Dabartinėje sistemoje yra spragų
Šiuo metu tam, kad žmogus taptų turto vertintoju, jis turi įgyti aukštąjį išsilavinimą, išklausyti mokymų kursą, tris metus dirbti vertintojo asistentu, išlaikyti vertintojo egzaminus ir kiekvienais metais mažiausiai 20 valandų skirti kvalifikacijos kėlimui dalyvaujant profesiniuose seminaruose. Vertintojo asistentas taip pat turi turėti aukštąjį išsilavinimą ir išlaikyti vertintojo asistento egzaminą. Mokymasis gali trukti ketverius metus ar daugiau. Turto vertintojus šiandien prižiūri Turto vertinimo priežiūros tarnyba, kuriai priekaištų turi ir patys vertintojai, ir LR Finansų ministerija. Jos atstovė, Atskaitomybės, audito, turto vertinimo ir nemokumo politikos departamento direktorė Ingrida Muckutė Delfi TV laidoje „Delfi tema“ sako, kad pagrindinė problema – neefektyvi turto vertinimo sektoriaus priežiūros sistema.
„Daug metų iš pačių vertintojų buvo gaunama pasiūlymų keisti Turto vertinimo pagrindų įstatymą, kuris 2012 metais pakeitė 1999-ųjų teisės aktą (buvo sugriežtintas). Vertintojai nebuvo patenkinti ir reguliavimu, priežiūros sistema. Todėl Finansų ministerija 2019 metais inicijavo teisėkūros stebėsenos procedūrą ir jos metu susirinkome informaciją, kad patys vertintojai pritaria įstatymo keitimui. Pagrindinė išsiaiškinta problema – neefektyvi priežiūros sistema“, – komentuoja I. Muckutė.
Turto vertintojų priežiūros sistema – licencijavimas, kvalifikacijos kėlimas, turto vertintojų darbo priežiūra (patikrinimai). Finansų ministerijos atstovės teigimu, iki šiol tokios veiklos kaip turto vertinimas Lietuvoje buvo griežtai prižiūrimos, tačiau matant, kad kitose Europos šalyse einama dereguliavimo keliu, sukuriant saugiklius rizikų išvengimui, mūsų šalyje taip pat norima atsisakyti griežtos valstybinės turto vertintojų veiklos kontrolės.
„Patys vertintojai kritikavo atitikties vertinimą, egzaminavimo sistemą, nepakankamą kvalifikacijos kėlimo kokybę ir pan. <...> Labiausiai vertintojai kritikavo priežiūros sistemos neefektyvumą, nes kai institucija, kuri atlieka vertintojų priežiūros funkcijas, nustato, kad turto vertinimo ataskaita neatitinka įstatymo reikalavimų, tai yra daugiau formos neatitikimas, ne vertės. Teismai išaiškino, kad iš esmės tokia išvada nekeičia pačios vertinimo ataskaitos, nekeičia joje nustatytos vertės“, – paaiškina I. Muckutė.
Priežiūros institucija reikalinga, tačiau profesionalesnė
Vertintojai išties yra nepatenkinti priežiūros institucija. Tačiau Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidentas ir „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas Audrius Šešplaukis sako, kad vertintojų bendruomenė nekvestionuoja valstybinės turto vertintojų priežiūros būtinybės, o tik abejoja institucijos specialistų profesionalumu ir gebėjimu vertinti turto vertinimo ataskaitas.
„Vertintojai buvo daugmaž patenkinti priežiūros institucijos darbu, tačiau mums nerimą kėlė jos direktoriaus išleisti įsakymai, kurie leido priežiūros institucijai vienašališkai spręsti, kad turto vertinimo ataskaita gera, ar bloga. Gavusi teismo išvadą, kad ataskaita parengta netinkamai, institucija nesigilindavo, dėl ko – ar kablelis ne ten padėtas, ar tikrai kažkokia vertinimo klaida įvelta. Visais atvejais ta ataskaita būdavo traktuojama kaip bloga. Mūsų netenkino institucijos profesionalumas.
Mūsų siūlymas yra grįžti į laiką, kuomet Garbės teismas spręsdavo, gera ar bloga ta ataskaita. Mes norėjome, kad ataskaitos audito procese dalyvauti ir vertintojai, kad nebūtų vienašališko sprendimo“, – aiškina A. Šešplaukis.
