Pasikeitus Euribor rodikliui ir ECB paskelbus apie būsimus bazinių palūkanų normų pokyčius, Lietuvos NT plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sakė, kad nepaisant to, jog būsto prieinamumas mažėja, jo kainos dėl to vis tiek neturėtų kristi.
M. Statulevičius pažymėjo, kad dėl pastaraisiais metais sparčiai augančių būsto kainų gyventojai jau anksčiau susidurdavo su iššūkiais įsigyjant būstą, kadangi tuo laiku nekilnojamojo turto pasiūla didmiesčiuose netgi mažėjo. Kadangi naujų būstų statybų skaičius itin sparčiai neišaugs, gamybos kaštai tik brangs, darbo jėgos trūkumas išliks ženklus, NT plėtros asociacijos vadovo vertinimu, kainų augimo tendencijų brangstančios paskolos neprislopins.
„Plėtotojai veikia konkurencingoje aplinkoje, konkuruoja tarpusavyje daug kuo. Taip pat ir kaina. Bet kol kas prielaidų mažinti kainą vien dėl to, kad ateina aukštesnių palūkanų laikas, tikrai nėra. Tas staigus pabrangimas dėl būsto paskolų nėra tiek ženklus ir jis neveikia visos rinkos. Veikia tik dalį žmonių, kurie perka su paskola“, – tikino M. Statulevičius.
Keli „Delfi būstas“ apklausti didžiausi NT vystytojai Lietuvoje taip pat nedrįso prognozuoti būsto kainų kritimo, tačiau teigė, kad teigiamai EURIBOR ir ECB žingsniai gali veikti ekonomiką per infliacijos stabdymą.
„Taip pat sumažinti statybų medžiagų, darbų kainas ir savikainos augimą. Šie pokyčiai teigiamam rinkos subalansavimui bus juntami ilgesniame laikotarpyje“, – teigia „Hanner” generalinis direktorius Algimantas Laurinavičius.
Tiesa, jis priduria, kad palūkanų kėlimas turės tiek neigiamos, tiek teigiamos įtakos. Augančios būsto pirkėjų banko kreditų palūkanos gali atsiliepti būsto pirkėjų paklausai.
„Kita vertus, įtaka neturėtų būti tokia ženkli, kadangi tik 50 proc. būstų perkama su paskola. Bet palūkanų pakėlimas gali daugiau veikti žmones per emocijas ir lūkesčius, kadangi jei jau kartą palūkanos buvo pakeltos 0,25 proc., visi tikėsis ir dar vieno pakėlimo, o tai gali sukelti 2007 metų atmintį“, – komentuoja pašnekovas.
Prognozuoja stabdžius visuose sektoriuose
Dvejopai pokyčius vertina ir „Realco“ finansų direktorius Lukas Cicėnas. Jo teigimu, viena vertus, ilgesnį laiką užtrukusi aukštesnių palūkanų normų aplinka leistų bent kažkiek išspręsti NT rinkoje susidariusį butelio kaklelį, kai naujo būsto pasiūla išlieka žemumose. Kita vertus, ryškesnis palūkanų normos pokytis galimai įneštų dar daugiau neapibrėžtumo į ir taip šiuo metu nestabilią NT rinką.
„Padidėjus palūkanų normai, skolintis brangiau tampa ne tik pirkėjams, bet ir vystytojui. Be to, jau dabar įsivyrauja neapibrėžtumas dėl galutinių būsto kainų – ar šiandien pasirašę preliminarią sutartį pirkėjai bus pajėgūs atsiskaityti su vystytoju projekto statybų pabaigoje, kuri gali būti ir po kelerių metų“, – pabrėžia pašnekovas.
Jis tęsia, kad palūkanų normos žemiau nulio ilgą laiką buvo pagrindinis variklis, skatinantis plėtrą ir vartojimą. ECB nusprendus jas reikšmingai pakelti, visuose sektoriuose, kurių varomoji jėga yra paskolos, būtų nuspausti stabdžiai.
„Tad svarbiausias klausimas yra, kiek kils palūkanų norma. Bet kokiu atveju, palūkanų normos kilimas reikš, kad būsto paskolos įmokai padengti teks skirti daugiau pinigų iš šeimos biudžeto. Jei kalbame apie palūkanų normos kilimą poros procentų ribose, papildomos išlaidos tikriausiai nebus tokios radikalios, kaip žmonėms gali pasirodyti. Visgi, palūkanų norma ir aktyvumas NT rinkoje, taip pat būstų kaina yra glaudžiai susiję. Bet koks Euribor kilstelėjimas turi neigiamą efektą NT kainoms ir yra viena iš mažesnių NT pardavimų priežasčių“, – įsitikinęs L. Cicėnas.
„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis sako, kad šiuo metu, skolinimosi atžvilgiu, rinka pirkėjams yra palanki, o palūkanų augimas, be jokios abejonės, pablogintų būsto prieinamumą, nes bendra būsto kaina dar labiau augtų.
„Tiesa, nors, hipotetiškai, palūkanų norma gali augti iki 2 proc., bet, realiai žiūrint ir vertinant makroekonominius aspektus, ji neturėtų viršyti 1 proc. Todėl kritinės įtakos neturėtų turėti“, – tikina pašnekovas.
Paklaustas, ar pokyčiai galėtų vėsinti NT rinką, Š. Tarutis sako, kad šiuo metu kalbėti apie įkaitusią bent jau Vilniaus būsto rinką yra labai netikslu.
