Ragina klausti
Šiemet NT rinka buvo kaip niekad aktyvi: naujos statybos butų pardavimo rezultatai viršijo NT vystytojų lūkesčius, o pirkėjai ir toliau ieško turto, nes, pirmiausia, turi pinigų ir nori juos investuoti į būstą, antra – dabar pirkti NT skatina vis kylančios ir, kaip prognozuojama, dar kilsiančios jo kainos. Tokia situacija NT rinkoje lemia tai, kad pirkėjai išperka butus, esančius dar brėžiniuose. Tačiau, anot Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidento Mindaugo Statulevičiaus, gyventojai, įsigydami tokį pirkinį, turi gerai su juo susipažinti ir įvertinti galimas rizikas.
„Pagrindinis klausimas, perkant būstą iš brėžinių, yra būti užtikrintam, kad projektas bus laiku ir tinkamai įgyvendintas. Praėjusios krizės metu būdavo atvejų, kad net žmonėms pasirašius preliminarią sutartį, sumokėjus rezervacijos mokestį, sutartis būdavo nutraukiama dėl ekonominių priežasčių, sunkumų, tiekimo grandinės sutrikimų ir projektas neišvystomas. Šiuo metu kol kas neteko girdėti, kad būtų nutraukiami projektai, tačiau girdime apie tiekimo grandinių trukdžius, išaugusius statybos kaštus ir į tai reiktų atkreipti dėmesį, susirinkti visą informaciją apie to vystytojo, iš kurio perkamas būstas, finansinį, technologinį pajėgumą įgyvendinti projektą“, – pabrėžia pašnekovas.
M. Statulevičiaus teigimu, pirkėjas visais atvejais neturi bijoti vystytojams užduoti klausimų apie projekto finansavimo šaltinius, būsimą rangovą, įsitikinti, kad pastarasis yra patikimas, laikosi terminų, neturi blogos reputacijos.
„Jeigu vystytojas stato ūkio būdu, tai, tikėtina, kad gali būti netikėtumų, pavyzdžiui, jis gali nesuvaldyti šio projekto, gali nusikelti terminai. Apskritai, visais atvejais sutartyse reikia žiūrėti į terminus. Pirkėjo įsipareigojimai dažniausiai būna laiku sumokėti, o vystytojo – iki nurodyto termino baigti statybas ir pakviesti pirkėją pasirašyti notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, laiku tvarkyti pastato statybos baigimo dokumentus, laikytis baigtumo registravimo laikotarpio terminų“, – rekomenduoja pašnekovas.
Nesidomi, ką perka
Antroji perkančiųjų butą dar brėžiniuose klaida, M. Statulevičiaus teigimu – neatlikti namų darbai. Pirkėjai susižavi projekto maketu, iliustracijomis ir pernelyg nesidomi nei techniniais reikalavimais ir jų kokybišku išpildymu, nei kokio baigtumo turtą jie perka.
„Vieni vystytojai pardavinėja pilnai registruotą objektą, kiti – objektą, iki kurio pilno pabaigimo dar reikia pačiam pirkėjui investuoti pinigų, pavyzdžiui, išsivedžioti ortakius, įsirengti rekuperatorių ir pan. Tai tą reikia skaityti ir suprasti, kad paskui nebūtų naujienos. Tai reiktų išsiaiškinti, koks bus pastato baigtumas – 100 proc. ar mažiau. Nepamiršti ir energinio naudingumo klasės, nes, nepaisant to, kad nuo šių metų visi statomi pastatai turi būti A++ klasės, gali būti, kad statybos leidimas pastatui išduotas pernai ar užpernai, kai galiojo kiti energinės klasės reikalavimai. Geriausia yra susipažinti su visu projektu, projektai yra viešinami arba paprašyti, kad su juo jus supažindintų vystytojas“, – pataria NT ekspertas.
