Visi prisimename praėjusius metus, kai nepaisant to, kad NT kainos pajūryje kai kuriais atvejais kilo iki 40 proc., būstai čia vis tiek buvo graibstomi. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas Delfi TV laidoje „Delfi tema“ sako, kad būstų pajūryje patrauklumą padidino apribotos lietuvių galimybės keliauti į užsienį ir dalis pirkėjų suprato, kad nori turėti greičiau pasiekiamą ir nuosavą atostogų būstą.
„Galimybe įsigyti antrąjį, atostogų, būstą Lietuvoje pasinaudojo daugiau žmonių. Tačiau kai kalbame apie pajūrio ar to paties Vilniaus NT rinkos sėkmę, reiktų suprasti, kad turint omenyje gyventojų skaičių, sandorių skaičiai nebeatrodo tokie dideli. Taip, Palangoje per ketvirtį sandorių skaičius padvigubėjo, tačiau tai reiškia, kad žmonės nupirko ne 100 butų, kaip būdavo įprasta, o 200, bet Lietuvoje gyvena apie 3 mln. gyventojų. Tai rinka išgyveno pakilimą, bet tai nebuvo masinis reiškinys“, – aiškina NT analitikas.
Tiesa, pašnekovas pažymi, kad pats NT pajūryje populiarumo pikas jau galimai praėjo, tačiau susidomėjimas trumpuoju laikotarpiu ateityje gali paskatinti daugiau žmonių pasvarstyti apie būstą Lietuvos pajūrio regione.
„Ši rinka egzistavo iki karantino, egzistuos po karantino ir tas šuolis gali paskatinti daugiau žmonių susidomėti antru būstu būtent prie jūros“, – svarsto NT analitikas.
Vienas populiariausių miestų – Palanga
Vienas populiariausių pajūrio miestų, kuriame lietuviai ėmė graibstyti būstus, buvo Palanga. ,,Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas pranešime sako, kad būtent Palanga jau dabar yra brangiausias miestas, o NT projektų pasiūla čia turėtų išaugti.
,,Pandemija parodė didžiulį neišnaudotą potencialą, niekas prieš kelis metus nesitikėjo, kad Lietuvos pajūris galėtų pritraukti tiek pirkėjų. Vieni žmonės perka poilsio paskirties būstą, kiti planuoja šiame mieste nuolat gyventi, dalis žmonių pajūryje parūpina būstą tėvams – juos aplanko, ir prie jūros pabūna. Net jei perka nuolatiniam gyvenimui, pirkėjai žino, kad strategiškai tokį būstą galės ir išnuomoti, šis aspektas daro įtaką ir augančiam populiarumui“, – pažymėjo ekonomistas.
Padidėjusi būstų pajūryje paklausa lėmė ir kainų kilimą. Skaičiuojama, kad NT kainos Palangoje ir jos apylinkėse augo iki 40 proc., tačiau T. S. Kvainickas pabrėžia, kad didžiausias kainų šuolis fiksuojamas naujos statybos būsto segmente ne tik dėl išaugusios paklausos, net ir statybų kaštų augimo.
„Pastebėjome, kad kainos augo ir jau pastatyto būsto, nors tam įtakos augantys statybų kaštai neturėjo turėti. Tai šio segmento kainų augimą daugiausiai tikrai lėmė padidėjusi paklausa. Vystytojams taip pat buvo galimybė parduoti kažkiek brangiau, tačiau kaina yra nustatoma rinkos, už kiek tokį būstą perka pirkėjai, nors paties projekto kaina vystytojams išauga. Aišku, kai šalia senos statybos būsto atsiranda nauja statyba, abu šie segmentai ima konkuruoti. Tai tas kainų augimo priežastis – medžiagų, statybų brangimas, ilgalaikės tendencijos, kad turtas brangsta, galime vadinti tvariomis, bet yra atvejų, kai kaina kelta be priežasties, to jau negalime pavadinti tvarumu rinkoje“, – teigia T. S. Kvainickas.
Pasiūla auga
Kainų pokyčius lemia ne tik paklausa, statybų kaštai, bet ir pasiūla. Kuo daugiau būstų parduodama, kuo daugiau pasirinkimo turi pirkėjas, tuo jam lengviau derėtis dėl mažesnės kainos, o pardavėjai taip pat įvairiais būdais stengiasi pirkėją sudominti būtent jų siūlomu NT. NT analitikas T. S. Kvainickas skaičiuoja, kad šiuo metu pasiūloje yra apie 600 laisvų būstų Palangoje ir jos apylinkėse.
„Skirtumas, lyginant su ankstesniais laikotarpiais, kad ankstesnis skaičius (800) buvo priimtinesnis ilgesniam realizavimo laikotarpiui. Nes projektą galima parduoti per pusę metų ar metus, po statybų darbų pabaigos, tačiau karantinas „palepino“ vystytojus ir dalis projektų buvo parduoti dar statybų stadijoje. Tai piko metu Palangos pasiūla buvo susitraukusi iki pusės tūkstančio būstų, dabar siūloma daugiau objektų, bet aktyvumas sumažėjo. Tad grįžome pasiūlos ir paklausos balanso“, – paaiškina NT ekspertas.