„Per šiuos metus, „Citus“ analitikų skaičiavimu, sostinėje vidutiniškai susitariama dėl maždaug 320 naujų butų ir kotedžų pardavimo. Tai yra daugiau nei dvigubai mažiau negu šis skaičius siekė pernai (~670 naujų būstų pardavimų), nors vertiname, kad pagal gyventojų skaičių, jo prieaugį, atlyginimų augimą ir būsto įperkamumą, rezultatas galėtų būti apie 500–700 per mėn. Jei rinkoje būtų tokia paklausa, kokia ji buvo 2021 m. piko metu (apie 1 000 būstų per mėn.) ir paskui ją nespėtų paklausa, o dėl to augtų kainos, būtų galima svarstyti apie rinkos įkaitimą. Dabar gi, pasiūla nespėja ne dėl paklausos, o, pirmiausia, dėl biurokratinių mechanizmų, kurie stabdo naujų projektų patekimą į rinką. Taip, tai yra viena iš kainos augimo priežasčių, tačiau kita, ne mažiau reikšminga, yra spartus statybų savikainos augimas“, – paaiškina Š. Tarutis.
Jis priduria, kad jei palūkanų normų augimas nepadės sumažinti medžiagų kainų augimo, lokaliai jis turės tik neigiamą poveikį: rinką atvėsins tiek, kad nuosavas būstas taps tik turtingųjų privilegija.
Pirkimą atidės jautriausi
Kad kai kuriems gyventojams planus įsigyti nuosavą būstą gali tekti atidėti, mano ir „Eika“ generalinio direktoriaus pavaduotojas Martynas Žibūda. Jo teigimu, tikėtina, kad pirmiausia NT pirkimą atidės tie, kurie ir taip abejojo savo finansinėmis galimybėmis.
„Iš kitos pusės, atsiranda kitos galimybės – būstas nuomai. Vakarų Europoje yra įprasta, kad kai kuriose valstybėse būsto nuomai yra statoma daug daugiau nei parduodamo. Tai nereiškia, kad Vilniuje ar kituose miestuose nėra būsto nuomai, tačiau jis yra nuomojamas pavienių asmenų, neretai dar ir nelegaliai. Bet manau, kad dėl pokyčių būsto įperkamumas prastės ir tai skatins būstą nuomotis. Paklausos augimas nuomojamam būstui galbūt paskatins institucinius ir kitus investuotojus investuoti į būsto nuomai projektus. Iki šios dienos beveik nebuvo priežasčių statyti būsto nuomai, nes tiesiog statyti ir parduoti buvo pelningiau“, – komentuoja M. Žibūda.
Pašnekovas priduria, kad anksčiau ar vėliau reikėjo tikėtis paskolų brangimo: „Tokie pokyčiai turėjo įvykti, pinigai negali būti „nemokami“. Manau, tai yra grįžimas į normalią situaciją, kai pinigai turi savo vertę ir tai, kad žmonės galėjo labai pigiai skolintis pinigus nebuvo normalu.“
Tiems, kurie tikisi ir NT kainų korekcijų, jeigu sumažės būsto paklausa, M. Žibūda turi svarbią žinutę.
„Pagrindinė žinutė pirkėjams, kurie seka naujienas, yra tokia, kad tikimybė, jog būsto kainos kris, yra artima nuliui. Būsto kainos gali nustoti augti, jų tempas augimo gali sulėtėti, nes nebebus tokios didelės paklausos, atsiras po truputį daugiau laisvų būstų, tačiau kol nebus pristatyta butų, nematau priežasčių kainų kritimui, statyti niekas neskubės, nes šiandien reikia pastatyti tai, kas jau parduota“, – akcentuoja pašnekovas.
Būsto trūkumas mažina Vilniaus patrauklumą
Tačiau, NT eksperto teigimu, daug svarbesnis aspektas NT rinkoje yra būsto pasiūlos trūkumas.
„Palūkanų pokyčiai sprendžia paklausos klausimus. Jeigu mes visai sumažiname arba nužudome žmonių norą pirkti, tai savotiškai formaliai mes tarsi išsprendžiame, subalansuojame rinką, bet problema yra biurokratija, kad Vilniaus mieste yra praktiškai neįmanoma gauti statybos leidimo. Žinoma, priežastys, kodėl taip sunku gauti statybos leidimą, yra teigiamos: reikalaujama pasiekti geresnę projektų kokybę, surasti geriausią projekto sprendimą ir pan., tačiau realiai pasiūlos nėra. O Vilniuje žmonių skaičius auga, dėl karo pas mus atvažiavo ir rusai, ir baltarusiai, ir ukrainiečiai, visiems reikia kažkur gyventi“, – pažymi pašnekovas.
M. Žibūda sako, kad į Lietuvą savo veiklą perkėlė ir dalis verslų, kurių savininkai dabar čia ieško būsto savo darbuotojams. Ieškoma kelių dešimčių butų pirkimui, nuomai, tačiau vystytojai neturi, ką pasiūlyti.
„Mes prašome laukti bent metus ar daugiau, kol turėsime naujos pasiūlos. Vilnius auga, nuomos rinka auga, kainos nuomos rinkoje augo maždaug trečdaliu, o vilniečiams būsto pirkimo ir nuomos galimybės yra sumažėjusios. Yra grėsmė, kad mes nepritrauksime verslų, investicijų dėl tokių techninių dalykų. Vystytojai yra pasiruošę statyti, bet mes nesugebame gauti leidimų ir net tą sumažėjusią paklausą patenkinti“, – sako NT ekspertas.