Pardavimai smuko į neregėtas žemumas
Vyriausybė priėmė sprendimą pratęsti karantiną iki pat vasaros pradžios. Tiesa, nutarta ir dėl dar daugiau karantino švelninimo priemonių: duris galės atverti darželiai, odontologai, maitinimo įstaigos. Visi karantino švelninimo etapai labai svarbūs ir šiuo metu sąstingį išgyvenančiai būsto rinkai. Nuotolinėje konferencijoje, skirtoje aptarti NT rinkos prognozes po karantino, dalyvavęs NT bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų Baltijos šalims vadovas Raimondas Reginis skaičiuoja, kad pagal Registro centro paskelbtus duomenis, būsto pirkimo-pardavimo sandorių skaičius Lietuvoje balandžio mėnesį krito į seniai regėtas žemumas: pasiekė 2012 metų lygį.
„Tokią pačią tendenciją matome ir pažiūrėję į atskirų Lietuvos miestų statistiką. Jeigu bendras sandorių skaičius Lietuvoje sumažėjo trečdaliu, palyginus su praeitų metų to paties laikotarpio vidurkiu, tai miestuose tas sumažėjimas svyruoja nuo 20 proc. iki net 60 proc. Statistiką Vilniuje ir Kaune šiek tiek gerina naujos statybos būstų pardavimai, dėl kurių sandorių jau buvo susitarta iš anksto, seniau. Tai jeigu norime įvertinti tikrąją NT rinkos situaciją, reikėtų žiūrėti į mažesnių miestų statistiką, kur naujos statybos beveik nėra“, – pabrėžia R. Reginis.
Jis tęsia, kad reaguojant į tris veiksnius, kurie, pasak R. Reginio, daugiausiai ir lemia NT rinkos aktyvumą – techninį (galimybe apžiūrėti NT objektą, sudaryti sandorį ir pan.), psichologinį (žmonės nėra ramūs pasaulinės, nacionalinės ekonomikos būklės ir dėl savo finansų) ir finansinį (ne visi, planavę įsigyti būstą, gali tai padaryti) – galima prognozuoti, jog gegužės mėnuo NT rinkoje bus toks pats prastas kaip ir balandis arba netgi dar prastesnis. Tačiau, anot eksperto, jeigu situacija Lietuvoje iš esmės nesikeis ir COVID-19 atvejų nedaugės, karantinas bus švelninamas ir panaikinamas, ekonominė situacija labiau nesuprastės, vasarą turėtume stebėti NT rinkos atsigavimą.
„Birželį ir liepą jau galime tikėtis sandorių kilimo, po to matysime dvi kreives – arba nuosaikus NT sandorių kilimas, arba staigus sandorių kilimas. Tai priklauso nuo to, kiek problemų turėsime šiuo laikotarpiu“, – akcentuoja R. Reginis.
Tačiau „Eika“ Plėtros departamento direktorius Martynas Žibūda įsitikinęs, kad gegužė bus daug geresnis ir pozityvius ženklus prognozuojantis mėnuo.
„Rezervacijų ir sandorių jau yra daugiau nei sandorių atšaukimų“, – spaudos konferencijoje sakė M. Žibūda.
Lietuvos ekonomika priklauso nuo globalios situacijos
Norint atidžiau pažvelgti, kokie procesai gali įvykti NT rinkoje, reikėtų atsigręžti į valstybes, kurios jau išgyveno koronaviruso krizę. Pasak banko „Luminor“ vyriausiojo ekonomisto Žygimanto Maurico, tokiu gilesnės analizės pavyzdžiu galėtų būti Kinija, kurioje, kaip ir Lietuvoje, įvedus karantiną, NT rinka sustojo.
Taip pat ateities perspektyvas galima prognozuoti žvelgiant į Jungtines Amerikos Valstijas. Kaip išplatintame pranešime teigė Kauno technologijos universiteto Ekonomikos ir verslo fakulteto (EVF) profesorė, ekonomikos krypties studijų programos vadovė dr. Vaida Pilinkienė ir KTU EVF doktorantas Andrius Grybauskas, JAV sudaro net 23,89 proc. viso pasaulio BVP (Pasaulio banko duomenys, 2018) ir bet koks ekonomikos sektorių sutrikimas persiduoda globaliai.
Šiuo metu JAV NT rinka turi didžiulius iššūkius. Išaugęs nedarbo lygis priverčia amerikiečius masiškai atsidėti paskolų mokėjimus, būstų paklausa greitai mažėja.
