Alternatyvūs investavimo būdai
NT ekspertai, analitikai, ekonomistai kartoja – mėgstamiausia ir dažniausia lietuvių investicija yra nekilnojamasis turtas. Gyventojai įsigyja butą ir jį nuomoja. Tačiau per pastaruosius keletą metų Lietuvoje, o kiek anksčiau ir Vakarų šalyse, ėmė populiarėti kitas investicijų į NT modelis, kai bet kuris gyventojas tam tikroje platformoje investuoja savo norimą sumą į tam tikrą NT projektą ir vėliau, po projekto įgyvendinimo, gauna tam tikrą grąžą. Tai vadinama sutelktiniu finansavimu. Lietuvoje tokiai veiklai sukurtos virtualios platformos.
Kalbant apie nuomą, be tradicinio modelio „nuperku ir nuomoju“, Lietuvoje yra dar viena galimybė investuoti į būstą, skirtą nuomoti. Virtualioje platformoje finansuoti nekilnojamojo turto objektą, kuris yra nuomojamas, ir iš to gauti tam tikrą dalį nuomos pajamų. Kitaip tariant, investuotojas nėra NT savininkas, jis suteikia paskolą ar kokią nors jos dalį būsimam patalpų savininkui, ir šis tas patalpas nuomoja.
Visas tokias veiklas ir platformas prižiūri atsakinga institucija – Lietuvos bankas. Lietuvos banko Investicinių paslaugų ir bendrovių priežiūros skyriaus vyriausioji teisininkė Jovita Aleksiūnė sako, kad Lietuvoje legaliai veikiančios sutelktinio finansavimo platformos turi atitikti teisės aktų numatytus reikalavimus, gauti licencijas verstis tokia veikla ir yra akylai stebimos.
„Lietuvos bankas prižiūri visas sutelktinio finansavimo platformas, kurios veikia čia legaliai. Kito būdo nėra, Lietuvos bankas deda visas pastangas, kad nelegaliai veikiančių platformų nebūtų. Legaliai veikiančioms platformoms išduodamas leidimas tai daryti, jos gauna licencijas ir toliau Lietuvos bankas prižiūri jų veiklą. Įsitikiname, kad pareiškėjas turi tinkamus įrankius, kvalifikaciją, patirtį, o, suteikus jam autorizavimą, prižiūrime, kad veikla atitiktų įstatymų reikalavimus“, – pažymi J. Aleksiūnė.
Pasak Lietuvos banko, licencijuotos platformos yra tikrinamos (planuotai ir neplanuotai), jos įpareigojamos teikti veiklos ataskaitas. Klientai arba potencialūs investuotojai taip pat gali teikti Lietuvos bankui užklausas, skundus dėl tam tikrų platformų veiklos.
Nuo tradicinio investavimo į NT skiriasi
Sutelktinis NT finansavimas, anot J. Aleksiūnė, skiriasi nuo įprastų investicijų į NT. Vienas esminių skirtumų – objektas (būstas ar komercinės patalpos), investuojant platformose, nepriklauso investuotojui. Jis yra vienas iš kelių paskolos suteikėjų tam NT objektui (projektui) vystyti.
„Investavimas į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas nėra tiesioginis investavimas į patį NT. Investuotojai negauna NT dalies, jie nesidalina bendra nuosavybe. Jie paskolina savo lėšų NT projektui, apie kurio vystymą paskelbiama per sutelktinio finansavimo platformas. Tai yra toks būdas suteikti lėšų ir užsidirbti tam tikrus procentus ar palūkanas“, – pažymi pašnekovė.
Pasak Lietuvos banko atstovės, platforma yra tarpininkas tarp investuotojo ir projekto savininko. Ji tarsi suteikia saugią veiksmo vietą, virtualią erdvę, kurioje gali susitikti finansuotojas ir projekto savininkas.
„Projektų savininkai būna ne platformų atstovai, o asmenys, bendrovės, kurios vysto NT projektus. Sąvoka „projektas“ čia yra labai plati: tai gali būti ir NT nuoma, gali apimti NT įsigijimą ir rekonstravimą, būklės pagerinimą, NT objekto statymą nuo nulio, jo realizavimą. Projektų yra daug ir įvairių, belieka tik patiems investuotojams pasirinkti, kur jie nori investuoti“, – aiškina J. Aleksiūnė.
Priemonės, kurios mažina rizikas
Investicijos sutelktinio finansavimo platformose, kaip ir bet kuris kitas investavimas, gali turėti tam tikrų rizikų. J. Aleksiūnė pažymi, kad visais atvejais investuojant yra tikimybė investuotų lėšų neatgauti arba žadamos palūkanos gali nevirsti realybe.