Dėmesio centre turto vertintojų ataskaitos gali atsidurti prevenciškai arba tais atvejais, kai jomis nepatenkinti būsto pirkėjai, valstybinės institucijos, kurios tam tikrais atvejais naudojasi turto vertinimo paslaugomis, arba kreditą išduodančios institucijos. I. Muckutė sako, kad ir pačios kreditavimo įstaigos (bankai, kredito unijos ir pan.) pagal Europos centrinio banko ir Lietuvos banko reikalavimus privalo vertinti, kas atlieka turto vertinimą, ir gali kelti klausimus, kodėl turtas buvo įvertintas konkrečia suma. Pasak pašnekovės, kreditavimo įstaigos paprastai turi savo patikimų turto vertintojų ir turto vertinimo bendrovių sąrašus ir yra galintys adekvačiai įvertinti gautą turto vertinimo ataskaitą.
„Tad čia mes matome priežiūros dubliavimą: vertintojų veiklą prižiūri, tikrina valstybė, ir dar kreditavimo įstaigos, bet jos yra netgi labiau suinteresuotos atlikti tą kokybišką priežiūrą“, – pabrėžia Finansų ministerijos atstovė.
Siūlo valstybinio reguliavimo atsisakyti
Ir ministerija, ir vertintojų bendruomenė sutinka, kad turto vertinimo priežiūros sistemoje yra spragų, tačiau, panašu, skirtingų. I. Muckutės teigimu, prieš kelerius metus imtasi spręsti turto vertintojų priežiūros klausimus ir Finansų ministerijoje parengtos kelios galimos alternatyvos, kaip turėtų atrodyti turto vertinimo sektorius. Alternatyvas, pasak pašnekovės, įvertino ekspertai ir Finansų ministerija Vyriausybei pateikė variantą, kuriame valstybė lieka vertintojų priežiūros sistemoje – ji turėtų atlikti patikrinimus, o kitos priežiūros funkcijos (kvalifikacijos kėlimas, egzaminavimas, etikos priežiūra) paliekamos profesinei savivaldai. Tačiau Vyriausybei toks pasiūlymas netiko.
„Vyriausybė siekia dereguliavimo, mažiau biurokratijos, pasitarime buvo užduotas klausimas, kiek patikrinimų valstybinė priežiūros institucija atlieka. Tai skaičiuojame, kad jeigu per trejus metus atliekama apie 65 tūkst. vertinimo ataskaitų, tai jų patikrinama – apie 100-120. Mažiau nei pusę procento. Ir mūsų buvo paprašyta panagrinėti dereguliavimo variantą. Mes su naudotojais (valstybinėmis institucijomis, bankų asociacija) pasikalbėjome, kas būtų, jeigu vertintojai valstybės būtų nereguliuojami. Ir gavome atsakymą, kad naudotojai gali patys tikrinti, prižiūrėti kokybę. Juk iš tikrųjų, šiandien apie 90 proc. turto vertinimo ataskaitų parengiama kreditavimo įstaigų prašymu, o likusi dalis – valstybės institucijų. Abiem atvejais naudotojai gali patys įvertinti ataskaitą“, – pabrėžia I. Muckutė.
Kaip tai atrodytų praktiškai? Finansų ministerijos atstovės teigimu, turto vertintojų profesija nebebūtų licencijuojama, o žmogus, kuris nori būti turto vertintoju, turėtų turėti tinkamą kvalifikaciją ir žinių. Tai galėtų užtikrinti turto vertintojų asociacijos. I. Muckutė pabrėžia, kad šiandien internete galima rasti daug informacijos, taip pat turime neribotas skaitmenines galimybes saugoti duomenis, informaciją, statistiką ir pan., t. y., valstybinę priežiūrą gali pakeisti skaitmeninės galimybės.
Tvarka Lietuvą sugrąžintų į 1995-uosius
Tačiau Lietuvos turto vertintojų asociacija tokius planus vertina neigiamai ir sako, kad ši tvarka Lietuvą sugrąžintų į 1995-uosius.
„Jeigu tokia tvarka įsigaliotų, tai reikštų, bet koks žmogus, sakantis, kad turi kvalifikaciją, užsiregistruoti kažkur „debesyse“, padaryti turto vertinimą, kuris bus priimtas banke ar pan. Taip, didžioji dalis turto vertinimo ataskaitų yra skirtos bankams. Bankai turi savo priežiūros skyrius, bet juose dirba keli žmonės, jie visų ataskaitų neperžiūri. Taip pat Lietuvoje ne tik bankai išduoda būsto kreditus, dar turime kredito unijas. Ne visose jose yra skyriai, skirti turto vertinimo ataskaitų peržiūrai, tikrinimui, ką jos darys? Bus taip, kad vieną dieną ateis kaimynas, paklaus, ar galite atlikti turto vertinimą, jūs sakysite, kad taip, nes turite neva kvalifikaciją, užsiregistruosite internetu ir atliksite vertinimą, kuris pateks į banką ar pan.“, – galimą tvarką kritikuoja A. Šešplaukis.
