Pigiausias butas – už 40 tūkst. eurų
Skelbimų portale alio.lt vienas iš pigiausių pasiūlymų yra įsigyti turtą Šv. Stepono gatvėje už beveik 40 tūkst. eurų. Šį būstą viešojo aukciono būdu parduoda Vilniaus miesto savivaldybė. Patalpos nedidelės, užimančios vos 25 kv. metrus, šildomos kietu kuru.
Rašoma, kad patalpos yra pastate, kuris nėra įrašytas į Kultūros vertybių registrą, tačiau yra valstybės saugomų nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijoje, todėl objektų naudojimas ir tvarkymas bei kitų statinių, esančių jo teritorijoje statybos, remonto ar rekonstrukcijos darbai reglamentuojami LR nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymu bei kitais teisės aktais. Verta atkreipti dėmesį, kad didžioji dalis pastatų Senamiestyje yra saugomi kultūros paveldo.
Kitas iš dalies nebrangus turtas taip pat parduodamas Šv. Stepono gatvėje už 42 tūkst. eurų. Pastatas statytas 1940 metais, buto plotas siekia 40 kv. metrų. Nuotraukose matyti, o ir skelbime nurodyta, kad būsto būklė – remontuotina.
Tilto gatvėje galima nusipirkti 31 kv. metrų ploto butą už beveik 59 tūkst. eurų. Skelbime rašoma, kad pastatas mūrinis, statytas 1940 metais, o pats butas šildomas krosnimi. Taip pat įvardijama, kad visos pagrindinės komunikacijos – vanduo, dujos, nuotekos, elektra – čia yra. Vidaus nuotraukų nėra, tik pastato.
Tokių būstų, kuriuos būtų galima įsigyti iki 60 tūkst. eurų nėra daug, tačiau verta atkreipti dėmesį, kad dauguma jų reikalauja nemažų investicijų į remontą. Už didesnę pinigų sumą galima įsigyti ir tokį, kur ranką pridėti reikėtų ne tiek ir daug, tačiau dėl kai kurių būstų vietos būtų galima ir ginčytis – nors rašoma, kad turtas yra Senamiestyje, neretai jis iš tikrųjų būna Naujamiestyje.
Remiantis portalo aruodas.lt statistikos duomenimis, šiuo metu Senamiestyje vidutinė kvadratinio metro kaina siekia 3111 eurų. Paskaičiavus išeina, kad tokie būstai yra dvigubai ar net trigubai pigesni nei vidutinė rinkos kaina.
„Ober-Haus“ NT kainų apžvalga rodo, kad naujos statybos buto su daline apdaila kvadratinio metro kaina svyruoja nuo 2200 iki 4300 eurų. Senos statybos namuose renovuoto buto kvadratinis metras gali kainuoti nuo 1830 iki 4300 eurų. O senos statybos nerenovuoto buto kvadratinio metro kaina yra nuo 1480 iki 1900 eurų.
Perspektyvas sunku įžvelgti
Pasak NT analitiko, įmonės „Real Data“ direktoriaus Arnoldo Antanavičiaus, atsakyti, ar verta pirkti tokį turtą, neįmanoma, nes turtas nelygus turtui, kaip ir pirkėjai būna patys įvairiausi su skirtingais tikslais bei poreikiais.
„Žiūrint statistiškai, Senamiestyje sudaromi įvairių kainų sandoriai ir kainų amplitudė yra labai plati. Tiesa, tam tikrus požymius galima įžvelgti. Pavyzdžiui, sandoriai iki 100 tūkst. eurų Senamiestyje nesudaro net penktadalio visų pardavimų“, – teigė A. Antanavičius.
Jis patikino, jog nepaisant to, negalima sakyti, kad pigesnio nei 100 tūkst. eurų turto įsigijimai yra kažkas išskirtinio.
„Kadangi toks „pigus“ turtas dažniausiai yra tiek fiziškai, tiek morališkai nusidėvėjęs, tai ilgalaikes perspektyvas sunkoka įžvelgti. Greičiausiai jis vienaip ar kitaip turėtų būti pertvarkytas: renovuotas, rekonstruotas, nugriautas ir perstatytas ar pan., priklausomai nuo aplinkybių ir to, kas galima, ar negalima daryti“, – tvirtino pašnekovas.
Gali tekti susidurti su paveldo apribojimais
Anot A. Antanavičiaus, tokio tipo būstus, jei yra plėtros galimybės, dažnai perka NT vystytojai, kurie gali bandyti konsoliduoti tokius turtus ir imtis plėtros ir iš to uždirbti.