„Čia auksinio recepto nėra. Riziką mažina Lietuvos banko priežiūra, bet pagrindinis aspektas turbūt yra pati platforma, kurioje ketinama investuoti. Visas licencijuotas platformas žmonės gali rasti Lietuvos banko puslapyje. Pirmiausia siūlyčiau pasitikrinti, per kokį subjektą ketinama investuoti. <...> Pati platforma atlieka nemažą darbą, pavyzdžiui, jos operatoriai pagal mūsų reguliavimą yra įpareigoti projektus patikrinti. Tai reiškia, kad jie negali būti tiesiog automatiškai paskelbiami platformoje, nes operatorius turi patikrinti projektus vystančių bendrovių kreditingumą, patikimumą, projekto savininko reputaciją. Dažnas operatorius surašo projektus, įvardydamas riziką, ir taip investuotojas gali pasirinkti“, – paaiškina Lietuvos banko atstovė ir priduria, kad investuotojas projektą, į kurį nori investuoti, turėtų rinktis pagal savo finansines galimybes.
Saugiklių, kurie užtikrintų, kad investuotojas gaus žadėtą grąžą, nėra. Pasak J. Aleksiūnės, yra tik tam tikros priemonės, kurios padeda sumažinti riziką negauti grąžos.
„Rizika neatgauti investuotų pajamų arba žadėtų palūkanų – yra. Visą laiką yra rizika, kad projekto savininkui nepavyks įgyvendinti projekto. Tai gali priklausyti nuo aplinkybių, kurios paaiškės tik tada, kai projektui bus surinktos reikalingos investicijos. Taigi jei susiklosto situacija, kad projekto savininkas neturi lėšų grąžinti investuotojams jų dalies, didžioji dauguma veikiančių platformų imasi papildomų atsargumo priemonių – reikalauja turto, kuris viršytų projekto investicijų sumą, kad būtų užtikrintas įkeitimo įsipareigojimų vykdymas. Taip operatoriai užtikrina, kad, nepavykus įgyvendinti projekto, būtų galima realizuoti NT ir išieškoti lėšas, grąžinti paskolą investuotojams“, – aiškina pašnekovė.
Pastovios sutartos palūkanos užtikrina grąžą
Sutelktinis finansavimas Lietuvoje yra dar gana nauja galimybė užsidirbti tam tikrą grąžą, tačiau jo populiarumas auga, vis daugiau gyventojų ryžtasi išmėginti naują sritį. Investavimas platformose į NT, kuris jo savininkų yra išnuomojamas, – dar jaunesnė niša. Pasak J. Aleksiūnės, tokios platformos dažniausiai veikia siauroje srityje.
„Nuomos projektai yra siaura sritis; principas toks – projekto savininkas renkasi lėšas, kad galėtų pastatyti, įsigyti, renovuoti NT, bet jo paskirtis yra nuoma. Tokiu atveju investuotojai investuoja tam tikrą pinigų sumą ir projekto savininkas nustato, kokią palūkanų normą mokės. Papildomai dar gali nustatyti ir kintamą palūkanų normos dalį“, – paaiškina Lietuvos banko atstovė.
Pasak jos, pastovi palūkanų norma negali keistis priklausomai nuo projekto sėkmės. Jeigu būtų tokios sąlygos, pasak J. Aleksiūnės, šis finansavimas būtų nebe sutelktinis, o kolektyvinio investavimo subjektų valdymo sritis, kai investuojantys per kolektyvinio investavimo subjektus (fondus) prisiima ir tam tikrą riziką, kaip bus valdomas turtas, kokia bus jo sėkmė. Sutelktinio finansavimo atveju investuotojai neprisiima minėtos rizikos.
„Palūkanos turės būti mokamos tokios, kokios yra sutartos“, – pažymi J. Aleksiūnė.
Atrado naują nišą
Tradicinių sutelktinio finansavimo į NT projektų vystymą platformų, kai tiems projektams įgyvendinti suteikiama paskola iš privačių asmenų, modelis yra gan aiškus, o štai investavimas į projektus, kurių būstai skirti nuomoti, – nauja ir mažai ištirta niša.
Lietuvoje kol kas veikia viena tokia platforma – „Inrento“. Jos vadovas Gustas Germanavičius sako, sutelktinio NT projektų, kurių būstai skirti nuomoti, finansavimo platforma savo veiklą pradėjo praėjusiais metais (2020 m.).