M. Statulevičius tęsia, kad neretai žmonėms naujiena tampa ir kaimynystėje staiga dygti pradėję kito vystytojo daugiabučiai. Todėl ekspertas pabrėžia, kad prieš perkant patikusį butą, reikia išsiaiškinti, kokioje kaimynystėje reiks gyventi.
„Kadangi perkama iš brėžinių, reikia pasitikrinti, sužinoti, pasidomėti, kas bus aplink tą objektą, kokia yra jo kaimynystė, gyvenamoji aplinka. Galima susirasti savivaldybės puslapyje bendrąjį planą ir ten viskas aiškiai matoma, kokios paskirties aplinkui esantys sklypai. Jeigu dabar aplink namą yra gražūs laukai, nereiškia, kad juose greitai neatsiras pastatų. Klauskite vystytojo, nes atsakingas vystytojas turėtų pateikti tokią informaciją“, – sako pašnekovas.
Išsiaiškinti, kokia perkamo turto paskirtis
Perkant butą iš brėžinių, reikia atkreipti dėmesį ir į jo oficialią paskirtį, t.y, ar nežinodami nenusiperkate komercinės paskirties patalpų. M. Statulevičius sako, kad tokios statybos nėra pavyzdinė praktika.
„Viešbučio, poilsio paskirties pastatų statyba nutinka dėl to, kad vystytojui neišeina pakeisti žemės paskirties. Tai žinodama Vilniaus miesto savivaldybė suderina, palaimina tokius projektus, kurie de jure yra komercinės paskirties, bet de facto – išpildo visus gyvenamosios paskirties būstų reikalavimus. Ir tokie projektai stebimi atidžiau, kad būtų kokybiški. Turi būti išpildyti automobilių parkavimo, apšvietimo, insoliacijos, želdynų reikalavimai. Tai pastatas atitinka gyvenamosios paskirties statinių reikalavimus, bet jo oficiali paskirtis yra komercinė, nes tokia yra žemės paskirties, o paskirties keitimas gali būti neįgyvendinimas, NŽT gali riboti tokią teisę. Visi pripažįsta, kad tai nėra tvari praktika, bet kol žemės įstatymas yra toks, nėra aiškios schemos, kaip keisti paskirtį“, – pažymi NT ekspertas.
Pašnekovo teigimu, pirkėjams, galvojantiems apie tokio turto įsigijimą, reikia atidžiai išnagrinėti projektą.
„Ar jis turi visą gyvenamajam būstui būdingą kokybę, išsiaiškinti, ar bus taikomi NT mokesčiai, nes, kaip žinia, komercinės patalpos yra apmokestinamos, ar galima registruoti gyvenamąja vietą, vaikus registruoti į darželius, ar galima sudaryti sutartis su visais paslaugų teikėjais, koks kainynas, ar nebus aukštesnių tarifų. Neretai tokie objektai parduodami pigiau, tai jeigu visos sąlygos pirkėja tenkiną, jis tokį turtą ir įsigyja“, – pabrėžia LNTPA prezidentas.
Skatina reikalauti trūkstamos informacijos
Perkant būstą, kuris yra dar brėžiniuose, reikia atlikti visą pluoštą namų darbų. Tiesa, Advokatų profesinės bendrijos TRINITI JUREX partneris, advokatas Deivis Valiulis sako, kad buto pirkimas „iš brėžinio“ turi ir savų privalumų.
„Žinoma, smagu būstą iš viso daugiabučio namo išsirinkti pirmam: geriausioje vietoje, parankiausio dydžio ir išplanavimo, dažnai dar turint galimybę kai kuriuos sprendinius ir keisti. Tačiau rizikų perkant būstą tokioje ankstyvoje stadijoje taip pat yra. Didžiausia iš jų, kad nekilnojamojo turto vystytojas bankrutuos neužbaigęs projekto ir pirkėjas gali likti ir be būsto ir be sumokėto avanso. Kita rizika – kad būstas nebus toks, kaip tikėtasi ir kaip buvo parodyta pirkėjui pateiktose vizualizacijose“, – pažymi teisininkas.
