprogimas ar griūtis, o tiesiog kaip rinkos atvėsimas ir stojimas į normalias vėžes. „Realdata.lt“ direktorius Arnoldas Antanavičius įvardina ir tai, kad mes pasiekėme rekordą: vystytojai Vilniuje siūlo 5000 naujų butų. Tokio skaičiaus rinkoje iki šiol nėra buvę. Jo žodžiais tariant, esame ciklo viršuje ir argumentų kainų kilimui nebėra.
Pripildyta rinka
„Eika“ skaičiuoja, kad šiemet Vilniuje bus parduota 3700 butų, pernai buvo 4200, užpernai 3500. Anksčiau pirkėjams paprastai buvo siūloma apie 3000 butų. Kitas rinkos atvėsimo rodiklis – mažėja uždarbis iš nuomos. Nors būstas dar neseniai brango, nuomos kaina jau kurį laiką nekinta ir investicinė grąža menksta.
„Pardavimai mažėja palyginti nedaug, tačiau jei žiūrėsim koks pasiūlos ir paklausos santykis, jis primena Krymo krizės metus, kai Rusijai pradėjus intervenciją į Ukrainą paklausa staiga sumažėjo. Žmonės tiesiog išsigando, pradėjo laukti, kaip įvykiai klostysis toliau nepirko būsto“, – aiškina A. Antanavičius.
Vystytojai taip pat kalba, kad iki šiol buvęs nuolatinis pardavimų augimas stabtelėjo.
„Paskutinius trejus metus stebėjome sparčiai į viršų kylančią pardavimų kreivę. Taip amžinai negali būti. Dar šių metų pradžioje sakiau, kad šiemet augimo nebus“, – analizuoja „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis.
„Hanner“ vadovas tuo pačiu sako, kad dabar katastrofos nėra, nes mes lygiuojamės į prieš tai pasiektus rekordinius pardavimų skaičius. Pardavimai panašūs kaip pernai, gal kiek mažesni. A. Avulis įvardina ir kitą aspektą, kuris keičia pirkėjų elgesį – ši rinka ypatingai jautri įvairioms kalboms ir prognozėms.
„Prieš kelerius metus norėjau padėkoti Lietuvos banko vadovui Vitui Vasiliauskui, kai jis vasarą pranešė, kad nuo rudens griežtins paskolų išdavimo sąlygas. Pardavimai šovė į viršų. Dabar kalbama apie sąstingį ir potencialūs pirkėjai lūkuriuoja“, – pripažįsta A. Avulis ir sako, kad po poros mėnesių gausime statistiką ir pamatysime, kas realiai vyksta.
Nepelninga nuoma
Tačiau kai pardavimai auga trejus metus iš eilės, vieną dieną tai turi baigtis. Iš kitos pusės A. Avulis griūties nelaukia. Nors projektų yra labai daug – vien Vilniuje apie 100.
„MC grupes“ direktorius Audrius Mockus, pats nuomojantis keliolika butų, pritaria kolegoms ir sako, kad rinkos atvėsimą rodo du rodikliai. Pirmas tai, kad augant pasiūlai ilgėja laikas, per kurį vidutiniškai parduodamas naujai pastatytas būstas. Šiandien šis rodiklis artėja prie 1,4 m. Tačiau tai - pakankamai ilgas periodas. Kitas rodiklis – nuomos investicinės grąžos mažėjimas. Tai reiškia, kad NT rinka pervertinta.
„Turime keliolika nuomojamų butų ir matome, kad nuomos kainos nebeauga, nors būstas brangsta. Tai reiškia, kad rinka prisotinta. Be to, nors nuoma lyg ir nepigo, tačiau reikalavimai išaugo. Pavyzdžiui, dar neseniai už 350 eurų per mėnesį galėjai išnuomoti butą su gan senu remontu. Šiandien už tokią pat kainą turi būti naujas remontas ir baldai iš IKEA“, – skirtumus aiškina A. Mockus.
Verslininkas nelaukia griūties. Tiesiog prognozuoja, kad per keletą metų paklausa ir pasiūla susilygins.
