Pandemija privertė nusiimti rožinius akinius
Negalima netikėti, kad koronaviruso pandemija turėjo įtakos NT rinkai. Pasak Lietuvos banko vyriausiojo ekonomisto V. Šumsko, šių metų pavasarį pasaulis patyrė sukrėtimą, kokio nebuvo jau 100 metų.
„Ir tai negalėjo nepalikti žymės, tai keitė ir vartotojų lūkesčius. Kita vertus, pokyčiai nebuvo tokie drastiški, kaip mes buvome linkę įsivaizduoti“, – pabrėžia ekonomistas.
Anot V. Šumsko, iki koronaviruso krizės Lietuvoje ir kitose Baltijos šalyse NT rinka buvusi kaip niekad aktyvi. Ir pirkėjų, ir pardavėjų lūkesčiai buvę labai aukšti, buvo prognozuojamas NT kainų augimas.
„Tuo metu buvo tikimasi, kad būsto kainos didės nuosakiai, iki 5 proc. Tokiomis nuotaikomis gyventojai ir pasitiko pandemiją. Lūkesčiai buvo, kad kainos didės, kad aktyvumas augs, augs ir pastatytų butų, ir parduotų butų skaičius“, – sako pašnekovas.
Ekonomistas tęsia, kad visi rinkos dalyviai buvo tarsi užsidėję rožinius akinius: gyventojai būstą galėjo įpirkti, jį pirko, o NT vystytojai džiaugėsi augančiais pardavimais, kainomis. Buvo dedama daug vilčių, kad 2020-ji parduotų būstų skaičiumi bus vieni rekordinių. Tačiau tuomet atėjo pandemija ir rožiniai akiniai staiga nukrito. Tiesa, gyventojai vis dar išlieka gana pozityvūs.
„Dabar matome, kad kainų lūkesčiai yra pasikeitę, didesnė dalis gyventojų tikisi, kad jos nustos augusios. Tačiau matome, kad pokytis nėra toks drastiškas, kokia buvo pandemija. Tai be jokios abejonės, lūkesčiai keitėsi pardavimų atžvilgiu, nebėra tikimasi tokio spartaus pardavimų kilimo“, – aiškina ekspertas.
Vilnius – sparčiausiai augantis miestas
Tačiau Vilniuje būstų reikės, ir dar ilgai. Kodėl? Pasak ekonomisto, būtent Lietuvos sostinė yra sparčiausiai gyventojų skaičiumi augantis miestas.
„Statistikos departamento duomenimis, gyventojų skaičius Vilniuje auga gana sparčiai, Vilnius yra vienas iš labiausiai sparčiai augančių miestų ir, pavyzdžiui, 2019 metais gyventojų skaičius padidėjo beveik 10 tūkst. Tai reiškia, kad procentinis pokytis yra virš pusantro procento, tai yra labai spartus padidėjimas. Jeigu žvelgtume į praėjusius penketą metų, mes matytume, kad gyventojų skaičius Vilniuje padidėjo apie 19-20 tūkst. Panašiai tiek per metus yra pastatoma butų, nes juk dalis į Vilnių atvykusių gyventojų būstą arba nuomojasi arba perka“, – aiškina ekonomistas.
V. Šumskio teigimu, būsto paklausą Vilniuje didina ir tie gyventojai, kurie įsigyja butus vieni. Tokia dalis naujo būsto pirkėjų nuosekliai auga: „Čia reikia atsižvelgti į geografinį kontekstą, kad Lietuva pasižymi kaip viena iš pasaulio šalių, kurioje yra daugiausiai po vieną gyvenančių asmenų“.
Dar vienas paklausos naujiems butams šaltinis yra suformuotas istorinių aplinkybių. Pasak V. Šumskio, mūsų šalyje yra daug energetiškai neefektyvaus, pasenusio būsto. Todėl gyventojai, augant jų pajamoms, yra linkę tokį būstą pakeisti nauju.
Kada Vilnius aplenks Rygą?
Nors atrodytų, kad sostinės visose šalyse turėtų būti gyventojų traukos centrai, taip nėra. Anot V. Šumskio, pavyzdžiui, Ryga nuo 2000 metų prarado apie 140 tūkst. gyventojų. Vilnius per tą patį laikotarpį paaugo apie 7,5 tūkst. gyventojų.
„Kita vertus, gana ilgai Vilniuje gyventojų skaičius mažėjo. Vilnius prarado gyventojų dėl aktyvios tarptautinės migracijos. Tačiau pastaruoju metu matome, kad į Vilnių atvyksta gyventojų iš kitų Lietuvos miestų. Vilnius yra tarsi magnetas. Ir taip pat buvo laikotarpis, kai Vilniuje mirtingumas buvo didesnis nei gimstamumas“, – Rygą ir Vilnių lygina ekonomistas.
Jis tęsia, kad pastaraisiais metais situacija Vilniuje visiškai pasikeitusi, ji stipriai teigiama: daugiau žmonių atvyksta nei išvyksta, vis dar yra reikšmingas gyventojų, atvykstančių iš kitų miestų, srautas. Kita vertus, jis yra tolygiai mažėjantis, nes reikia nepamiršti, kad gyventojų, galinčių atvykti į Vilnių (jaunų žmonių iš regionų), mažėja.
„Kita tendencija, kuri džiugina, yra ta, kad Vilnius vis tik tampa regioniniu traukos centru, kuris pritraukia gyventojus ne tik iš Lietuvos, bet ir užsienio. Ryga, kol kas, kaip mes matome, nepritraukia tiek gyventojų iš užsienio“, – sako ekonomistas.
Jis tęsia, kad jeigu lygintume kainas, tai brangiausias miestas naujos statybos NT kainomis yra Talinas, pigiausias – Ryga. Tačiau čia reikėtų atkreipti dėmesį į parduodamų būstų įrengimą.
„Tačiau taip pat reikia pabrėžti, kad didžioji dalis butų, parduodamų Taline ir Rygoje, jau yra pilnai įrengti, tuo tarpu Vilniuje didžioji dalis būstų nėra pilnai įrengti. Naujos statybos būstas Taline vidutiniškai kainuoja apie 2400 eurų už kv.m, bet tai jau yra pilnai įrengtas būstas. Rygoje ir Vilniuje nauji butai kainuoja po 1800 eurų už kv. m, tik čia mes jau nupirksime įrengtą būstą, o Vilniuje už 1800 eurų mes gausime būstą su daline apdaila arba kitaip ne pilnai įrengtą“, – kainas lygina V. Šumskas.
Kita vertus, nors skirtumas tarp būsto kainų Vilniuje ir Taline yra 600 eurų, Baltijos sostinėse skiriasi ir būsto įperkamumo galimybės. Skirtumai ypač išryškėjo po karantino.
„Vienas iš svarbiausių veiksnių, kuris lemia būsto įperkamumą, yra palūkanų norma. Jokia paslaptis, kad didelė dalis perkančiųjų būstą sau perka jį su banko paskola ir palūkanų norma yra svarbus veiksnys, kuris lemia mėnesio įmoką už būstą. Tai didesni pokyčiai buvo užfiksuoti Rygoje. Pandemija palūkanų normos Lietuvoje praktiškai nepakeitė, o Rygoje – ji kilo“, – aiškina Lietuvos banko ekonomistas.