Kad klaidų ir, svarbiausia, nuostolių, būtų išvengta, D. Valiulis, kaip ir M. Statulevičius, rekomenduoja pirkėjams pasidomėti bent jau viešai prieinama informacija apie nekilnojamojo turto vystytojo finansinę būklę, veiklos laikotarpį, tinkamą mokestinių įsipareigojimų vykdymą, netgi darbuotojų skaičių ir taip bent preliminariai susidaryti įspūdį apie šalies patikimumą ir galimybes tinkamai įvykdyti sutartį. Taip pat, anot teisininko, pirkėjas turi teisę vystytojo reikalauti atskleisti ir kitą informaciją, galinčią lemti sprendimą pasirašyti sutartį su tokiu plėtotoju ar ieškoti kito.
„Kokiu teisiniu pagrindu valdomas žemės sklypas, kuriame bus vykdomos statybos (kam priklauso nuosavybės teisė, kokiu teisiniu pagrindu leidžiamos statybos šiame žemės sklype); kam išduoti statybą leidžiantys dokumentai ir kokio jie turinio; ar pastatas bei atskiri butai bus įkeisti projektą finansuojančiai kredito įstaigai (kokiomis sąlygomis vėliau buto hipoteka bus išregistruota); kokiais terminais bus statomas objektas ir kokiais terminais planuojama sudarinėti pagrindines turto pirkimo–pardavimo sutartis; kokios paskirties bus pastatas bei jame suformuotos patalpos, kokio baigtumo bei apdailos lygio būstas bus parduodamas (jeigu pardavimai bus vykdomi nebaigus statybos, kaip bus vykdomos statinio užbaigimo procedūros). Tokiu būdu susidaromas tikresnis vaizdas apie patį būsimą būstą bei sandorio sėkmei svarbias aplinkybes. Žinoma, visi šie ir kiti pirkėjui svarbūs dalykai turi atsispindėti bei būti aiškiai aptarti su nekilnojamojo turto vystytoju sudaromoje sutartyje“, – akcentuoja D. Valiulis.
NT paskirtis – siurprizas
Kalbėdamas apie ne gyvenamosios paskirties būstus, D. Valiulis tikina, kad anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai apie tai, kad parduodamas visai ne gyvenamosios paskirties būstas, pirkėjai sužinodavo atėję pas notarą pasirašyti pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties. Šiuo metu pirkėjams pateikiama ir prieinama žymiai daugiau informacijos apie statomus objektus, tad tokių „siurprizų“ būna rečiau.
„Viešai prieinamoje informacijoje galima pasižiūrėti bent jau duomenis apie statybą leidžiantį dokumentą ir objekto projektinius pasiūlymus. Be to, šito visada aiškiai galima paklausti nekilnojamojo turto vystytojo, kuris, vargu, ar sieks nuslėpti šią informaciją, kadangi bent jau pardavimo metu ji neišvengiamai paaiškės. Šiuo metu dažnesnės situacijos, kai pirkėjai sąmoningai gyvenimui perka negyvenamosios paskirties patalpas, kurios gali būti suformuotos kaip viešbučių, poilsio paskirties patalpos, gamybos (pavyzdžiui, loftai įregistruojami kaip kūrybinės dirbtuvės), ar dar kitokio pobūdžio patalpos, kurios teisiškai priskiriamos negyvenamosioms patalpoms“, – paaiškina teisininkas.
D. Valiulis pabrėžia, kad visais atvejais, nepriklausomai nuo to, ar perkamas dar brėžiniuose esantis, ar jau pastatytas būstas, pirkėjai turi susipažinti su projektu, vystytoju, projekto aplinka ir planais teritorijoje, kurioje plėtojamas tas projektas.