Žinoma, pirkėjais gali būti ir tie žmonės, kurie ketina nusipirkti, sutvarkyti, pritaikyti būstą pagal šiandieninės rinkos poreikius ir perparduoti arba išnuomoti per trumpalaikės nuomos platformas – variantų gali būti įvairių.
„Perkant tokį nugyventą turtą Senamiestyje dažnai gali būti kultūros vertybių ir kitų su paveldu susijusių apribojimų. Tai apsunkina objekto „prikėlimą“ naujam gyvenimui. Dažnai pareikalauja specifinių žinių, laiko ir patirties, kurių trūkumas gali lemti, kad projektas užstrigs biurokratijos labirintuose, kartu ir investuotojo įsivaizduojamas pelnas“, – paaiškino A. Antanavičius.
Ar įmanoma uždirbti iš tokio turto, priklauso nuo daugybės aspektų. Analitiko teigimu, svarbi įsigijimo kaina, investicijos į remontą, pataikymas į rinkos poreikį ir t.t.
Tvarkingas nedidelis butas arba didelis, bet labai apleistas
„Remax“ NT brokeris Tadas Račkauskas pabrėžė, kad tokios būsto kainos yra tik tam tikro tipo būstams Senamiestyje. Už tokį biudžetą (iki 100 tūkst. eurų) galima nupirkti tvarkingą nedidelio ploto butą t.y. iki 25 kv. metrų arba dvigubai didesnį plotą, tačiau labai apleistą.
„Mano karjeroje pigiausias parduotas butas Senamiestyje buvo už 85 tūkst. eurų, 24 kv. m. ploto.
Labai svarbu paminėti, kad dauguma pardavėjų Naujamiestį vadina Senamiesčiu. Kainų skirtumas tarp šių dviejų mikrorajonų yra nemažas“, – tvirtino pašnekovas.
Pasak T. Račkausko, nuspręsti, ar verta pirkti tokį turtą, reikia pagal tai, kokiam tikslui jis perkamas. Jeigu norima įsigyti investiciniais tikslais, svarbu ieškoti balanso tarp investicinės grąžos, galimo vertės prieaugio ateityje bei likvidumo.
Ką patikrinti prieš įsigyjant turtą
Eksperto nuomone, pirkėjai, perkantys būstą sau, daugiau žiūri į turtą iš emocinės pusės. Todėl atsakyti, ar verta pirkti, sudėtinga, nes vienas žmogus džiaugiasi įsigijęs būstą už pusę milijono, o kitas neranda tinkamo už 100 tūkst. eurų. Ir, pasak brokerio, vargu, ar kada nors ras.
„Svarbu paminėti keletą aspektų susijusių su perspektyvomis: likvidumas ir vertės prieaugis. Žiūrint retrospektyviai matome, kad vertės prieaugis čia buvo vienas didžiausių iš visų Vilniaus mikrorajonų ir tai dar ilgai nesikeis. Likvidumą labai nesunku įsivertinti dėl ribotos pasiūlos ir vis didėjančios paklausos.
Asmeniškai aš nematau jokių negatyvių perspektyvų įsigyjant būstą centriausioje miesto dalyje Senamiestyje“, – tikino T. Račkauskas.
Jis pastebėjo, jog itin pigūs būstai Senamiestyje turi savo pirkėjų auditoriją, tik ji nėra labai didelė. Neadekvačiai pigus butas Senamiestyje natūraliai turės trūkumų, o kartu ir rizikų. Anot eksperto, tuos, kurie toleruoja tokias rizikas, galima pavadinti profesionaliais NT pirkėjais.
„Dažniausiai tai yra žmonės įsitraukę labiau į NT verslą ir matantys daugiau nei kiti. Pvz.: perkama dalis turtinio vieneto su tuo tikslu, kad būtų galima įsigyti ir likusią dalį.
Prieš perkant labai svarbu patikrinti juridinę ir techninę būsto dalį. Juridinę, kad suprastumėte, ką konkrečiai jūs perkate. Kartais tai nesutampa su tuo, kas pozicionuojama tokio tipo būsto skelbimuose. Techninę, kad suprastumėte, kiek jums reikės investuoti, kad perkamą būstą konvertuotumėte į jūsų įsivaizduojamus namus ar investiciją“, – patarė T. Račkauskas.
Jis atkreipė dėmesį, kad investicija į tokį turtą gali atsipirkti per maždaug 15 metų, nevertinant infliacijos ir būsto nusidėvėjimo.
Pasak T. Račkausko, iš to netgi įmanoma uždirbti, tačiau tai būtų sąlyginai nedidelė – apie 6 proc. metinė investicinė grąža. Tik prieš pasiryžtant tokiam žingsniui, reikia padaryti namų darbus.