Statybos į sandėlį
A. Antanavičius sako, kad rinka atvėso, tačiau, 2012 m. ir 2014 m. paklausa buvo kritusi ir vėliau greitai atsistatė. Dabar padėtis kardinaliai skiriasi. Pasiūla lenkia paklausą, kuri iki šiol pakankamai didelė ir vargu ar gali toliau augti.
„Vystytojams reikia arba stabdyti statybas, arba susitaikyti su tuo, kad akcijų ir nuolaidų laikotarpis bus ilgas. Galbūt nebeužteks pirkėjui padovanoti parkavimo vietą, bet teks ir ženkliai sumažinti kainą. Manau, būtent šiuo keliu ir bus einama, nes staiga sustabdyti projektų nepavyks. Yra ir jau pradėtų objektų ir dar tik nupirktų sklypų. Reikės metų ar dar ilgesnio laiko kol paklausos ir pasiūlos santykis išsilygins“, – dėsto A, Antanavičius.
Jis įvardina ir grėsmes – pavyzdžiui, didėsiančias palūkanas. A. Antanavičius prognozuoja, kad per ateinančius metus naujos statybos būsto kainos mažės bent 5–6 proc., nes pirkėjai įgauna vis daugiau derybinių galių. Iki šiol sąlygas diktavo vystytojai.
„Jei nebus nuolaidų ir įvairių akcijų, neįsivaizduoju, kaip kitaip vystytojai palaikys paklausą. Tačiau griūties, kaip prieš krizę, nebus“, – katastrofos nelaukia ekspertas.
Perrašinės kainas
Apie tai, kad vystytojų ir piliečių, už paskolas pirkusių butus nuomai nelaukia katastrofa, kalba ir kiti rinkos dalyviai. Tačiau kiek anksčiau DELFI kalbinti ekspertai pripažino, kad ateina laikas, kai pardavėjai bus priversti grįžti į normalios, o ne kaistančios, rinkos vėžes. Vienas iš tokių pirmųjų požymių gali būti kainų skelbimuose pokytis. Iki šiol dalis pardavėjų vildamiesi, kad būstas brangs, iš karto skelbimuose rašydavo ne realias, už kurias perkama, o padidintas kainas.
„Jei kalbėsime apie skelbimų portalus, kur turtą parduoda fiziniai asmenys, pardavėjai tiesiog pasižiūri, kiek butai kainuoja gretimuose objektuose ir prideda 2–3 proc., nes mano, kad, pavyzdžiui, jų vonia įrengta geriau nei kaimyno, todėl būstas turi būti brangesnis. Jei buto nenuperka gana ilgai, kaina mažinama“, – kas vyksta aiškina „Inreal“ analitikas Robertas Žulpa.
Tačiau ekspertai galimų pokyčių nevertina, kaip artėjančios visa griaunančios katastrofos.
Iš kitos pusės, kai kurie ekspertai prakalbo ir apie galimą realių kainų korekciją žemyn, nes „Inreal“ duomenimis, šiandien Vilniuje pirkėjams siūloma 5000 naujų būtų. Tai rekordinis skaičius, o paklausa mažėja.
„Kol kas tai, kas vyksta tai optimistinis variantas. Pernai buvo ypatingai aktyvi rinka ir nuosmukis galėjo būti kur kas didesnis. Tačiau net jei sandorių skaičius per 3 šių metų ketvirčius lyginant su pernai būtų mažėjęs ne 1 proc., kaip dabar, o iki 10 proc., nieko blogo nenutiktų“, – sako „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.
S. Vagonis sako, kad kol didesnė problema, kad dalis privačių asmenų ir netgi vystytojų kainų lygį naujai statomuose objektuose nustato labai lengvabūdiškai. Analitikas pateikia ir pavyzdį – jie pradeda statyti ir tiesiog iš karto paprašo didesnės kainos nei greta esančiame name.
„Visi nori didesnių kainų jau avansu. Ypatingai tai matoma skelbimuose, kur kainos keliamos greičiau nei realiai brangsta nekilnojamas turtas ir atototrūkis tarp prašomos kainos ir tos, kurią moka pirkėjai, gana didelis“, – dėsto S. Vagonis.
Jis sako, kad žmonės tiesiog optimistai, nes viliasi, kad būtent jo objektas brangs greičiau nei visas kitas turtas ir didės atlyginimai.