Anot jos, tie, kas yra vykdę keletą nekilnojamojo turto pirkimo sandorių, žino, kad iš esmės sutarčių turinys ir struktūra, nepriklausomai nuo pasirinkto notaro biuro, išlieka panaši. Taip pat kartojasi ir „slenksčiai“, dėl kurių kyla daugiausiai klausimų. Tad kokie jie?
Jungtinė nuosavybė ar asmeninis turtas?
Vienas dažniausių klausimų: „Jei sutartį pasirašys mano vyras/žmona, ar nuosavybė priklausys tik jam/jai?“. Jei sutartį pasirašantis asmuo yra sudaręs santuoką ir neturi vedybų sutarties, įsigyjamas turtas taps bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nepriklausomai nuo to, kuris jų ar abu pasirašo sutartį.
Išimtis taikoma tuo atveju, jeigu egzistuoja vedybų sutartis, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei. Taip pat išimtis būtų taikoma pirkėjui (sutuoktiniui), kuris įrodytų, jog turtas įsigyjamas iš asmeninių lėšų. Tokiomis lėšomis yra laikomos pajamos gautos iki santuokos, pajamos gautos pardavus asmenį turtą, paveldėtos arba dovanojimo būdu gautos lėšos. Kita vertus, įrodyti, kad gautos pajamos yra asmeninės – gana sudėtinga, nes pinigai turi savybę „susimaišyti“. Todėl svarbu tokias pajamas laikyti atskiroje sąskaitoje, kur nebūtų kitų pajamų lėšų.
Atsiskaitymas – prieš ar po sandorio?
Įprasta, kad atsiskaitymas būna dviejų tipų: iki sandorio arba po jo. Tuo atveju, jei atsiskaitoma iki sandorio, notaras paprašo pavedimą patvirtinančio dokumento – banko išrašo iš pardavėjo, kad būtų užfiksuotas įplaukų įskaitymas į pardavėjo sąskaitą. Neretai pirkėjai nustemba, kad neužtenka pavedimo kopijos. Taip yra, nes pasitaiko atvejų, kad pavedimai atšaukiami ar nepriimami bankų, todėl toks notarų pageidavimas yra pagrįstas.
Taip pat įprasta pavedimą daryti sandorio metu – kai šalys mato viena kitą, ant stalo guli pasirašyta sutartis. Tokiu atveju rekomenduojama pavedimus atlikti tarp pardavėjo ir pirkėjo banko sąskaitų, esančių tuose pačiuose bankuose – atsiskaitymas būna momentinis ir pardavėjas pinigus savo sąskaitoje pamato labai greitai.
Atsiskaitymas perkant su kreditu
Jei atsiskaitoma finansuojantis banke ar kitoje kredito įstaigoje, yra suteikiamas terminas po pagrindinės sutarties pasirašymo pilnam atsiskaitymui. Paprastai tai būna 30 dienų. Šio laiko pakanka sutvarkyti visus su hipoteka ir kredito (paskolos) išmokėjimu susijusius dokumentus. Tačiau pažymėtina, kad 30 dienų terminas yra paprastai šalių naudojamas, tačiau ribojimų susitarimui dėl trumpesnio ar ilgesnio atsiskaitymo termino nėra.
Tam, kad perkamą turtą būtų galima įkeisti bankui ar kitai kredito įstaigai, remiantis standartinėmis bankų sąlygomis, turto savininku įkeitimo metu jau turi būti pirkėjas. Apsaugant pardavėjo teisėtus interesus, nuo pagrindinės sutarties pasirašymo iki pilno atsiskaitymo už pirkinį, turtui yra įregistruojamas „apribojimas disponuoti nekilnojamuoju daiktu“. Ši žyma panaikinama po to, kai pardavėjas pateikia notarui pažymą apie pilną atsiskaitymą (pakvitavimą). Pirkėjui visada svarbu neužmiršti pasitikrinti bei išsiregistruoti šį juridinį faktą, nes ateityje, norint parduoti turtą, gali kilti sunkumų (reikėtų ieškoti pavedimų kopijų, pardavėjo ir pan.).