Tačiau labai svarbu, kad vystomi nauji NT projektai Lietuvos pajūrio regione būtų kokybiški. Pasak Ž. Maurico, vystytojai turėtų kreipti daugiau dėmesio projektų kokybei, o pirkėjai – vertinti, ką perka.
,,Norėtųsi, kad pirminis NT projektų tikslas būtų kurti didesnę kokybiškų būstų pasiūlą, kuri formuotų Lietuvos pajūrio miestelių veidą. Vystytojai turi skirti daugiau dėmesio kokybiniams parametrams. Žinoma, atsiranda vis daugiau ambicingų projektų“, – pranešime akcentuoja Ž. Mauricas.
Pasak ekonomisto, Šventoji, Monciškės, Kunigiškės tai pat galėtų tapti nedideliais miesteliais su savo infrastruktūra, kurie veiktų ištisus metus, tačiau nebūtinai jais taps. Tad renkantis būstą reikėtų atkreipti dėmesį į miestelio ar vietovės būsimą potencialą – kokios yra planuojamos investicijos į viešąją ir privačiąją infrastruktūrą, ar miestelis turi potencialo iš sezoninio kurorto tapti visaverčiu, visus metus aktyvų socialinį, kultūrinį ir ekonominį gyvenimą siūlančiu miestu.
Susidomėjimas mažesnis nei per karantiną, bet didesnes nei prieš pandemiją
Registrų centro duomenimis, vasario mėnesį Palangos savivaldybėje, (kuriai priklauso ir Šventoji), įregistruota 43 butų pirkimų sandorių, kovo mėnesį – 48 vienetai. Klaipėdoje vasarį užfiksuoti 237 sandoriai, kovą - 224 butų sandoriai. Susidomėjimas namais – mažesnis. Vasarį Palangoje įregistruoti 9 pirkimai, kovą –15.
„Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas T. S. Kvainickas pastebi, kad sandorių skaičiai rodo paklausos sumažėjimą, lyginant su būsto pajūryje pirkimo piku, tačiau ji vis tiek yra didesnė nei buvo prieš karantiną. Apie sumažėjusį lietuvių susidomėjimą NT pajūryje kalba ir NT agentūros „Capital“ NT brokeris Palangoje Ignas Tiškus.
„Paklausa iš tikrųjų sumažėjo. Sulaukiu skambučių iš vystytojų, kurie klausia, ar jiems reikia nerimauti dėl sumažėjusio klientų skaičiaus, bet reikia suprasti, kad rinkoje situacija nesuprastėjo, o normalizavosi. Nes tas aktyviausias laikotarpis nebuvo geras nei pirkėjams, nei pardavėjams. Žmonės tiesiog skubėjo įsigyti NT, neatlikdami nei kainos analizės, nei būsto kokybės, nei paties vystytojo. Tie, kurie pirko dar iš brėžinių, nepasitikrino, kas statys tą būstą, iš kokių medžiagų ar pan. Šiandien grįžtame į tą laikotarpį, kai pirkėjas galėjo įvertinti rinką, apžiūrėti visus objektus, kurie jį domina ir taip jis gali įsigyti tai, kas jam patinka“, – teigia I. Tiškus.
Pašnekovas sako, kad karantino metu buvo ir tokių pirkėjų, kurie pirko būstą Palangoje, nes tai padarė ir jų draugai, tačiau atėjus laikui pasirašyti notarinę sutartį – apsigalvoja ir nusprendžia, kad jiems to būsto visai nereikia.
Kas perka NT Lietuvos pajūrio regione? Daugiausiai – lietuviai. I. Tiškaus teigimu, užsienio pirkėjų susidomėjimas būstu šiose vietovėse sumažėjo dar karantino metu, o šiuo metu, esant sudėtingai geopolitinei situacijai, jų srautas nesikeitė. Tačiau lietuviams tai galo būti gera žinia, nes mažėja konkurencija dėl geriausių būstų. Šiuo metu jie jau neskuba pirkti, renkasi geriausią variantą.
„Pasiūlos turime daugiau, tad pirkėjas gali išsirinkti likvidų NT. O tokie spekuliantai, kurie karantino metu naudojosi kilusiomis kainomis ir pardavinėjo nelikvidžius būstus nebėra tokie aktyvūs. Iš kitos pusės, yra žmonių, kurie prieš keletą metų yra įsigiję NT pajūryje, dabar mato, kad paaugo kainos ir kalba, kad norėtų parduoti bei užsidirbti net iki 60 proc. kainos, kurią mokėjo. Tačiau reikia suprasti, kad jeigu tuos pinigus, gautus už parduotą turtą, taip pat planuojama investuoti į NT pajūryje, gal nėra verta, nes kitas turtas juk irgi pabrango tiek pat procentų“, – skaičiuoja NT brokeris.
Mažai šansų, kad kainos kris
Visoje Lietuvoje augant būstų kainoms, smalsu, kaip gi jos gali keistis pajūryje. I. Tiškaus teigimu, artimiausiu metu priežasčių NT kainų kritimui nėra.