Pašnekovo teigimu, jau daugiau nei dešimtmetį nekilnojamojo turto brokerių bendruomenė prašo valstybės jų veiklos reguliavimo. Situacija, kai NT brokerio paslaugas gali teikti bet kas, augina šešėlinę ekonomika, griauna profesijos reputaciją. Šiandien pasak A. Šešplaukio, tos pačios grėsmės kyla ir vertintojams.
„Dešimt metų vertintojų veiklos reguliavimas buvo nuosekliai griežtinamas, didinami reikalavimai kvalifikacijos kėlimui. Ir staiga nuspręsta, kad šią profesiją reikia dereguliuoti. Nebelieka licencijos, nebelieka vertintojų veiklos priežiūros. Vertinimu užsiimti galės visi, kas nori. Naujasis įstatymas suteiks galimybę dirbti vertintojo darbą visiems, to panorėjusiems, nepaisant išsilavinimo, žinių bei patirties. Užteks prisistatyti „vertintoju, turinčiu nepriekaištingą reputaciją“. Pagrįsti tokių teiginių nereikės niekuo. Nereikės mokytis, kaupti darbinę patirtį ir tai įrodančius dokumentus, nereikės laikyti egzaminų. Šiandien netinkamai atlikusiam savo darbą vertintojui gresia licencijos netekimas. Dereguliavus vertintojo veiklą, tokio dalyko kaip vertintojo licencija apskritai nebereikės“, – aiškina A. Šešplaukis.
Jo teigimu, jūsų turtą galės įvertinti ir kaimynas: „Dereguliavus vertintojų veiklą, jūsų turtą ar verslą galės vertinti bet kas – draugas, kaimynas ar šiaip „žmogus iš gatvės“. Svarbu tik, kad nebūtų artimas giminaitis. Juokinga? Dabar – taip, bet įsigaliojus tokiai tvarkai, ir kilus visiškam chaosui ne tik privačiame sektoriuje, bet ir valstybės lygmeniu, juokinga nebebus.“
Teigia, kad kiltų paslaugų įkainiai
Šiuo metu Finansų ministerija gludina turto vertinimo priežiūros pakeitimo projektą. I. Muckutės teigimu, rudenį planuoja pasiūlymus teikti derinimui suinteresuotoms šalims, tuomet bus laukiama iš jų pastabų, kurios bus nagrinėjamos ir vėliau ministerija teiks projektą Vyriausybei.
„Norėtume tai padaryti iki šių metų pabaigos“, – pabrėžia pašnekovė.
Ekspertės teigimu, svarstant turto vertintojų priežiūros keitimo alternatyvas, nereikia pamiršti, kad šiandien yra skaitmeninių ir kitų įrankių, kaip būtų galima suvaldyti grėsmės, kylančias atsisakius valstybinės turto vertintojų priežiūros.
„Yra ir daugiau laisvųjų profesijų, kurios nėra reguliuojamos. Licencijavimo atsisakymas netgi padidina konkurenciją ir mes manome, kad rinka gali tapti efektyvesnė. Nepamirškime, kad pasaulis eina į priekį ir mes turime kitų įrankių, kad grėsmės būtų suvaldytos“, – sako I. Muckutė.
Tačiau turto vertintojų atstovas A. Šešplaukis teigia, kad naujoji tvarka rinkoje ne tik sukels chaosą, bet ir privers turto vertintojus kelti paslaugų kainas. Tai reikštų, kad būsto pirkėjams, kuriems reikia turto vertinimo, už šią paslaugą reiktų mokėti daugiau. Taip pat jis pabrėžia, kad licencijų panaikinimas leistų rinkoje pradėti dirbti pavieniams, asociacijoms nepriklausantiems asmenims, kurie kaimynams ar tolimiems giminaičiams atliktų turto vertinimus pigiau ir tokius, kokių prašo užsakovai.
„Visa atsakomybė krenta ant asociacijų pečių. Jos turės licencijuoti, suteikti kvalifikaciją, prižiūrėti turto vertintojų, priklausančių asociacijai, veiklą. Iš karto kyla paslaugų įkainiai. Taip pat atsiras pavienių vertintojų, kurie nebus asociacijose, bet darys vertinimus ir darys juos pigiau, darys tokius, kokių paprašo užsakovas. Mes nerimaujame, kad nesikartotų 2008 metų istorija, kai vertintojai buvo kaltinami dėl bankų žlugimo. Tuomet irgi bankai prižiūrėjo vertintojus“, – svarsto A. Šešplaukis.
Visą diskusiją apie galimus turto vertintojų priežiūros pokyčius žiūrėkite laidoje „Delfi tema“.