Lietuvai prognozuojami trys scenarijai
Ž. Maurico teigimu, atsižvelgiant į dabartinę situaciją, Lietuvai prognozuojami trys ekonomikos scenarijai: optimistinis, labiausiai tikėtinas ir pesimistinis. Išsipildžius pirmiesiems dviem, Lietuvoje ekonomikos atsigavimo tikimasi 2021 – 2022 metais.
„Priešingai nei 2009 metais, šįkart ekonomikos kritimas yra panašaus mąsto, tačiau lūkestis šįkart yra daug didesnis, kad ekonomika greitai atsigaus, ir dėl to, matyt, NT rinka nereaguoja taip greitai, kaip reagavo 2009 metais. Tie lūkesčiai dėl šviesos tunelio gale pristabdo ir NT kainų kritimą“, – pabrėžia Ž. Mauricas.
Ekonomisto teigimu, parduodamo NT kainos Lietuvoje kol kas nesikeičia ir tai yra natūrali rinkos dalyvių reakcija į susidariusią situaciją. Anot Ž. Maurico, remiantis ir kitų valstybių pavyzdžiais galima sakyti, kad NT rinkos dalyviai stebi ekonominę situaciją ir atitinkamus sprendimus priims jai pasikeitus.
Kainos kol kas išlieka tokios pačios, lūkesčių parduoti brangiau – nėra
NT bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas Audrius Šešplaukis taip pat sako turto nuvertėjimo ar kainų kritimo kol kas nepastebintis. Tačiau, pasak jo, skaičiuojant NT pirkimo-pardavimo sandorius, akivaizdžiai matoma, kad sumažėjo ne tik NT sandorių, bet ir NT vertinimų skaičius.
„Mes pastebime, kad sumažėjo pardavimo sandorių ir mažesniuose miesteliuose net iki 80 proc. sumažėjo turto vertinimo atvejų. Tai reiškia, kad tiek pat sumažėjo ir sandorių“, – tikina A. Šešplaukis.
Ekspertas tęsia, kad turto vertės sumažėjimų šiuo metu Lietuvoje dar nėra fiksuojama, tačiau tam jis turi paaiškinimą.
„Vertės naujo NT liko tos pačios, nes dar per mažai laiko praėjo. Kritimą galėsime pamatyti tik birželio-liepos mėnesiais, jeigu per šiuos mėnesius ir buvo sumažėjimas. Matome minimalų iki 5 proc. antrinės NT rinkos būstų vertės sumažėjimą. Mes tikimės, kad kainos nemažės, o jei mažės, tai nedaug“, – komentuoja „Inreal“ Vertinimo departamento vadovas.
NT bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų Baltijos šalims vadovas R. Reginis taip pat pažymi, kad kol kas NT kainos išlieka stabilios, tačiau NT rinkos dalyvius neramina vartotojų nepasitikėjimo rodiklis, kuris, pasak R. Reginio, drastiškai krenta. Todėl, anot specialisto, tikėtina, kad antroje metų pusėje jau skaičiuosime NT kainų kritimo dydžius. Tiesa, R. Reginio teigimu, labiausiai tikėtina, kad NT kainos kris keliais procentais.
NT bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, staiga smukęs būsto rinkos aktyvumas šių metų kovo ir balandžio mėnesiais sustabdė kainų augimą. Jeigu 2020 metų sausio ir vasario mėnesiais šalies didmiesčiuose butų (senos ir naujos statybos) pardavimo kainos per mėnesį augo 0,5-0,6 proc. tempu, tai šių metų kovą ir balandį fiksuojamas tik 0,1 proc. augimas.
„Būtent iš savo kasdieninės veiklos matome, kad pardavėjai, kurie anksčiau savo būstą norėdavo parduoti net už didesnę nei rinkos kainą, šiuo metu daug lanksčiau reaguoja į potencialių pirkėjų pasiūlymus. Jeigu augančioje nekilnojamojo turto rinkos aplinkoje dalis pardavėjų buvo itin optimistiškai nusiteikę dėl savo siūlomos būsto pardavimo kainos, tai dabar tokių lūkesčių beveik nebeliko“, – aiškina R. Reginis.
Anot jo, šiuo metu tokie būsto pardavėjai yra priversti nuleisti per aukštai užkeltą savo lūkesčių kartelę ir sutinka sumažinti parduodamo būsto kainą iki rinkai įprasto lygio. Jeigu seniau optimistinius pardavėjų lūkesčius anksčiau ar vėliau pavykdavo įgyvendinti dėl augančio būsto kainų lygio ir pozityvumo visoje rinkoje, tai šiuo metu to nebeliko.
