Nemokūs nuomininkai
NT brokerė Jovita Aleksejūnienė pasakoja pastaruoju metu susidūrusi net su keliais būstų šeimininkais, kurie nežino, kaip jiems iškraustyti nemokius nuomininkus.
„Per vieną savaitę esu sulaukusi kelių klientų skambučių, kurių klausimai buvo, kaip iškraustyti nemokius nuomininkus. <...> Viena jauna pora, kuri pirmą kartą nuomojo butą ir nuoma nepasisekė. Atsikraustė šeima su nepilnamečiais, dabar suka galvą, nuo ko pradėti. Užvedžiau juos ant kelio. <...> Vieni net galvojo atjungti elektrą, vandenį, bet savavališkai iškraustyti negalima“, – pažymi NT brokerė.
Ji tęsia, kad šiuo metu vieni jos klientai kaip tik bando iškraustyti nuomininkus, kurie už nuomą nemokėjo pusę metų. J. Aleksejūnienė patarė, ko imtis, jeigu tenka iškraustyti nuomininkus ir su vaikais, ir be jų.
„1 situacija. Šeima su vaiku nenori išsikraustyti ir nemoka nuomos. Jei jau taip nutiko, kad šeima tapo nemoki ir vis dar gyvena jūsų bute, visų pirma, jūs privalote pagal sutarties numatytą terminą įspėti nuomininkus apie sutarties nutraukimą (gali būti įrašomas motyvas dėl kokių priežasčių). Visa tai atlikite raštiškai, tik jokiu būdu ne žodžiu. Buvo atvejų, kai paskambina klientai ir sako ketinantys nuomininkams atjungti vandenį, elektrą ir t.t. Tokie veiksmai gali užtraukti ne tik administracinę, bet ir baudžiamąją atsakomybę“, – pažymi NT brokerė.
Ji tęsia, kad iškraustyti nuomininkų negalima savavališkai. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai. Kitaip tariant, su įrodymais, kad nuomininkai nemoka nei nuomos, nei galbūt net mokesčių, pirmiausia reikia kreiptis į policiją ar iškart kitas teisėsaugos institucijas. Kad būtų galima įrodyti nemokumą, nuoma turėtų būti oficiali, su sutartimi, daromi bankiniai pavedimai ar pan.
„Jeigu nuomininkai nemoka nuomos arba komunalinių mokesčių, arba ir to, ir to, reikėtų: išsiųsti prašymą, po kelių dienų priminimą ir jei vis dar nesumoka – raginimą. Paprastai po šių trijų išsiuntimų, nuomininkas susimoka. Jei ne, tada su šiais visais dokumentais kreipiatės į teismą“, – pažymi NT brokerė.
Ką daryti kad taip nenutiktų? J. Aleksejūnienė rekomenduoja prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą (creditinfo.lt – per metus kartą galima gauti nemokamai), darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus. Taip pat, paimti didesnį užstatą, o jei nuomininkas vėluoja mokėti (ar nesusimoka už ateinantį mėnesį), kalbėtis ir aiškintis priežastis.
Ir vienas pagrindinių patarimų – į nuomos sutartį įrašyti visus galimus „saugiklius“.
Advokatas: iškeldinti galima ir nuomininkus su nepilnamečiais vaikais
Kokiais atvejais galima iškeldinti nuomininkus, kurie neturi nepilnamečių vaikų, ir tuos, kurie turi, „Delfi Būstas“ kiek anksčiau yra paaiškinęs advokatas Arūnas Bertulis. Pirmiausia, reikia paminėti, kad geriausias būdas nutraukti sutartį yra abiejų šalių susitarimas. Tai galioja ir tais atvejais, kai nuomininkai turi nepilnamečių vaikų, ir tais, kai neturi. Tačiau tikrai ne visada pavyksta draugiškai išsiskirti su nuomininkais. Kai nuomininkai, pasibaigus nuomos sutarčiai (ir jos nepratęsus) arba nutraukus nuomos sutartį, vis tiek lieka bute ir atsisako išsikelti, nesutinka su sutarties nutraukimu ar pan., tenka kreiptis į teismą.