„Neįsivaizduoju, dėl ko taip galėtų įvykti. Pagrindinių veiksnių, dėl ko prasidėjo kainų kilimas buvo žemės grąžinimo reformos pabaiga, paskui prasidėjo kovido banga, kai visi norėjo pievelės Palangoje, pabėgti iš keturių sienų, kur buvo uždaryti su šeima mėnesius. Matant dabartinę ekonominę situaciją, kas vyksta su medžiagų kainomis, priimamais teisės aktais ir naujais infrastruktūros mokesčiais, kainų mažėjimo tikėtis sunku. Visa tai guls ant galutinio vartotojo pečių. Kainos bus dar didesnės“, – pažymi NT brokeris.
T. S. Kvainickas taip pat sako, kad kai kurio NT kainos Lietuvos pajūryje augs, tačiau kiek, priklausys nuo aplinkybių. NT analitiko teigimu, reikia suprasti, kad ne visi būstai brangsta vienodai. Tai lemia jų vieta, būklė, kokybė, infrastruktūra.
„Paimkime pavyzdį. Prisiminkime, kai Vilniuje buvo parduoti keli ypač brangūs butai, kurių kainos buvo 10 tūkst. Eur/kv. m. Tai buvo ypač prabangūs ir išskirtiniai būstai. Grįžtant į Palangą, ji turi centrinę gatvę ir aplinkines gyvenvietes. Teigti, kad be ilgalaikės infliacijos artimiausiu laiku aplinkinėse teritorijose būstas kainuos 10 tūkst. Eur/kv. m, yra sudėtinga, nes yra neužstatytų sklypų kitiems projektams ir tai riboja kainos augimą. Tuo tarpu centrinėje Palangos dalyje, kur kažkas rekonstruoja pastatą, atnaujina, ar rado paskutinį neužstatytą sklypą, tai ten, priklausomai nuo projekto, jo įgyvendinimo ir rinkodaros strategijos, gali atsirasti projektų, kurie bus brangesni, bet mes nekalbame apie tai, kad tas pats būstas pabrangsta, mes kalbame apie tai, kad tai yra kitoks būstas, ypatingesnis, o statistikoje tai atsispindės kaip kainų augimas. Kiek gali augti šalia statomų projektų kainos, pagal blogiausią scenarijų, kad dalies medžiagų negalime gauti arba jos labai brangios, tai NT kainos bus grindžiamos, kiek kainuoja statybų kaštai ir kiek sutinka mokėti pirkėjas“, – paaiškina NT analitikas ir priduria, kad net jeigu kainos žaliavų rinkose stabilizuotųsi (geresnis scenarijus), jos vis tiek yra aukštesnės nei anksčiau, tad jos ir auganti infliacija kels ir NT kainas net pajūryje, bet ir visoje Lietuvoje.
Tai ar būstas Lietuvos pajūryje yra gera investicija?
„Jeigu būstas nuperkamas apgalvotai, jo kaina – logiška, kokybė – gera, tai gali būti gera investicija, tačiau vėlgi, priklausomai nuo įvykių šalies viduje, pasaulyje. Pokyčiai lems, kad arba bus labai gera investicija, arba labai bloga. Bet pirkti bet ką, už bet kiek ir tikėtis, kad uždirbsiu – labai naivu“, – pabrėžia T. S. Kvainickas.
I. Tiškus sako, kad atlikus namų darbus (išsamią rinkos, kainų analizę), tai yra gera investicija į antrą būstą.
„Nusipirkus likvidų NT, visuomet galima jį parduoti“, – pažymi NT ekspertas.
Ž. Maurico teigimu, šis atsakymas priklausys nuo situacijos Ukrainoje. Prie neapibrėžtumo prisideda, kad išaugo žaliavų kainos, statybų gamybai reikalingų produktų sunku įsigyti. Disbalansas NT rinkoje išliks šiais metais, belieka viltis, kad susinormalizuos situacija kitais metais.
,,Remiantis rezultatais, kuriuos analizuojame iš praktinės patirties, pajūryje pardavimai išlieka stabilūs, rinka atsistato, net jaučiame suintensyvėjimą artėjant šiltajam sezonui. NT ieškantys žmonės atidesni detalėms, orientuoti į kokybę, siekia racionalaus sprendimo, todėl analizuoja ir lygina daug projektų, nagrinėja privalumus ir trūkumus“, – pažymėjo Ž. Mauricas.
NT projektų pardavimus koordinuojančios įmonės ,,RSM“ vadovė Olga Lapinskė pranešime sakė, kad gegužę – birželį pardavimai pajūryje, tikėtina, dar labiau suintensyvės.
,,Matome, kad žmonės prioritetą skiria projektams, kurie turi aiškų kainos – kokybės santykį. Laimi tie, kurie siūlo gyvenvietes su pridėtinių verčių koncepcija: pritaikyta šeimoms, patogiam gyvenimui infrastruktūra, (saulės baterijomis, apželdinimu), taip pat svarbus aspektas, kad projekto užbaigimo laikotarpis būtų artimiausiu metu“, – komentavo NT ekspertė.