Nekilnojamojo turto nuosavybės perleidimas ir įregistravimas
Bene pagrindinė sandorio dalis yra perkamo turto nuosavybės teisės perleidimo momentas. Nuosavybės teisė gali būti perleista pasirašant sutartį. Tokiu atveju pirkimo-pardavimo sutartis kartu yra ir turto nuosavybės teisės perdavimo aktas. Nuosavybės teisė gali būti perleidžiama ir vėliau, įvykus tarp šalių sutartoms sąlygoms. Pavyzdžiui, pilnai atsiskaičius už turtą, gavus garantinį raštą iš banko suėjus šalių nustatytam terminui ir pan. Tuo atveju, jei turtas perkamas su banko ar kitos kredito įstaigos finansavimu, įprasta, kad nuosavybės teisė perleidžiama be pilno atsiskaitymo su pardavėju, t. y. prieš bankui ar kitai kredito įstaigai išmokant finansuojamą turto kainos dalį. Bankų ir kitų kreditų įstaigų esminė kredito (paskolos) išmokėjimo sąlyga – turto savininku hipotekos forminimo metu turi būti pirkėjas. Šiuo atveju pardavėjui rekomenduojama įsitikinti, kad pirkėjas turi rašytinį banko sutikimą ar pasirašytą kredito (paskolos) sutartį finansuoti perkamą turtą, nes tuo atveju, jei perleidus nuosavybę bankas ar kita kredito įstaiga nesuteiktų kredito (paskolos), nuosavybės teisės susigrąžinimas (restitucija) nesant šalių sutarimo galima tik teismo tvarka.
Kiti įsipareigojimai, netesybos ir nekilnojamojo turto sutarties nutraukimas
Sutartyse gali būti aprašomi ir kiti tarpusavio sutarimai. Pavyzdžiui: statybos užbaigimo, defektų ištaisymo ar dokumentų atidavimo terminai, susitarimai dėl padalinimo, paskirties keitimo, perkamo turto atlaisvinimo termino, nuomos ar neatsilygintino naudojimo elementų ir pan.
Aptariama ir atsakomybę už sutarties pažeidimą – įsipareigojimų neįvykdymą. Tuo atveju, jei baudos sutartyje nenumatomos, išlieka galimybė reikalauti įstatymuose įtvirtintų netesybų. Verta pažymėti, kad kilus ginčui ir persikėlus konfliktui į teismą, esant sutartyje numatytoms, bet neproporcingai didelėms netesyboms, teismas tam tikrais atvejais jas gali ir sumažinti.
Svarbu pastebėti, kad ne visi papildomi susitarimai tampa pagrindu nutraukti sutartį. Sutartis nutraukiama tik esant esminiams sutarties pažeidimams, kurie yra įtvirtinti įstatymais arba šalių susitarimu numatyti pačioje sutartyje, pavyzdžiui – pilnos kainos sumokėjimo faktas.
Kiti dažnai kylantys klausimai
Dažnai pirkėjai klausia: „Kodėl turto atsitiktinio žuvimo ir sugedimo rizika tenka pirkėjui nuo nuosavybės perleidimo, jei turtas vis dar eksploatuojamas pardavėjo ar nėra atlaisvintas ir kitaip perduotas pirkėjui?“. Tokia nuostata yra Civiliniame kodekse (CK). Kalba eina apie nenugalimos jėgos (force majeure) situacijas, pavyzdžiui, gamtos stichijos sukeltą gaisrą ar viesulą. Nuo visiško turto sunaikinimo tokiu atveju gali apsaugoti draudimas, o nuo smulkių sužeidimų – atskiras priėmimo-perdavimo aktas tarp šalių.
„Kas moka už notarą?“ – dar vienas pasitaikantis klausimas. Pagal CK už notarines paslaugas moka pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Rinkoje nusistovėję, jog perkant naujos statybos butus, išlaidas apmoka pirkėjas. Tuo tarpu antrinėje rinkoje išlaidos paprastai dalinamos lygiomis dalimis.
Notaras atlieka didelį ir naudingą darbą: patikrina perkamo turto duomenis viešuosiuose registruose, nustato nuosavybės teisę ir formą, patikrina, ar turtui nėra įregistruotų turto areštų aktų bei nėra kitų daiktinių teisių suvaržymų, užtikrina, kad būtų gauti reikiamų institucijų sutikimai parduoti, patikrinta ar turtas tinkamai teisiškai įregistruotas, ar nėra bendrasavininkų ir/ar gauti visi sutikimai ir pan. Pirkėjams kyla įvairiausių klausimų. Svarbu juos užduoti ir išsiaiškinti laiku.