Pasak advokato A. Bertulio, Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.
„Atkreiptinas dėmesys, kad sprendžiant ginčą dėl sutarties nutraukimo su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų ar jų neturinčiais, teismai griežčiausiai taikomą teisinę priemonę – būsto netekimą – taiko individualiai ir tokiose bylose turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę ar netaikyti, būtinai įvertindamas tokios teisinės priemonės proporcingumą padarytam pažeidimui“, – sakė advokatas ir netrukus paaiškino, kad tai reiškia, jog nepilnamečių vaikų buvimas tokiais atvejais bus tik papildomas kriterijus, svarstant būsto nuomos sutarties nutraukimą, o ne nuomininko teisės į būstą išsaugojimą, nes galioja principas, jog vaiko teisę į jo vystymuisi būtinas gyvenimo sąlygas visų pirma privalo užtikrinti vaiko tėvai.
Nagrinėjant ginčus dėl iškraustomų nuomininkų, turinčių nepilnamečių vaikų, A. Bertulio teigimu, vaikų turėjimas galėtų lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę, t. y. teismas, atsižvelgdamas į nepilnamečių vaikų interesus
galėtų nuspręsti sprendimo iškraustyti nuomininką nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, vykdymą atidėti tam tikram terminui, lemtą nuomininko galimybės susirasti kitą būstą ar kitu būdu užtikrinti nepilnamečių vaikų teisę į būstą.
„Pažymėtina, kad bet kokiu atveju nuomotojo teisės taip pat būtų užtikrintos, nes nuomininkas privalėtų mokėti nuomos mokestį, o už naudojimąsi būstu sutarčiai pasibaigus ar ją nutraukus mokamas nuomos mokestis padvigubėtų. Tad ilgesnis buvimas nuomojamose patalpose finansiškai būtų nenaudingas ir pačiam nuomininkui bei skatintų jį kuo greičiau išsikraustyti savanoriškai“, – akcentavo advokatas.
Kada nuomininkas turi išsikraustyti
Kokiais atvejais nuomininkas turi išsikraustyti ir nuomojamo būsto? Pasak advokato A. Bertulio tam, kad būsto savininkas galėtų iškraustyti nuomininkus, nuomos sutartis turėtų arba pasibaigti (pvz., suėjus terminui ar kitai šalių sutartai ir sutartyje nurodytai sąlygai), arba nuomos sutartį nutraukus Civilinio kodekso numatytais atvejais (pvz. nuomininkui tyčia ar dėl neatsargumo bloginant daikto būklę arba nuomininkui nemokant nuomos mokesčio) ar šalių sutartais papildomais ir kodekse nenumatytais atvejais (pvz., nuomininkas nedraudžia būsto ar savo civilinės atsakomybės), taip pat nuomos sutartį Civilinio kodekso numatytais atvejais pripažinus negaliojančia. Be abejo, reikšmės turi ir tai, kokią – terminuotą ar neterminuotą – būsto nuomos sutartį nuomininkas ir būsto savininkas sudarė.
„Kadangi sudarytą terminuotą būsto nuomos sutartį abi šalys turi teisę bet kada nutraukti įspėjusios apie tai viena kitą prieš prieš tris mėnesius iki nutraukimo, tad terminuotos būsto nuomos sutarties sudarymo atveju joje gali būti aptarti ir nurodyti ilgesni įspėjimo terminai. Tuo tarpu sudarant neterminuotą nuomos sutartį svarbu aptarti ir nurodyti tik tuos būsto nuomos sutarties pasibaigimo ar nutraukimo atvejus, kurie nėra nurodyti Civilinio kodekso 6.497 ar 6.498 straipsniuose. Kodekso nurodytais atvejais neterminuota nuomos sutartis galės būti būti nutraukta ir neįtraukus tokių sąlygų į nuomos sutartį“, – aiškino advokatas.