Kainų pokytis priklausys nuo ekonominės situacijos
Tačiau „Luminor“ banko vyr. ekonomistas Ž. Mauricas primena, kad kalbant apie NT kainų pokytį reikėtų prisiminti jau minėtus tris galimus ekonomikos pasikeitimo scenarijus Lietuvoje. Pagal optimistinį scenarijų, NT kainos turėtų išlikti tokios, kokios yra dabar, pagal labiausiai tikėtiną scenarijų kainos gali kristi nuo 0 iki 15 proc., o pagal pesimistinį scenarijų – nuo 10 iki 20 proc.
Ž. Maurico teigimu, Lietuvos NT rinkos perspektyva yra gan optimistiška. Ekonomistas teigia, kad tikėtina, jog ekonominis nuosmukis Lietuvoje bus vienas mažiausių Europos Sąjungoje. Jis taip pat atmeta spekuliacijas apie pasikartojančią emigracijos bangą, kuri buvusi 2009-2010 metais. Priešingai: iš užsienio priversti grįžti emigrantai gali net padidinti NT paklausą didžiuosiuose miestuose.
„Rinkos stabilumą galime pamatyti tik vasaros pabaigoje, jei nebus antrosios koronaviruso bangos. Žinoma, jeigu vystytojai užsiverš diržus, galime turėti burbulą, nes sumažės naujo būsto pasiūla, tai gali lemti deficitus tam tikruose segmentuose. Mažo ploto būsto centre paklausa sumažės, o būstas didesnis nuo miesto nutolęs atsigaus“, – pažymi ekonomistas.
Apie NT kainų pokyčius atsižvelgiant į tris galimus ekonomikos scenarijus kalba ir NT analitikas, VŠĮ „Realdata“ vadovas Arnoldas Antanavičius.
„Lietuvos bankas, prasidėjus karantinui, buvo nubraižęs tris galimus ekonomikos scenarijus. V formos atsigavimo scenarijus, kuris reiškė, kad karantinas trunka du mėnesių ir po jų mes greitai grįžtame į prieš tai buvusį gyvenimą, U formos scenarijus, pagal kurį karantinas du mėnesius, o po jo ekonomika lėtai kils, ir užsitęsusi U forma, kuri reiškia, kad karantinas trunka apie keturis mėnesius. Panašu, kad vyksta antrasis, U formos scenarijus, kai yra du mėnesiai griežto karantino ir po truputį jis švelninamas“, – sako A. Antanavičius.
Pašnekovas tęsia, kad Lietuvos bankas taip pat buvo paskaičiavęs, jog bet kokiu atveju Lietuvos ekonomika šiemet trauksis apie 13 proc. – beveik tiek pat, kiek per 2009 metų krizę, kai ekonomika traukėsi apie 15 proc.
„Mes žinome, kad tuomet NT kainos krito apie 40 proc. Visiškai sulyginti abiejų krizių nereikėtų, tačiau matome, kad atsigavimas yra lėtas, todėl galime dėlioti mintis“, – sako pašnekovas.
A. Antanavičiaus teigimu, pirmiausia, norint suprasti, ar kris NT kainos, reikia paanalizuoti nuomos segmentą: žmonės paprastai už būsto nuomą moka tiek, kiek gali, o prasidėjus karantinui nuomos kainas greitai imta koreguoti, nes žmonės nebegalėjo skirti tiek pat lėšų nuomos mokesčiui.
„Skaičiuojame, kad nuomos kainos apie 10-20 proc. jos yra sumažėjusios, tai reiškia, kad ir to NT vertės turėtų būti atitinkamai tiek mažesnės. Investuotojai, kurie perka būstus nuomai, jie tikisi 5-6 proc. metinės grąžos, jei sumažėja metinės pajamos, tam, kad grąža išliktų tokia pati, atitinkamai turi būti sumažėjusi ir turto įgijimo kaina“, – išvadą daro NT analitikas.
Pašnekovo teigimu, nors pardavėjai tikisi, kad bus greitas atsigavimas, laukia, kainų neskuba mažinti, tačiau NT pirkimo-pardavimo sandorių statistika rodo, kad sandorių skaičius mažėja trečdaliu.
„Dabar jau pardavėjams reikia pasistengti, tą būstą parduoti. Derybos pereina į pirkėjų pusę. Kainų kritimas turėtų pradėti matytis artimiausio mėnesio perspektyvoje. Investuojantys į NT nuomai už tokią kainą nepirks, nes jiems neapsimoka“, – teigia A. Antanavičius.