„Idėja kilo dėl to, kad visa alternatyvaus investavimo rinka, tokia kaip sutelktinis finansavimas, investavimo platformos, orientuojasi į aukštesnės rizikos investicijas. Visų tikslas yra dalinti kuo didesnę grąžą, ir natūraliai suprantama, kad kuo didesnė grąža, tuo didesnė rizika“, – pasakoja pašnekovas.
Jis tęsia, kad platformos veikimas paremtas NT finansavimu nuomos subjektams. Platforma sujungia investuotojus ir NT administratorius.
„Investuotojai suteikia paskolas NT administratoriams, paskolos apsaugomos įkeičiamu NT, ir NT administratorius jas administruoja, valdo nuomininkus ir kiekvieną mėnesį, atskaičius administracinį mokestį, išmokamos nuomos pajamos investuotojams. Dalis pajamų yra fiksuotos, jos yra išmokamos kiekvieną mėnesį, o kita dalis – kintamos palūkanos. Tai reiškia, kad pagal NT užimtumą bus išmokama, pavyzdžiui, 80 proc. pajamų“, – aiškina G. Germanavičius.
Toks investavimo į NT nuomą modelis turi ir savų rizikų. G. Germanavičiaus sako, kad jų yra trys: paties projekto įgyvendinimo rizika, finansavimo rizika, susijusi su projekto savininku, ir trečioji – sisteminė rizika.
„Jeigu mes vertintume projekto riziką, tai gali būti tokie veiksniai kaip nuomininko nebuvimas, kainų svyravimas NT rinkoje. Mes, valdydami tas rizikas, turime kelis elementus: vienas iš jų – pajamų užtikrinimas investuotojams pasitelkiant pastovių palūkanų mokėjimą. Jos yra mokamos investuotojams ir tais atvejais, kai nėra nuomininkų. Jeigu jų nebūna ilgesnį laiką, fiksuotos palūkanos gali ir padidėti. Dėl kainų svyravimo – objektų, kurie yra finansuojami, vertė santykinė yra didesnė nei paskolos sumos. Finansavimo rizika visada išlieka, bet tam mes turime įkeistą NT, – jeigu projekto savininkas negalėtų vykdyti savo įsipareigojimų, tas turtas galėtų būti realizuojamas. O nuo sisteminės rizikos apsaugų nėra. Geriausias būdas sumažinti galimą jos efektą yra diversifikuoti savo investicijas“, – išvardija pašnekovas.
Turtas gali nuvertėti
NT rinka yra labai dinamiška ir turto vertė keičiasi. Gali būti, kad, pavyzdžiui, komercinėms reikmėms skirtų patalpų ar gyvenamosios paskirties objekto dėl natūralaus nusidėvėjimo vertė laikui bėgant kris. Pasak G. Germanavičiaus tokiems atvejams ruošiamasi, pavyzdžiui, kaip jau buvo minėta, administratorius turi įkeisti turą, kurio vertė būna didesnė nei paskolos vertė. Taip pat paskolos ir investicijų trukmė platformoje yra ilgesnė nei laikotarpis, per kurį gali nuvertėti turtas.
„Istoriškai turto vertė gali sumažėti trumpuoju periodu, bet vėliau ji vėl kyla. Kita vertus, reikia atsižvelgti, kad rizikos išlieka visada, juk tai yra investavimas, ir jei tų rizikų nebūtų, pajamos taip pat būtų mažesnės“, – aiškina pašnekovas.
Kiek galima investuoti?
Minimalaus ar maksimalaus investuotojų į vieną NT projektą skaičiaus nėra. Pasak G. Germanavičiaus, paprastai praktika rodo, kad 100 tūkst. finansuoja apie 20 žmonių. Minimali investicijos suma – 500 eurų. Objektai, kuriuos platformos naudotojai gali finansuoti, yra įvairios paskirties, kol kas dirbta su komercinės paskirties NT projektais. Anot pašnekovo, jų nuomos sutartys yra ilgalaikės.
„Nėra koncentracijos į kokią nors vieną pagrindinę sritį, reikia žiūrėti plačiau ir vertinti skirtingus kriterijus. Atsižvelgiant į šių dienų situaciją, vienas esminių aspektų yra nuomininkas. Kas jis, ar moka laiku, ar neprašė sumažinti nuomos. Vertiname šiuos dalykus ir neatmetame turto klasių – ar tai būtų gyvenamasis, ar komercinis turtas. Nuomos pajamos iki šiol buvo tokio paties dydžio, skaičiuojant procentais, jos nepriklausė nuo investuotos sumos dydžio. Kita vertus, kalbant apie sumas, kuo daugiau investuoji, tuo didesnę grąžą gauni. Dabar mūsų grąžos yra apie 6–7 proc., jau atėmus administravimo išlaidas“, – pabrėžia pašnekovas.