Be to, A. Bertulio teigimu, nuomotojas (būsto savininkas) turi žinoti, kad nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą jis gali tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino. Taip pat pašnekovas akcentavo, kad būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto.
„Akcentuotina, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, t. y. pagal būsto savininko ieškinį, pareikštą teisme. Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę“, – pabrėžė advokatas.
Anot A. Bertulio, nuomotojui svarbu tik tinkamai ir laiku įspėti nuomininką, įteikiant jam pranešimą apie sutarties nutraukimą, nes pasitaiko atveju, jog būsto savininkai nuomos sutartį nutraukia be įspėjimo ar anksčiau nei sueis privalomas įspėjimo terminas. Tokiais atvejais nuomininkas, vengiantis vykdyti ar netinkamai vykdanti nuomos sutartį išvengs atsakomybės, t. y. nuomos santykiai tęsis, o nuomotojui vėl iš naujo reikės kartoti visas sutarties nutraukimo procedūras, kreiptis į teismą ir laukti proceso pabaigos.
„Iš savo ilgametės praktikos, galiu pasakyti, kad tuo atveju jei šalis laikosi nuomos sutarties ar jos nutraukimo pagrindų, tai apginti savo teises teisme problemų nekyla. Iš kitos pusės nuomininkui taip pat svarbu žinoti savo teises, nuomos sutarties nutraukimo pagrindus ir tvarką, numatytus tiek sutartyje, tiek Civiliniame kodekse ir aktyviai jas ginti, kreipiantis tiek į teismą, tiek į policiją, priverstinio ne pagal teismo sprendimą vykdomo iškraustymo iš būsto“, – sakė pašnekovas.
Įsikėlė į butą nepasirašiusi nuomos sutarties
Kitas nuomotojo ir nuomininko konfliktas nesusijęs su nemokumu. NT brokeris Vytautas Ūsas „Delfi būstas“ pasakoja susidūręs su nuomininke, kuri, jo teigimu, užėmė būstą, nors nuomos su ją nepasirašyta.
„Mergina norėjo apžiūrėti butą su savo draugu, giminaičiais, sakė, kad gali tai padaryti tik savaitgalį. Mes susitarėme, kad ji sumokės rezervacijos mokestį, aš jai duosiu raktus, ir tuomet pasirašysime sutartį dėl nuomos arba ne, jei jis kai netiks. Ir išėjo taip, kad ji, užuot tik apžiūrėjusi butą, balandžio 14 dieną ten įsikraustė be jokių nuomos sutarčių“, – tikina NT brokeris.
Jis tęsia, kad pats būsto apžiūros dieną susitikime nedalyvavo, mergina turėjo vėliau grąžinti raktus ir pasakyti, ar butas jai tiko. Užuot tai padariusi, ji įsikraustė į butą ir dabar nesutinka iš jo išsikelti. Tai įrodo V. Ūso atsiųstas jo ir nuomininkės susirašinėjimas. Mergina teigia, kad ji neva pasirašė ant vieno nuomos sutarties egzemplioriaus ir būstą nuomojantis asmuo nepaiso jos interesų, meta ją į gatvę. Tuo tarpu NT brokeris sako, kad jokių nuomos sutarčių su ja nebuvo ir jau nebus pasirašyta. Moteris laiškuose rašo, kad jai reikalingos bent dvi savaitės išsikraustymui, ji prašo grąžinti užstatą – mėnesio nuomos kaina (420 eurų), kuris, V. Ūso teigimu, buvo sumokėtas kaip rezervacijos mokestis prieš būsto apžiūrą.
Kol kas ši situacija nėra išspręsta, nes nė viena pusė nenori nusileisti. V. Ūso teigimu, buto savininkas norėtų šią situaciją išspręsti be teisėsaugos įsikišimo, tačiau, panašu, kad to padaryti nepavyks. Kad tokių situacijų nebūtų, būstą nuomojantis asmuo turėtų dalyvauti NT apžiūrose.